Pretenţii - comision agenţie imobiliară şi clauze abuzive (menţinută)

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Paşcani, la data de 23.06.2017, sub nr. /2017, reclamanta societate - a chemat în judecată pe pârâtul -, solicitând obligarea pârâtului la plata sumei de 8780 lei, suma reprezentând daune interese plus comision, şi cheltuieli de judecată.

În motivare se arată că la data de 23.01.2017 între agenţia imobiliară –reclamanta şi pârât a intervenit un contract de prestări servicii privind intermedierea cumpărării unui imobil. În derularea contractului, reclamanta a identificat în baza de date un apartament care corespunde caracteristicilor solicitate, a luat legătura cu proprietarul apartamentului şi, după încheierea formalităţilor, respectiv semnarea de către client a contractului de prestări servicii, şi a anexei pentru imobilele vizitate, l-a condus pe acesta împreună cu soţia lui la apartamentul situat în -, proprietatea soţilor -, apartament înscris în cartea funciară nr. -. La data de 25.4.2017, ca urmare a aprobării creditului la -, prin programul „Prima casă”, pârâtul a încheiat contractul de vânzare-cumpărare pentru apartamentul prezentat de către agenţie, la BNP -, cu preţul declarat de 189000 lei. Deşi agenţia şi-a respectat obligaţiile asumate prin contract, inclusiv asistenţă procedurală pentru autentificarea contractului de vânzare, procurând toate documentele solicitate de notar, pârâtul nu şi-a aumat obligaţiile asumate prin contract,respectiv aceea de a achita suma de 3780 lei, reprezentând 2% din valoarea de tranzacţionare a imobilului. Întrucât pârâtul nu a dat curs acestei obligaţii, nici după notificare, în vederea achitării de bună-voie a prestaţiei, consideră reclamanta că s-a activat clauza penală prevăzută la art. 5 din contract, fiind aşadar pârâtul obligat la plata sumei de 5000 de lei-daune interese, sumă ce se adaugă la comisionul datorat,rezultând suma de 8780 de lei ( certă, lichidă şi exigibilă), la care trebuie să se adauge şi penalităţile de 0,5 % pe zi, conform contractului, începând cu data notificării. Se invocă, în drept, dispoziţiile art. 969, art. 1079,art. 1090 şi art. 1066 C.civ.Solicită administrarea probei cu înscrisuri şi interogatoriu.A depus în dovedire, contractul nr. 3/23.01.2017, notificare, copie carte de identitate administrator, împuternicire avocaţială.Cererea a fost legal taxată cu suma de 544 lei (f. 13).Pârâtul a formulat întâmpinare, invocând excepţia insuficientei timbrări a cererii pentru capătul de cerere privind penalităţi de întârziere de 0,5% pe zi, excepţie lipsei calităţii de reprezentat a numitului -, prin raportare la dispoziţiile art. 84 C.proc.civ. Cu privire la fond arată pârâtul că în luna ianuarie 2017,era în căutarea unui apartament, drept pentru care a apelat la serviciile agenţiei imobiliare a reclamantei, însă colaborarea a avut loc în temeiul unui acord verbal exprimat de pârât şi soţia sa, reclamanta promiţând că le va găsi un apartament. În ziua vizitării apartamentului ce urma să îl achiziţioneze, reprezentantul reclamantei i-a condiţionat vizitarea de semnarea unui contract. A întrebat agentul imobiliar despre comisionul ce se va percepe, pentru că rubrica de la art. 4 din contract nu era completată,iar acesta i-a răspuns că se vor înţelege, şi stabilesc la final. A semnat pârâtul contractul, fără să fie menţionat comisionul agenţiei, sau numărul de înregistrare şi data încheierii lui. După achiziţionarea apartamentului, agentul imobiliar i-a cerut atât pârâtului, cât şi vânzătorului o sumă procent de 2% din valoarea tranzacţiei. Nemulţumit, i-a reproşat agentului imobiliar că nu l-a informat cu privire la suma mare de plată.