Obligaţie de a face

Pe rol fiind soluționarea cauzei civile privind pe reclamanţii N.I. şi N.L.Z. și pe pârâții UNITATEA ADMINISTRATIV TERITORIALĂ A ORAŞULUI AZUGA, PRIMĂRIA or. AZUGA, CONSILIUL LOCAL AL OR. AZUGA.

Dezbaterile și prezența părților au avut loc în ședința publică din data de 14.01.2022, fiind consemnate în încheierea de ședință ce face parte din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de 28.01.2022, dată la care a hotărât următoarele:

JUDECĂTORIA,

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea de chemare in judecată înregistrată inițial pe rolul Tribunalului Prahova sub nr. dosar ....2020, la data de ........ reclamanții N.I şi N .L.G în contradictoriu cu pârâtele UNITATEA ADMINISTRATIV TERITORIALĂ A ORAŞULUI AZUGA şi PRIMĂRIA or. AZUGA, au solicitat obligarea pârâtelor la încheierea actelor administrative pentru transferul dreptului de concesiune/obligarea pârâților la încheierea contractului de concesiune asupra terenului de 219,40 mp, proprietate privata a UAT Azuga; cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii de chemare în judecată, reclamanții arată că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 113/20.01.2020 de BNP Gonțea Ionuț Dan Mircea, au dobândit construcția pensiune, situată în Azuga, str. Gârbovei FN (actual nr. 35A), lot nr.8, edificată pe teren concesionat în suprafață de 434 mp, imobilul construcție care a aparținut SC NMC SRL Predeal, fiind înstrăinată în procedura lichidării judiciare, prin lichidator judiciar EOS Insolvency SPRL Brașov, în urma adjudecării la licitație publică, potrivit procesului-verbal de adjudecare nr. 12782/19.12.2019.

Susțin reclamanții că la momentul cumpărării s-au bazat pe realitatea cuprinsului cărții funciare nr. 21298 Azuga, în care a fost intabulat terenul aferent construcției, cu nr. cadastral provizoriu 657.

Ulterior cumpărării construcției au efectuat demersuri pentru transmiterea dreptului de concesiune asupra terenului înscris în cartea funciară, iar prin actul adițional nr. 5115/05.05.2020 le-a fost transmis dreptul de concesiune asupra terenului de 214,60 mp, deși, în accepțiunea lor, transferul dreptului de concesiune trebuia să opereze cu privire la întreaga suprafață de teren de 434 mp, înscrisă în CF, astfel cum au solicitat.

Reclamanții precizează că autoarea lor, NMC SRL Predeal, a avut încheiate mai multe contracte de concesiune pentru terenul din Azuga, str. Gârbovei FN, însumând o suprafață totală de 628,4 mp, nu de 214,6 mp.

Primăria or. Azuga a răspuns prin adresa nr. 2072/28.02.2020 că transferul dreptului de concesiune poate opera doar cu privire la suprafața de 214,60 mp teren, situat în Azuga, str. Gârbovei nr. 35A (fost lot nr.8), în temeiul art. 41 din Legea nr. 50/1991, arătând că diferența de teren de 220 mp nu face obiectul vreunui contract de concesiune, aspect de care lichidatorul EOS Insolvency SPRL avea cunoștință la data încheierii contractului de vânzare.

Mai arată reclamanții că autoarea lor, NMC SRL Predeal nu a avut cunoștință despre rezilierea contractelor de concesiune încheiate cu Orașul Azuga, nefiind notificată în acest sens, nu au fost operate modificările în cartea funciară, iar NMC SRL Predeal a avut folosința continuă a terenului concesionat, până la data de 20.01.2020, când reclamanții au devenit proprietari ai construcției.

Consideră că au fost de bună credință la momentul cumpărării construcției, bazându-se pe cuprinsul cărții funciare, efectul înscrierii fiind opozabil erga omnes, potrivit Legii nr. 7/1996.

În drept, art. 1527 Cod civil, art. 41-42 Legea nr. 50/1991, art.1 și 8 din Legea nrt. 554/2004.

Pârâtele UNITATEA ADMINISTRATIV TERITORIALĂ A ORAŞULUI AZUGA şi PRIMĂRIA or. AZUGA au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată; cu cheltuieli de judecată.

În motivarea întâmpinării se arată de pârâte că, reclamanții Nedelcu Ion si Nedelcu Lizica-Gabriela au solicitat obligarea la transferul dreptului de concesiune sau obligarea la încheierea contractului de concesiune asupra unui teren in suprafață de 219,40 m.p. situat in orașul Azuga, str. Gârbovei, nr.35A.

In motivare, se arata ca prin contractul de vânzare cumpărare nr.113/20.Ol.2020 au cumpărat de la SC NMC S Predeal, prin lichidator judiciar EOS Insolvency SPR Brașov, o construcție situata pe un teren concesionat in suprafață de 434 m.p. având număr cadastral 657, concesiune realizata in baza unui contract de concesiune si a trei acte adiționale. Mai arata reclamanții ca li s-a refuzat transferul dreptului de concesiune a terenului de 434 m.p., deși din adresa nr.2423/64/30.03.2020 emisa de OCPI Prahova, rezultând ca imobilul are nr. cadastral 657 si este înscris in cartea funciara 1298/C1.

Arata in final ca vânzătoarea SC NMC Predeal nu avut cunoștință de rezilierea contractelor de concesiune, nu i s-a adus la cunoștință acest aspect.

In conformitate cu dispozițiile art.38 alin.2 lit.h din Legea nr.215/2001 privind Administrația Publica Locala, Consiliul Local al or. Azuga a încheiat contractul de concesiune nr.2389/16.08.1993 privind concesionarea terenului in suprafață de 214,60 m.p. situat in orașul Azuga, str. Gârbovei, lot nr.8, concesionar fiind SC NMC SRL, concesiune efectuata in urma unei licitații in data de 30.06.1993.

