Evacuare. Contract de comodat

Contractul de comodat încheiat de părți nu cuprinde vreun pact comisoriu care să permită rezilierea convențională, motiv pentru care în lipsa unei asemenea clauze, rezilierea nu poate opera nici prin declarație unilaterală de reziliere și nici de plin drept, fiind necesară intervenția instanței de judecată.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanţe în data de 22.06.2021, sub nr. /288/2021, reclamantul CM a solicitat obligarea pârâtei CM la evacuarea din imobilul situat în Râmnicu Vâlcea, str. , nr. , bl. , sc., ap., jud. Vâlcea, precum şi obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de soluţionarea cererii.

 În motivare, a învederat că, la data de 02.06.2009, a încheiat cu pârâta contractul de comodat pentru apartamentul din care solicită evacuarea acesteia, învederând însă că a comunicat notificarea de reziliere nr. 31/10.03.2021 prin intermediul cabinetului de avocat, prin care a comunicat pârâtei încetarea contractului de comodat şi i s-a pus în vedere să restituie apartamentul în termen de 5 zile. Dat fiind că pârâta nu s-a conformat obligaţiei de restituire, prin intermediul executorului judecătoresc, reclamantul a comunicat notificarea de evacuare nr. 32/10.03.2021, comunicată pârâtei la data de 16.03.2021. Chiar şi în aceste condiţii, pârâta a refuzat să evacueze apartamentul. A mai învederat că pârâta a solicitat, în repetate rânduri, emiterea unor ordine de protecţie împotriva reclamantului, fiind înregistrate dosarele nr. /288/2020, /288/2020, /288/2021, împiedicând astfel accesul reclamantului la apartamentul proprietatea sa, iar acesta din urmă nu are unde să locuiască în prezent din cauza faptului că pârâta ocupă în mod ilegal apartamentul proprietatea acestuia.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1034 şi urm. Cod procedură civilă.

În probaţiune, a fost solicitată încuviinţarea şi administrarea probei cu înscrisuri, constând în cele depuse anexat cererii introductive.

La termenul de judecată din data de 02.07.2021, pârâta a formulat şi depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea, ca neîntemeiată, a cererii de chemare în judecată. Cu cheltuieli de judecată.

În motivare, aceasta a învederat că a fost încheiat contractul de comodat dintre cele două părţi pe o perioadă de 25 de ani, având ca obiect folosinţa gratuită a unui spaţiu constând într-o cameră pentru a-şi deschide un salon de coafură. Imobilul era compus din trei camere, două băi, bucătărie, debara şi hol, însă în anul 2010, acest imobil a fost dezmembrat în două corpuri de proprietate, fiind ambele părţi de acord să vândă corpul nr. 2 de proprietate. La data de 23.11.2015, a fost eliberată autorizaţie de construire privind extindere acces din exterior, modificări interioare pentru amenajare spaţiu comercial şi montare mijloace publicitare, în vederea desfăşurării activităţii de salon de coafură, contravaloarea lucrărilor fiind suportată de către pârâtă, fiind efectuate după intervenirea divorţului dintre cele două părţi. Activitatea pe care o desfăşoară la salon, în spaţiul din care reclamantul doreşte evacuarea pârâtei, este esenţială pentru a asigura traiul pârâtei şi al celor doi copii minori.

Mai mult, a menţionat că deşi contractul de comodat este încheiat pe o singură cameră, pârâta este cea care suportă plata utilităţilor întregului imobil.

Totodată, a învederat pârâta că acest contract de comodat este în prezent valabil, restituirea imobilului urmând a se face la momentul împlinirii termenului contractual, nefiind prevăzută în contract, posibilitatea denunţării unilaterale a contractului.

A învederat că nu există altă situaţie de natură juridică care să determine rezilierea contractului, folosinţa bunului făcându-se conform convenţiei încheiate, iar pârâta, în calitate de comodatar, şi-a îndeplinit toate obligaţiile contractuale, a întreţinut şi chiar îmbunătăţit bunul cu acordul comodantului, plătind în plus contravaloarea utilităţilor.

Ţinând cont că cererea de evacuare, întemeiată pe procedura specială, prevede evacuarea persoanelor care, fără drept, ocupă un imobil, în speţă, aceasta este neîntemeiată, dreptul său de a folosi bunul fiind perfect valabil.