În acest context, invocă pârâtul caracterul abuziv al clauzelor 4 şi 5 din contractul nr. 3/23.01.2017. Cu privire la clauza cuprinsă la art. 4, se solicită a se observa că nu se indică ce reprezintă suma de 2 %, ci doar că se va percepe plata acesteia. Or, consumatorul nu a cunoscut ce reprezintă această sumă, în termeni clari şi concişi. Arată pârâtul că nu a semnat în dreptul clauzei şi nici pe marginea contractului, ceea ce întăreşte susţinerea sa de necunoaştere a procentului. Nu a cunoscut nici valoarea contractului de prestări servicii, i nu i s-a dat posibilitatea să negocieze un eventual comision. Cu privire la clauza prevăzută la art. 5 din contract, nici aceasta nu este exprimată în termeni clari. Nu se menţionează nicăieri de în contract de comisionul agenţiei. În plus, nu poate fi obligat pârâtul la plata penalităţilor de întârziere, întrucât nu se face dovada notificării. Există neconcordanţă între cererea de chemare în judecată, unde se solicită penalităţi de întârziere de la data notificării, şi prevederile contractuale, unde se menţionează că se datorează penalităţi după 3 zile de la realizarea tranzacţiei.Mai consideră pârâtul că întreg contractul este abuziv,pentru că nu se menţionează condiţiile în care poate fi denunţat unilateral sau reziliat, creând impresia că nu se mai poate renunţa la acesta. Sunt încălcate dispoziţiile art. 10 din OG 21/1992, contractul nefiind încheiat în termeni clari, nu s-a indicat preţul şi tariful, iar dacă pârâtul ar fi ştiut că trebuie să plătească suma de 3780 de lei, nu ar mai semnat contractul. Agentul imobiliar a lăsat să se înţeleagă că suma de plată ar fi una convenabilă pentru pârât, procentul fiind completa ulterior, după semnare.În drept, se invocă textele din cuprinsul întâmpinării, art. 205 C.proc.civ.A solicitat proba cu interogatoriul reclamantei, înscrisuri şi proba testimonială cu 2 martori.A depus împuternicire avocaţială.Reclamanta a depus răspuns la întâmpinare, arătând că s-a achita taxa judiciară de timbru, că numitul - este administrator şi asociat unic al societăţii reclamante, solicitând respingerea excepţiilor. Susţine că a fost negociat contractul, că părţile l-au semnat, asumându-şi şi clauzele şi obligaţiile inserate în cuprinsul său, pârâtul recunoaşte că a apelat la serviciile reclamantei, dar nu recunoaşte obligaţia de plată. Reclamanta şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale. Nu există clauze abuzive iar partea interesată putea oricând să solicite rezoluţiunea contractului. În astfel de contracte, preţul este stabilit în cotă procentuală şi nu în sumă fixă. Pârâtul este de rea-credinţă, refuzând îndeplinirea obligaţiilor asumate.La termenul de judecată din data de 09.11.2017, pârâtul a renunţat la susţinerea excepţiei lipsei calităţii de reprezentant.La termenul de judecată din data de 14.12.2017, reclamantul a precizat că nu mai doreşte aplicarea penalităţilor de 0,5 %.S-a administrat proba cu înscrisuri, cu interogatoriul reclamantei, şi audierea unui martor, -.Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:În fapt, la data de 23.01.2017, între reclamantă şi pârât s-a încheiat contractul de prestări servicii pentru intermedierea cumpărării unui imobil, nr. 3, având ca obiect efectuarea investigaţiilor necesare pentru cumpărarea unui imobil cu caracteristicile cerute de beneficiar (f.5).Contractul a fost încheiat pentru vizionarea unui apartament situat -.Prin acelaşi contract, reclamanta s-a obligat să presteze anumite servicii (evaluarea de piaţă a imobilului, vizionarea imobilului, medierea negocierilor cu proprietarul, asistenţă procedurală pentru obţinere credit ipotecar, sau, la cerere, pentru autentificare act de vânzare. Pârâtul se obliga să nu trateze direct sau prin terţi cu proprietarii imobilelor ( art. 3), şi să plătească integral, în momentul perfectării precontractului sau direct a contractului de vânzare, intermediarului, o sumă de 2 % din valoarea tranzacţiei. Suma este exigibilă numai dacă vânzătorul proprietar încheie contractul de vânzare