Contestarea vânzării - cumpărării unui teren obţinut în urma unei licitaţii publice.

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. X/866/2015 din 20.03.2015 reclamantul FG a chemat în judecată pe pârâta UAT CO, solicitând pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea suprafeţei de 1000 mp teren situat în tarlaua 11 parcela 766/1 şi a magaziei de cererea aflate pe acest teren, hotărârea urmând să ţină loc de act autentic, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii reclamantul arată că între dânsul, în calitate de cumpărător şi pârâtă a intervenit vânzarea conform actului „ contract de vânzare cumpărare” înregistrat sub nr. 2141/17.10.2002 la Primăria comunei Oţeleni.

Arată reclamantul că bunurile ce fac obiectul contractului au fost înstrăinate contra sumei de 72268927 lei vechi achitată în aceeaşi zi, diferenţa fiind reţinută în avans cu titlu de garanţie conform procedurii de licitaţie publică ce a avut loc în data de 10.10.2002 conform procesului verbal înregistrat la nr. 2096/2002.

Suprafaţa de teren şi construcţia au intrat în proprietatea pârâtei ca urmare a intervenirii dispoziţiilor legale, respectiv art. 6, art. 29 al. 7, art. 31 al. 2 din legea 18/1991.

De la data încheierii vânzării şi până în prezent bunurile s-au aflat în stăpânirea reclamantului, acesta figurând în rolul fiscal şi agricol cu aceste imobile pentru care se încasează impozit.

Pârâta evită orice discuţie pe tema perfectării actelor notariale, nedând curs demersurilor necesare încheierii actelor în formă autentică, astfel că reclamantul a fost nevoit să formuleze prezenta acţiune.

Faţă de aceste împrejurări, solicită admiterea acţiunii.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 1073, 1074, 1077 cod civil, art. 1399-1401 cod civil.

Pârâtei i s-au comunicat cererea de chemare în judecată şi înscrisurile anexate, iar la data de 14.04.2015 a depus întâmpinare prin care invocă excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive motivat de faptul că în contractul de vânzare cumpărare invocat calitatea de vânzător o areCL CO.

La data de 05.05.2015 reclamantul a depus cerere modificatoare prin care arată că înţelege să cheme în judecată alături de pârâtă şi pe CL CO.

Pârâtul CLO  nu a depus întâmpinare.

La termenul din 03.11.2015 instanţa a unit cu fondul excepţia invocată şi a încuviinţat reclamantului proba cu înscrisuri, interogatoriu, expertiză topografică şi proba testimonială.

În cauză a fost întocmit un raport de expertiză topografică de către expertul Oniga Mircea Barbu şi as fost audiat martorul CS

La termenul din data de 25.11.2015 reclamantul prin apărător a precizat că dintr-o eroare de dactilografiere a arătat în acţiune că terenul este situat în parcela 766/1, corect fiind 768/1, depunând apoi precizările şi în scris, acestea fiind comunicate pârâţilor.

Analizând actele şi lucrările dosarului, prin prisma normelor legale aplicabile, instanţa reţine următoarele:

La data de 10.10.2002 s-a organizat o licitaţie publică  cu privire la vânzarea unei magazii de cereale şi a suprafeţei de 1000 mp teren aferent situate în sat Hîndreşti, comuna Oţeleni.

Conform procesului verbal nr. 2096/10.10.2002( f. 126-127) reclamantul a fost declarat câştigător al licitaţiei cu suma de 72268927 lei ( vechi-ROL). Reclamantul a plătit această sumă integral, respectiv suma de 6 000 000 lei anterior licitaţiei ( la data de 09.10.2002 cu titlu de garanţie) şi suma de 66 268 927 lei la data de 17.10.2002( f. 119).

La data de 17.10.2002 între CL CO, în calitate de vânzător şi reclamant în calitate de cumpărător s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare înregistrat sub nr. 2141 ( f. 7) având ca obiect bunurile vândute la licitaţie publică.

