Hotărâre care să ţină loc de act autentic.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Pascani la data de 30.01.2017, sub nr. 614/866/2017, reclamantii .............  , .............  , .............  si .............  , au chemat în judecată pe pârâtul .............  , solicitând instanței pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la suprafata de teren de 1 ha teren arabil situat in comuna Siretel, extravilan, tarlaua 11, parcela 263/3, denumită popular „Pandolica”. Cu obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea în fapt a cererii, reclamantul a arătat că părintii pârâtului au avut in proprietate un teren situat in tarlaua  denumită popular „Pandolica”, pe care acestia, in timpul vietii, in anul 1995, au convenit să o dea in folosintă reclamantului .............  si tatălui defunct al acestuia, ............. . Reclamantul .............  si tatăl său, .............  , au intrat in stăpânirea suprafetei de 1 ha in anul 1995. După decesul părintilor pârâtului, reclamantul si tatăl său au convenit cu pârâtul .............  să le intrăineze terenul, urmând ca perfectarea actelor in forma autentică să se realizeze atunci când promitentul-vânzător va intra in posesia titlului de proprietate. Această intelegere a fost materializată prin incheierea, la data de 05.10.1999 a unui antecontract de vânzare-cumpărare, sub forma unui inscris sub semnătură privată, intre reclamantul .............  si tatăl său, .............  , pe de o parte si pârâtul .............  , in prezenta a doi martori, promitentii cumpărători achitând integral pretul de 8.000.000 ROL, promitentului vânzător. Se arată că la intocmirea inscrisurilui au mai asistat si alte persoane. In anul 2002, a decedat numitul .............  , avându-i ca mostenitori pe reclamantii din prezenta cauză.

In anul 2003 pârâtului i s-a emis titlul de proprietate in care apare si suprafata de teren din tarlaua denumită popular „Pandolica” – T 11, P 263/3 cu suprafata de 1,5300 ha teren arabil extravilan. Reclamantii au aflat mai târziu despre emiterea titlului de proprietate, insă nu au putut perfecta actul deoarece pârâtul era plecat din localitate, iar atunci când revenea, motiva că nu are timp pentru demararea formalitătilor. In primăvara anului 2016, părtile au reusit să convină incheierea actului in formă autentică, sens in care au apelat la un inginer autorizat care să intocmescă documentatia cadastrală pentru terenul in suprafată de 1 ha, toate costurile acestui demers fiind suportate de reclamantul .............  .

Intre părti au apărut o serie de divergente străine de actul pe care urmau să-l perfecteze, iar pârâtul a refuzat comunicarea cu reclamantii, inclusiv finalizarea vânzării, desi a fost notificat de două ori.

Mai arată reclamantii că stăpânesc in fapt suprafata de 1 ha incă din anul 1999 si nu au avut neintelegeri cu nimeni in privinta posesiei.

În drept au fost invocate dispozițiile art. 2 al. 1, art. 5 al. 2 din titlul X din Legea nr. 247/2005, art. 969, 948, 1073, 1077 din vechiul Cod civil, raportat la art. 6 al. 2,3 C.civ. nou si la art. 102 al. 1 din Legea nr. 71/2011, art. 35 si 453 din Codul de procedură civilă.

Acțiunea a fost legal timbrată cu 650 lei taxă judiciară de timbru.

În susținere, reclamantii au depus la dosar in copie, inscrisul sub semnătură privată din data de 05.10.1999, titlul de proprietate nr. 133881/22.01.2003 emis pe numele .............  , certificat deces .............  , notificările trimise către pârât pentru incheierea contractului de vânzare-cumpărare, certificat de identificare emis de OCPI Iasi – BCPI Pascani din data de 20.01.2017.