A mai menţionat că, deşi reclamantul a invocat că nu are unde să locuiască, acest lucru total neadevărat, tot timpul a locuit în cealaltă cameră a imobilului, iar în ceea ce priveşte ordinele de protecţie emise, acestea nu mai sunt în vigoare la acest moment, solicitarea emiterii lor nu a fost în vederea  împiedicării reclamantului să locuiască în imobil, ci pentru a stopa acţiunile violente la adresa reclamantei şi a celor doi copii.

În probaţiune, a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisurile depuse odată cu întâmpinare, interogatoriul şi martori.

A fost încuviinţată şi administrată proba cu înscrisuri, constând în cele depuse la dosar.

Analizând actele şi lucrările dosarului, reţine următoarele:

În fapt, conform contractului de comodat din data de 02.08.2009 (f. 7), având ca părţi pe reclamantul CM, în calitate de proprietar, şi pe pârâta CM, în calitate de comodatar, în sarcina reclamantului s-a născut obligaţia de a-i asigura pârâtei folosinţa gratuită a unei camere din imobilul situat în Râmnicu Vâlcea, .., pe o perioadă de 25 de ani, destinaţia dată de comodatar fiind aceea de a constitui sediul profesional al CM Întreprindere Individuală şi de a-şi desfăşura activitatea comercială, obligându-se să îl restituie proprietarului la expirarea contractului.

La data de 10.03.2021, reclamantul a emis notificarea nr. 31 prin care i-a adus la cunoştinţă pârâtei rezilierea contractului în conformitate cu Codul civil, solicitând restituirea imobilului, în conformitate cu prevederile art. 2155/2156 Cod civil (f.7 verso), comunicată pârâtei la data de 11.03.2021 (f.8).

De asemenea, la aceeaşi dată, a emis notificarea de evacuare nr. 32 (f. 8 verso), solicitându-i pârâtei să evacueze în 5 zile de la comunicarea acestei notificări, imobilul situat în Râmnicu Vâlcea, …

În acest imobil, şi-a stabilit sediul Întreprindere Individuală CM, astfel cum rezultă din certificatul de înregistrare depus de pârâtă.

Pentru efectuarea unor lucrări de extindere acces din exterior, modificări interioare pentru amenajare spaţiu comercial şi montare mijlocare publicitare, cele două părţi au obţinut autorizaţia de construire nr. 935/37804/23.11.2015 emisă de Primăria Municipiului Rm. Vâlcea.

Imobilul situat în Râmnicu Vâlcea, …a fost dezmembrat în două corpuri de proprietate: unul având nr. 2, altul nr. 2A, astfel cum rezultă din actul de dezmembrare autentificat sub nr. 430/17.03.2010 de către BNP Holohan Diana-Mihaela, conform releveurilor apartamentului, ataşate acestuia.

Dreptul de proprietate asupra apartamentului cu nr. 2A a fost vândut unui terţ, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. /17.03.2010 de acelaşi notar public.

Potrivit adeverinţei nr. 46/30.06.2021 emisă de Asociaţia de Proprietari cheltuielile de întreţinere şi fondul de reparaţii, aferente apartamentului nr. 2 situat în Râmnicu Vâlcea, .., au fost achitate în ultimul an de către CM, iar anterior de către Întreprindere Individuală CM, iar potrivit adeverinţei nr. 45 din aceeaşi dată emisă de aceeaşi asociaţie, cotele de întreţinere aferente lunii mai 2021 au fost achitate cu chitanţa nr. 7540/30.06.2021 de către Întreprindere Individuală CM.

Prin sentinţa civilă nr. /01.03.2021 pronunţată în dosarul nr. /288/2021, Judecătoria Râmnicu Vâlcea a admis în parte cererea de emitere a ordinului de protecţie, dispunând ca, pe o durată de trei luni următoarele obligaţii şi interdicţii reclamantului din prezenta cauză:

- să nu se apropie de pârâta din prezenta cauză, la o distanţă mai mică de 25 de metri, cu excepţia situaţiilor în care se impune, potrivit legii, prezenţa concomitentă în faţa instanţelor de judecată sau a organelor de cercetare penale;

-obligarea reclamantului din prezenta cauză la păstrarea unei distanţe minime determinate de 25 de metri faţă de reşedinţa reclamantei situată la adresa: Rm. Vâlcea, ..şi faţă de locul de muncă al reclamantei, situat în Rm. Vâlcea, …

Cererile de emitere a unor noi ordine de protecţie, înregistrate pe rolul Judecătoriei Râmnicu Vâlcea sub nr. /288/2020, respectiv nr. /288/2021, au fost respinse de către instanţă, în mod definitiv.