Convenţia părţilor are însă  natura juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare (antecontract), prin care nu a operat transferul dreptului de proprietate, ci doar a dat naştere în sarcina părţilor unei obligaţii de a face, anume aceea de a încheia contractul promis, în forma autentică cerută ad validitatem (pentru însăşi valabilitatea actului juridic) de dispoziţiile art. 2 alin. 1 din Titlul  X „Circulaţia juridică a terenurilor” din Legea nr. 247/2005 în privinţa suprafeţei de teren, potrivit cu care „Terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute”.

Refuzul unei părţi de a se prezenta la notariat pentru a da formă autentică înţelegerii intervenite dă instanţei posibilitatea de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic, în temeiul principiului executării reale sau în natură specifică a obligaţiilor civile concrete, instituit de dispoziţiile art. 5 alin. 2 din Titlul X  al Legii nr. 247/2005 potrivit cu care „În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una din părţi refuză ulterior să încheie contractele, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.

Potrivit dispoziţiilor art.  28 din legea 18/1991 în forma iniţială construcţiile agrozootehnice, atelierele de industrie mică, maşinile, utilajele şi alte asemenea mijloace fixe, ce au aparţinut cooperativei de producţie desfiinţate, precum şi terenurile de sub acestea, ca şi cele necesare utilizării lor normale, plantaţiile de vii şi pomi şi animalele devin proprietatea membrilor asociaţiilor de tip privat, cu personalitate juridică, dacă se vor înfiinţa.

Drepturile foştilor cooperatori asupra bunurilor prevăzute la alin. 1 se vor stabili în cotă valorică, proporţional cu suprafaţa de teren adusă sau preluată în orice mod în cooperativă şi cu volumul muncii prestate. Membrii asociaţi vor constitui aceste drepturi ca aport în natură la noua asociaţie.

Foştilor cooperatori care nu devin membri ai acestei asociaţii li se vor stabili drepturi de creanţă proporţional cu cota valorică ce li se cuvine din patrimoniul cooperativei, dacă nu au fost acoperite în altă modalitate. Plata creanţelor se va face de către asociaţie, în natura sau în bani, potrivit hotărârii comisiei de lichidare.

În cazul în care nu s-au constituit asemenea asociaţii, bunurile şi animalele prevăzute la alin. 1 se vor vinde prin licitaţie publică persoanelor fizice sau juridice, urmând ca din preţul realizat să se achite datoriile de orice fel ale fostei cooperative. Fac excepţie bovinele şi ovinele, precum şi plantaţiile de vii şi pomi, care vor fi atribuite foştilor cooperatori.

În termen de 9 luni de la desfiinţarea cooperativei, se vor stabili drepturile băneşti ce revin fiecărui fost membru cooperator de comisia de lichidare constituită potrivit art. 26 alin. 2.

Foştii membri cooperatori vor primi cota cuvenită din valorificarea prin licitaţie a bunurilor comune, proporţional cu suprafaţa de teren adusă în cooperativă, în echivalent arabil, şi volumul valoric de muncă efectuat.

Bunurile prevăzute la alin. 1, care nu se vând în termen de un an de la data desfiinţării cooperativei, trec în proprietatea privată a comunelor, oraşelor şi municipiilor unde acestea sunt situate, fără nici o despăgubire, şi în administrarea primăriilor.

Demolarea construcţiilor agrozootehnice, atelierelor de întreţinere, instalaţiilor şi anexelor gospodăreşti şi de industrie mică, care fac obiectul alin. 1, este interzisă. Prin excepţie, dacă sunt degradate sau din orice alt motiv nu pot fi utilizate, ele pot fi desfiinţate cu autorizaţia prefecturii, iar materialele vor fi valorificate de primării, urmând ca sumele rezultate să intre în activul operaţiilor de lichidare.

Construcţiile afectate unei utilizări sociale sau culturale trec fără plată, în regim de drept public, în proprietatea comunelor, oraşelor sau municipiilor şi în administrarea primăriilor.