Pârâtul  a formulat întâmpinare (fila 44 dosar) prin care a solicitat respingerea actiunii ca fiind neintemeiată, invocând si exceptia lipsei calitătii procesuale pasive motivat de imprejurarea că nu are cunostintă despre inscrisul pretin a fi antecontract de vânzare cumpărare, exceptia lipsei calitătii procesuale active a reclamntilor care nu fac dovada succesiunii fată de defucntul .............  , nefiind cuprinse in actul sub semnătură privată prezentat de acestia, exceptia prescrierii dreptului la actiune, calculat de la data incheierii promisiunii – 05.10.1999 – in conformitate cu dispozitiile din Decretul nr. 167/1958 si exceptia nulitătii absolute a antecontractului de vânzare cumpărare deoarece acesta nu indeplineste conditiile de validitate, nu are forma autentică si nu a fost semnat de către pârât, care nu avea nici calitatea de proprietar al terenului la data semnării inscrisului sub semnătură privată.

In drept se invocă dispozitiile art. 205 din C.proc.civ. si in probatiune solicită inscrisuri, martori si expertiză grafoscopică.

La data de 13.03.2017, reclamantii formulează Răspuns la intâmpinare (f.59 dosar), prin care solicită respingerea exceptiilor invocate ca fiind neintemeiate, motivat de probatoriul care se va administra in cauză. Mentionează că la data de 10.04.1999, defunctul .............  a incheiat cu pârâtul si un alt inscris care atestă achitarea contravalorii arenzii  pentru terenul in litigiu. Imprejurarea că terenul a fost stăpânit de reclamanti din anul 1999 constituie o cauză de intrerupere a termenului de prescriptie privind executarea contractului, iar antecontractul poate fi incheiat si sub semnătură privată, hotărârea instantei putând a fi dată in conditiile in care la momentul judecătii, promitentul vânzător are calitatea de proprietar al bunului vândut.

 La data de 28.04.2017, reclamanta .............  , sotia supravietuitoare a defunctului .............  , decedează – certificat deces f. 77 dosar, iar la fila 80 se depune sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale, care atestă că ceilalti reclamanti sunt mostenitorii acesteia.

 Prin incheierea de la termenul din data de 26.10.2017, instanta a unit cu fondul cauzei exceptiile invocate de pârât prin intâmpinare, incuviintând părtilor proba cu inscrisuri, interogatoriul pârâtului si martori (conform incheierii din 14.12.2017 – f. 173), solicitând BNP Isachi comunicarea documentatiei care a stat la baza incheierii contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 420/08.02.2017 si nr. 1353/ 28.04.2017, prin care pârâtul a instrăinat suprafata totală de 1,5300 ha situată in extravilanul comunei Siretel, T 11, P 263/3.

Prin incheierea de la termenul din data de 20.09.2018, instanta a incuviintat proba cu efectuarea expertizei grafoscopice solicitată de pârât prin intâmpinare.

În baza art. 248 Cod procedură civilă vor fi analizate cu prioritate excepţiile invocate de pârât prin intâmpinare, ce fac inutilă cercetarea cauzei pe fond, respectiv:

-exceptia lipsei calitătii procesuale pasive a pârâtului .............  ;

-exceptia lipsei calitătii procesuale active a reclamantilor .............  , .............  , ............. si .............  ;

-exceptia prescriptiei dreptului material la actiune;

-exceptia nulitătii absolute a antecontractului de vânzare cumpărare.

Art. 36 Cod procedură civilă defineşte calitatea procesuală a unei părţi ca fiind identitatea dintre părţi şi subiectele raportului juridic litigios, astfel cum este acesta dedus judecăţii, menţionându-se că existenţa sau inexistenţa drepturilor şi a obligaţiilor afirmate constituie o chestiune de fond.

Calitatea procesuală activă, presupune existenţa unei identităţi între persoana reclamantului şi cel care este titularul dreptului afirmat; iar calitatea procesuală pasivă presupune o identitate intre persoana paratului si cel despre care se pretinde ca este obligat in raportul juridic supus judecatii.