Potrivit susţinerilor concordante ale părţilor din faţa instanţei, reclamantul locuieşte în camera cealaltă a imobilului.

În drept, în acord cu dispoziţiile art. 1560 Vechiul cod civil (aplicabil, conform art. 6 alin. 2 Noul Cod civil, întrucât contractul a fost încheiat la data de 02.08.2009), comodatul este un contract prin care cineva împrumuta altuia un lucru spre a se servi de dânsul, cu îndatorire de a-l înapoia.Potrivit art. 1564 acelaşi act normativ, comodatarul este dator sa îngrijească, ca un bun proprietar, de conservarea lucrului împrumutat, şi nu poate să se servească decât la trebuinţa determinata prin natura lui, sau prin convenţie, sub pedeapsa de a plăti daune-interese, de se cuvine.

Conform art. 1572 acelaşi act normativ, comodantul nu poate să ia îndărăt lucrul împrumutat, înainte de trecerea termenului convenit sau, în lipsa de convenţie, înainte de a fi servit la trebuinţa, pentru care s-a dat cu împrumut, iar potrivit art. 1573, dacă însă în curgerea termenului sau mai înainte de a se fi îndestulat trebuinţa comodatarului, comodantul însuşi ar cădea în o trebuinţa mare şi neprevăzut de acel lucru, judecătorul poate după împrejurări, sa oblige pe comodatar la restituţiune.

În conformitate cu art. 1581, împrumutătorul nu poate, mai înainte de termen, sa ceara lucrul împrumutat.

Instanţa reţine că, în concepţia Vechiului Cod civil, temeiul rezilierii, la nivelul legal, era cel al existenţei unei condiţii rezolutorii tacite sau subînţelese. Nefiind executate obligaţiile contractuale, era activat un pact comisoriu rezolutoriu subînţeles sau, chiar mai mult, o condiţie rezolutorie subînţeleasă în orice contract sinalagmatic. Rezilierea contractului era întotdeauna judiciară, astfel că se considera că era absolut necesară pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti pentru ca efectele rezilierii să se producă, chiar şi in ipoteza pactului comisoriu cel mai energic.

Aplicând dispoziţiile normative precitate situaţiei de fapt stabilite în cauză, instanţa reţine că reclamantul a uzat de posibilitatea de a rezilia unilateral contractul de comodat încheiat cu pârâta, deşi această posibilitate nu era prevăzută de actul normativ care guvernează convenţia părţilor şi nici prevăzută de părţi în cuprinsul contractului. Mai mult, acesta nici măcar nu a indicat care sunt obligaţiile, asumate de pârâtă în temeiul contractului, pe care aceasta să nu le fi respectat. Dimpotrivă, în faţa instanţei a menţionat că motivul pentru care solicită evacuarea îl reprezintă relaţiile tensionate dintre părţi.

Totodată, în materia contractului de comodat, instanţa reţine că comodantul are posibilitatea de a solicita restituirea anticipată a bunului ce face obiectului contractului, deci anterior expirării perioadei contractuale, numai dacă comodantul însuşi ar avea o nevoie urgentă şi neprevăzută de bun, însă şi în acest caz, trebuie sesizată instanţa de judecată cu o cerere prin care să solicite acest lucru, însă această solicitare de restituire nu poate îmbrăca forma unei cereri de chemare în judecată întemeiate pe procedura specială de evacuare, reglementată de art. 1034 şi urm. Cod procedură civilă, deoarece această din urmă procedură se aplică litigiilor în care pârâtul ocupă sau foloseşte fără drept imobilul.

Prin urmare, instanţa reţine că acest contract de comodat, nefiind încă reziliat de o instanţă de judecată, este în continuare în fiinţă, servind drept temei juridic pentru a fi folosit în continuare de către pârâtă.