Ulterior, la cererea concesionarului, Consiliul Local Azuga a emis Hotărârea nr. 72 din 28.09.2000, prin care s-a aprobat concesionarea terenului in suprafață de 90,30 m.p., pentru extindere locuință, fiind încheiat actul adițional nr.6516/16.10.2000 la contractul de concesiune nr.2389/16.08.1993.

La data de 29 ianuarie 2004 Consiliul Local al or. Azuga prin Hotărârea nr. 7/20()4 a aprobat cererea concesionarului NMC SRL Predeal, dispunând prin încredințare directa a unui alt teren in suprafață de 130 m.p. pentru extinderea aceleiași construcții, fiind încheiat contractul de concesiune nr. 1629 din 4 martie 2004 prin care la art. 13 se menționează „contractul de concesiune se poate rezilia daca concesionarul nu a început lucrările la obiectivul de investiții in termen de un an de la încheierea contractului".

SC NMC SRL a adresat o cerere către Consiliul Local Azuga pentru concesionarea suprafeței de 193,50 m.p., in vederea măririi capacității Pensiunii Orizont, cerere admisa de consiliul local prin Hotărârea nr.81 din 30 iunie 2005. Pe cale de consecință, ulterior a fost încheiat contractul de concesiune nr.5731 din 4 august 2005 unde s-a menținut aceeași clauza contractuala cu privire la posibilitatea rezilierii contractului, menționată anterior.

Concesionarul nu a solicitat si nu a obținut autorizații de construire pe terenurile obiect al concesiunilor, astfel că prin Hotărârea nr.36 din 26 martie 2015 s-a dispus rezilierea contractelor nr.6516/2004, 5731/2005 si nr. 1629/2004.

U.A.T. Azuga a adus la cunoștința concesionarului NMC SRL prin adresa nr.4745 din 29 aprilie 2015 ca i-au fost reziliate cele trei contracte pentru nerespectarea obligațiilor contractuale, adresa primita la data de 27 mai 2015, potrivit confirmării de primire anexate.

Împrejurarea ca a avut cunoștință de rezilierea celor trei contracte si a acceptat sancțiunea desființării lor rezulta din faptul ca nu a mai achitat redevența aferenta contractelor, asa cu reiese din fisa tehnică operativa a acesteia.

SC NMC SRL aflata in procedura falimentului, prin EOS Insolvency SRL in calitate de lichidator judiciar al debitoarei NMC SRL, s-a adresat Primăriei orașului Azuga prin adresa 2121 din 20 februarie 2017, solicitând încheierea unui nou contract de concesiune având ca obiect terenul in suprafață de 434 m.p., situat in Azuga, str. Gârbovei FN.

Primăria orașului Azuga prin adresa nr.2121 din 23 februarie 2017 a comunicat lichidatorului judiciar ca debitoarea NMC SRL deține un singur contract valabil de concesiune nr.2389 din 16 august 1993 pentru suprafața de 214,60 m.p., celelalte contracte fiind reziliate prin HCL nr.36/2015.

La data de 18 februarie 2020, reclamantul, prin adresa nr.2072/2020, a solicitat preluarea contractelor de concesiune pentru terenul de 434 m.p., cerere la care i-a fost comunicat personal răspunsul nr.2072 din 28 februarie 2020, aducându-i-se la cunoștință ca singurul contract de concesiune valabil este cel pentru suprafața de 214,60 m.p.

Ulterior, la data de 05.05.2020 s-a încheiat cu reclamantul un act adițional la contractul de concesiune valabil nr.2389 din 16.08.1993, prin care acesta a preluat concesiunea terenului in suprafață de 214.60 m.p.

Prin cererea înregistrată sub nr.9061 din 30.07.2020 Nedelcu Ion a solicitat cumpărarea terenurilor ale căror contracte de concesiune fuseseră reziliate, cerere la care i-a fost comunicat faptul ca, in conformitate cu disp. art.363 alin.1 din Codul administrativ, vânzarea terenurilor din domeniul privat se poate face prin licitație publica.

La data de 15 septembrie 2020 prin cererea înregistrată sub nr. 11050/2020, reclamantul a solicitat cumpărarea numai a lotului de 130 m.p., considerând ca are un drept de preemțiune, solicitare la care i s-a răspuns la data de 5 octombrie 2020, comunicându-i-se aceeași reglementare legala in baza căreia se poate realiza vânzarea.

Inserarea in cuprinsul contractului de vânzare cumpărare dintre reclamant si lichidator, pag.2, a numărului cadastral 657 cu trimitere la suprafața de 434 m.p. teren, este nereala, întrucât la data încheierii vânzării, contractele erau reziliate, mai puțin cel de 214,60 m.p., situație de care lichidatorul avea cunoștință potrivit corespondenței purtate.

La data întocmirii cadastrului si alocării nr. cadastral 657 terenul concesionat era, într-adevăr, de 434 m.p. in mai 2004, însă ulterior situația juridica a terenului s-a modificat, urmare rezilierii contractelor.

Extrasele de CF anexate si la care se face trimitere in cuprinsul cererii introductive datate sub nr. 1324 din 9 ianuarie 2020 si 5473 din 21 ianuarie 2020, deși vizează suprafața de 434 m.p., la lit.B - Partea a doua si respectiv C - Partea a treia - sarcini, modul de dobândire si înscriere al acestui teren il reprezintă contractul nr.4311 din 5 iunie 2002 si nu contractele de concesiune anterior menționate si încheiate intre părţi cu privire la suprafața de teren in litigiu.

Învederează ca prin contractul nr 4311 din 5 iunie 2002 concesionara SC NMC SRL a concesionat o suprafață de 92 m.p. situat in orașul Azuga, str. Ritivoiu, nr.11, pe care fost edificat un magazin alimentar si depozit si cu privire la care lichidatorul judiciar a solicitat prin adresa 2220 din 20 februarie 2017 acordul lor in vederea încheierii unui nou contract de concesiune, răspunsul fiind cel din data de 23 februarie 2017.