cu beneficiarul ( art. 4). La art. 5 din contract se menţionează că neplata integrală sau parţială a sumei reprezentând cota parte din tranzacţie în termen de 3 zile de la realizarea acesteia, atrage după sine obligarea pârâtului la plata de penalizări de întârziere de 0,5 % pe zi plus suma de 5000 de lei reprezentând daune interese. Aşa cum rezultă din susţinerile reclamantei, necontestate de pârât şi întărite de declaraţia martorului -, între pârât şi martor s-a încheiat contractul de vânzare pentru apartamentul vizionat şi menţionat în contractul depus la dosar, pentru suma de 189000 lei (38000 euro),la data de 25.04.2017.Întrucât pârâtul nu a achitat suma de 2% din valoarea tranzacţiei, adică suma de 3780 lei, reclamanta a emis către pârât două notificări prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, la cele două adrese ale pârâtului, respectiv cea din contractul de intermediere, şi cea din contractul de vânzare, ambele notificări nefiind reclamate de la poştă (f. 45-51). Neridicarea de la unitatea poştală a corespondenţei, trimisă la adresele cunoscute ale pârâtului, nu îi este imputabilă reclamantei.Cum reclamanta a renunţat la solicitarea de a se obliga pârâtul şi la plata penalităţilor de întârziere, urmează ca instanţa să constate că a fost investită cu solicitarea de obligare a pârâtului la plata sumei de 3780 lei reprezentând 2% din valoare tranzacţiei şi suma de 5000 de lei daune interese.Pârâtul consideră că întreg contractul de intermediere este abuziv, pentru că nu se prevăd clauze de denunţare unilaterală, nici de reziliere, la fel sunt şi clauzele 4 şi 5 din contract, pentru motivele expuse în preambul.Potrivit dispozițiilor Legii nr. 193/2000, consumatorii prejudiciați prin contracte încheiate cu încălcarea prevederilor acestei legi au dreptul de a opta între a se adresa direct organelor judecătorești, în conformitate cu prevederile Codului civil și ale Codului de procedură civilă (art. 14) și a sesiza organele competente să controleze respectarea dispozițiilor legii, anume Autoritatea Națională pentru protecția Consumatorilor, precum și specialiști autorizați ai altor organe ale administrației publice (art. 8 și 9).  În prezenta speță, pârâtul are calitatea de consumator în sensul art. 2 alin.1 din Legea nr. 193/2000, iar reclamanta are calitatea de comerciant, încheind contractul de prestări servicii în cadrul activității sale comerciale, conform prevederilor art. 2 alin. 2 din aceeași lege, așadar contractul de prestări servicii pentru intermedierea cumpărării unui imobil nr. 3/23.01.2017, intră sub incidența Legii nr. 193/2000. Instanța reține că interesul protecției consumatorului ocrotit de acest act normativ este unul de interes public, astfel că încălcarea interdicției de a stipula clauze abuzive atrage nulitatea absolută. Potrivit art. 1 alin. 3 Legea nr. 193/2000 republicată „Se interzice comercianților stipularea de clauze abuzive în contractele încheiate cu consumatorii.” Potrivit art. 4 alin. 1 și 2 din aceeași Lege „O clauză contractuală care nu a fost negociată direct cu consumatorul va fi considerată abuzivă dacă, prin ea însăși sau împreună cu alte prevederi din contract, creează, în detrimentul consumatorului și contrar cerințelor bunei-credințe, un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților. O clauză contractuală va fi considerată ca nefiind negociată direct cu consumatorul dacă aceasta a fost stabilită fără a da posibilitate consumatorului să influențeze natura ei, cum ar fi contractele standard reformulate sau condițiile generale de vânzare practicate de comercianți pe piața produsului sau serviciului respectiv.” Așadar, pentru a se reține caracterul abuziv al unei clauze contractuale este necesară îndeplinirea cumulată a următoarelor condiții: clauza să nu fi fost negociată direct și să creeze