Instanta constată că raportat la obiectul cererii principale, dar si la probele administrate in cauză, părtile au calitătile procesuale pentru a sta in această cauză impreună. Astfel, reclamantul .............  este parte in inscrisul sub semnătură privată incheiat in anul 1999, iar ceilalti reclamanti sunt mostenitorii defunctului .............  (cu precizarea că reclamantii .............  , .............  , .............  sunt mostenitorii reclamantei .............  decedată in cursul solutionării prezentei cauze - certificat deces f. 77 dosar), de asemenea parte in inscrisul invocat ca temei al promovării prezentei cauze, prin care reclamantii urmăresc realizarea unui drept de creantă născut din inscrisul sub semnătură privată din data de 05.10.1999. Pe de cealaltă parte, pârâtul, conform certificatului de mostenitor nr. 83/28.02.2007 (f.85), este unicul mostenitor al defunctului .............  (cel căruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului in suprafată de 1 ha situat in extravilanul comunei Siretel, T 11, P 263/3), iar potrivit concluziilor raportului de expertiză criminalistică nr. 13/17.01.2019 (f.22), a si executat partea a doua a inscrisului prezentat de reclamanti in sustinerea petitului (contestat de către pârât), fiind astfel debitorul obligaţiei rezultate din antecontractul sub semnătură privată si proprietarul terenului la data promovării prezentei actiuni.

 In ceea de priveste exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, se retine că  antecontractul de vânzare-cumpărare dă naştere doar unor drepturi de creanţă, iar acţiunea privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic este o acţiune personală, şi nu una reală, fiind considerată prescriptibilă in termenul general de prescripţie prevăzut de dispoziţiile art. 3 din Decretul nr. 167/1958, având in vedere data nasterii raportului obligational dintre părti – anul 1999. În ceea ce priveşte începutul termenului de prescripţie, fiind incidente dispoziţiile art. 7 din Decretul nr. 167/1958, in practica judiciară s-a considerat că termenul de prescripţie începe să curgă la momentul stabilit de părţi în antecontract în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar în lipsa stabilirii unui asemenea moment, de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.

 Cu privire la cursul prescripţiei, se retine că posesia permisă promitentului-cumpărător este o reală recunoaştere a dreptului de a cere instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, conform art. 16 din Decretul nr. 167/1958.

 In cazul de fată, prin inscrisul sub semnătură privată din data de 05.10.1999, părtile folosesc expresia “VÎND”, dorind ca acesta să constituie un veritabil act translativ de proprietate si nu prevăd un termen in care se va perfecta actul autentic.

 Insă in acest inscris, părtile inserează si o situatie care dă dreptul promitentului cumpărător la daune-interese, si anume suma de 100.000.000 lei (ROL), in caz de “intoarcere” a numitului .............  , modalitatea de redactare a inscrisului sustinând afirmatia reclamantilor referitoare la imposibilitatea obiectivă a părtilor de a intocmi actele autentice intrucât pârâtul nu era proprietar si nici tatălui acestuia, .............  nu i se emisese titlul de proprietate pe acel teren.

 Prin urmare, părtile promitente nu au stabilit un termen exact la care urmau să incheie actul in forma autentică, insă reclamantul .............  si tatăl acestuia au rămas in continuare in posesia terenului (detinut anterior in baza unei conventii de arendă incheiate in aprilie 1999 – f.61 vol. I) pe care l-au folosit chiar si după introducerea prezentei actiuni, asa cum au relavat martorii audiati (.............  – f.63, .............  – f. 107), posesia terenului fiind o veritabilă

cauză de amânare a începutului curgerii termenului de prescriptie a dreptului material la actiune.

 In ceea ce priveste exceptia nulitătii absolute a antecontractului de vânzare cumpărare deoarece acesta nu indeplineste conditiile de validitate, nu are forma autentică si nu a fost semnat de către pârât, instanta o califică ca fiind de fapt o apărare pe fondul cauzei, urmând a o analiza in considerentele asupra fondului.

 Concluzionând, instanta va respinge ca fiind neintemeiate exceptiile invocate de către pârât prin intâmpinare.

 Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța retine următoarele:

In fapt,  potrivit înscrisului sub semnătură privată încheiat la data de 05.10.1999, pârâtul .............  vinde reclamantului .............  si tatălui acestuia .............  , terenul in suprafată de 1 ha situat in tarlaua „Pandolica” si având ca vecini in N – .............  si S – .............  . La data respectivă, pârâtul nu era proprietarul suprafetei de teren, insă tatălui acestuia, .............  , i se admisese cererea de reconstituire a dreptului de proprietate cu privire la aceasta, fără insă a i se fi eliberat titlul. Pretul vânzării a fost de 8.000.000 ROL pe care pârâtul .............  l-a primit integral in ziua intocmirii actului.

