Nulitate contract vânzare-cumpărare

Dosar nr. ……..

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA SĂVENI

Şedinţa publică de la ……..

Completul compus din:

PREŞEDINTE ………

Grefier ………

SENTINŢA CIVILĂ NR. …….

Pentru astăzi fiind amânată pronunţarea cauzei civile privind pe reclamanţii ….. ….., …….., ……. şi pe pârât SC ……… SRL, având ca obiect anulare act.

 Dezbaterile asupra fondului au avut loc în şedinţa publică din ……, susţinerile şi concluziile părţilor fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanţa, având nevoie de timp pentru deliberare, a amânat pronunţarea pentru data de ………, când a hotărât următoarele:

INSTANŢA,

Deliberând asupra acţiunii civile de faţă, constată:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe, la data de ……..2017, reclamanta . …, a chemat în judecată pe pârâta SC ……. SRL, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constatate nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …/…2008, la BNP ……., în ceea ce priveşte suprafaţa de teren de 10.000 mp, obligarea pârâtului de a lăsa reclamantei în deplină proprietate şi liniştită posesie a acestei suprafeţe de teren, situate în sola ….., pc….., inclusă în TP nr. …./…. şi anularea parţială a cărţii funciare nr. ……, comuna …. cu privire la suprafaţa de teren de 10.000 mp şi obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, în fapt, la data de ….2008 a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .. la BNP ….., conform căruia a vândut numitei . ……suprafaţa de 10.000 mp teren, în intravilanul com. ….., jud. ……, în sola …, p.c. …., teren inclus în TP nr…../…..

Ulterior, în baza acestui contract de vânzare-cumpărare, desfiinţat parţial, prin sentinţa civilă nr. ….. din ……...2011 a Judecătoriei Săveni, numiţii …… şi ….. au vândut societăţii pârâte suprafaţa de teren de 10.000 mp, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ./…….2008 la BNP …...

Prin desfiinţarea parţială a contractului de vânare-cumpărare autentificat sub nr. …./……..2008, părţile au fost repuse în situaţia avută anterior încheierii contractului, astfel că reclamanta a redevenit proprietarul terenului în suprafaţă de 10.000 mp, iar desfiinţarea parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …/…….2008 atrage şi desfiinţarea parţială a contractelor subsecvente, implicit şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ……/…..2008 la BNP ……….

A măi arătat reclamanta că situaţia pârâtului, subdobânditor, în baza unui contract de vânzare-cumpărare desfiinţat parţial, ulterior, nu se regăseşte printre excepțiile de la principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului principal, reglementat de art. 1648 alin. (1) Cod civil.

În ceea ce priveşte revendicarea suprafeţei de 10.000 mp teren, acesta a fost redobândit de către reclamantă în anul 2011, urmare a desfiinţării parţiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ……/…….2008, conform sentinţei civile nr. …../……..2011, iar ca urmare a constatării nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ……../……..2008, reclamanta este singura care justifică un titlu actual, respectiv TP nr. …../……..

Pentru probarea celor susținute, reclamanta a depus titlul de proprietate nr. ……, sentinţa civilă nr. ../…….2011 a Judecătoriei Săveni, pronunţată în dosar nr. ……., contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …./……..2008 la BNP ……, extras de carte funciară pentru informare privind suprafaţa de teren de 10.000 mp., certificat de atestare fiscală, doctrină juridică, solicitând şi proba cu martori şi expertiză de specialitate.

În drept au fost invocate prevederile art. 1254 alin. (2) Cod civil, art. 563 Cod civil, art. 908 alin. (1), pct. 1 Cod civil şi art. 453 alin. (1) Cod proc. civ..

Pârâta nu a depus întâmpinare.

Din încheierea din data de ….., se constată că reprezentantul reclamantei a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâtului şi proba cu expertiza tehnică de specialitate, şi a renunţat la proba testimonială solicitată prin acţiunea introductivă. Instanţa a încuviinţat atunci proba cu înscrisuri şi interogatoriul pârâtului, iar la termenul din …….. s-a dispus şi efectuarea unei expertize tehnice de specialitate.