un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților, contrar cerințelor bunei-credințe. Pentru a se putea trece însă la analiza caracterului eventual abuziv al clauzelor mai sus menționate se impune o analiză a prevederilor care exceptează anumite prevederi contractuale de la controlul caracterului abuziv. Legea nr. 193/2000 este legea de transpunere în dreptul național a cerințelor Directivei nr.93/13/CEE din 5 aprilie 1993 privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii. La art. 4 alin. 6 din lege se prevede că evaluarea naturii abuzive a clauzelor nu se asociază nici cu definirea obiectului principal al contractului, nici cu calitatea de a satisface cerințele de preț și de plată, pe de o parte, nici cu produsele și serviciile oferite în schimb, pe de altă parte, în măsura în care aceste clauze sunt exprimate într-un limbaj ușor inteligibil. Acest text de lege transpune în legislația națională dispoziția comunitară, prevăzută la art. 4 alin. 2 conform căreia: „aprecierea caracterului abuziv al clauzelor nu privește nici definirea obiectului contractului, nici caracterul adecvat al prețului sau a remunerației, pe de o parte, față de serviciile sau bunurile furnizate în schimbul acestora, pe de altă parte, în măsura în care aceste clauze sunt exprimate în mod clar și inteligibil". Clauza referitoare la comision, determină prețul contractului, iar aprecierea asupra caracterului abuziv al clauzelor, potrivit normelor de drept naționale și comunitare sus citate, nu poate privi nici definirea obiectului contractului, nici caracterul adecvat al prețului sau remunerației, în raport cu serviciul furnizat, cu condiția ca aceste clauze să fie clar și inteligibil exprimate.  Or, preţul contractului, de 2 % din valoarea tranzacţiei, este clar şi inteligibil exprimat, fiind clar că se referă la preţul de cumpărare al imobilului. Afirmă pârâtul că nu a cunoscut procentul solicitat şi că ar fi fost completat de către agentul imobiliar ulterior semnării, fără a produce probe în acest sens. Declaraţia martorului - îl contrazice, acesta declarând că şi vânzătorul şi cumpărătorul cunoşteau valoarea comisionului, care li s-a părut cam mare, ei înţelegându-se între ei, să plătească agenţiei numai jumătate din acest comision. Martorul a declarat că nu cunoaşte circumstanţele încheierii contractului. În plus, din analiza contractul încheiat între părţi, depus la dosar, se observă că este completat cu acelaşi pix, iar pârâtul a semnat în două locuri, atât la finalul contractului, cât şi în dreptul anexei ce cuprinde adresa imobilului. Apreciază instanţa că pârâtul şi-a asumat conţinutul contractului pe deplin, că acesta a înţeles semnificaţia clauzei contractuale de la art. 4 din contract.Mai mult decât atât, instanța apreciază că suma percepută cu titlu de comision  reprezintă contraprestația pârâtului pentru identificarea și prezentarea unui imobil susceptibil de a fi achiziționat, neavând un caracter disproporționat, mai ales în condițiile în care aceasta era datorată numai în situația în care demersurile reclamantei atingeau finalitatea dorită, respectiv aceea de încheiere a contractului, astfel încât clauza în discuție nu are caracter abuziv. Se mai constată şi că art. 8 din contractul semnat între părţi, face trimitere la dreptul comun în materie, cu care se completează, astfel că aserţiunile pârâtului referitoare la caracterul abuziv al contractului, pentru că nu cuprinde referiri despre posibilitatea de denunţare unilaterală şi despre rezoluţiune, sunt neîntemeiate, întrucât Noul Cod civil, aplicabil în speţă, prevede condiţiile în care operează aceste instituţii ( de ex. art. 1276, art. 1549).Cu privire la caracterul abuziv al clauzei contractuale prevăzută la art. 5 din contract, referitoare la penalităţile de întârziere de 0,5% pe zi de întârziere în caza de neplată a sumei reprezentând cota parte din tranzacţie, în