De asemenea, instanţa reţine că susţinerile reclamantului în sensul că el însuşi are nevoie de acest imobil, întrucât nu are unde locui, nu sunt conforme cu realitatea, deoarece, pe de-o parte, susţinerile concordante ale părţilor din faţa instanţei au fost în sensul că reclamantul locuieşte în prezent în camera cealaltă a imobilului, iar pe de altă parte, instanţa reţine că, invocând că împotriva acestuia a fost emis un ordin de protecţie, prin care a fost obligat să păstreze o distanţă faţă de domiciliul, cât şi de locul de muncă al pârâtei (care este situat într-o cameră a apartamentului din care se solicită evacuarea), în primul rând, reclamantul îşi invocă propria culpă, deoarece acel ordin de protecţie a fost emis din cauza comportamentului său, iar în al doilea rând, obligaţiile stabilite prin hotărârea judecătorească au expirat, fiind dispuse pe o perioadă de trei luni, începând cu data de 01.03.2021. Chiar şi în cazul în care ar fi făcut dovada că are nevoie urgentă de imobilul ce reprezintă obiectul contractului de comodat, calea aleasă, aceea a evacuării pe procedură specială, nu este calea corectă din punct de vedere procedural, acesta trebuind să uzeze de calea dreptului comun în materie, urmând ca în cadrul acelui eventual litigiu, instanţa să verifice temeinicia pretenţiilor sale.

Dispoziţiile legale în materia evacuării prin prisma procedurii speciale au în vedere ocuparea unui imobil fără drept de către o persoană. Or, în condiţiile în care pârâta are drept temei al dreptului de folosinţă gratuită chiar contractul de comodat, nedesfiinţat în prezent, instanţa reţine că prezenta cerere de chemare în judecată este neîntemeiată, urmând a fi respinsă în consecinţă.

În privinţa cererii formulate de ambele părţi şi relativ la obligarea celeilalte părţi la plata cheltuielilor de judecată, potrivit art. 451 alin. 1 Cod procedură civilă, taxa de timbru şi onorariul de avocat sunt incluse în categoria cheltuielilor de judecată. În conformitate cu prevederile art. 452, dovada cheltuielilor de judecată trebuie făcută de partea care le pretinde până la închiderea dezbaterilor asupra fondului. De asemenea, conform art. 453 din acelaşi act normativ, obligarea părţii care a pierdut procesul la plata cheltuielilor de judecată se poate realiza numai la cererea părţii care a câştigat procesul.

În cauză, instanţa apreciază că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de aceste dispoziţii legale în privinţa cererii formulate de reclamant, întrucât, deşi a dovedit efectuarea unor cheltuieli în legătură cu prezentul litigiu, faţă de soluţia de respingere, ca neîntemeiată, a cererii de chemare în judecată, nu este, în accepțiunea acordată acestei noţiuni de dispoziţiile art. 453 Cod procedură civilă, partea care a câştigat procesul, ci partea care l-a pierdut, nefiind astfel îndrituit la restituirea, de către partea adversă, a cheltuielilor de judecată efectuate, motiv pentru care cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată, în integralitatea ei, urmează a fi respinsă, ca neîntemeiată.

În privinţa cererii pârâtei de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată, instanţa, constatând că aceasta reprezintă partea care a câştigat litigiul, precum şi că a dovedit efectuarea unor cheltuieli, şi anume onorariul de avocat în cuantum de 500 de lei, dovada plăţii acestuia fiind făcută cu chitanţa nr. 22/01.07.2021, urmează a obliga reclamantul la plata către pârâtă a acestei sume.

La data de 27.07.2021, reclamantul CM a declarat apel împotriva sentinţei civile nr. din data de 09.07.2021 pronunţată de Judecătoria Rm. Vâlcea, în dosarul înregistrat sub nr. /288/2021, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

Se critică, în esenţă, faptul că, in data de 02.06.2009 apelantul a încheiat eu intimata un contract de comodat pentru apartamentul său situat in Rm. Vâlcea, …

 Apelantul  a comunicat intimatei notificarea de reziliere nr. 31/10.03.2021 prin cabinetul de Cabinet Avocat SS prin care s-a încetarea contractului de comodat si i s-a pus in vedere sa restituie apartamentul  in termen de 5 zile.

Instanţa de fond considera ca notificarea de reziliere a contractului de comodat, nu este suficientă în vederea constatării încetării contractului  pentru ea nu este pronunţată de o instanţa de judecată.