In raport de aceste aspecte, nu înțelege ce s-a avut in vedere la înscrierea in CF a suprafeței de 434 m.p. care face trimitere la un alt contract de concesiune, asa cum a arătat in precedent.

In drept, disp. art.205 Cod proc. civilă (filele 66-70 dosar declinat).

Prin cererea completatoare a acțiunii, formulată la data de 18.03.2021, reclamanții au invocat excepția de nelegalitate a HCL Azuga nr.36/26.03.2015.

Potrivit prevederilor art. 4 din Legea nr.554/2004: (l) Legalitatea unui act administrativ cu caracter individual, indiferent de data emiterii acestuia, poate fi  cercetată oricând în cadrul unui proces, pe cale de excepție, din oficiu sau la cererea părții interesate. (2) Instanţa învestită cu fondul litigiului și în fata căreia a fost invocată excepția de nelegalitate, constatând că de actul administrativ cu caracter individual depinde soluționarea litigiului pe fond, este competentă să se pronunțe asupra excepției, fie printr-o încheiere interlocutorie, fie prin hotărârea pe care o va pronunța în cauză. In situația în care instanţa se pronunță asupra excepției de nelegalitate prin încheiere interlocutorie, aceasta poate fi atacată odată cu fondul

Potrivit art. 1 alin.2 din Legea 554/2004, se poate adresa instanței de contencios administrativ și persoana vătămată într-un drept al său sau într-un interes legitim printr-un act administrativ cu caracter individual, adresat altui subiect de drept.

Consideră ca soluționarea prezentei cauze privind transferul dreptului de concesiune sau, in subsidiar, încheierea unui contract de concesiune pentru suprafața de teren de 219,40 mp., depinde de caracterul nelegal, susțin reclamanții, al actului administrativ-HCL 36/26.03.2015.

Din înscrisurile anexate întâmpinării, reiese ca prin HCL Azuga nr.36/26.03.2015 s-a aprobat rezilierea unor contracte de concesiune, printre care si contractele încheiate intre UAT Azuga si autoarea lor, NMC S.R.L Predeal.

Apreciază ca parata, in mod nelegal a reziliat contractele de concesiune încheiate cu NMC SRL Predeal, având nr. 1629/04.03.2004 și nr. 5731/04.08.2005 si actul adițional nr. 6416/16.10.2000.

Contractele de concesiune au fost valabil încheiate in baza Legii nr. 219/1998. Potrivit art. 35 alin. I lit. b din Legea 219/1998 privind regimul concesiunilor, legea aplicabila litigiului având in vedere data încheierii contractului încheiat intre părți, contractele de concesiune încetează in cazul in care interesul național sau local o impune, prin denunțarea unilaterala de către concedent, cu plata unei despăgubiri juste si prealabile in sarcina concedentului.

De asemenea, potrivit clauzelor contractuale finale din contractele de concesiune reziliate- contractul de concesiune se poate rezilia in următoarele condiții:

1. concesionarul nu a început lucrările la obiectivul de investiții in termen de 1 an de la data încheierii contractului si 2. Neplata redevenței anuale in termen de 60 de zile de la data de 30 iunie a fiecărui an.

Autoarea lor, NMC SRL Predeal, la momentul emiterii HCL 36/ 26.03.2015 avea achitate redevențele la zi, așa cum rezulta din fişa de concesionar depusa de parata la dosar: contract 1629/2004-redevenţa achitata pana la data de 30.06.3015; contract 5731/2005-redevenţa achitata pana la data de 30.06.2015; act adițional 6516/2000-redevenţa achitata pana la data de 01.06.2015.

Lucrările au fost demarate in termen de 1 an, iar prin adresa înregistrată la sediul paratei, nr. 2845/11.03.2015, NMC SRL Predeal a adus la cunoștința UAT ca a îndeplinit obiectivele concesiunii. Daca lucrările stabilite prin obiectivele de investiții nu ar fi început in termen de 1 an, UAT Azuga nu ar fi rămas in pasivitate 10, respectiv 15 ani, pentru a rezilia contractele de concesiune încheiate in anii 2000, 2004 si 2005.

De asemenea, nu se poate retine ca a existat un interes național sau local pentru denunțarea contractelor.

Parata a reziliat contractele de concesiune la doua săptămâni după ce autoarea lor, NMC SRL Predeal i-a învederat executarea obiectivelor stabilite prin contractele de concesiune.

Precizează ca au luat cunoștință de aceasta hotărâre odată cu comunicarea întâmpinării. Deși au solicitat paratei comunicarea acestei hotărâri prin corespondenta purtata, nu li s-a înaintat decât Anexa I la HCL 36/2015.

Anterior cumpărării, întemeindu-se cu buna credință pe cuprinsul cărții funciare in care este înscris terenul aferent construcției cumpărate cu nr. cadastral 657, au solicitat situația la zi a terenului.

Prin adresa nr. 14726/16.12.2019, parata le-a comunicat faptul ca pentru contractul de concesiune a terenului aferent construcției înscris in cartea funciara 21298 Azuga, cu nr cadastral 657, nu exista restante la plata si mai sunt de achitat redevențe pe anii 2020 si 2021.

Parata prin întâmpinarea formulata, a arătat ca de fapt contractul de concesiune nr. 4311/05.06.2002 înscris in cartea funciara 21298 Azuga, in care figurează terenul cu nr. cadastral 657 si construcția cumpărată de reclamanți, cu nr. cadastral 657/C1, se refera de fapt la un teren situat la o alta adresa, respectiv in Azuga, str. Ritivoiu nr. 11.