La termenul din data de ……., reprezentantul convenţional al reclamantului a depus certificat de deces din care a rezultat că reclamantul a decedat în data de ……. precum şi anexa 24 din care rezultă că moştenitorii acestui defunct sunt numiţii ……. - soţie supravieţuitoare, ……-fiu şi ……. - fiică, toţi cu domiciliul în localitatea ……. jud. ……., şi a solicitat introducerea în cauză a acestora. Instanţa a dispus introducerea în cauză a moştenitorilor defunctului ….., …….., …. ….., în calitate de reclamanţi, totodată instanţa a admis excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a reclamantului …….., excepţie invocată din oficiu.

Prin notele de concluzii scrise depuse la termenul din data de ……, reprezentantul pârâtei a solicitat respingerea acţiunii, ca neîntemeiată şi obligarea reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată, motivat de faptul că nulitatea relativă poate fi invocată doar de către părţile contractante, reclamantul neavând această calitate. Acţiunea pentru anularea unui act nu poate fi admisă, în condiţiile în care reclamantul nu a înţeles să formuleze acţiunea şi în contradictoriu cu vânzătorul, cu toate părţile contractante, el chemând în judecată doar pe cumpărător. A mai arătat că rezoluţiunea contractului anterior nu poate constitui motiv de nulitate şi că transferul dreptului de proprietate către pârâtă s-a făcut cu bună credinţă, condiţii în care acţiunea este neîntemeiată.

Analizând cererea de chemare în judecată, prin prisma motivelor invocate, pe baza probatoriului administrat și a dispozițiilor legale aplicabile, instanța reține următoarele:

În fapt, la data de ……, Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Botoșani a eliberat titlul de proprietate cu nr. ……, prin care numitului .. ….. i s-a reconstituit, dreptul de proprietate asupra suprafeței de 1 ha și 7000 mp teren, situat pe raza  satului/comunei ……, județul Botoșani, din care 1 ha, în sola …., p.c. ….. și 7000 mp, în p.c….., (f. 7).

 Potrivit contractului de vânzare cumpărare autentificat la Biroul Notarului Public ”.. …., sub nr. ./…….2008, la data de …...2008, titularul dreptului de proprietate susmenționat a vândut, prin mandatarul ……., numitei …….., întreaga suprafață de teren înscrisă în actul de proprietate, (f.8-9).

La data de …….2008, noua proprietară a  imobilului în discuție, împreună cu soțul ei, …….., l-au înstrăinat către pârâta din prezenta cauză, operațiune juridică ce a fost consfințită prin actul de vânzare-cumpărare autentificat la același birou notarial, sub nr. …/...208,(f. 10,11).

Ulterior, la data de …..2011, numiții …… și ……., în contradictoriu cu ….. și ….. ……, au intentat o acțiune la Judecătoria Săveni, înregistrată sub nr. …, având ca obiect rezoluțiunea contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. …../…...2008 la BNP …. ….. și sub nr. …./…..2008 la BNP ….., acțiune care, prin sentința nr. …/…….2011, a fost admisă dispunându-se rezoluțiunea parțială a contractului de vânzare-cumpărare respectiv, în ceea ce privește suprafața de 10000 mp teren situat în sola …, pc. ……., (f. 8,9).

Extrasul de carte funciară de la f. 12 relevă faptul că, la data de …...2012, pârâta a intabulat suprafața de teren în litigiu, iar la data de …..2013 a fost notată în carte funciară sentința nr. …… din …….2011, pronunțată de Judecătoria Săveni, referitoare la rezoluțiune contractului de vânzare-cumpărare ./…...2008 la BNP …...

Conform certificatului de atestare fiscală eliberat de Comuna ….., județul Botoșani, la data de ….2017, numitul ….. deținea pe teritoriul acestei localități, suprafața de 10000 mp, în p.c. ….., conform sentinței civile nr. …/…….. 2011.

Sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale după reclamantul ……., evidențiază faptul că acesta a decedat la data de …...2018, în cursul derulării procesului, fiind succedat de către ……., în calitate de soție, precum și de către …….. și …….., în calitate de copii, (f. 96).