In conformitate cu art. 1573 vechi Cod civil incident in cauza „Dacă însă în curgerea termenului sau mai înainte de a se fi îndestulat trebuinţa comodatarului, comodantul însuşi ar cădea în o trebuinţă mare şi neprevăzută de acel lucru, judecătorul1 poate, după împrejurări, să oblige pe comodatar la restituțiune”

Instanţa de fond a constatat existenta condililor necesare bunului către proprietar respectiv trebuinţa apelantului de locul unde sa locuiască şi atitudinea intimatei manifestată prin acele cereri de emitere ordine de protecţie tocmai pentru a opri accesul apelantului in apartament.

Deşi a constatat acest fapt instanţa de a respins cererea de evacuare motivând ca apelantul locuieşte in una din camere  iar ordinul protecţie emis este  de propria culpa a acestuia.

Dar intimata a  înaintat in luna mai 2021 si in luna iunie 2021 încă doua cereri pentru emiterea unor ordine de protecţie. Acestea au fost respinse de instanţa  primul ca prematur iar al doilea ca nefondat.

Se observă practic atitudinea intimatei care încearcă să păstreze  posesia apartamentului cu orice preţ, fiind locul in care îşi desfăşoară activitatea, deşi apelantul nu are unde sa locuiască, camera ocupata in prezent fiind total inadecvată  unui trai normal şi liniştit.

Considera ca  sunt îndeplinite condiţiile prev. de art. 1573 Vechiul Cod civil şi s-a dovedit faptul că, în prezent  apelantul are nevoie imediată de apartamentul proprietatea sa integral întrucât nu are unde sa locuiască

Instanţa de fond a constatat acest fapt dar a interpretat  situaţia de fapt in sensul in care a respins cererea de evacuare deşi s-au îndeplinit condiţiile prevăzute de lege.

Mai mult, după rezilierea contractului, a fost comunicată notificarea de evacuare nr. 32/10.03.2021 în cf. cu art. 1038 CPC, prin intermediul BEJ GAN sub nr. /11.03.2021, comunicată intimatei la data de 16.03.2021.

Intimata a refuzat să evacueze apartamentul fiind necesară înaintarea prezentei acţiuni pentru obţinerea unui titlu executoriu pentru eliberarea apartamentului pe cale executării silite.

În probaţiune, se solicită proba cu înscrisuri.

În drept, se invocă art. 466 si următoarele din CPC.

La data de 21.09.20221, intimata CM a formulat întâmpinare, solicitând, respingerea apelului, ca neîntemeiat, în baza art. 480 alin. (l) C.proc.civ şi obligarea apelantului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces.

În motivare, arată că, Judecătoria Rm. Vâlcea a pronunțat S.civ. nr. /2021 din data de 09.07.2021 pe care o consideră temeinică și legală, motivele fiind prezentate pe larg în dispozitivul hotărârii.

Pe larg, situația de fapt este următoarea: la data de 02.06.2009 a încheiat un contract de comodat pe termen de 25 ani având ca obiect folosința gratuită a unui spațiu constând într-o cameră pentru a-mi deschide un salon de coafură, așa cum rezultă și din certificatul de Înregistrare la ORC nr. 25643893 din data de 05.06.2009.

Imobilul era compus din 3 camere, 2 băi, bucătărie, debara și hol. In anul 2010 a procedat la dezmembrarea imobilului în 2 corpuri de proprietate, fiind amândoi de acord să vândă corpul de proprietate nr. 2, compus din apartamentul cu nr.2A, actul de vânzare-cumpărare pentru acesta fiind pe numele ambilor, la acel moment fiind căsătoriți.

La data de 23.11.2015 s-a eliberat autorizația de construcție nr. 935/37804 privind extindere acces din exterior, modificări interioare pentru amenajare spațiu comercial și montare mijloace publicitare. In baza acestei autorizații s-au efectuat amenajări pentru desfășurarea activității de salon de coafor pe spațiul prevăzut în contract.

Raportat la situația juridică, contractul de comodat este încheiat pe o perioadă de 25 de ani, la acest moment fiind perfect valabil, restituirea imobilului urmând să se facă la scadență.