In opinia lor, parata invoca de fapt propria sa culpa, întrucât aceasta nu a înțeles niciodată sa rectifice cartea funciara in vederea restabilirii  situației juridice reale a imobilului. De asemenea, UAT Azuga nu a solicitat radierea dreptului de concesiune a societății vânzătoare, lăsând in continuare folosința terenului vânzătoarei SC NMC SRL Predeal si nu a înțeles sa formuleze cerere de reexaminare împotriva încheierii de carte funciară nr. 116641/23.11.2020, prin care s-a înscris dreptul de concesiune asupra terenului de 434 mp cu nr cadastral 657.

In alta ordine de idei, lichidatorul judiciar al vânzătoarei, SC EOS Insolvency SPRL Brașov, a solicitat paratei UAT AZUGA prin adresa nr. 10364/20.02.2017 acordul in vederea încheierii unui nou contract de concesiune pentru terenul de 434 mp., situat in Azuga str. Gârbovei FN (actual 35 A) cu dobânditorul construcției.

Prin adresa de răspuns nr.2121/23.02.2017, primăria a învederat ca terenul de 434 mp. face parte din domeniul privat al orașului Azuga si dreptul de concesiune asupra terenului se transmite in caz de succesiune sau înstrăinare a construcției in temeiul art. 41 din Legea 50/1991, fără a-si exprima in mod expres refuzul pentru întocmirea unui nou contract de concesiune.

In drept: art. 204 c.pr. civila art. 4 Legea 554/2004 (filele 138-141 dosar declinat).

Pârâtele UNITATEA ADMINISTRATIV TERITORIALĂ A ORAŞULUI AZUGA şi PRIMĂRIA or. AZUGA au formulat întâmpinare la cererea completatoare, prin care au invocat, în principal, excepția lipsei calității lor procesual pasive, față de decizia ICCJ nr. 2610/2014 prin care s-a statuat că excepția de nelegalitate a unui act administrativ nu poate fi soluționată în lipsa emitentului actului, aspect ce rezultă din dispozițiile art.4 alin.2 din Legea nr. 554/2004 și art. 14 alin.1 Cod proc.civilă.

În speță, HCL nr.36/2015 a fost emisă de Consiliul Local al or. Azuga, care nu figurează ca parte în cauză.

Cu privire la fondul cererii completatoare, solicită respingerea cererii ca neîntemeiată, arătând că reclamanții apreciază că în mod nelegal au fost reziliate contractele de concesiune încheiate între Primăria or. Azuga și NMC SRL Predeal, având nr. 1629/07.04.2004, nr. 5731/04.08.2005 și actul adițional nr. 6516/16.10.2000.

În motivarea întâmpinării se arată de pârâte că legalitatea unui act administrativ se verifică în condițiile art.4 din Legea nr. 554/2004, observându-se ce norme legale imperative cu putere superioară actului pus în discuție au fost nesocotite.

Pârâtele arată că au concesionat un teren de 214,60 mp situat în Azuga, str. Gârbovei, lot nr.8, concesionarului NMC Predeal, prin contractul nr. 2389/16.08.1993, realizată în baza unei licitații.

Ulterior, la cererea concesionarului, s-a aprobat concesionarea unui teren de 90,30 mp, potrivit actului adițional nr. 6516/10.10.2000 la contractul de concesiune nr. 2389/2003, obiectul fiind extindere locuință, str. Gârbovei lot nr.8, la care s-a adăugat contractul de concesiune nr. 1629/04.03.2004 pentru suprafața de 130 mp, situată la aceeași adresă, pentru extindere locuință, iar la data de 04.08.2005 a fost încheiat un alt contract de concesiune, tot pentru extindere locuință, având ca obiect suprafața de 193,5 mp, de la aceeași adresă, toate contractele fiind încheiate în baza unor hotărâri ale consiliului local, cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 219/1998.

Concesionara NMC SRL Predeal nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale, aceasta aducând la cunoștința pârâtelor prin adresa nr. 2845/11.03.2015 faptul că a fost realizat obiectul concesiunii, respectiv a executat parcarea aferentă Pensiunii Orizont, în condițiile în care scopul concesiunii nu a fost acesta, ci pentru realizarea unor lucrări de extindere locuință.

În contractele de concesiune se menționează la art. 13 alin.2: contractul de concesiune se poate rezilia în următoarele condiții: concesionara nu a început lucrările la obiectivul de investiții în termen de 1 an de la data încheierii contractului.

NMC SRL Predeal nu a solicitat niciodată eliberarea autorizației de construire pentru extinderea construcției, în respectarea prevederilor Legii nr. 50/1991, motive pentru care Consiliul Local al or. Azuga a emis HCL nr. 36/26.03.2015, prin care a aprobat rezilierea contractelor de concesiune ale căror beneficiari nu au obținut autorizația de construire, pentru 19 concesionari, între care și NMC Predeal, hotărâre care a fost comunicată concesionarei prin adresa nr. 4745/29.04.2015, cu confirmare de primire.

NMC Predeal a luat act de rezilierea contractelor de concesiune, iar de la data de 30.06.2015 nu a mai achitat redevența aferentă contractelor.

 Concluzionând, contractele de concesiune au fost reziliate în condițiile în care nu s-a eliberat nicio autorizație de construire pentru extinderea construcției, iar, pe de altă parte, nu s-a invocat nesocotirea unei norme legale la adoptarea HCL nr. 36/2015, motive pentru care apreciază că nu sunt îndeplinite cerințele art. 4 din Legea nr. 554/2004, sens în care solicită respingerea cererii (filele 149-151 dosar declinat).

Reclamanții N.I şi N .L.G  au formulat răspuns la întâmpinarea depusă de pârâți la completarea acțiunii, arătând că prin întâmpinarea formulată, pârâții au invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a reclamantelor si au solicitat introducerea in cauza a Consiliului Local Azuga

In raport de prevederile art.4 al.2 din Legea 554/2004 si art 14 al. 1 C.pr.civ., precum si fata de considerentele Deciziei nr.2610/2014 a I.C.C.J, apreciază ca in cauza trebuie sa figureze in calitate de parat si Consiliul Local Azuga-emitentul hotărârii de consiliu atacate, sens în care solicită citarea acestuia împreună cu cererea si înscrisurile anexă.