Prin concluziile raportului de expertiză topo-cadastrală efectuată în cauză se precizează că terenul în litigiu nu se suprapune faptic și nici scriptic cu alte terenuri, acesta aflându-se înregistrat în partida ambelor părți și că, la data efectuării expertizei, în documente terenul se află în proprietatea reclamanților, care au plătit impozitele aferente acestuia, însă acesta este posedat, lucrat și folosit de către pârâtă, fără documente legale, (f. 112).

 Instanța apreciază că se impune analizarea cu prioritate a capătului de cerere vizând constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …../……...2008 BNP …….., întrucât soluţia ce urmează a fi pronunţată asupra acestuia este de natură să influenţeze cel puţin modul de abordare a capătului de cerere vizând revendicarea imobiliară.

În primul rând, condițiile de valabilitate ale actului juridic în discuție se vor analiza în raport de dispozițiile Codul civil din anul 1864 [intrat în vigoare în anul 1865], dat fiind momentul încheierii acestuia, situat anterior intrării în vigoare a Codului civil din anul 2009 [Legea nr. 287/2009, intrată în vigoare la data de 01.10.2011], prin raportare la art. 5 alin. 1 din Legea nr. 71/2011.

În speță, pe baza probelor administrate, instanța reține că la data de …..2008, numitul .. …..a înstrăinat, prin act notarial, suprafața de teren în litigiu către ……, care la rândul său, a vândut-o, după paisprezece zile, pârâtei. Ulterior, prin sentința nr. ./…..2011, pronunțată de Judecătoria Săveni, în dosarul ……, a fost rezoluționat în parte contractul inițial de vânzare cumpărare inițial, cu privire la suprafața de teren de 10000 mp, situat în sola …, p.c. ….., pentru neplata prețului.

De asemenea, se mai constata că pârâta și-a intabulat dreptul de proprietate asupra terenului în discuție la data de …...2012, iar la data de ……2013 a fost notată în carte funciară sentința nr. .. din ….2011, pronunțată de Judecătoria Săveni, referitoare la rezoluțiune contractului de vânzare-cumpărare …./…….2008 la BNP ……..

În acest cadru, instanţa reţine că potrivit art. 948 C.civ, condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții sunt: 1. capacitatea de a contracta; 2. consimţământul valabil al părţii ce se obligă; 3. un obiect determinat; 4. o cauza licită.

În plus, art. 1294 din această normă legală statuează că ”Vinderea este o convenţie prin care doua părţi se obliga între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a plati celei dintâi preţul lui”, iar art. 1295 reglementează că ” Vinderea este perfecta între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat. În materie de vindere de imobile, drepturile care rezultă prin vinderea perfecta între părţi, nu pot a se opune, mai înainte de transcriptiunea actului, unei a treia persoane care ar avea şi ar fi conservat, după lege, oarecare drepturi asupra imobilului vândut.”

Analizând contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …../…..208, la Biroul Notarului Public ”……..”, în raport de probele administrate în dosar, instanţa reţine că nu pot fi identificate cauze care să atragă nulitatea absolută a acestuia. Se constată că părţile (care au fost identificate în mod corespunzător) au capacitatea de a contracta, nefăcându-se dovada contrară. În privinţa obiectului contractului, instanţa reţine că acesta este licit, se află în circuitul civil, iar înstrăinătorii avea calitatea de proprietari, de vreme ce, la momentul vânzării, dobândiseră dreptul de proprietate prin act autentic. De asemenea, faţă de înscrisurile depuse la dosar, se observă că preţul stabilit a fost unul sincer şi serios, iar în ceea ce priveşte cauza, aceasta este licită.

Așadar, nefiind vorba despre incidența vreunei cauze de nulitate absolută a acestui act juridic, ce ar fi putut fi invocată de către orice persoană interesată pe cale de acțiune sau de excepție, astfel cum pretind reclamanții, ci de o nulitate relativă care nu poate fi invocată decât de către cel al cărui interes este ocrotit prin dispoziția legală încălcată, instanța apreciază că reclamanții au calitatea de a solicita anularea acestei convenții, chiar dacă nu au fost părți contractante, de vreme ce prin această acțiune tind să apere dreptul de proprietate stabilit prin sentința nr. …/……..2011, pronunțată de Judecătoria Săveni, în dosarul ……..