Mai mult, activitatea pe care o desfășoară la salon, în spațiul special amenajat, se desfășoară în baza unui contract perfect valabil, așa cum și instanța de fond bine a motivat, conform art. 1572 din Vechiul Cod civil, căci sub incidența lui se află, comodantul nu poate cere restituirea lucrului înainte de împlinirea termenului, dacă a fost stipulat un termen, în cazul acesteia termenul este de 25 de ani. Chiar în cuprinsul contractului este menționat că obligația de restituire este la expirarea contractului și nu a fost prevăzută în contract posibilitatea denunțării unilaterale a acestuia. Conform art. 1573 dacă s-ar dovedi trebuința imperioasă a bunului, numai judecătorul poate după împrejurări, să oblige la restituirea bunului. De asemenea, art. 1581 Vechiul Cod civ. statuează faptul că împrumutătorul nu poate, mai înainte de termen, să ceară lucrul împrumutat.

Se mai arată că,  alte motivele de reziliere, într-un astfel de contract, ar putea fi cele legate de neîndeplinirea obligațiilor contractele, motive care de asemenea trebuiau dovedite în fața instanței de judecată care ar fi fost competentă să dispună rezilierea contractului.

Dar, deși contractul de comodat este încheiat pentru a beneficia de o singură încăpere, aceasta este cea care suportă plata utilităților întregului imobil, acestea fiind achitate chiar pe firma deținută, așa cum reiese și din adeverința nr. 46/30.06.2021 eliberată de Asociația de Proprietari /.

Nu există nicio altă situație de natură juridică să determine rezilierea contractului, folosința bunului se face conform convenției încheiate, și de asemenea, în calitate de comodatar şi-a îndeplinit toate obligațiile contractuale, a întreținut și chiar îmbunătățit bunul cu acordul comodantului, a plătit chiar mai mult decât obligația pe care o ave cu utilitățile. Apelantul a invocat faptul că nu are unde să locuiască, lucru total neadevărat, tot timpul a locuit în acel imobil beneficiind de celălalt spațiu de locuit, de baie și de holul imobilului, iar în ceea ce privește ordinele de protecție despre care amintește, acestea nu mai sunt în vigoare la acest moment.

Mai mult, rezilierea unui astfel de contract este întotdeauna judiciară.

Cererea de evacuare propriu-zisă a fost făcută în temeiul art. 1034 C.proc civ., care prevede la alin. I că:„ Dispozițiile prezentului titlu se aplică în litigiile privind evacuarea din imobile folosite sau, după caz, ocupate fără drept, în speța de față dreptul de folosință este perfect valabil.

In motivarea hotărârii pronunțate instanța de fond a reținut toate aspectele invocate și a motivat temeinic și legal toate aspectele existente.

În probaţiune, a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriu, martori.

Analizând apelul prin prisma motivelor invocate, a probelor administrate și a dispozițiilor legale incidente, tribunalul reține următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată, apelantul-reclamant a formulat cerere de evacuare a pârâtei-intimate din apartamentul aparținând acestuia situat în Rm. Vâlcea, …, cererea fiind întemeiată pe dispozițiile art. 1034-1045 din Codul de procedură civilă.

Din dispozițiile art. 1034 alin.1 din Codul de procedură civile, reiese că procedura de evacuare prevăzută de titlul XI-„Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept” se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foștii locatari sau alte persoane.

Prin urmare, astfel cum în mod judicios a reținut și prima instanță, dispozițiile legale în materia evacuării prin prisma procedurii speciale au în vedere ocuparea unui imobil fără drept de către o persoană. 

În cauză, astfel cum reiese din contractul de comodat încheiat de părți la data de 02.08.2009, în sarcina apelantului, în calitate de proprietar, s-a născut obligația de a-i asigura intimatei, în calitate de comodatar, folosința gratuită a unei camere din imobilul situat în Rm. Vâlcea, …, pe o perioadă de 25 de ani, destinația dată de comodatar fiind aceea de a constitui sediul profesional al CM Întreprindere Individuală și de a-și desfășura activitatea comercială, obligându-se să îl restituie proprietarului la expirarea contractului.