În ceea ce privește calitatea procesuala pasiva a paratei UAT Azuga prin  Primar:

Potrivit art.21 din Legea 215/2001 - Unitățile administrativ-teritoriale sunt persoane juridice de drept public, cu capacitate juridică deplină și patrimoniu propriu. Acestea sunt subiecte juridice de drept fiscal, titulare ale codului de înregistrare fiscală și ale conturilor deschise la unitățile teritoriale de trezorerie, precum și la unitățile bancare. Unitățile administrativ-teritoriale sunt titulare ale drepturilor și obligațiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public și privat în care acestea sunt parte, precum și din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condițiile legii.

(2) În justiție, unitățile administrativ-teritoriale sunt reprezentate, după caz, de primar sau de președintele consiliului județean.(2A 1) Pentru apărarea intereselor unităților administrativ-teritoriale, primarul, respectiv președintele consiliului județean, stă în judecată ca reprezentant legal și nu în nume personal.

Faţă de aceste prevederi legale, UAT Azuga prin Primar are calitate procesuala pasiva.

In ceea ce privește calitatea procesuala pasiva a Primăriei Azuga, aceasta a fost determinata in dosarul disjuns, fiind atrasa in calitate de emitent al contractelor de concesiune.

Potrivit Deciziei ICCJ 1956/5.04.2012 pronunțată in recurs, s-a statuat ca in conformitate cu prevederile art. 21 alin.1 din Legea 215/2001, doar UAT are calitate procesuala, având personalitate juridică si nu Consiliul Local sau Primăria care nu sunt entități cu personalitate juridică, ci organ deliberativ, respectiv structura executivă a unității administrative teritoriale, neavând capacitate de folosință a drepturilor civile pentru a fi parte in judecata.

Fata de cele expuse lasă la aprecierea instanței cu privire la calitatea procesuala pasivă a Primăriei Azuga.

In ceea ce privește fondul cauzei, arată ca in contractele de concesiune reziliate nr. 1629/2004 ,nr. 5731/2005 si act adițional nr. 6516/2000, au fost inserate clauzele de reziliere, si anume, contractul de concesiune se poate rezilia in următoarele condiții:

1. concesionarul nu a început lucrările la obiectivul de investiții in termen de 1 an de la data încheierii contractului si

2. Neplata redevenței anuale in termen de 60 de zile de la data de 30 iunie a fiecărui an.

Consideră că pârâţii au încălcat clauzele de reziliere, întrucât autoarea lor, SC NMC SRL Predeal, la momentul emiterii HCL 36/26.03.2015 avea achitate redevențele la zi, așa cum rezulta din fisa de concesionar depusa de parata la dosar: contract 1629/2004-redeventa achitata pana la data de 30.06.3015; contract 5731/2005-redeventa achitata pana la data de 30.06.2015; act adițional 6516/2000-redeventa achitata pana la data de 01.06.2015.

Lucrările au fost demarate in termen de 1 an, iar prin adresa înregistrată la sediul paratei nr. 2845/11.03.2015, SC NMC SRL Predeal a adus la cunoștința UAT ca a îndeplinit obiectivele concesiunii. Daca lucrările stabilite prin obiectivele de investiții nu ar fi început in termen de un an, UAT Azuga nu ar fi rămas in pasivitate 10 si respectiv 15 ani pentru a rezilia contractele de concesiune încheiate in anii 2000, 2004 si 2005.

De asemenea, nu se poate retine ca a existat un interes național sau local pentru denunțarea contractelor.

Parata a reziliat contractele de concesiune la doua săptămâni după ce autoarea lor, SC NMC SRL Predeal, i-a învederat executarea obiectivelor stabilite prin contractele de concesiune.

Motivul rezilierii contractelor de concesiune consta in neobținerea autorizațiilor de construire pentru obiectivele contractelor de concesiune, astfel cum rezulta din anexa la HCL nr. 36/2015, precum si din întâmpinarea formulată la acțiunea introductivă; or, acest motiv nu face parte din clauzele contractuale de reziliere inserate in contractele de concesiune reziliate.

Neobținerea autorizației de construire are o reglementare si sancționare distincta prevăzută in Legea nr. 50/1991 - rep.

Deci, in opinia lor, construirea fără autorizații de construcție nu ducea la rezilierea contractelor de concesiune, ci la sancțiuni impuse de Legea 50/1991.

Precizează ca terenurile au rămas in tot acest timp in posesia concesionarei.

Prin sentința civilă nr. 61/23.04.2021 Tribunalul Prahova a declinat competența materială de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sinaia, reținând că, în conformitate cu prevederile art. 8 alin. 2 şi art. 2 alin. 1 lit. c din Legea  nr. 554/2004, instanţa de contencios administrativ este competentă să soluţioneze numai acele litigii legate de contractele administrative, respectiv a acelor contracte care au ca obiect punerea în valoare a bunurilor proprietate publică sau a altor categorii de contracte administrative reglementate expres prin legi speciale.

Prin urmare, cererea având ca obiect încheierea unui contract de concesiune cu privire la un teren proprietate privată a statului sau a unităţii-administrativ teritoriale nu se încadrează în sfera de reglementare a art. 2 alin. 1 lit. c) din Legea nr. 554/2004, competentă fiind judecătoria, ca instanţă de drept comun, motiv pentru care tribunalul a admis excepția necompetentei materiale, invocată din oficiu si a declinat competenta de soluţionare a cauzei, în favoarea Judecătoriei Sinaia.