Potrivit art. 21 din legea 215/2001 unităţile administrativ-teritoriale sunt persoane juridice de drept public, cu capacitate juridică deplină şi patrimoniu propriu. Acestea sunt subiecte juridice de drept fiscal, titulare ale codului de înregistrare fiscală şi ale conturilor deschise la unităţile teritoriale de trezorerie, precum şi la unităţile bancare. Unităţile administrativ-teritoriale sunt titulare ale drepturilor şi obligaţiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparţin domeniului public şi privat în care acestea sunt parte, precum şi din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condiţiile legii.

Raportat la menţiunile din caietul de sarcini( f. 15) şi la dispoziţiile art. 28 al. 7 din legea 18/1991 citate anterior, instanţa constată că bunurile în litigiu, care au aparţinut fostului CAP Oţeleni au trecut în proprietatea privată a comunei şi în administrarea primăriei.

Prin urmare, bunurile fiind proprietatea privată a comunei, instanţa constată că pârâta UAT CO îşi justifică calitatea procesuală pasivă în cauză, astfel că excepţia invocată de către aceasta urmează a fi respinsă.

Potrivit art. 32 al. 2 lit. c din legea 215/2001 Consiliul local exercită atribuţii privind administrarea domeniului public şi privat al comunei, oraşului sau municipiului, iar potrivit art. 36 al. 5 lit. b în exercitarea atribuţiilor prevăzute la alin. (2) lit. c), consiliul local hotărăşte vânzarea, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate privată a comunei, oraşului sau municipiului, după caz, în condiţiile legii.

Faţă de aceste dispoziţii legale, instanţa constată că în urma licitaţiei prin care au fost scoase la vânzare bunurile în litigiu, licitaţie care a fost câştigată de către reclamant, pârâţii aveau obligaţia de a perfecta actul de vânzare cumpărare în formă autentică.

Din înscrisurile depuse rezultă că reclamantul a achitat în totalitate în anul 2002 preţul bunurilor, iar din declaraţia martorului audiat rezultă că de la momentul licitaţiei reclamantul stăpâneşte bunurile, fără a avea litigii cu privire la acestea.

În consecinţă, reţinând în cauză că reclamantul a predat în întregime preţul stabilit şi a intrat în posesia bunurilor cumpărate la licitaţie publică şi că nu există alte impedimente legale, în temeiul dispoziţiilor legale sus-enunţate, instanţa apreciază întemeiată acţiunea reclamantului, astfel că o va admite, pronunţând în acest sens o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

În baza dispoziţiilor art. 453 al. 1 din noul cod de procedură civilă, pârâţii vor fi obligaţi la plata către reclamant a cheltuielilor de judecată în cuantum de 3987 lei reprezentând taxă de timbru, onorariu e avocat şi onorariu de expert.

Pentru aceste motive,

În numele Legii,

H O T Ă R Ă Ş T E:

Respinge excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei UAT CO invocată de aceasta.

Admite astfel cum a fost modificată şi precizată acţiunea formulată de reclamantul FG, în contradictoriu cu pârâţii UAT CO şi CL CO.

Constată că reclamantul a dobândit prin cumpărare de la pârâţi dreptul de proprietate pentru suprafaţa de 1000 mp teren situat în comuna Oţeleni, judeţul Iaşi în tarlaua 11 parcela 768/1 identificată în planul de amplasament şi delimitare a imobilului anexă la raportul de expertiză întocmit în cauză de expertul Oniga Mircea Barbu ( f. 73), precum şi dreptul de proprietate pentru o magazie de cereale situată pe terenul menţionat anterior.

Prezenta ţine loc de act de vânzare-cumpărare.

Obligă pe pârâţi să plătească reclamantului suma de 3987 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel care se va depune la Judecătoria Paşcani în termen de 30 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţa publică astăzi, 02.03.2016.

PREŞEDINTE, GREFIER,

Domenii speta

Spete similare