În aceste condiții, având în vedere și dispozițiile art. 1572 din Vechiul cod civil, conform cărora comodantul nu poate să ia îndărăt lucrul împrumutat, înaintea de trecerea termenului convenit sau, în lipsă de convenție, înainte de a fi servit la trebuința pentru care s-a dat cu împrumut, tribunalul reține că la data formulării cererii de evacuare, intimata are drept temei al dreptului de folosință gratuită chiar contratul de comodat încheiat cu apelantul, convenție care nu a fost desființată, așadar având forță obligatorie între părți, în conformitate cu prevederile art. 969 din Vechiul cod civil.  Or, atâta timp cât intimata are un drept cu privire la ocuparea imobilului din care se solicită evacuarea sa, tribunalul reține că, în mod judicios, prima instanță a reținut că procedura specială a evacuării aleasă de apelantul-reclamant nu este calea corectă din punct de vedere procedural, acesta trebuind să uzeze de calea dreptului comun în materie, urmând ca în cadrul acestui proces instanța să verifice temeinicia cererii, inclusiv prin prisma prevederilor art.1573 din Vechiul cod civil, care prevăd că dacă în curgerea termenului sau mai înainte de a se fi îndestulat  trebuința comodatarului, comodantul însuși ar cădea într-o trebuință mare și neprevăzut de acel lucru, judecătorul poate după împrejurări să oblige pe comodatar la restituțiune. 

Având în vedere că procedura de evacuare este o procedură specială care trebuie să îndeplinească condițiile prevăzute de prevederile art. 1034-1045 din Codul de procedură civilă, tribunal  reține că incidența în cauză a dispozițiilorart.1573 din Vechiul cod civil, invocate de apelant, nu pot fi analizate în cadrul acestei proceduri, astfel cum s-a reținut mai sus. 

În ceea ce privește susținerea apelantului că a reziliat contractul de comodat încheiat cu intimata, comunicându-i acesteia notificarea de reziliere nr.31 din 10.03.2021 prin intermediul Cabinet Avocat Spiridon Ştefan, tribunalul reține că nu este întemeiată.

Având în vedere dispozițiile art. 1021 din Vechiul cod civil, care se aplică și rezilierii, reiese că rezilierea, ca regulă, nu operează de drept, partea îndreptățită trebuie să se adreseze instanței judecătorești cu o acțiune în reziliere.

Rezilierea convențională ar putea opera numai în situația în care convenția cuprinde clauze contractuale exprese privind rezilierea contractului pentru neexecutare, clauze care se numesc pacte comisorii. Acestea sunt derogatorii de la prevederile art.1021 Vechiul cod civil, în sensul că urmăresc să reducă sau să înlăture rolul instanței judecătorești în pronunțarea rezilierii contractului. 

Și pactele comisorii, în funcție de modul de redactare și de situațiile pe care le cuprind, pot să producă efecte mai mult sau mai puțin energice.

Ca atare, în situația în care pactul comisoriu cuprinde clauza că în cazul în care o parte nu-și va executa obligațiile, cealaltă parte este în drept să considere contractul ca desființat, rezilierea operând pe baza declarației unilaterale a părții îndreptățite. 

De asemenea, în situația în care pactul comisoriu cuprinde clauza că în caz de neexecutare de către una dintre părți a obligației sale, contractul se consideră rezolvit de plin drept, instanța de judecată sesizată nu mai are posibilitatea să aprecieze asupra oportunității pronunțării rezilierii, întrucât aceasta operează de drept. Totodată, , în situație în care pactul comisoriu cuprinde clauza că în caz de neexecutare, contractul se consideră desființat de plin drept fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără orice altă formalitate prealabilă, o asemenea stipulație are drept efect desființarea necondiționată a contractului, fără a mai fi necesară intervenția instanței de judecată.

Or, contractul de comodat încheiat de părți nu cuprinde vreun pact comisoriu care să permită rezilierea convențională, motiv pentru care în lipsa unei asemenea clauze, rezilierea nu poate opera nici prin declarație unilaterală de reziliere și nici de plin drept, fiind necesară intervenția instanței de judecată.

Prin urmare, notificarea de reziliere nr.31 din 10.03.2021 comunicată de apelant, prin intermediul Cabinet Avocat SS, prin care i s-a comunicat intimatei încetarea contractului de comodat nu produce efectele rezilierii și nici a încetării contractului, având în vedere că nu a expirat termenul de 25 de ani pentru care a fost încheiat.

Pentru toate motivele de fapt și de drept arătate, în baza art. 480 din Codul e procedură civilă, tribunalul va respinge apelul ca nefondat.

Având în vedere că a pierdut procesul, fiind în culpă procesuală, față de dispozițiile art.453 alin.1 din Codul de procedură civilă, tribunalul va obliga apelantul CM la plata către intimata CM a cheltuielilor de judecată în sumă de 500 lei, reprezentând onorariu avocat, conform chitanță depusă la dosarul cauzei. 

Domenii speta

Spete similare