Pe rolul Judecătoriei Sinaia cauza a fost înregistrată la data de 4.05.2021, păstrând nr. unic de dosar ....2020.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:

Reclamanții N.I şi N .L.G  au dobândit construcția cu destinaţia locuinţă, potrivit menţiunilor din cartea funciară nr. 21298 Azuga (filele 81-82), în fapt, imobilul având destinaţia de pensiune (cunoscută sub denumirea de Pensiunea Orizont) prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 113/20.01.2020 de BNP Gonțea Ionuț Dan Mircea, imobil situat în Azuga, str. Gârbovei FN (actual nr. 35A), lot nr.8, edificată pe teren concesionat în suprafață de 434 mp, imobilul construcție aparținând societăţii NMC SRL Predeal, fiind înstrăinat în procedura lichidării judiciare, prin lichidator judiciar EOS Insolvency SPRL Brașov, în urma adjudecării la licitație publică, potrivit procesului-verbal de adjudecare nr. 12782/19.12.2019.

Ulterior cumpărării construcției, reclamanţii au efectuat demersuri pentru transmiterea dreptului de concesiune asupra terenului înscris în cartea funciară, iar prin actul adițional nr. 5115/05.05.2020 le-a fost transmis dreptul de concesiune asupra terenului de 214,60 mp, deși, în accepțiunea lor, transferul dreptului de concesiune trebuia să opereze cu privire la întreaga suprafață de teren de 434 mp, înscrisă în cartea funciară, astfel cum au solicitat.

Autoarea reclamanţilor, NMC SRL Predeal, a avut încheiate mai multe contracte de concesiune pentru terenul din Azuga, str. Gârbovei FN, însumând o suprafață totală de 628,4 mp, respectiv:

1.contractul de concesiune nr. 2389/16.08.1993 privind concesionarea terenului in suprafață de 214,60 m.p. situat in orașul Azuga, str. Gârbovei, lot nr.8, în vederea realizării locuinţei prevăzute în planul urbanistic zonal, potrivit clauzei de la cap.II, art.2 din contract (filele 71-73 dosar declinat);

2. actul adițional nr. 6516/16.10.2000 la contractul de concesiune nr. 2389/16.08.1993, încheiat la cererea concesionarului NMC SRL Predeal, având ca obiect terenul in suprafață de 90,30 m.p. limitrof lot.8, str. Gârbovei FN, pentru extinderea construcţiei deja existente a SC NMC SRL Predeal (filele 75-76 dosar declinat);

3. contractul de concesiune nr. 1629 din 4 martie 2004, având ca obiect terenul in suprafață de 130 m.p. pentru extinderea construcției deja existente a SC NMC SRL Predeal, situat în Azuga, str. Gârbovei limitrof lot 8 (filele 80-86 dosar declinat);

4. contractul de concesiune nr.5731 din 4 august 2005, având ca obiect suprafaţa de 193,5 mp situat în str. Gârbovei, limitrof extinderii lotului nr.8, în conformitate cu obiectul concesionarului construire extindere construcţie existentă (filele 90-96 dosar declinat).

În cuprinsul clauzelor contractelor de concesiune ale autoarei reclamanţilor este prevăzută în mod expres obligaţia acesteia de a proceda la extinderea construcţiei existente, concesionarul fiind obligat să procedeze la începerea lucrărilor la obiectivul de investiţii în termen de 1 an de la data încheierii contractului, sancţiunea care intervine în cazul nerespectării acestei obligaţii contractuale fiind aceea a rezilierii contractului.

Concesionarul NMC SRL Predeal nu a solicitat si nici nu a făcut dovada că a obținut autorizații de construire pe terenurile obiect al concesiunilor, motive pentru care prin Hotărârea Consiliului Local Azuga nr. 36 din data de 26 martie 2015 s-a dispus rezilierea contractelor nr. 6516/2004, 5731/2005 şi nr. 1629/2004 (filele 97-103 dosar declinat).

Potrivit art.1 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, în vigoare la momentul rezilierii contractelor menţionate:

(1) Executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren şi/sau construcţii - identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel.

(2) Construcțiile civile, industriale, inclusiv cele pentru susţinerea instalaţiilor şi utilajelor tehnologice, agricole sau de orice altă natură se pot realiza numai cu respectarea autorizaţiei de construire, emisă în condiţiile prezentei legi, şi a reglementărilor privind proiectarea şi executarea construcţiilor.

U.A.T. Azuga a comunicat societăţii NMC SRL prevederile HCL or. Azuga nr. 36/26.03.2015, prin adresa nr. 4745 din 29 aprilie 2015 (fila 104 dosar declinat), faptul că i-au fost reziliate cele trei contracte de concesiune nr. 1629/04.03.2004, nr. 5731/04.08.2005 şi actul adiţional nr. 6516/16.10.2000 pentru terenurile în suprafaţă de 130 mp, 193,50 mp, respectiv 90,30 mp, situate în str. Gârbovei, datorită nerespectării obligațiilor contractuale.

Respectiva adresă a fost comunicată societăţii concesionare cu scrisoare recomandată cu confirmare de primire, la data de 27 mai 2015 (fila 105 dosar declinat).

Ulterior încunoștințării societăţii de rezilierea celor trei contracte, aceasta nu a mai achitat redevența aferenta contractelor.

Societatea NMC SRL Predeal, intrată în procedura falimentului, prin lichidatorul judiciar EOS Insolvency SPRL, a solicitat Primăriei orașului Azuga, prin adresa înregistrată sub nr. 2121 din 20.02.2017, încheierea unui nou contract de concesiune, având ca obiect terenul in suprafață de 434 m.p., situat in Azuga, str. Gârbovei FN, cu eventualul cumpărător sau adjudecatar al activului pensiune (fila 106 dosar declinat).

Primăria orașului Azuga, prin adresa nr.2121 din 23 februarie 2017, a comunicat lichidatorului judiciar faptul că debitoarea NMC SRL deține un singur contract valabil de concesiune, având nr. 2389 din 16 august 1993, pentru suprafața de 214,60 m.p., celelalte contracte fiind reziliate prin HCL nr.36/2015 (filele 107-108 dosar declinat).

