Hotărâre care să ţină loc de act autentic. Analiza îndeplinirii condiţiei privind existenţa unui refuz nejustificat al părţilor de a încheia contractul promis direct în apel. Consecinţe.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Suceava la data de 24 noiembrie 2015 sub numărul de dosar 7991/314/2015, reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C., D., E., F., G., H., I., J.,K., au solicitat instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare asupra imobilului compus din suprafaţa de 2.476 mp cu casă şi anexe gospodăreşti id. cu p.c 1152/ 10 de 214 mp, p.c. 1152/11 de 931 mp. şi p.c. 1152/12 de 1.331 mp din CF 1520 a com. X., în valoare de 8.518 lei. S-a solicitat şi intabularea în CF a dreptului astfel dobândit.

În motivare s-a arătat că imobilul menţionat a aparţinut familiei M. şi N., din comuna X. La data de 20 septembrie 1975 a decedat numitul M., emiţându-se certificatul de moştenitor nr. 975/ 22 octombrie 1975, moştenitori fiind N., a doua soţie, şi fiicele O. şi P., din prima căsătorie cu R. Casa şi şura erau construite pe terenul de la CAP cu R., iar grajdul cu numita N. De asemenea, la data de 29.07.1976, reclamanţii au cumpărat de la cele două fiice, prin soţii lor, casa şi anexele gospodăreşti cu suprafaţa de 600 mp teren, cu preţul de 27.000 lei, încheind un act privat şi intrând în posesia imobilului.

Ulterior, la data de 02 aprilie 1983 a decedat şi numita N., moştenită de cei doi copii din altă căsătorie, S. şi T.

La data de 30.06.1994, reclamanţii au cumpărat de la numiţii U. şi V. suprafaţa de 1.500 mp. livadă, situaţi în continuarea celor 600 mp cu casa şi anexe, cu preţul de 600.000 lei, încheind tot un act sub semnătură privată, în prezenţa martorului .... Astfel, terenul şi construcţiile cumpărate au fost trecute în rol şi se află în posesia acestora.

La data de 22.03.1995 a fost emis titlul de proprietate nr. 732 după M. şi N., pentru suprafaţa totală de 2,86 ha teren, pe numele celor două fiice (O.și P.), ale fiului Z. şi ale nepoţilor de fiu, Q. şi W., titlu ce cuprinde şi terenul vândut reclamanţilor la poziţiile 3 şi 6.

La data de 13.06.2002, V., prin actul privat intitulat act de donaţie, a confirmat că a vândut reclamanţilor casa şi 600 mp, iar diferenţa de 300 mp din curte şi de sub casă le-a cedat-o acestora. Aşadar, suprafaţa totală dobândită prin cele trei convenţii private este de 2.400 mp cu casă şi anexe pentru care s-a plătit preţul cerut, imobil pe care-l folosesc reclamanţii din 1976 şi până în prezent.

Au mai precizat reclamanţii că, deşi le-a solicitat în nenumărate rânduri vânzătorilor să încheie actele la notariat, aceştia au refuzat motivând că nu au bani de cheltuit şi timp de pierdut, refuzând, în acelaşi timp, şi încetarea stării de indiviziune create prin titlul nr. 732/ 22.03.1995.

În drept, reclamanţii şi-au întemeiat cererea pe dispoziţiile art. 1073 şi 1077 din Codul civil 1864, art. 17, 20 din Decret Lege nr. 115/ 1938, art. 451 Cod procedură civilă.

Prin sentinţa civilă nr. 911 din 7 martie 2017, Judecătoria Suceava a respins, ca neîntemeiată, acţiunea.

Prin decizia nr. 547 din 8 mai 2018, Tribunalul Suceava– Secţia I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de către reclamanţii A. şi B. împotriva sentinţei nr. 911 din data de 7 martie 2017 pronunţată de Judecătoria Suceava.

Împotriva deciziei nr. 547 din 8 mai 2018 a Tribunalului Suceava au declarat recurs reclamanţii A. şi B., solicitând admiterea recursului, casarea deciziei şi, în principal, admiterea apelului, modificarea sentinţei şi admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată, iar în subsidiar, admiterea recursului, casarea deciziei şi trimiterea cauzei aceluiaşi tribunal pentru rejudecare. Nu au solicitat cheltuieli de judecată.