 Desi pârâtul a solicitat respingerea actiunii motivat de imprejurarea că el nu are cunostintă de înscrisul sub semnătură privată încheiat la data de 05.10.1999, negând si in cuprinsul interogatoriului, atât faptul folosintei terenului de către familia ............. cât orice intentie a familiei sale de a instrăina acest teren către numitii .............  si .............  , totusi din probatoriul administrat instanta retine temeinicia situatiei de fapt expusă de reclamanti.

 Astfel, din concluziile raportului de expertiză criminalistică nr. 13/17.01.2019 (f.22), rezultă indubital că pârâtul .............  a executat partea a doua a inscrisului prezentat de reclamanti in sustinerea petitului  si anume paragraful in care se recunoaste primirea pretului vânzării si a clauzei penale in caz de răzgândire – achitarea sumei de 100.000.000 către .............  si .............  .

In plus, martorii audiati in cauză cunosc de existenta acestei translatii de proprietate intre familiile ............. si .............  .

Astfel, martorul .............  (f.63), propus de către pârât, invederează faptul că stie de existenta vânzării de la oamenii din sat, de la care a auzit că părintii pârâtului .............  au vândut un teren către părintii reclamantului .............  , insă nu cunoaste despre ce teren este vorba. Tot de la oamenii din sat a auzit că familia .............  a avut teren in tarlaua „Pandurica”, iar .............  si familia lui au animale si un saivan pentru oi in acea tarla. Tot de la oamenii din sat, martorul a auzit că reclamantului i s-ar fi luat terenul din „Pandolica”.

Martorul .............  propus de către reclamant, declară la fila 64 vol. II din dosar că a fost martor la intocmirea unui inscris sub semnătură privată intre reclamantul .............  si pârâtul .............  , iar din discutiile dintre acestia a inteles că au perfectat vânzarea unui teren. Pârâtul a scris actul, iar martorul l-a semnat, fiind prezenti doar aceste trei persoane.

Martorul .............  , propus tot de către reclamant, invederează instantei (f. 107 vol. II dosar), că este vecin in sat cu părtile si că stie că prin anii 1990, pârâtul .............  si tatăl său au vândut un hectar de teren situat in tarlaua Pandolica către reclamant si tatăl acestuia. Martorul confirmă că reclamantul a folosit acest teren până in urmă cu un an sau doi când pârâtul i l-a vândut lui .............  . De asemenea, martorul cunoaste si pretul vânzării, indicându-l ca fiind de 8 milioane lei vechi si că părtile ar fi trebuit să facă actele autentice, insă nu stie de ce s-au răzgândit. In plus, martorul afirmă că era de fată când intre părti si tatii acestora s-a achitat pretul vânzării, mentionând că nu era vorba de pretul arendării terenului, care fusese achitat anterior.

Depozitia martorului .............  (f. 111 vol. II dosar) nu prezintă o prea mare utitlitate in stabilirea imprejurărilor cauzei deoarece acesta nu cunoaste nimic despre vreo intelege a părtilor, stiind doar că familia Rosca a avut teren in tarlaua Pandolica, mostenit de la autorii lor comuni, martorul fiind văr de al doilea cu părtile litigante.

Din intreg ansamblul probator, instanta retine că terenul in suprafată de 1 ha situat in comuna Siretel, extravilan, tarlaua 11, parcela 263/3, denumită popular „Pandolica” asupra căruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate tatălui pârâtului, .............  prin titlul de proprietate nr. 133881/22.01.2003, a fost folosit de către reclamntul .............  si defunctul său tată, .............  din anul 1999, intâi in baza unei conventii de arendă cu familia .............  , asa cum atestă inscrisul sub semnătură privată de la fila 61 vol. I dosar, apoi ca urmare a intelegerii de vânzare a acestui teren intervenită intre părtile litigante, consemnată prin înscrisul sub semnătură privată încheiat la data de 05.10.1999.