Astfel fiind, rezultă fără îndoială faptul că lichidatorul societăţii debitoare cunoştea aspectul rezilierii celor 3 contracte de concesiune încheiate între autoritatea publică locală şi debitoarea aflată în lichidare judiciară, iar reclamantul, la rândul său, avea cunoştinţă de acest aspect, dovadă fiind corespondenţa purtată prin e-mail cu Primăria or. Azuga la data de 11.12.2019 (fila 111 dosar declinat), prin care solicită relaţii referitoare la terenul concesionat, ce face obiectul contractului de concesiune nr. 4311/05.06.2002 (care priveşte însă un alt teren, în suprafaţă de 92 mp situat în Azuga, str. Ritivoiu nr.11, jud. Prahova, distinct de cel din str. Gârbovei FN, construcţia amplasată pe acest teren fiind un spaţiu comercial în suprafaţă de 62,90 mp, astfel cum precizează lichidatorul judiciar în adresa nr. 2120/20.02.2017 (filele 109, 113-117 dosar declinat).

La data de 18 februarie 2020, reclamantul Nedelcu Ion, prin adresa nr.2072/2020, a solicitat preluarea contractelor de concesiune pentru terenul de 434 m.p., cerere la care i-a fost comunicat răspunsul nr.2072 din 28 februarie 2020, confirmat de primire sub semnătură olografă, prin care i s-a adus la cunoștință faptul ca singurul contract de concesiune valabil este cel pentru suprafața de 214,60 m.p. (fila 120 dosar declinat).

Ulterior, la data de 05.05.2020 s-a încheiat cu reclamantul actul adițional la contractul de concesiune valabil nr.2389 din 16.08.1993, prin care acesta a preluat concesiunea terenului in suprafață de 214.60 m.p. (fila 118 dosar declinat).

Prin cererea înregistrată sub nr.9061 din 30.07.2020, reclamantul Nedelcu Ion a solicitat cumpărarea terenurilor ale căror contracte de concesiune fuseseră reziliate, cerere la care i-a fost comunicat faptul ca, in conformitate cu disp. art.363 alin.1 din Codul administrativ, vânzarea terenurilor din domeniul privat se poate face prin licitație publică (fila 122 dosar declinat).

La data de 15 septembrie 2020 prin cererea înregistrată sub nr. 11050/2020, reclamantul a solicitat cumpărarea numai a lotului de 130 m.p., considerând ca are un drept de preemțiune, solicitare la care i s-a răspuns la data de 5 octombrie 2020, comunicându-i-se aceeași reglementare legala in baza căreia se poate realiza vânzarea (filele 123-124 dosar declinat).

Inserarea in cuprinsul contractului de vânzare cumpărare dintre reclamant si lichidator, pag.2, a numărului cadastral 657 cu trimitere la suprafața de 434 m.p. teren, este nereala, întrucât la data încheierii vânzării, contractele erau reziliate, mai puțin cel de 214,60 m.p., situație de care lichidatorul avea cunoștință potrivit corespondenței purtate.

La data întocmirii cadastrului si alocării nr. cadastral 657, terenul concesionat era, într-adevăr, de 434 m.p. in mai 2004, însă ulterior situația juridica a terenului s-a modificat, ca urmare a rezilierii contractelor, aspecte cunoscute atât lichidatorului, cât şi dobânditorului construcției, respectiv reclamanților, astfel cum rezultă din corespondența purtată cu autoritatea publică locală.

Potrivit art. 363 din Codul administrativ:

Reguli speciale privind procedura de vânzare a bunurilor din domeniul privat

(1) Vânzarea bunurilor din domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale se face prin licitație publică, organizată în condițiile prevăzute la art. 334-346, cu respectarea principiilor prevăzute la art. 311, cu excepția cazurilor în care prin lege se prevede altfel.

(2) Stabilirea oportunității vânzării bunurilor din domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale și organizarea licitației publice se realizează de către autoritățile prevăzute la art. 287, cu excepția cazurilor în care prin lege se prevede altfel.

A dispune altfel, aşa cum solicită reclamanţii prin prezenta cerere, ar aduce atingere principiului  autonomiei locale, care conferă dreptul si capacitatea efectiva a autorităților administrației publice locale de a soluționa si de a gestiona, in numele si in interesul colectivităților locale pe care le reprezintă treburile publice in condițiile legii, principiu consacrat de Legea nr. 215/2001 privind administrația publica locală, republicată, cu modificările si completările ulterioare

Astfel, art. 10 din actul normativ menționat prevede ca „autoritățile administrației publice locale administrează sau, după caz, dispun de resursele financiare, precum si de bunurile proprietate publica sau privata ale comunelor, orașelor, municipiilor sau județelor, in conformitate cu principiul autonomiei locale”. Autonomia locală conferă autorităților administrației publice locale dreptul ca, in limitele legii, sa aibă inițiative in toate domeniile, cu excepția celor care sunt date in competenta altor autorități.

Legea nr. 195/2006 prevede ca autoritățile administrației publice locale de la nivelul comunelor si orașelor exercită competenţe exclusive privind administrarea domeniului public si privat al comunei sau orașului, ceea ce înseamnă ca aceste autorități au dreptul de a decide si de a dispune de resursele si mijloacele necesare îndeplinirii competentelor, fără a fi constrânse in vreun fel in a decide / hotărî cu privire la bunurile sale într-un anumit fel.

De asemenea, autoritățile administrației publice locale sunt responsabile, conform principiului responsabilității autorităților administrației publice locale, de modul in care administrează domeniul public sau privat al localității.

