Stabilire drept de superficie.

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. X/866 din reclamanţii - şi - au chemat în judecată pe pârâta -,  solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate dreptul de superficie pentru terenul pe care se află imobilul magazin universal, magazie în suprafaţă de 394 mp situat în sector cadastral - parcela cc1- cu nr. cadastral al corpului de proprietate 231.

În motivarea cererii reclamanţii arată că au dobândit dreptul de proprietate asupra magazinului universal cu magazie şi anexă prin contractul de vânzare cumpărare încheiat la 14.02.2006.

În anul 2004 - a încheiat contractul de închiriere 1119, contract ce este supus mereu unor modificări după bunul plac al primarului, fără a avea certitudinea că îşi pot desfăşura activitatea economică în bune condiţii.

Având în vedere faptul că dreptul lor de superficie asupra acestui teren  s-a născut odată cu dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiilor în anul 2006, consideră că în speţă sunt aplicabile dispoziţiile art. 492 cod civil, fiind în ipoteza prevăzută de lege, respectiv existenţa dreptului de proprietate asupra terenului aparţine altui proprietar decât cel al construcţiilor, astfel că sunt îndreptăţiţi să dobândească dreptul de folosinţă asupra terenului de 394 mp.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 492 cod civil, art. 453 ncpc.

Pârâtei i s-au comunicat cererea de chemare în judecată şi înscrisurile anexate, iar la data de 07.06.2016 a depus întâmpinare prin care a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive motivat de faptul că potrivit menţiunilor din contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. - proprietar al terenului este -, iar pe fondul cauzei solicită respingerea cererii.

Menţionează pârâta că spaţiul comercial ce face obiectul cauzei a fost dobândit de - în baza sentinţei civile nr. - a Judecătoriei Paşcani, iar în baza procesului verbal de licitaţie din data de 13.03.2003 aceasta l-a vândut reclamanţilor, motiv pentru care a fost încheiat contractul de vânzare cumpărare menţionat. Prin contractul de închiriere nr. - - a închiriat terenul în suprafaţă de 394 mp pe care se află situate construcţiile magazin universal şi magazie către - al cărui administrator este reclamantul.

Prin procesul verbal nr. - reclamantul, în calitate de administrator al societăţii, a fost sancţionat contravenţional cu amendă în cuantum de 30000 lei în baza art. 26 al. 1 lit. a din legea 50/1991 motivat de faptul că după anul 2006 fără a poseda acte legale asupra terenului şi fără a avea actele şi avizele prevăzute de lege a construit încă un etaj deasupra imobilului magazin universal pe care îl cumpărase la licitaţie publică, dispunându-se şi ca în termen de 90 zile lucrările executate fără autorizaţie să fie desfiinţate.

Reclamantul a formulat plângere contravenţională împotriva acestui proces verbal, însă aceasta a fost respinsă prin sentinţa civilă nr. - a Judecătoriei Paşcani, rămasă definitivă prin decizia nr. - a Tribunalului Iaşi.

Instanţa a solicitat de la BCPI Paşcani un extras de carte funciară pentru imobilul cu numărul cadastral -, comunicându-se faptul că acest imobil nu figurează înscris în cartea funciară.

Ca urmare, s-a solicitat pârâtei să depună la dosar înscrisuri din care să rezulte că terenul în litigiu este proprietatea Consiliului Local.

La termenul din 09.11.2016 instanţa a unit cu fondul excepţia invocată de pârâtă, a încuviinţat reclamantei proba cu înscrisuri şi interogatoriu şi a prorogat discutarea probei cu expertiza topo cadastrală solicitată de reclamanţi.

La termenul din 14.12.2016 instanţa a dispus decăderea reclamanţilor din proba cu interogatoriul şi a respins proba cu expertiza ca nefiind utilă cauzei.

Analizând probatorul administrat în cauză prin prisma normelor legale aplicabile, instanţa reţine următoarele:

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. - ( f. 7) reclamanţii au cumpărat de la - spaţiu comercial situat în intravilanul satului -compus din magazin universal ( C1/0) cu o suprafaţă utilă de 119,12 mp, şi magazie ( C2/1/1) cu o suprafaţă utilă de 16,61 mp, spaţiu construit din cărămidă şi acoperit cu ţiglă amplasat pe terenul în suprafaţă de 394 mp situat în sector cadastral 6 parcela Cc-1( 339/1) cu număr cadastral al corpului de proprietate 231, teren ce se află în proprietatea Consiliului Local al comunei -.

Analizând cu prioritate excepţia invocată de pârâtă, conform art. 248 al. 1 cod proc. civ., instanţa constată că aceasta este neîntemeiată.

Astfel, deşi potrivit menţiunilor din contractul de vânzare de vânzare cumpărare menţionat terenul pe care se află construcţiile cumpărate de reclamanţi ar fi proprietatea Consiliului local, din înscrisurile depuse de către pârâtă ( f. 50-80) rezultă că în realitate acest teren face parte din domeniul privat al comunei -.

În consecinţă, excepţia invocată de către pârâtă va fi respinsă.

Pe fondul cauzei, instanţa reţine că reclamanţii îşi motivează prezenta cerere invocând dispoziţiile art. 492 din vechiul cod civil pe care le consideră aplicabile în speţă.