Prin T.P.  nr. 133881/22.01.2003 i s-a reconstituit numitului .............  , tatăl defunct al pârâtului, dreptul de proprietate si asupra terenului arabil in suprafată de 1,5300 mp situat in extravilanul comunei Siretel, tarlaua 11, parcela 263/3.

Prin adresele de la filele 11 si 14 din vol. I al dosarului, reclamantii i-au solicitat pârâtului să se prezinte la Societatea Profesională Isachi Mihai si Isachi Dragos in datele de 05.01.2017 si 23.01.2017, pentru perfectarea actului autentic de vânzare cumpărare, iar prin incheierea de certificare nr. 01/23.01.2017, notarul public a constat absenta pârâtului (f. 18 vol. I dosar).

Prin certificatul de mostenitor nr. 83/28.02.2007 se atestă că pârâtul este unicul mostenitor al defunctului .............  , dobândind astfel proprietatea si asupra terenului arabil in suprafată de 1,5300 mp situat in extravilanul comunei Siretel, tarlaua 11, parcela 263/3, teren pe care pârâtul .............  il intabulează in anul 2016 in cartea funciară cu nr. 60497, conform extrasului de la f. 98 vol. I din dosar.

Prin Incheierea nr. 1286/01.02.2017 a OCPI Iasi- BCPI Pascani (f. 107 vol. I dosar), reclamantului Ţăpoi Viorel i se admite cererea de notare a prezentului litigiu in Registrul Digital de Transcriptiuni si Inscriptiuni Imobiliare, comunicându-se această incheiere si către reclamantul .............  .

Prin actul de dezmembrare nr. 4100/22.12.2016 (f.125 vol. I dosar), pârâtul isi imparte terenul in suprafată de 1,5300 mp situat in extravilanul comunei Siretel, tarlaua 11, parcela 263/3, in două loturi de 5300 mp si 10.000 mp pe care le instrăinează in totalitate prin contractele de vânzare cumpărare autentificate sub nr. 420/08.02.2017 (f.117 vol. I)  si 1353/28.04.2017 (f. 144 vol. I), respectând anterior procedura obligatorie  prevăzută de dispozitiile Legii nr. 17/2014.

Instanta retine că desi reclamantului .............  i s-a admis cererea de notare a prezentului litigiu in Registrul Digital de Transcriptiuni si Inscriptiuni Imobiliare, totusi acest litigiu nu a fost notat si in cărtile funciare ale celor două imobile rezultate in urma dezmembrării.

In drept, cu titlu prealabil, instanța apreciază  că în cauza pendinte sunt incidente dispoziții art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, art. 1073 și art. 1077 Cod civil 1864.

În favoarea  aplicabilității acestor dispoziții legale se reține că  pentru actul juridic este aplicabilă legea în vigoare la data încheierii acestuia, atât în ceea ce privește condițiile de validitate, cât și în ceea ce privește efectele actului juridic și executarea obligațiilor asumate de către părți. Antecontractul de vânzare cumpărare reprezentat de inscrisul olograf fiind încheiat la data de 05.10.1999, regulile privind executarea acestuia sunt supuse legii în vigoare la acea dată respectiv dispozițiilor vechiului Cod civil.

Această regulă reiese cu certitudine, atât din dispozițiile art. 6 alin. 2 și 3 din Codul Civil, cât și din dispozițiile art.102 alin.1 din Legea 71/2011 conform cărora contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.

Instanța  reține si subliniază în acest punct al analizei și faptul că, pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, trebuie să se verifice dacă sunt întrunite condițiile legale generale pentru valabilitatea oricărei convenții, prevăzute de codul civil vechi, respectiv: capacitatea părților, consimțământul liber exprimat,  obiectul convenției și cauza acestuia, dar și dacă vânzătorul are calitatea de proprietar al lucrului vândut.

Potrivit dispozițiilor art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005 în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care sa țină loc de contract.