termen de 3 zile de la realizarea acesteia, la care se adaugă suma de 5000 de lei daune interese, apreciază instanţa că susţinerile pârâtului sunt întemeiate.Stipularea unei penalităţi de 0,5% pe zi de întârziere în condiţiile în care valoarea penalităţilor de întârziere poate depăşi valoarea debitului ( nu se stipulează în contract o eventuală limitare a valorii penalităţilor), la care se adaugă şi suma de 5000 de lei daune interese, contravin dispoziţiilor imperative ale Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între comercianţi şi consumatori.Potrivit art. 4 din această lege, o clauză contractuală care nu a fost negociată direct cu consumatorul va fi considerată abuzivă dacă, prin ea însăşi sau împreună cu alte prevederi din contract, creează, în detrimentul consumatorului şi contrar cerinţelor bunei-credinţe, un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor.Are în vedere instanţa şi dispoziţiile art. 9 indice 8 din OG 21/1992, potrivit cărora „contractul de intermediere imobiliară sau alte eventuale contracte accesorii încheiate între consumator şi agenţia imobiliară nu pot conţine clauze penale care să oblige consumatorul care nu îşi îndeplineşte angajamentele contractuale la plata unei sume mai mari decât onorariul pe care l-ar fi plătit în cazul încheierii tranzacţiei”.Este evident că această clauză penală nu a fost negociată cu pârâtul, ci a fost semnată de acesta la momentul încheierii contractului de intermediere. Rezultă aceasta din faptul că această clauză a fost tehnoredactată anterior semnării contractului, faţă de clauza de la art. 4, unde valoarea comisionului a fost scrisă cu pixul, ceea ce denotă că a fost completată în urma discuţiilor dintre părţi. De asemenea, dezechilibrul este evident în măsura în care penalităţile pot depăşi cuantumul debitului. În ce priveşte condiţia lipsei negocierii directe a clauzei, opţiunea consumatorului de a încheia sau nu contractul cu prestatorul de servicii de intermediere imobiliară nu înlătură în nici un fel realitatea că trebuie să accepte în bloc condiţiile prestabilite de acesta, încheind astfel un contract eminamente de adeziune, fără posibilitatea reală de a negocia acea clauză.Nerespectarea dispoziţiilor imperative, de ordine publică, ale art. 4 din Legea nr. 193/2000, atrage nulitatea absolută a clauzei penale abuzive. Sancţiunea nulităţii are caracter virtual, dar rezultă din modul în care este redactată dispoziţia legală, ca şi din raţiunea şi scopul acesteia. Penalităţile prevăzute, alături daunele interese, depăşesc cuantumul dobânzii legale şi se află într-o disproporţie vădită cu orice prejudiciu ce ar putea fi în mod rezonabil presupus, incluzând costurile pentru recuperarea creanţei. Această disproporţie creează un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile celor două părţi. Curtea Europeană de Justiţie a decis că, în cazul identificării unei clauze abuzive, instanţa naţională are obligaţia de a exclude în totalitate aplicarea unei astfel de clauze, nu doar de a limita întinderea efectelor sale: "Curtea aminteşte, în al doilea rând, că, potrivit directivei, o clauză abuzivă inclusă într-un contract încheiat între un vânzător sau un furnizor şi un consumator nu creează obligaţii pentru acesta din urmă şi că un contract care cuprinde o astfel de clauză continuă să angajeze părţile în aceiaşi termeni în cazul în care poate continua să existe fără această clauză abuzivă.