Pe de altă parte, instanța reține că, în mod just, a precizat pârâta că reclamanta ar fi trebuit să solicite desființarea actului juridic ce face obiectul prezentei cauze, în contradictoriu și cu vânzătorii, cu atât mai mult cu cât în litigiul în cadrul căruia a fost rezoluționat contractul inițial de vânzare-cumpărare, dobânditoarea din această convenție, a avut calitate de pârâtă.

Se mai reține că, în privința cumpărătorului din contractul de vânzare-cumpărare a cărei anulare se solicită, operează prezumția relativă de bună-credință, reclamanții nefăcând dovada contrară. Pârâta a cumpărat imobilul bazându-se pe titlul de proprietate al vânzătorilor, acesta nefiind desființat pe cale judiciară, la momentul încheierii.

În plus, instanța reține că buna credință a pârâtei rezultă inclusiv din faptul că, potrivit evidențelor Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Botoșani, nu au fost înscrise sarcini cu privire la imobilul pe care pârâta l-a cumpărat de la ….. și ……., notarea în cartea funciară a hotărârii de desființare a contractului inițial, fiind făcută ulterior intabulări de către pârâtă a dreptului său de proprietate, astfel încât pârâta va fi socotit titulara dreptului înscris în folosul său deoarece la data înregistrării cererii de intabulare nu era înregistrată nicio acțiune prin care să se conteste cuprinsul cărții funciare, din cuprinsul cărții funciare nerezultând nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane și nici nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare.

Cât privește dispozițiile art. 1648 din Codului civil din anul 2009 [Legea nr. 287/2009, intrată în vigoare la data de 01.10.2011], invocate de către reclamanți, după cum a constatat deja instanța, acestea nu sunt incidente în speța dedusă judecății, dat fiind momentul încheierii actului juridic a cărei nulitate parțială de cere a fi constatată, care este situat anterior momentului intrării în vigoare noii legi.

În plus, inclusiv în situația în care s-ar aprecia că acestea sunt aplicabile, instanță reține că potrivit acestui text de lege, dacă bunul supus restituirii a fost înstrăinat, acţiunea în restituire poate fi exercitată şi împotriva terţului dobânditor, sub rezerva regulilor de carte funciară sau a efectului dobândirii cu bună-credinţă a bunurilor mobile ori, după caz, a aplicării regulilor privitoare la uzucapiune. Or, după cum a constatat instanța în cele expuse anterior, pârâta, conform acestor reguli, și-a intabulat dreptul său de proprietate cu bună credință, fiind convinsă că a dobândit bunul imobil de la un proprietar.

Referitor la uzucapiunea de scurtă durată, opusă de către pârâtă, ca apărare de fond, instanța  constată  că uzucapiunea sau prescripţia achizitivă reprezintă operaţiunea juridică prin care un posesor cere a i se transforma situaţia de fapt, într-o situaţie de drept – proprietatea imobilului asupra căruia a exercitat posesia.

Uzucapiunea reprezintă o sancţiune civilă pentru proprietarul imobilului care a permis ca o altă persoană să exercite stăpânirea sa în fapt şi să se comporte ca un adevărat proprietar.

Art. 1837 C.civ. arată că prescripţia este un mijloc de a dobândi proprietatea, iar art. 1846 C.civ  că orice prescripţie este fondată pe faptul posesiunii.

Art. 1895 C.civ. atestă faptul că cel ce a dobândit cu buna-credință şi printr-o justa cauza un bun imobil determinat va prescrie proprietatea acestuia printr-o posesie de zece ani, dacă adevăratul proprietar locuiește în circumscripția tribunalului județean unde se afla imobilul, și prin douăzeci de ani dacă locuiește în altă circumscripție.

Astfel, dacă posesorul dovedeşte că a exercitat o posesie utilă, lungă de peste 10 de ani, conform art. 1847 C.civ. se poate să i se recunoască dreptul de proprietate născut în urma posesiunii în fapt, dacă a dobândit imobilul în fapt printr-un just titlu şi cu bună-credință.

Pentru a se reţine că posesia a fost utilă trebuie întrunite condiţiile enunţate de art. 1847 şi anume ca ea să fie continuă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar.