In consecință, instanța de judecata nu poate impune autorităților locale sa aibă o anumită conduită, nu se poate substitui autorităților administrației publice locale in ceea ce privește competența exercitării atribuțiilor stabilite de Legea nr. 215/2001 si alte legi speciale. Instanța de judecată nu se poate substitui dispozițiilor legale si sa pronunțe o hotărâre judecătorească prin care sa substituie voința autorităților locale, deoarece ar însemna îngrădirea în exercitarea atributelor dreptului de proprietate, adică i s-ar impune ce sa facă cu bunurile proprietatea unităţii administrativ-teritoriale, în absenţa unei dispoziţii legale care să justifice o astfel de ingerinţă.

Admiterea acțiunii ar constitui o încălcare a dreptului autorităților locale in libertatea de a decide cu privire la bunurile localității, însemnând încălcarea principiului separației puterilor in stat, care presupune încredințarea si exercitarea diferitelor funcții ale statului unor organe distincte si independente unul fata de altul.

Relativ la cererea completatoare, având ca obiect nelegalitatea HCL Azuga nr. 36 din 26.03.2015, prin care au fost reziliate contractele de concesiune încheiate între Primăria or. Azuga și NMC SRL Predeal, având nr. 1629/07.04.2004, nr. 5731/04.08.2005 și actul adițional nr. 6516/16.10.2000.

După cum s-a detaliat în cele ce preced, autoarea reclamanţilor, NMC SRL Pedeal, a concesionat un teren de 214,60 mp situat în Azuga, str. Gârbovei, lot nr.8, prin contractul nr. 2389/16.08.1993, iar, ulterior, la cererea concesionarului, s-a aprobat concesionarea unui teren de 90,30 mp, potrivit actului adițional nr. 6516/10.10.2000 la contractul de concesiune nr. 2389/2003, obiectul fiind extindere locuință, str. Gârbovei lot nr.8, la care s-a adăugat contractul de concesiune nr. 1629/04.03.2004 pentru suprafața de 130 mp, situată la aceeași adresă, pentru extindere locuință, iar la data de 04.08.2005 a fost încheiat un alt contract de concesiune, tot pentru extindere locuință, având ca obiect suprafața de 193,5 mp, de la aceeași adresă, toate contractele fiind încheiate în baza unor hotărâri ale consiliului local.

În cauză, nu s-a dovedit că autoarea reclamanţilor, concesionara NMC SRL Predeal și-ar fi îndeplinit obligațiile contractuale, aceasta încunoștințând autoritatea publică locală faptul că a fost realizat obiectul concesiunii, respectiv a executat parcarea aferentă Pensiunii Orizont, prin adresa nr. 2845/11.03.2015, în condițiile în care scopul concesiunii nu a fost acesta, ci pentru realizarea unor lucrări de extindere locuință.

De altfel, încălcarea clauzelor contractuale de către societatea concesionară rezultă şi din faptul că aceasta nu a realizat o locuinţă, acesta fiind scopul concesiunii, ci o construcţie cu destinaţia de spaţiu comercial, respectiv pensiune, aceasta fiind destinaţia imobilului şi în prezent, după cum rezultă inclusiv din actul de adjudecare, imobilul figurând cu denumirea de Pensiunea Orizont, în condiţiile în care nu rezultă că schimbarea destinaţiei imobilului a fost făcută cu respectarea dispoziţiilor legale, şi anume, în baza unei autorizaţii de construire.

În contractele de concesiune se menționează la art. 13 alin.2: contractul de concesiune se poate rezilia în următoarele condiții: concesionara nu a început lucrările la obiectivul de investiții în termen de 1 an de la data încheierii contractului.

În cauză, nu s-a dovedit faptul că NMC SRL Predeal, titulara concesiunii, a solicitat eliberarea vreunei autorizații de construire pentru extinderea construcției, în respectarea prevederilor Legii nr. 50/1991, motive pentru care Consiliul Local al or. Azuga a emis HCL nr. 36/26.03.2015, prin care a aprobat rezilierea contractelor de concesiune ale căror beneficiari nu au obținut autorizația de construire, pentru 19 concesionari, între care și NMC Predeal, hotărâre care a fost comunicată concesionarei prin adresa nr. 4745/29.04.2015, cu confirmare de primire.

Reclamanții nu au invocat nesocotirea unei norme legale la adoptarea HCL nr. 36/2015, astfel că solicitarea de constatare a nelegalității actului administrativ nu este întemeiată.

Mai mult, susținerea reclamanților, în sensul că realizarea extinderii locuinței nu era condiționată de obținerea vreunei autorizații de construire, fiind suficientă realizarea ei în fapt, dincolo de faptul că nu a fost dovedită perioada edificării respectivelor extinderi ale imobilului inițial, aceasta nu poate fi reținută ca întemeiată, în condițiile în care Curtea Constituțională, în jurisprudența formată în legătură cu diferitele prevederi din Legea nr. 50/1991, având în vedere şi jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, s-a pronunțat în mod constant în sensul că limitările legate de autorizația de construire sunt instituite prin lege în interes public, în cadrul controlului statal asupra amenajării teritoriului, urbanismului şi autorizării executării lucrărilor de construcții, ce caracterizează regimul juridic al construcțiilor.

Curtea Constituțională a arătat în mod expres că „regimul legal al construcțiilor nu are legătură cu ocrotirea dreptului de proprietate. În măsura în care, însă, (...) exercitarea dreptului de proprietate se abate de la prevederile legale imperative, titularul dreptului de proprietate va suporta sancțiunile stabilite de lege, fără a se putea apăra invocând principiul constituțional al ocrotirii proprietății” (Decizia nr. 697 din 25 mai 2010).

Ca urmare, nefiind identificate motive de nelegalitate a Hotărârii Consiliului Azuga nr. 36 din 2015, va fi respinsă această completare a acțiunii principale.

În temeiul art. 451-453 Cod proc.civilă, vor fi obligaţi reclamanții NN.I şi N .L.G la plata cheltuielilor de judecată către pârâtul ORAȘUL AZUGA în cuantum de 3.000 lei, reprezentând onorariul avocatului ales al pârâtelor, dovedit cu chitanţa depusă la dosar.

Domenii speta

Spete similare