Dispoziţiile art. 492 din vechiul cod civil reglementează accesiunea imobiliară artificială, arătând că orice construcţie este prezumată a fi făcută de către proprietarul terenul şi că este a lui până ce se dovedeşte contrariul. Prin aplicarea acestor dispoziţii legale s-ar ajunge la concluzia că magazinul universal este proprietatea pârâtei, acesta din urmă fiind proprietarul terenului pe care este edificat magazinul. Prin înscrisurile depuse s-a dovedit însă faptul că reclamanţii sunt proprietarii construcţiilor, dobândindu-le prin contract autentic de vânzare cumpărare.

Vechiul cod civil nu a consacrat nicio dispoziţie dreptului de superficie, însă existenţa acestuia ca dezmembrământ al dreptului de proprietate a fost recunoscută prin interpretarea sistematică a unor dispoziţii din codul civil.

În doctrină acest drept a fost considerat a fi o derogare atât de la regula cuprinsă în art. 489, cât şi de la cea prevăzută în art. 482 cod civil.

Constituirea dreptului de superficie se poate realiza prin lege, convenţie, legat sau prin uzucapiune.

Aspectele invocate de către reclamanţi în cuprinsul acţiunii sunt însă contradictorii: pe de o parte aceştia susţin că dreptul lor de superficie asupra terenului s-a născut odată cu dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiilor în anul 2006 ( ceea ce ar presupune ca instanţa doar să constate existenţa acestuia), iar pe de altă parte, aceştia arată că sunt îndreptăţiţi să dobândească dreptul de folosinţă asupra terenului ( ceea ce ar presupune ca instanţa să stabilească dreptul de superficie).

În cazul dreptului de superficie, ne aflăm în faţa unei indiviziuni şi a unei suprapuneri a două drepturi de proprietate aparţinând unui număr de doi titulari diferiţi: dreptul superficiar asupra construcţiilor sau plantaţiilor şi dreptul de proprietate a terenului. În consecinţă, dreptul de superficie constituie un dezmembrământ al dreptului de proprietate al proprietarului funciar, care atribuie prerogativele posesiei şi folosinţei constructorului.

În lipsa unei dispoziţii legale, a unui legat sau dacă condiţiile prescripţiei achizitive nu sunt îndeplinite, existenţa unei convenţii între proprietarul terenului şi persoana care a înălţat construcţiile este indispensabilă pentru a obţine dreptul de superficie.

În temeiul art. 492 Cod civil, proprietarul terenului se presupune că este şi proprietarul construcţiilor sau plantaţiilor ridicate pe teren, această reglementare decurgând din dreptul de alăturare care este o modalitate originară de dobândire a dreptului de proprietate.

Articolul 494 al aceluiaşi cod reglementează drepturile care au apărut din realizarea construcţiilor sau plantaţiilor de către un terţ.

În acest caz, chiar dacă realizarea construcţiilor sau plantaţiilor se face de bună credinţă, aceasta nu poate conduce la un drept real, ci la o creanţă.

Contrar susţinerilor reclamanţilor, aceştia nu au dobândit odată cu proprietatea construcţiilor şi dreptul de folosinţă asupra terenului, contractul de vânzare cumpărare necuprinzând vreo menţiune cu privire la dreptul de folosinţă asupra terenului. Mai mult, vânzătorul nici nu putea să acorde vreun astfel de drept cumpărătorilor în condiţiile în care nu era şi proprietarul terenului pe care se aflau construcţiile vândute, terenul fiind proprietatea - ( în mod greşit menţionându-se în contract că ar fi proprietatea - dar chir şi această menţiune greşită confirmă faptul că terenul nu era proprietatea vânzătorului).

Or, constituirea dreptului de superficie presupune un acord prealabil sau concomitent cu ridicarea construcţiei pe terenul stăpânit în beneficiul superficiarului.

În cauza de faţă reclamanţii nu au dovedit existenţa unei convenţii sau a unui legat prin care să fi fost constituită superficia, nu au invocat vreo dispoziţie legală în baza căreia să fi dobândit acest drept şi nici nu au invocat şi dovedit îndeplinirea condiţiilor prescripţiei achizitive, astfel ca instanţa să poată constata existenţa acestui drept în beneficiul reclamanţilor.

Simplul fapt de a ridica construcţii, chiar de bună credinţă, în lipsa unui acord, nu conduce la obţinerea unui drept real de superficie, titularul construcţiilor neputând dobândi decât o simplă creanţă împotriva proprietarului terenului.

Instanţa de judecată nu se poate substitui intenţiei părţilor pronunţând o sentinţă asupra constituirii unui asemenea dezmembrământ al dreptului de proprietate.

Mai trebuie precizat şi faptul că existenţa contractului de închiriere nr. - menţionat de către părţi nu are nicio relevanţă în prezenta cauză, acesta fiind încheiat anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare şi nu între reclamanţi şi pârâtă, ci între - şi -.

Având în vedere considerentele expuse, instanţa constată că acţiunea reclamanţilor, astfel cum a fost formulată, este neîntemeiată şi va fi respinsă.

Pentru aceste motive,

În numele Legii,

H O T Ă R Ă Ş T E:

Respinge ca neîntemeiată excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de către pârâtă.

Respinge acţiunea formulată de reclamanţii -  şi - în contradictoriu cu pârâta -

Cu drept de apel care se depune la Judecătoria Paşcani în termen de 30 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică azi, -.

PREŞEDINTE,  GREFIER,

Domenii speta

Spete similare