Din conținutul textului normativ enunțat rezultă condițiile de admisibilitate ale unei acțiuni având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, și anume: existența unei antecontract de vânzare - cumpărare valabil încheiat, îndeplinirea de către promitentul – cumpărător a obligației de a plăti prețul convenit de părți prin antecontract, existența dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu în patrimoniul privat al promitentului - vânzător, promitentul - cumpărător nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii și refuzul uneia din părți de a se prezenta în fața notarului public pentru autentificarea actului juridic.

 Prin decizia ICCJ nr.  23/03.04.2017 pronunţată în dosarul nr.3996/1/2016, Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept în materie civilă a admis sesizarea formulată de Tribunalul Alba – Secţia I civilă, în dosarul nr. 173/191/2016, privind pronunţarea unei hotărâri prealabile, şi, în consecinţă, a stabilit că: „În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic”.

 În aceste condiţii, instanta va respinge ca fiind neintemeiată  exceptia nulitătii absolute a antecontractului de vânzare cumpărare  invocată de către pârât si calificată de către instantă ca fiind o apărare de fond, constatând că nu există vicii de formă ale înscrisul sub semnătură privată încheiat la data de 05.10.1999 – antecontract de vânzare cumpărare, ce face obiectul cauzei.

Pentru ca instanta sa poată pronunta o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, in conditiile art. 1073-1077 C.civ de la 1864, aplicabil în cauză, precum şi ale art. 5 alin. (2) din titlul X din Legea nr. 247 / 2005,  trebuie sa fie îndeplinite toate condiţiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, fiind necesară dovada dreptului de proprietate al înstrăinătorului asupra terenului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.

Din analiza înscrisului sub semnătură privată, prin prisma îndeplinirii condiţiilor unui contract sinalagmatic, se  constată că aceasta întruneşte condiţiile de valabilitate cu privire la  consimţământul valabil exprimat, capacitatea părţilor de a contracta, obiectul convenţiei fiind clar determinat şi licit, convenţia fiind încheiată în scopul transmiterii proprietăţii de la pârâtul .............  către reclamantul .............  si tatăl acestuia.

 Instanta retine că desi pârâtul nu era la data de 05.10.1999 proprietarul suprafetei de teren pe care s-a obligat să o vândă, totusi acesta obisnuia să isi ajute tatăl, .............  , in gestionarea intereselor financiare legate de acest teren, imprejurare atestată si de inscrisul sub semnătură privată din data de 10.04.1999 (fila 61 vol. I dosar), in care tatăl pârâtului alături de acesta, care apare ca „mostenitor de drept”, confirmă primirea arenzii pentru terenul din litigiu.

Din ansamblul materialului probator administrat a rezultat că pârâtul .............  , s-a angajat spre a vinde reclamantului .............  si tatălui acestuia .............  , terenul in suprafată de 1 ha situat in tarlaua „Pandolica” si având ca vecini in N – .............  si S – .............  , semnând înscrisul din data de 05.10.1999 si confirmând primirea pretului vânzării.

Astfel, constată instanţa că în mod cert pârâtul a consimţit în sensul vânzării proprietăţii tatălui său .............  din  extravilanul comunei Sireţel.

Obligaţia de a face născută prin antecontract în sarcina promitentului vânzător este o obligaţie personală, iar conform Codului civil această obligaţie de a face se execută în natură dacă este posibil.

Însă instanţa are în vedere că înscrisul sub semnătură privată în cauză nu a avut, şi nu are, aptitudinea de a transmite dreptul de proprietate de la înstrăinătorul promitent la cumpărător, fiind vorba despre o obligaţie a vânzătorului de a face, respectiv de a încheia în viitor contractul în formă autentică.

Instanta retine din intreg materialul probator că reclamantul si tatăl său defunct au achitat integral pretul vânzării, indeplinindu-si obligatia asumată, imprejurare atestată in cuprinsul inscrisului sub semnatătură privată din 05.10.1999, prin chiar scrisul pârâtului .............  .