[...]Curtea consideră că, în cazul în care instanţa naţională ar avea o astfel de posibilitate, aceasta din urmă ar putea să elimine efectul descurajator pe care îl are asupra vânzătorilor sau furnizorilor faptul că clauzele abuzive nu sunt pur şi simplu aplicate în ceea ce priveşte consumatorii. Prin urmare, această posibilitate ar garanta o protecţie a consumatorilor mai puţin eficace decât cea care rezultă din neaplicarea acestor clauze. Astfel, în cazul în care instanţa națională ar avea posibilitatea să modifice conţinutul clauzelor abuzive, vânzătorii sau furnizorii ar fi în continuare tentaşi să utilizeze aceste clauze, știind că, chiar dacă acestea ar fi invalidate, contractul ar putea fi totuşi completat de instanţă, garantând astfel interesele respectivilor vânzători sau furnizori. [...] În consecință, atunci când constată existenţa unei clauze abuzive, instanţele naţionale au numai obligaţia de a exclude aplicarea unei astfel de clauze pentru ca aceasta să nu producă efecte obligatorii în ceea ce priveşte consumatorul, fără a avea posibilitatea să modifice conţinutul acesteia. Astfel, contractul în care este inclusă clauza trebuie să continue să existe, în principiu, fără nicio altă modificare decât cea rezultată din eliminarea clauzelor abuzive, în măsura în care, în conformitate cu normele dreptului intern, o astfel de menţinere a contractului este posibilă din punct de vedere juridic" (cauza C-618/10).Având în vedere cele de mai sus, instanţa urmează să constate caracterul abuziv al clauzei prevăzute la art. 5 din contractul de intermediere pentru cumpărarea unui imobil nr. 3/23.01.2017 şi să respingă capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata sumei de 5000 de lei-daune interese (faţă de faptul că s-a renunţat la penalităţile de 0,5%), ca neîntemeiat.După excluderea acestei clauze, instanţa urmează însă să constate că sunt îndeplinite celelalte condiţii ale OG 92/1992, fiind incluse informaţiile minime pentru ca un consumator mediu informat să înţeleagă drepturile şi obligaţiile ce îi incumbă prin semnarea contractului de intermediere.Potrivit art. 1270 din Codul civil(aplicabil în speţă faţă de data încheierii contractului), contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante. Aşa cum rezultă din actele dosarului, reclamanta şi-a îndeplinit propriile obligaţii, oferind spere vizionare un apartament din baza sa de date, ce ulterior a şi fost cumpărat de către pârât, în plus, oferind şi servicii conexe, consiliind părţile în vederea obţinerii documentelor necesare încheierii tranzacţiei, aşa cum rezultă din declaraţia martorului audiat, care a precizat că a plătit la rândul său agenţiei un comision, în clădirea băncii (unde se aflau aşadar atât părţile din contractul de vânzare, cât şi reprezentant reclamantei).Pârâtul însă nu şi-a onorat propria sa obligaţie, de a achita comisionul reprezentând suma de 2% din valoarea tranzacţiei.Potrivit art. 1516 alin. C.civ., creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă şi la timp a obligaţiei.Pentru aceste considerente, instanţa urmează să admită în parte acțiunea şi să oblige pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 3780 lei, reprezentând comision conform contract de intermediere nr. 3/23.01.2017.Faţă de faptul că, prin cuvântul la fond, nu s-au solicitat de către reclamantă cheltuieli de judecată, acestea nu se vor acorda, potrivit voinţei părţii.Pârâtul a solicitat şi acesta cheltuieli de judecată, însă a depus chitanţa după închiderea dezbaterilor, astfel că solicitarea sa va fi respinsă, raportat la dispoziţiile art. 452 C.proc.civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Admite în partea acţiunea principală formulată de reclamanta societate -, în contradictoriu cu pârâtul - şi drept consecinţă:

Obligă pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 3780 de lei, cu titlu de comision de intermediere.

Respinge în rest cererea reclamantei, ca neîntemeiată.

Ia act că reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Respinge cerere pârâtului de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, apelul urmând să fie depus la Judecătoria Paşcani.

Pronunţată  prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei, astăzi, 4 mai 2018.

Preşedinte, Grefier,

Domenii speta

Spete similare