În motivarea recursului, reclamanţii au arătat că decizia este nelegală, instanţa de apel analizând alt aspect decât cel avut în vedere de Judecătoria Suceava, fără a da răspuns motivelor de apel invocate. Astfel, Judecătoria Suceava a reţinut că nu există acordul tuturor coproprietarilor pentru vânzarea unui bun din averea antecesorilor lor. Tribunalul Suceava nu a examinat acest aspect şi a reţinut nedovedirea refuzului nejustificat al pârâţilor de a se prezenta la încheierea actului la notar, fără a se referi şi la Decizia nr. 12/2015 a Înaltei Curţi de Casaţie și Justiţie – Completul competent să judece recursul în interesul legii, invocată în apel, decizie prin care s-a stabilit că „în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1073 şi 1077 din Codul civil din 1864, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/200 (...) art. 1279 alin. (3) teza I şi art. 1669 alin. (1) din Noul Cod civil, în situaţia în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deşi nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari”.

Imobilul vândut reclamanţilor la 29.07.1976 şi 20.06.1994 face parte din averea familiei M. şi N., reconstituită prin titlul de proprietate nr. 732/1995 pe numele a patru descendenţi, indicaţi în arborele genealogic, toţi decedaţi. Moştenitorii lor au fost citaţi în cauză, 7 dintre ei confirmând vânzarea făcută de antecesorii lor, clauzele anticipatorii fiind îndeplinite prin plata preţului şi predarea bunului vândut. Au mai arătat că acesta nu este singurul bun al familiei M. și N., titlul de proprietate cuprinzând suprafaţa totală de 2,86 ha teren, starea de indiviziune între cei 9 moştenitori nefiind, nici în prezent, lichidată, majoritatea lor fiind plecaţi din ţară. Fiind vândut doar un bun din averea defuncţilor M. și N., de către unii din succesori, primează dovedirea existenţei acordului tuturor coindivizarilor pentru constatarea cumpărării bunului.

Au precizat că prin scrisorile trimise din Belgia de pârâţii I. (moştenitor al lui Z.) şi K. (moştenitorul lui T.) s-a făcut dovada existenţei acestui acord al coproprietarilor pentru a se constata cumpărarea imobilului compus din casă, anexe şi 2.476 mp teren pe care reclamanţii susţin că îl stăpânesc, de altfel, din anul 1976 până în prezent, în configuraţia indicată în planul cadastral depus la dosar.

Or, au susţinut recurenţii, tribunalul nu a analizat acest aspect şi, dintr-o formalitate excesivă, a făcut aplicarea doar a art. 5 alin. (2) al Titlului X din Legea nr. 247/2005, respingând acţiunea, deşi din actele depuse rezultă imposibilitatea încheierii actului autentic datorită indiviziunii existente între pârâţi şi a faptului că sunt plecaţi din ţară, iar instanţa de fond nu şi-a întemeiat sentinţa pe acest temei de drept.

Ca atare, având în vedere faptul că Tribunalul Suceava a dat eficienţă altui temei decât cel reţinut de judecătorie şi invocat în apel, au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei şi, în principal, admiterea apelului, modificarea sentinţei şi admiterea acţiunii, aşa cum a fost formulată, iar, în subsidiar admiterea recursului, casarea deciziei şi trimiterea cauzei aceluiaşi tribunal pentru rejudecare.

În drept, au invocat dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 Cod proc. civ.

Legal înştiinţaţi prin procedura premergătoare termenului de judecată, pârâţii nu au depus la dosar întâmpinare.

Examinând decizia atacată prin prisma criticilor formulate de reclamanţi, în raport de actele şi lucrările dosarului, Curtea constată neîntemeiat recursul.

Reclamanţii au criticat hotărârea instanţei de apel sub două aspecte: pe de o parte, au arătat că tribunalul nu a analizat motivele lor de apel, vizând acordul tuturor coproprietarilor pentru vânzarea unui bun din averea antecesorilor lor, cu referire la decizia Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie nr. 12/8.06.2015, pronunţată în interesul legii, dând eficienţă unui alt temei decât cel reţinut de judecătorie, iar pe de altă parte, au arătat că au făcut dovada refuzului nejustificat al tuturor coproprietarilor de a încheia contractul promis, din actele depuse la dosar rezultând imposibilitatea încheierii actului din cauza stării de indiviziune existente între pârâţi şi a faptului că unii dintre ei sunt plecaţi din ţară.

Prima critică poate fi încadrată în motivul de nelegalitate prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) Cod proc.civ., invocate de recurenţi, vizând aplicarea în speţă a deciziei nr. 12/2015 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în interesul legii, şi este nefondată.