Pe de cealaltă parte, se retine că pârâtul .............  a refuzat incheierea vânzării in formă autentică, iar pe parcursul solutionării cauzei a dat dovadă de o deosebită rea-credintă, negând in mod constant intelegerea intervenită in anul 1999, cu toate că scrisese personal jumătate din continutul inscrisului olograf incheiat cu reclamantul .............  si tatăl acestuia, contestându-l si solicitând administrarea in cauză a probei cu expertiză criminalistică grafoscopică . Mai mult, pârâtul a reusit, pe parcursul procesului să instrăineze terenul in litigiu, cu toate că i se comunicase incheierea de notare a litigiului in Registrul Digital de Transcriptiuni si Inscriptiuni Imobiliare.

Particularitățile speței impun analiza îndeplinirii cel puțin a uneia dintre condițiile esențiale de admisibilitate a acțiunii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare cumpărare,  respectiv existența unui titlu de proprietate în patrimoniul  promitentului – vânzător.

Analizând însă condiția existenței titlului de proprietate pentru bunul vândut se constată că aceasta este o condiție de fond pentru admiterea acțiunii și nu una prealabilă care ar face inadmisibilă primirea unei astfel de cereri .

În cauză, promitent – vânzător nu avea calitatea de proprietar asupra terenului obiect al antecontractului olograf la data semnării acestuia – 05.10.1999, insă prin certificatul de mostenitor nr. 83/28.02.2007 pârâtul are calitatea de unic mostenitor al tatălui său .............  , cel in favoarea căruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului situat in tarlaua „Pandolica” prin T.P.  nr. 133881/22.01.2003, iar la data promovării prezentei cauze, pârâtul era proprietarul terenului in litigiu.

Instanta retine că prin contractele de vânzare cumpărare autentificate sub nr. 420/08.02.2017 (f.117 vol. I)  si 1353/28.04.2017 (f. 144 vol. I), pârâtul dând dovadă de rea-credintă a instrăinat in cursul solutionării prezentei cauze, imobilul teren obiect al litigiului, iar la data pronuntării – 14.07.2020 – acesta nu mai este proprietarul terenului promis spre vânzare reclamantului .............  si tatălui acestuia .

In aceste conditii, în prezenta cauză există însă un impediment de drept de a eficiență solicitării reclamantilor în condițiile în care pârâtul nu mai este proprietarul bunului promis spre vânzare.

Concluzionând, lipsa calitătii de proprietar a pârâtului promitent-cumpărator pentru terenul pentru care se solicită perfectarea vânzării, în situația în care existența dreptului de proprietate este una din condițiile de fond pentru admiterea acțiunii, va determina respingerea acțiunii ca neîntemeiată. 

Având in vedere solutia prefigurată, instanta va respinge si solicitarea reclamantilor de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

Subliniază instanta că desi solutia pronuntată in cauză nu este una favorabilă reclamantilor, totusi acestia nu se situează pe pozitia părtii care a pierdut procesul, intrucât rezultatul prezentului demers litigios a fost determinat exclusiv de reaua-credintă a pârâtului care a instrăinat terenul in timpul procesului si in ciuda cunoasterii imprejurării de notare a prezentului litigiu in evidentele OCPI.

Instanta ia act de optiunea pârâtului de a solicta cheltuieli pe cale separată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

H O T Ă R Ă ŞT E:

Respinge ca fiind neintemeiate exceptiile lipsei calitătii procesuale pasive a pârâtului .............  , a lipsei calităti procesuale active a reclamantilor .............  , ............. si .............  si a prescriptiei dreptului material la actiune, invocate prin intâmpinare de către pârâtul .............  .

Respinge acțiunea formulată de către reclamantii .............  , CNP .............  , .............  , CNP .............  , .............  , CNP .............  (personal si in calitate de mostenitori ai reclamantei defuncte .............  , CNP .............  ), domiciliati in sat si comuna Siretel, jud. Iasi, în contradictoriu cu pârâtul .............  , CNP .............  , domiciliat in sat si comuna Siretel, jud. Iasi.

Respinge cererea reclamantilor de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

Ia act că pârâtul a solicitat cheltuieli de judecată pe cale separată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare ce se va depune la Judecătoria Paşcani.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei,  astăzi, 14.07.2020.

Preşedinte, Grefier,

................. ..............

Domenii speta

Spete similare