Potrivit art. 1897, justa cauza este orice titlu translativ de proprietate, precum vinderea, schimbul etc., iar conform art. 1898, buna-credința este convingerea posesorului ca, cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însușirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea, fiind suficient ca buna-credința sa fi existat în momentul dobândirii imobilului. În plus, art. 1899 reglementează că justa cauza trebuie să fie totdeauna probată de cel ce invoca prescripția de 10 până la 20 ani, buna credință a acestuia fiind prezumată, sarcina probei revenind celui ce pretinde contrariu.

 Pentru toate aceste argumente, instanța va respinge acest capăt de cerere ca neîntemeiat.

În ceea ce privește capătul de cerere vizând revendicarea imobiliară, instanța constată că în prezenta cauză atât reclamanții, cât și pârâta se prevalează de titluri de proprietate valabile, cele specificate în enunțarea situației de fapt, considerent pentru care va proceda la analiza comparativă a situației juridice a părților litigante.

În cadrul unei acțiuni în revendicare de drept comun, în ipoteza în care titlurile de proprietate ale părților provin de la autori diferiți, soluția propusă este aceea de a se proceda la compararea drepturilor autorilor de la care provin cele două titluri, dându-se câștig de cauză părții care a dobândit de la autorul al cărui drept este preferabil.

Astfel, în analiza sa, instanța va ține cont de criteriile de preferință instituite de jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, care susține că exigențele art. 1 din Protocolul nr. 1 și principiul securității raporturilor juridice trebuie respectate atât în cazul fostului proprietar, cât și în cel al cumpărătorului de bună-credință.

Dispozițiile art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția europeană pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale statuează următoarele: "Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional. Dispozițiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții ori a amenzilor".

Noțiunea de bun în înțelesul art. 1 din Protocolul nr. 1 menționat anterior poate cuprinde atât un bun actual, cât și o valoare patrimonială (ansamblu de interese care decurg din raporturi cu caracter economic pe care o persoană ar fi putut în mod efectiv şi licit să le dobândească), inclusiv un drept de creanță, în bază căruia o persoană poate pretinde că are cel puțin o speranță legitimă de a obține beneficiul efectiv al dreptului de proprietate (Gratzinger şi Gratzingerova împotriva Republicii Cehe).

De asemenea, instanța constată incidența în cauză și a dispozițiilor art. III  alin. alin. (2) ind. 4 din Legea nr. 169/1997 pentru modificarea și completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991 astfel cum a fost modificată  prin pct. 4 al articolului unic din Legea nr. 247/2005 privind reforma  în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, invocate de către pârât, conform cărora ”În cazul unor înstrăinări succesive ale terenurilor, cel care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat să remită prețul actualizat fostului proprietar rămas fără teren.”, astfel încât pârâta nu poate fi obligată nici să le cedeze reclamanților terenul în litigiu și nici să îi despăgubească pe aceștia. 

 Pentru toate aceste motive, instanța va respinge capătul de cerere vizând revendicarea imobiliară, ca neîntemeiat, context în care, pentru aceleași considerente, va respinge și cerea privind anularea parțială a cărții funciare nr. …., Comuna ….., cu privire la terenul în litigiu.

Dată fiind soluția pronunțată asupra capetelor de cerere promovate în contradictoriu cu pârâta S.C. ….. SRL, instanța la solicitarea acesteia, în temeiul art. 453 alin. 1 C. pr. civ., reținând culpa procesuală a reclamanților în acest caz, îi va obliga la plata către pârâtă a sumei de 1500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentate de onorariu avocațial, achitat conform chitanței de la fila 130.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții ……, ……. și ……., toți domiciliați în comuna …..,  județul ….., în contradictoriu cu pârâta …. SRL, cu sediul în municipiul ……., str. ….., nr. …, et. .., ., ., înregistrată la Oficiul Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul Botoșani sub nr. ., CUI ., prin avocat …., având sediul procesual ales la Cabinet de Avocat ……., în orașul …, str. …, bl. .. sc.., ap. .. județul ….

Obligă reclamanții să achite pârâtei  suma de 1500 lei, cu titlu cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicarea hotărârii, eventuala cale de atac urmând a se depune la Judecătoria Săveni.

Pronunţată, azi……, soluţia fiind pusă la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei.

Pentru  Preşedinte,Grefier,

Domenii speta

Spete similare