Astfel, prin decizia sus-menţionată, obligatorie pentru instanţe conform dispoziţiilor art. 517 alin. (4) Cod proc.civ., s-a statuat că „în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările şi completările ulterioare, art. 1.279 alin. (3) teza I şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, în situaţia în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deşi nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari”.

În considerentele acestei decizii, instanţa supremă a reţinut, printre altele, că:

„Hotărârea pronunţată de o instanţă de judecată este fundamental diferită de un contract încheiat între părţi, îndeplinind funcţii diferite, dar având fiecare un regim juridic specific.

 Contractul reprezintă acordul de voinţă al părţilor, încheiat cu scopul de a produce efecte juridice, părţile având drepturi şi obligaţii ce pot fi afectate de termene, sarcini şi condiţii, inclusiv de o condiţie rezolutorie.

 Or, în ceea ce priveşte o hotărâre judecătorească, aceasta reprezintă actul jurisdicţional de dispoziţie al instanţei, prin care judecătorul se dezînvesteşte de soluţionarea litigiului concret ce i-a fost dedus judecăţii. Hotărârea judecătorească se bucură de autoritate de lucru judecat, este executorie şi tranşează definitiv litigiul dintre părţi, răspunzând nevoii de securitate juridică, interzicând părţilor readucerea litigiului în faţa instanţei.

 În acest context este de neconceput pronunţarea unei hotărâri a instanţei sub condiţie rezolutorie, pentru că ar însemna că litigiul dintre părţi nu a fost tranşat, existând posibilitatea reluării sale la îndeplinirea condiţiei.

 Pronunţând hotărârea, instanţa nu încheie contractul în locul părţilor, ci verifică existenţa elementelor acestuia în înţelegerea acestora şi, numai în măsura în care acestea se regăsesc, iar refuzul uneia dintre părţi era nejustificat, atunci instanţa pronunţă hotărârea care să suplinească această cerinţă.

 Hotărârea judecătorească pronunţată în acest caz asigură executarea silită a obligaţiei de a face, legal asumată prin promisiunea de vânzare, şi nu împrumută natura juridică a contractului de vânzare-cumpărare. Prin hotărârea pronunţată de instanţă se valorifică dreptul creditorului (promitent-cumpărător) de a obţine în natură executarea obligaţiei de a încheia contractul apt să transmită dreptul de proprietate, asumată de debitor (promitent-vânzător), hotărârea judecătorească neputând fi confundată cu însuşi contractul de vânzare, în sens de negotium”.

Aşadar, instanţa învestită cu soluţionarea unei acţiuni prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare are a analiza îndeplinirea condiţiilor ce decurg din dispoziţiile art. 948, 969, 1073 şi 1077 Cod civil (de la 1864, aplicabil în cauză), respectiv: existenţa unei promisiuni de vânzare care să satisfacă exigenţele imperative ale art. 948 şi 969 Cod civil; existenţa unui refuz nejustificat al pârâtului de a încheia contractul promis; executarea obligaţiilor proprii de către reclamant şi îndeplinirea cerinţelor esenţiale ale vânzării; dovada dreptului de proprietate al promitentului vânzător asupra bunului promis; inexistenţa altor impedimente la vânzare.

Aceste condiţii trebuie îndeplinite întocmai, prevederile art. 1073 şi 1077 Cod civil fiind tangente celor ale art. 44 din Constituţie şi ale art. 1 din Protocolul nr. 1 al CEDO.

Atributul dispoziţiei reprezintă cel mai important atribut al dreptului de proprietate, context în care o eventuală suplinire a consimţământului de către o autoritate judiciară, fără a fi necesar, şi în considerarea oricăror altor motive decât cele permise de lege reprezintă o ingerinţă nejustificată în dreptul de proprietate al părţii pârâte. Ingerinţa se defineşte ca o imixtiune a unui organ statal în dreptul de proprietate al unei persoane în alte condiţii decât cele expres prevăzute de lege, reţinându-se, în acelaşi timp, că părţile nu pot deroga prin convenţii particulare de la normele imperative, exprese sau de ordine publică.

Procedura judiciară reprezintă o procedură contencioasă, neputând a fi considerată sau confundată cu o procedură alternativă celei notariale, prevăzută de Legea nr. 36/1995.

Prevederile legale anterior menţionate conferă instanţei posibilitatea de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract autentic numai în situaţia în care pârâtul refuză nejustificat să încheie contractul, nu şi în alte situaţii şi pentru alte impedimente, putative ori reale, generale ori temporare, asumate ori neasumate de către promitentul cumpărător.

Ceea ce interesează într-o astfel de cauză este refuzul de a încheia actul juridic în sensul de negotium, iar nu de instrumentum. Altfel spus, reclamantul trebuie să dovedească faptul că pârâtul refuză să mai vândă, că s-a răzgândit, iar nu faptul că s-a aflat în imposibilitatea de a se prezenta în faţa notarului.

În speţă, prima instanţă a analizat îndeplinirea condiţiilor sus-menţionate pentru vânzare cu referire la fiecare dintre înscrisurile sub semnătură privată evocate de reclamanţi, reţinând în final că, şi în ipoteza în care s-ar constata îndeplinite aceste condiţii, nu s-ar putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare în lipsa acordului tuturor coproprietarilor – moştenitori legali ai promitenţilor-vânzători, în raport de cele statuate de Înalte Curte de Casaţie şi Justiţie prin decizia nr. 12/2015. Reţinând că doar şapte dintre pârâţi şi-au exprimat acordul cu privire la admiterea acţiunii, iar doi dintre pârâţi, aflaţi în Belgia, nu şi-au exprimat un astfel de acord, prima instanţă nu a mai analizat şi condiţia existenţei unui refuz nejustificat al pârâţilor de a încheia contractul promis de autorii lor.

Învestit cu soluţionarea apelului declarat de reclamanţi, tribunalul a analizat, el însuşi, îndeplinirea acestei condiţii, reţinând că în cauză nu s-a dovedit existenţa unui refuz nejustificat al pârâţilor de a încheia contractul în formă autentică, ci dimpotrivă, interogatoriile de la prima instanţă şi înscrisurile depuse în apel relevă faptul că aceştia sunt de acord cu acţiunea formulată de reclamanţi.

Neîndeplinirea acestei condiţii, esenţiale pentru admiterea unei astfel de acţiuni, face de prisos analiza îndeplinirii celorlalte condiţii, anterior redate.

Aşadar, instanţa de apel, reţinând că în cauză nu a fost îndeplinită una din condiţiile legale pentru admiterea acţiunii, a menţinut soluţia criticată, de respingere a acesteia, substituind motivarea primei instanţe, fără a mai analiza celelalte critici formulate de reclamanţi.

Nu se poate aprecia că, procedând în acest mod, prin hotărârea atacată tribunalul ar fi încălcat sau aplicat greşit normele de drept material incidente în cauză, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 Cod proc.civ., invocate ca şi temei al recursului.

Cele statuate prin decizia nr. 12/2015 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, cu referire la necesitatea existenţei acordului tuturor coproprietarilor pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare, în situaţia în care promitentul vânzător a promis vânzarea întregului bun, deşi nu are calitatea de proprietar exclusiv, nu exclud obligaţia instanţei de a analiza îndeplinirea condiţiei sus-menţionate.

Cum s-a arătat mai sus şi cum, de altfel, a reţinut şi instanţa de apel în considerentele deciziei atacate, părţile unei promisiuni de vânzare nu au posibilitatea de a opta între a încheia contractul promis în formă autentică la notar sau a se adresa instanţei de judecată, legea reglementând posibilitatea instanţei doar de a suplini lipsa consimţământului unei părţi, în situaţia în care se dovedeşte că aceasta refuză nejustificat să îşi îndeplinească obligaţia de a face asumată.

În ce priveşte a doua critică formulată de reclamanţi, privind dovada refuzului nejustificat al pârâţilor de a încheia contractul promis de antecesorii lor, aceasta vizează netemeinicia, iar nu nelegalitatea hotărârii atacate, neputând fi încadrată în situaţiile limitativ prevăzute de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 1-8 Cod proc.civ.

Analiza existenţei refuzului, respectiv a caracterului nejustificat al acestuia, ţine de modul de apreciere a împrejurărilor de fapt şi a probelor administrate în cauză, ce nu poate fi cenzurat de instanţa de recurs.

Potrivit dispoziţiilor art. 489 alin. (2) Cod proc.civ., sancţiunea nulităţii recursului intervine şi în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488 Cod proc.civ.

Faţă de cele ce preced, constatând că nu sunt date în cauză motivele de recurs indicate de reclamanţi şi nici motive de casare de ordine publică, Curtea, văzând şi dispoziţiile art. 496 Cod proc.civ., urmează a respinge recursul ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare