Constatarea nulitaţii contractului de vânzare-cumpărare

Dosar nr. 3134/2004

  R O M Â N I A

CURTEA DE APEL BUCURESTI

 SECTIA A III A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE

  DECIZIA CIVILA NR.619

Sedinta publica de la 10.05.2005

  Curtea compusa din :

PRESEDINTE - Ioana-Beatrice Nestor

JUDECATOR - Cristian Olteanu

JUDECATOR - Daniela-Adriana Bîna

GREFIER - Mariana Trogmaer

* * * * * * * * * * *

Pe rol solutionarea recursului formulat de reclamantii MJ si MJ,

împotriva deciziei civile nr. 249.A din 3.03.2004, pronuntata de Tribunalul

Bucuresti - Sectia a III a civila, în dosarul nr. 2496/2003, în contradictoriu cu

pârâtii CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCURESTI,

SOCIETATEA COMERCIALA "ROMVIAL" S.A., T P si T G.

Pricina are ca obiect actiune în constatarea nulitatii contractului de

vânzare - cumparare.

La apelul nominal facut în sedinta publica, se prezinta avocat Monica

Livescu, în calitate de reprezentant al recurentilor - reclamanti M J si M J, în

baza împuternicirii avocatiale nr. 194 emisa de Baroul  Bucuresti - Cabinet

individual, consilier juridic Marius Brumusescu, în calitate de reprezentant al

intimatului - pârât C.G.M.B., în baza delegatiei aflata la dosar la fila 41,

consilier juridic Liliana Galesanu, în calitate de reprezentant al intimatei -

pârâte S.C. "Romvial" S.A., în baza delegatiei aflata la dosar la fila 30,

intimatii - pârâti T P si T G, personal. Procedura legal îndeplinita.

S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, dupa care

Avocata recurentilor depune la dosar înscrisurile aflate la dosar la filele

17 si 18, având aplicata apostila, conform Conventiei de la Haga încheiata în

anul 1961. Arata ca nu are cereri prealabile de formulat.

Reprezentantii celorlalte parti arata, de asemenea, ca nu au cereri

prealabile de formulat.

Curtea, având în vedere ca nu sunt cereri prealabile de formulat,

constata cauza în stare de judecata si acorda cuvântul pe motivele de recurs.

Avocata recurentilor solicita admiterea motivelor de recurs astfel cum

au fost formulate, modificarea deciziei si, pe fond, admiterea actiunii sub

ambele capete de cerere.

Considera ca instanta, în mod flagrant a admis apelul pârâtului

Municipiul Bucuresti, respingând si primul lor motiv de apel, privind nulitatea

deciziei de preluare nr. 1515/1981 emisa în baza decretului nr. 223/1974 cu

motivarea ca "aprecierea neconstitutionalitatii decretului nu este de

competenta instantelor de judecata".

Face trimitere la deciziile Curtii  Constitutionale si Înaltei Curti de

Casatie si Justitie si solicita a se avea în vedere ca decretul mentionat era

contrar legii din chiar momentul emiterii sale si o contrazicea o dispozitie

dintr-o lege organiza - art. 481 Cod civil, Constitutia din 1965 si Declaratia

Universala a Drepturilor Omului.

Cere, de asemenea, a se avea în vedere si practica Curtii Europene a 

Drepturilor Omului, prin care statul român a fost sanctionat pentru încalcarile

repetate ale dreptului la un proces echitabil si ale dreptului de proprietate în

cazul preluarii abuzive de catre stat a imobilelor în baza decretului nr.

223/1974.

Cu privire la cel de-al doilea motiv de recurs, arata ca instanta de apel a

aplicat eronat dispozitiile decretului respectiv, atunci când retine ca

necomunicarea deciziei nu ar constitui un motiv de nulitate al acesteia si, pe

cale de consecinta, al inexistentei unui titlu valabil al statului asupra imobilului

în litigiu.

Din cuprinsul art. 4 ale decretului respectiv, rezulta fara dubiu ca decizia

administrativa îsi producea efectele numai dupa comunicarea ei, mai exact

dupa expirarea termenului în care persoana afectata putea sa o atace în

justitie, iar necomunicarea ei însemna inexistenta unui titlu al statului asupra

imobilului în litigiu.

Instanta care a pronuntat decizia recurata, a retinut gresit buna credinta

a intimatilor T, care nu au verificat daca statul avea titlu valabil; acestia au

facut diligente care au demonstrat ca autorul reclamantilor este proprietarul

imobilului în litigiu, dar cu toate acestea si-au asumat riscul achizitionarii lui.

Intimatul T P care are studii juridice si despre care intimata T G a aratat

- în interogatoriu - ca s-a ocupat personal de toate formalitatile cumpararii

imobilului, avea obligatia sa faca demersuri sustinute pentru a afla adevarul

în legatura cu obiectul litigiului de fata pentru a fi sigur ca au fost îndeplinite

toate conditiile legale pentru perfectarea vânzarii.

Mentioneaza ca în plus ca simplul fapt ca intimatii aveau cunostinta din

verificarile facute la cartea funciara ca autorul reclamantilor este proprietarul

imobilului în discutie, demonstreaza reaua credinta a acestora.

Cere obligarea intimatilor la plata cheltuielilor de judecata conform

chitantei nr. 3 din 10.07.2004 pe care o depune la dosar.

Reprezentantul intimatului C.G.M.B. considera neîntemeiat primul motiv

de recurs, întrucât recurentii - reclamanti "au uitat" sa spuna ca pâna la

intrarea în vigoare a Constitutiei din 1991 si pâna la înfiintarea Curtii

Constitutionale a României, nu a existat un organ competent care sa constate

neconstitutionalitatea legilor adoptate.

Înainte de aceasta data, nu exista nici principiul constitutional al

neretroactivitatii actelor normative, astfel încât la acel moment, legiuitorul

putea oricând sa emita un alt act normativ care sa deroge de la acest

principiu consacrat de art. 1 din Codul civil.

Nici afirmatia ca decretul nr. 223/1974 contravenea dispozitiilor art. 481

Cod civil nu poate fi primita, întrucât acest decret cu putere de lege are un

caracter special, derogator de la Codul civil care este o lege generala.

Cu privire la buna credinta, arata ca din probe rezulta ca la data

perfectarii contractului de vânzare - cumparare - 8.06.1997 - nu exista

înregistrata cerere de restituire în natura sau de despagubiri în raport de

dispozitiile legii nr. 112/1995.

Au fost respectate si cele sase luni prevazute de lege în dispozitiile art.

9 ale aceleiasi legi.

De altfel, intimatii nu  au fost notificati si nu li s-a facut cunoscut despre

intentia reclamantilor de a formula actiunea în revendicare.

Dupa sase ani de la încheierea contractul, s-a formulat singura

notificate catre Primaria Municipiului Bucuresti, prin care se solicita

revendicarea imobilului în litigiu.

Reprezentanta intimatei S.C. "Romvial" S.A. solicita respingerea

recursului ca nefondat, aratând ca a vândut imobilul în calitatea sa de

mandatar, ca instanta a pronuntat o hotarâre corecta, ca partile contractante

ale actului de vânzare - cumparare au fost de buna credinta, ca la data

încheierii acestui contract intimatii aveau calitatea de  chiriasi deci aveau

dreptul conform art. 9 si 14 din legea nr. 112/1995 sa achizitioneze imobilul.

Legat de aceasta problema, arata ca la acea data, fostul proprietar nu

avea dreptul sa revendice imobilul, întrucât acestia nu locuiau în imobil.

Intimatul T P arata ca a raspuns prin întâmpinare la "asa zisele" motive

de recurs, care nu reprezinta critici reale în sensul legii civile.

Arata ca decizia administrativa de preluare de catre stat nu a fost

niciodata anulata, deci aceasta reprezenta titlul valabil al statului la data

încheierii contractului de vânzare - cumparare.

Înainte de evenimentele din decembrie 1989, nu a existat un organ care

sa faca o aprecieze asupra constitutionalitatii decretului nr. 223/1974 si de

altfel si în prezent exista numeroase decizii prin care s-a respins aceasta

exceptie.

Actele încheiata dupa aparitia acestui decret erau  derogatorii de la

dreptul civil.

Cu privire la legalitatea încheierii actului de vânzare - cumparare, arata

ca intimatii au detinut cu chirie imobilul în litigiu, ca l-au cumparat cu

respectarea termenelor stabilite delege, procedura instituita de aceasta,

criteriile si modalitatea de stabilire a valorii apartamentului, precum si toate

celelalte criterii si conditionalitati stabilite de Lega nr. 112/1995, de normele

de aplicare ale acesteia precum si de autoritatile publice abilitate de lege.

Atâta timp cât au respectat conditiile si procedura prevazuta de actul

normativ mentionat, este pe deplin demonstrata existenta bunei credinte,

pentru ca numai de buna credinta poate fi o persoana care respecta legea.

Reaua credinta nu a fost dovedita si nu poate fi invocata de recurenti,

atâta timp cât mostenitorii fostului proprietar nu au efectuat nici un demers cu

privire la imobil pâna în anul 2002, când au depus o notificare prin care au

solicitat despagubiri.

În consecinta, solicita respingerea recursului ca nefondat urmând a se

dispune mentinerea deciziei tribunalului ca legala si temeinica.

C U R T E A ,

Deliberând asupra recursului civil de fata, constata urmatoarele:

Prin cererea înregistrata pe rolul judecatoriei sectorului 1 Bucuresti, la

data de 13.07.2002, sub nr.9299/2002, reclamantii M J, M J si S A au chemat

în judecata pe pârâtii CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI

BUCURESTI, MUNICIPIUL BUCURESTI reprezentat de Primarul General,

S.C. ROMVIAL S.A., T P si T G D, solicitând instantei sa dispuna în

contradictoriu cu primii doi pârâti anularea deciziei nr.1515/20.10.1981 a

Comitetului executiv al Consiliului Popular al Municipiului Bucuresti privind

preluarea în proprietatea statului a imobilului situat în Bucuresti, Calea

Victoriei nr.143, colt cu str.Frumoasa nr.56, et.2, ap.5, sector 1; constatarea

nulitatii contractului de vânzare-cumparare cu plata în rate nr.858/112/1997 în

contradictoriu cu 4 dintre pârâti si obligarea acestora la respectarea dreptului

de proprietate al reclamantilor asupra imobilului în litigiu.

În motivarea cererii, reclamantii au aratat ca sunt mostenitorii lui M S K,

care a dobândit în proprietate imobilul sus-mentionat în baza contractului de

vânzare-cumparare autentificat sub nr.15062/1946. Anterior intrarii în vigoare

a Decretului nr.223/1974, autorul reclamantilor împreuna cu familia lui au

parasit România, stabilindu-se în Argentina, unde locuiesc în prezent si

reclamantii. Acestia au formulat notificare în temeiul Legii nr.10/2001 prin

care au solicitat restituirea în natura a imobilului, comunicându-li-se de catre

Rom Vial SA ca bunul a trecut în patrimoniul statului si a fost înstrainat

chiriasilor în baza actului juridic în litigiu.

Sustin reclamantii ca decizia de preluare este esential nelegala, întrucât

actul normativ în baza caruia s-a dispus preluarea era neconstitutional fata de

dispozitiile art.36, 37 si art.12 din Constitutia României. De asemenea,

încalca si textul de lege care prevede neretroactivitatea legii civile.

În acest sens, reclamantii invoca si decizia nr.V/20.11.2000 a Curtii

Constitutionale.

De asemenea, art.6 din Conventia pentru Apararea Drepturilor Omului

si a Libertatilor Fundamentale consacra principiul potrivit caruia nimeni nu

poate fi lipsit de proprietatea sa, decât pentru cauza de utilitate publica si în

conditiile legii, norma care devine aplicabila si în dreptul intern potrivit Legii

nr.43/30.06.1994 de ratificare a Conventiei.

Contractul de vânzare-cumparare încheiat între pârâti este lovit de

nulitate, deoarece a fost întocmit în frauda intereselor adevaratului proprietar.

Prin înstrainarea efectuata s-a înlaturat posibilitatea restituirii în natura

a imobilului în baza Legii nr.10/2001.

Vânzarea s-a facut si pentru un pret derizoriu, care nu poate asigura

nici macar certitudinea despagubirii reale a fostului proprietar la pretul de

circulatie al apartamentului.

În plus, nulitatea contractului de vânzare-cumparare este consecinta

intrinseca a constatarii nulitatii deciziei de preluare, conform principiului "ceea

ce este nul nu poate produce efecte". Cum imobilul a fost preluat fara titlu

valabil, contractul de vânzare-cumparare este lovit de nulitate absoluta,

conform art.12 si 13 din H.G. nr.11/1997 si art.46 din Legea nr.10/2001.

În ceea ce priveste actiunea în revendicare, aceasta trebuie sa fie

admisa, întrucât titlul de proprietate al reclamantilor este preferabil celui

detinut de pârâti, care este viciat, fiind incidente dispozitiile art.6 din Legea

nr.213/1998.

Pe parcursul procesului, reclamantii si-au precizat cererea de chemare

în judecata, în sensul ca au renuntat la revendicarea imobilului.

Referitor la nulitatea contractului de vânzare-cumparare, au invocat si

art.12 lit.a din Legea nr.112/1995, în sensul ca aceasta sanctiune intervine în

cazul în care imobilul care a facut obiectul vânzarii se încadreaza în categoria

celor mentionate, în art.1 alin.4 din Normele metodologice de aplicare a legii,

modificate prin H.G. nr.11/1997, fiind preluat de stat cu nerespectarea

dispozitiilor legale în vigoare la data preluarii. În concluzie, nu putea face

obiectul art.9 din lege.

Sustin reclamantii ca preluarea bunului a avut loc fara titlu si din

perspectiva interpretarii art.2 lit.g din Legea nr.10/2001.

Pe lânga cele sustinute initial, reclamantii invoca si caracterul ilicit si

fals al cauzei juridice a contractului, întrucât imobilul a fost preluat fara titlu

legal, ceea ce determina scoaterea lui de sub incidenta Legii nr.112/1995.

Astfel, cumparatorul si-a reprezentat în mod gresit contraprestatia

vânzatorului neproprietar.

Fata de exceptia inadmisibilitatii actiunii invocata de pârâti, prin

întâmpinare, reclamantii au aratat ca acestia nu pot invoca buna lor credinta,

fata de modalitatea de încheiere a actului juridic într-o forma neautentificata,

fara mentionarea în contract a titularului dreptului si a titlului în baza caruia

este detinut de vânzator, fara prevederea clauzei garantiei pentru evictiune,

ceea ce înseamna ca pârâtii au acceptat sa cumpere pe riscul lor imobilul în

litigiu.

De asemenea, nu au procedat la verificarea titlului vânzatorului, desi ar

fi putut efectua o asemenea verificare cu minime diligente.

În plus, Rom-Vial SA nu putea sa înstraineze decât ca mandatar si nu

ca titular al dreptului imobilul în litigiu, potrivit art.8 din Normele metodologice

de aplicare a Legii nr.112/1995, având obligatia de a solicita precizari în

legatura cu situatia juridica a locuintei înstrainate, în conditiile în care au

indicii potrivit carora bunul  face parte din categoria celor exceptate de la

vânzare.

Referitor la aceeasi exceptia invocata pentru actiunea în revendicare,

reclamantii considera ca este lipsita de obiect fata de renuntarea la capatul

de cerere respectiv.

La data de 8.01.2003 a decedat reclamanta S A, pozitia sa procesuala

fiind continuata de ceilalti doi reclamanti, în calitate de mostenitori, conform

certificatului de calitate nr.15/27.02.2003 emis de B.N.P. Asociati Luca &

Dumitrescu.

Prin sentinta civila nr.1625/7.03.2003 a Judecatoriei sectorului 1

Bucuresti, s-a admis în parte actiunea formulata de reclamanti, astfel cum a

fost precizata, s-a constatat ca imobilul preluat în baza deciziei

nr.1515/20.10.1981 emisa de Comitetul Executiv al Consiliului Popular al

Municipiului Bucuresti, a trecut în proprietatea statului fara titlu valabil.

S-a respins ca neîntemeiat capatul de cerere privind constatarea

nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare nr.858/112/1997.

În pronuntarea acestei hotarâri, s-a retinut ca imobilul a trecut în

patrimoniul statului fara titlu, deoarece dispozitiile art.3 alin.1 coroborate cu

art.2 alin.2 din Decretul nr.223/1974 contravin art.36 din Constitutia României

din 1965.

Instanta a calificat primul capat de cerere în raport de motivele

prezentate si de faptul ca anularea titlului statului, solicitata initial de catre

reclamanti, trebuia promovata de acestia din perspectiva Legii nr.1/1967 în

vigoare la data edictarii Decretului nr.223/1974.

De asemenea, s-a avut în vedere si caracterul administrativ al deciziei

de preluare.

În ceea ce priveste constatarea nulitatii absolute a actului juridic

încheiat de pârâti, cererea reclamantilor este neîntemeiata, întrucât, desi

imobilul nu putea face obiectul Legii nr.112/1995, prin deciipoz.art.46 alin.2

din Legea nr.10/2001 s-a instituit principiul validarii actelor juridice lovite de

nulitate în cazul încheierii acestuia cu buna-credinta.

Reclamantii nu au reusit prin probele administrate sa rastoarne

prezumtia bunei-credinte operanta în favoarea pârâtilor, întrucât la data

încheierii actului juridic nu fusese înregistrata nici o cerere de restituire în

natura a apartamentului sau de acordare de despagubiri în temeiul Legii

nr.112/1995. Acest aspect a determinat încheierea contractului de vânzare-

cumparare în conditiile art.9 din actul normativ în discutie, dupa expirarea

termenului prevazut de art.14.

De asemenea, reclamantii nu au dovedit existenta unei actiuni pe rolul

instantelor judecatoresti sau a unei notificari prin care pârâtii sa fi fost

încunostintati despre intentia mostenitorilor fostului proprietar de redobândire

a imobilului în natura, la data încheierii contractului.

Împotriva acestei sentinte civile au declarat apel MUNICIPIUL

BUCURESTI reprezentat de Primarul General, si reclamantii M J si M J.

Reclamantii au criticat hotarârea ca nelegala si netemeinica, solicitând

schimbarea în parte si admiterea capatului de cerere privind constatarea

nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare nr.858/112/1997.

Sustin reclamantii ca instanta de fond nu s-a pronuntat expres si

integral în dispozitiv asupra cererii privind anularea deciziei de preluare

nr.1515/20.10.1981.

Astfel, instanta a calificat în mod corect cererea reclamantilor, dar s-a

pronuntat numai asupra efectului deciziei de preluare, fara sa constate

explicit si nulitatea acestui document.

Reclamantii mentioneaza ca nulitatea deciziei este determinata si de

încalcarea dispozitiilor art.1 din Codul civil care prevad neretroactivitatea legii

civile, a art.481 Cod civil, art.6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului

si art.1 din Primul Protocol Aditional la Conventie, precum si ale Decretului

nr.212/31.10.1974 prin care a fost ratificat pactul international cu privire la

drepturile civile si politice.

În al doilea rând, hotarârea instantei are o motivare contradictorie,

deoarece considerentele retinute pentru nevalabilitatea titlului statului

reprezentau si premisa care conducea la constatarea nulitatii contractului de

vânzare-cumparare în litigiu.

Instanta nu s-a pronuntat si nu a motivat respingerea cererii de

constatare a nulitatii contractului de vânzare-cumparare fata de motivele

invocate de reclamanti.

Încheierea contractului a avut loc în frauda intereselor adevaratului

proprietar, autorul reclamantilor, cunoscut cumparatorului.

Astfel, s-a vândut un imobil care nu a putut fi solicitat spre restituire în

baza Legii nr.112/1995, înainte de a se reglementa prin lege speciala

modalitatea în care si cetatenii straini pot beneficia de restituirea proprietatii

preluate abuziv.

Frauda îsi are izvorul în dispoz.art.5 din Codul civil.

Frauda la lege rezulta din faptul ca pârâtii nu erau persoane îndreptatite

la cumpararea apartamentului potrivit dispoz.art.9 din Legea nr.112/1995,

întrucât nu au avut calitatea de chiriasi titulari ai imobilului, iar contractul de

închiriere din 1993 nu se referea la întregul spatiu cumparat prin actul juridic

contestat.Hotarârea este netemeinica, fiind rezultatul unei gresite aprecieri

a probelor administrate si nelegala, din perspectiva aplicarii dispozitiilor

art.1898 Cod civil.

Pârâtii cumparatori nu pot fi considerati de buna-credinta, deoarece au

putut cunoaste la data încheierii contractului de vânzare-cumparare ca Rom-

Vial nu avea mandat legal de înstrainare si nu s-au asigurat ca vânzatorul are

toate atributele unui adevarat proprietar.

Mai sustin apelantii reclamanti ca a fost interpretat în mod eronat art.46

alin.2 din Legea nr.10/2001, deoarece în mod gresit s-a apreciat ca buna-

credinta a cumparatorilor este suficienta pentru validarea unui act nul absolut,

nulitate care nu se acopera.

Pe de alta parte, textul de lege mentionat nu este incident în cauza,

întrucât ar conduce la o aplicare retroactiva fata de momentul încheierii

contractului de vânzare-cumparare contestat.

Apelantul pârât MUNICIPIUL BUCURESTI reprezentat de Primarul

General a criticat sentinta referitor la constatarea nevalabilitatii titlului statului

asupra imobilului în litigiu.

Sustine ca în raport de dispozitiile legii speciale, respectiv art.2 din

Legea nr.10/2001 sunt definitive masurile privind imobilele preluate în mod

abuziv de catre stat, stabilindu-se în mod clar situatiile de preluare cu sau

fara titlu valabil.

În raport de acest act  normativ, instantele de judecata sunt

necompetente general sa se pronunte asupra unui capat de cerere, privind

verificarea titlului statului, actiunea reclamantilor fiind inadmisibila.

Nu poate fi pusa în discutie preluarea fara titlu valabil a imobilului,

având în vedere ca acesta a trecut în proprietatea statului prin efectul legii,

Decretul nr.223/1974 producând efecte juridice depline, iar statul român

devenind proprietarul de plin drept asupra bunului.

Prin decizia civila nr.249/A/3.03.2004 a Tribunalului Bucuresti - Sectia

a III-a Civila, s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanti; s-a

respins ca neîntemeiata exceptia inadmisibilitatii cererii, invocata de C.G.M.B.

si s-a admis apelul declarat de Municipiul Bucuresti reprezentat de Primarul

General; a fost schimbata în parte sentinta atacata, în sensul respingerii ca

neîntemeiata a cererii privind anularea deciziei nr.1515/20.20.1981; au fost

pastrate celelalte dispozitii ale sentintei.

A constatat instanta de apel ca imobilul din litigiu a intrat în proprietatea

statului cu titlu valabil, deoarece prevederile Decretului nr.223/1974 au fost

respectate la momentul preluarii, care a avut loc prin efectul legii si nu în lipsa

unui titlu. Efectele respective s-au produs la momentul emiterii deciziei si nu

la cel al plecarii din tara a titularului dreptului de proprietate, cu privire la care

nu s-a administrat nici o proba.

Instanta a înlaturat considerentele privind încalcarea dispozitiilor

constitutionale de catre actul normativ în discutie, atât timp cât acesta era în

vigoare la momentul preluarii bunului si a produs efecte juridice, abrogarea sa

facându-se în decembrie 1989. Pe de alta parte, aprecierea constitutionalitatii

decretului nu este de competenta instantelor de judecata.

În concluzie, nu se poate retine existenta vreunui motiv de nulitate a

deciziei mentionate, necomunicarea documentului neputând constitui un

astfel de motiv.

Exceptia de inadmisibilitate a actiunii pentru acest capat de cerere este

neîntemeiata, întrucât Legea nr.10/2001 nu îngradeste în nici un fel

competenta instantelor de a verifica existenta motivelor de nulitate la

momentul încheierii actelor statului.

Pentru aceste argumente, a fost admis apelul declarat de Municipiul

Bucuresti reprezentat de Primarul General.

Cu privire la cererea reclamantilor de constatare a nulitatii absolute a

contractului de vânzare-cumparare, instanta a mentinut solutia judecatoriei, în

raport de motivele de nulitate invocate în cererea de chemare în judecata,

respectiv frauda la lege si dispozitiile art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001.

S-a retinut în mod corect ca actul juridic de vânzare-cumparare a fost

încheiat cu buna-credinta de catre partile contractante, cumparatorii având

reprezentarea clara a dobândirii imobilului de la adevaratul proprietar, atât

timp cât pâna la promovarea prezentei actiuni, reclamantii nu si-au manifestat

în nici un mod intentia de a solicita restituirea bunului sau plata unor

despagubiri corespunzatoare.

La încheierea actului juridic au fost respectate dispozitiile Legii

nr.112/1995, pârâtii detinând anterior imobilul în calitate de chiriasi.

Sustinerile reclamantilor, referitoare la faptul ca instanta nu ar fi verificat

toate motivele de nulitate absoluta ce ar fi putut afecta valabilitatea

contractului, au fost apreciate de tribunal ca nefondate, în raport de

dispoz.art.292 pct.1 si art.294 pct.1 Cod procedura civila.

Astfel, sustinerile reclamantilor referitoare la faptul ca pârâtii nu erau

persoane îndreptatite la cumpararea apartamentului, neavând calitatea de

chiriasi si nu puteau cumpara întregul spatiu locativ mentionat în actul juridic,

iar Rom-Vial nu avea mandat legal de înstrainare a apartamentului,

reprezinta o modificare a cauzei juridice ce presupune administrarea de

probe noi care nu au fost avute în vedere de prima instanta pentru a putea fi

cenzurate de catre instanta de apel.

Pentru aceste argumente, apelul declarat de reclamanti a fost respins

ca nefondat.

Împotriva acestei decizii civile au declarat recurs reclamantii, solicitând

modificarea hotarârii si pe fond, admiterea actiunii în sensul anularii deciziei

de preluare a imobilului si constatarii nulitatii absolute a contractului de

vânzare-cumparare încheiat între pârâti, pentru urmatoarele motive:

Hotarârea este lipsita de temei legal, fiind data cu încalcarea si

aplicarea gresita a legii, motiv întemeiat pe art.304 pct.9 Cod procedura

civila.

În dezvoltarea acestui motiv de modificare, recurentii sustin ca în mod

gresit instanta de apel a respins motivul privind nulitatea deciziei de preluare

pentru considerentul ca nu este de competenta instantelor de judecata

aprecierea neconstitutionalitatii Decretului nr.223/1974.

Competenta instantei rezulta din art.21 al Constitutiei si indirect din

decizia nr.73/1995 a Curtii Constitutionale.

Au fost încalcate dispoz.art.3 Cod civil, art.6 din Legea nr.213/1998,

art.6 alin.1 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului si Decizia

nr.5/2000 a Curtii Supreme de Justitie pronuntata în cadrul unui recurs în

interesul legii privind problema admisibilitatii actiunilor referitoare la anularea

deciziilor de trecere în proprietatea statului a unor imobile în baza Decretului

nr.223/1974.

Practica Înaltei Curti de Casatie si Justitie a fost încalcata prin refuzul

instantei de apel de a verifica neconcordanta Decretului cu Constitutia si alte

legi organice în vigoare.

Practica Curtii Europene a Drepturilor Omului a fost ignorata, statul

român fiind sanctionat deseori pentru încalcarile repetate ale dreptului la un

proces echitabil si ale dreptului de proprietate în cazul preluarii abuzive de

catre stat a imobilelor.

Instanta de apel a interpretat si aplicat eronat dispozitiile actului

normativ respectiv, atunci când retine ca necomunicarea deciziei nu ar

constitui un motiv de nulitate si, pe cale de consecinta, al inexistentei unui

titlu valabil asupra imobilului.

Instanta a respins în mod generic motivele de apel privind pronuntarea

expresa asupra nulitatii deciziei de preluare, fiind încalcate astfel

dispoz.art.261 alin.1 pct.5 Cod procedura civila, care prevad obligativitatea

motivarii în fapt si în drept a hotarârii.

Astfel, instanta arata ca dispozitiile Decretului nr.223/1974 au fost

respectate la momentul preluarii, dar nu a facut referire la textele de lege a

caror încalcare a fost invocata de catre reclamanti - art1 Cod civil, art.481

Cod civil, art.6 C.E.D.O. si art.1 din Primul Protocol Aditional la Conventie,

precum si încalcarea Decretului nr.212/1974.

Recurentii reclamanti sustin în continuare ca este nelegala si rezolvarea

motivului 3 de apel, ce viza nulitatea contractului de vânzare-cumparare

încheiat între pârâti.

Instanta a interpretat si aplicat eronat dispoz.art.948, 966, 968 Cod civil,

atunci când a respins critica legata de nulitatea contractului întemeiata pe

cauza ilicita si frauda la lege.

Partile contractante au perfectat actul, desi stiau sau ar fi trebuit sa

cunoasca nulitatea titlului statului. Actul de vânzare-cumparare a fost încheiat

în frauda Legii nr.112/1995, care excludea din obiectul ei de reglementare

imobilele preluate fara titlu.

Au fost încalcate dispoz.art.1 din Legea nr.112/1995 raportat la art.1

alin.4, 9, 12 si 13 din Normele de aplicare aprobate prin H.G. nr.11/1997.

Nu era posibila vânzarea în baza art.9 din Legea nr.112/1995, actul

juridic având un obiect ilicit, contrar legii, art.6 alin.1 din Legea nr.213/1998 si

Constitutiei.

Fata de toate argumentele invocate de catre reclamanti, în mod gresit

instanta de apel a considerat ca singurul motiv de nulitate ar fi frauda la lege

constând în consecinta nulitatii contractului ca urmare a constatarii nulitatii

deciziei de trecere a bunului în proprietatea statului.

Buna credinta a intimatilor bazata pe dispoz.art.46 alin.2 din Legea

nr.10/2001, retinuta de instanta ca argument al înlaturaîrii motivului de

nulitate mentionat, nu putea conduce la inaplicabilitatea sanctiunii ce afecta

actul juridic în litigiu.

Tot în sfera fraudei la lege erau incluse si celelalte critici privind

contradictia dintre Legea nr.112/1995, Normele de aplicare, Constitutia si

conventiile internationale cu referire la art.5 din Codul civil, precum si faptul

ca intimatii nu erau persoane îndreptatite la cumpararea apartamentului

potrivit art.9 din aceeasi lege.

Aceste critici nu constituiau motive noi de nulitate invocate în apel, asa

cum gresit s-a retinut de catre instanta, fiind respinse nemotivat si facând

astfel incidenta aplicarea art.304 pct.7 Cod procedura civila.

Motivele de apel sus-mentionate reprezentau în realitate o argumentare

extensiva a motivului de nulitate privitor la cauza ilicita, la frauda la lege si la

frauda intereselor adevaratului proprietar, invocate prin actiune si prin

concluziile finale formulate la instanta de fond.

În mod gresit instanta a constatat ca intimatii erau persoane îndreptatite

la cumpararea întregului imobil, din moment ce nu au dovedit ca au fost

chiriasi pentru întregul spatiu aratat în contractul de vânzare-cumparare.

Instanta a încalcat si dispoz.art.129 alin.5 Cod procedura civila, atunci

când a respins cererile de probatorii de la fila 79 dosar apel, probe care ar fi

condus la aflarea adevaratului, stabilirea corecta a faptelor si aplicarea legii în

scopul pronuntarii unei hotarâri legale si temeinice.

În mod gresit a fost respins si motivul de apel privind imposibilitatea

retinerii bunei credinte a intimatilor, procedându-se la o aplicare gresita a

dispoz.art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001 si a art.1898 Cod civil.

Argumentul instantei se bazeaza pe faptul ca reclamantii nu si-ar

manifestat în nici un mod intentia de a solicita restituirea bunului sau plata

despagubirilor corespunzatoare, însa reaua credinta a intimatilor ar fi putut fi

retinuta independent de aceasta atitudine ofensiva a adevaratilor proprietari.

Din interogatoriile luate în apel intimatilor, a rezultat ca pârâtul

Tagorean Petru are studii superioare juridice, ocupându-se de toate

formalitatile anterioare încheierii contractului de vânzare-cumparare, pârâta

cumparatoare încrezându-se în aceste verificari.

La data de 2.04.1997, acesta a solicitat personal la Arhivele statului

procesul verbal de carte funciara a imobilului, luând la cunostinta despre

înscrierea privind dreptul autorului reclamantilor, aspect recunoscut si prin

raspunsul la interogatoriu.

În concluzie, pârâtul nu s-a aflat nici macar într-o eroare scuzabila

asupra lipsei calitatii de proprietar a statului asupra imobilului. Ar fi trebuit sa

cunoasca efectele acestei transcrieri, în conditiile în care dreptul statului nu

fusese transcris.

Ca atare, intimatii Tagorean au cumparat imobilul pe riscul lor,

neputând invoca necunoasterea Legii nr.115/1938.

Retinând buna-credinta a intimatilor, instanta a încalcat principiul

înscrierii dreptului în cartea funciara, respectiv asigurarea opozabilitatii fata

de terti a dreptului de proprietate înscris, consacrat prin dispoz.art.17, 26 si

32 din legea mentionata.

Instanta de apel a neglijat un alt element important al bunei credinte,

constând în lipsa oricarei preocupari si diligente a intimatilor în verificarea

existentei unui mandat valabil pentru vânzare. În acest sens sunt concludente

raspunsurile la interogatoriu ale intimatilor pârâti.

Or, lipsa mandatului special pentru vânzare rezulta din efectele

H.C.L.M.B. nr.35/6.03.1997, contractul de prestari servicii  încheiat între

D.A.F.I. si Rom Vial abia la data de 15.12.1997 neputând acoperi nulitatea

mandatului dat la încheierea contractului contestat.

Luând cunostinta despre faptul ca imobilul a fost preluat în baza

Decretului nr.223/1974, pârâtii trebuia sa depuna diligente sporite pentru a se

convinge ca decizia a produs efecte prin comunicarea acesteia catre autorul

reclamantilor.

Numele acestei persoane ar fi trebuit sa conduca la presupunerea

pârâtilor ca proprietarul este cetatean strain care ar fi putut pretinde

restituirea imobilului atunci când legislatia i-o va permite, dat fiind ca Legea

nr.112/1995 a reglementat doar situatia cetatenilor român deposedati de

imobile.

Buna credinta nu este compatibila cu îndoiala, cumparatorii întocmind

actul pe riscul lor si în frauda intereselor adevaratului proprietar, despre care

stiau ca ar putea solicita oricând restituirea bunului.

Mai sustin recurentii ca mediatizarea efectelor Legii nr.112/1995 este

un aspect notoriu care ar fi trebuit sa suscite suspiciuni în legatura cu

calitatea de vânzator a statului.

Cumparatorii nu se pot prevala de dispozitiile art.1898 Cod civil, pentru

toate argumentele mentionate.

În mod gresit instanta de apel a respins si criticile prin care apelantii au

solicitat ca pe cale incidentala si în baza art.1200 pct.1 Cod civil, sa constate

nulitatea celui de-al doilea pretins contract de închiriere pentru o parte a

apartamentului.

În mod nelegal, tribunalul a considerat ca aceste sustineri sunt cereri si

motive noi, schimbându-se cauza juridica a actiunii.

Aceste aspecte tineau de probele administrate în cauza, fiind aplicabila

prezumtia legala a nulitatii actului pe care legea îl declara nul, pentru ca îl

priveste facut în frauda dispozitiilor sale.

Calitatea de chirias era prima dovada ce revenea intimatilor pentru

probarea bunei lor credinta si a calitatii de persoane îndreptatite la

cumparare.

Considerentele instantei de apel privind probele noi pe care le-ar

presupune analizarea acestor motive de nulitate, contravine caracterului

devolutiv al apelului.

Pe de alta parte, reclamantii au solicitat înca de la fond administrarea

probelor pentru stabilirea calitatii de chirias a intimatilor pentru întregul

apartament, respinse în mod gresit de catre prima instanta.

Recurentii sustin în continuare ca pârâtii nu au detinut legal în baza

unui contract de închiriere întregul spatiu locativ pentru care s-a încheiat

vânzarea-cumpararea, existând o frauda si o cauza ilicita la perfectarea

actului juridic.

Cumparatorii nu erau îndreptatiti la dobândirea spatiului locativ detinut

anterior de numita Cojocaru Aritia, decedata, în raport si de contractul de

închiriere depus la filele 57 - 58 apel.

Înscrisurile care dovedesc repartitia pentru înca o camera si

dependintele detinute anterior în comun, precum si pentru boxa nu dovedesc

o repartitie legala a acestor spatii.

Pârâtii s-au opus prezentarii documentelor originale ale acestor acte,

ceea ce atrage lipsirea înscrisurilor respective de orice efect probator în

conditiile art.1188 Cod civil.

Potrivit dispozitiilor din legea locuintei, repartitiile de spatii locative nu

puteau fi aprobate si emise decât de consiliul local, formularele tip depuse la

filele 59 - 60 dosar apel corespunzând prin continutul lor doar raporturilor

locative reglementate de Legea nr.5/1973. Fiind emise de catre o primarie de

sector, care nu avea atributii legale de atribuire a spatiului locativ al

municipiului, actele sus-mentionate nu au eficienta juridica.

Rom-Vial SA a recunoscut ca pentru încaperile detinute de Cojocaru

Aritia nu s-a încheiat contract de închiriere, ci doar au fost mentionate pe o

fisa locativa noua, anexa la contractul de închiriere initial. Mentiunea

respectiva nu poate valora contract si, în consecinta, pârâtii au cumparat

întregul apartament fara sa îndeplineasca conditia de chirias pentru întregul

spatiu.

Fisele locative si procesele verbal de predare-primire au fost defaimate

de recurenti, ca false, refuzându-se însa prezentarea originalelor, neputând

face însa nici o dovada. Fiind înscrisuri sub semnatura privata, nu pot avea

valoarea probatorie doar prin aplicarea mentiunii "conform cu originalul".

În final, recurentii invoca si dispoz.art.304 pct.10 Cod procedura civila,

întrucât instanta a omis sa se pronunte asupra probelor mentionate mai sus,

cea mai importanta fiind solicitarea intimatului Tagorean de la cartea funciara.

Recurentii reclamanti au solicitat admiterea recursului, casarea hotarârii

atacate si pe fond admiterea actiunii.

Cererea de recurs a fost înregistrata initial pe rolul Înaltei Curti de

Casatie si Justitie - Sectia Civila, sub nr.3840/A/2004, fiind trimis acestei

instante în temeiul Legii nr.195/2004 si înregistrat pe rolul Curtii de Apel

Bucuresti - Sectia a III-a Civila sub nr.3134/2004.

În dosar au depus întâmpinare intimatele pârâte S.C. Rom-Vial SA si

intimatii pârâti TAGOREAN PETRU si TAGOREAN DANIELA, solicitând în

esenta respingerea recursului ca nefondat.

Analizând decizia civila atacata în raport de criticile formulate si de

dispozitiile art.304 pct.7, 9 si 10, Curtea constata ca recursul este fondat

pentru urmatoarele considerente:

Sustinerile prezentate la primul motiv de recurs si întemeiate pe

dispoz.art.304 pct.9 C.proc.civ. sunt corecte în ceea ce priveste gresita

solutie a instantei de apel referitoare la nulitatea deciziei de preluare a

imobilului în litigiu în baza Decretului nr.223/1974. Astfel, Tribunalul a retinut

ca statul detine un titlu valabil pentru imobil, întrucât a intrat în patrimoniul

sau cu respectarea actului normativ sus mentionat, masura de preluare

neputând fi verificata din perspectiva corespondentei sale cu Constitutia în

vigoare la data trecerii bunului în proprietatea statului.

Ambele argumente ale instantei de apel sunt gresite. Astfel, pentru a se

putea considera valabilitatea titlului statului, este necesar ca preluarea

imobilului sa fi avut loc cu respectarea actului normativ în baza caruia a

operat trecerea în proprietatea statului.

Cu alte cuvinte, pentru a se considera ca imobilul a trecut în patrimoniul

statului, prin efectul legii, este obligatoriu ca preluarea sa se fi realizat cu

respectarea deplina a conditiilor actului normativ respectiv.

Conform dispozitiilor art.4 alin.1 din Decretul nr.223/1974, identificarea

si preluarea sau trecerea unui imobil în proprietatea statului, are loc prin

decizia organului prevazut de lege, în a carui raza teritoriala era situat bunul.

Totodata, importanta comunicarii deciziei de preluare este relevata

indirect în alin.2 al aceluiasi articol, care prevede posibilitatea partii interesate

de a formula plângere împotriva actului emis de Comitetul executiv al

Consiliului Popular Judetean sau al Municipiului Bucuresti.

În vederea asigurarii în mod concret pentru proprietarul bunului a

posibilitatii de a exercita plângere împotriva documentului de preluare, acesta

trebuia sa ia cunostinta de continutul deciziei, ceea ce presupunea

comunicarea catre persoana mentionata, cel putin la ultimul domiciliu

cunoscut în România, în conditiile în care organele statului nu detineau relatii

despre domiciliul din strainatate. Din înscrisurile depuse la dosar nu rezulta,

însa, îndeplinirea obligatiei de comunicare din partea organelor competente,

care procedasera la emiterea deciziei în numele statului.

În concluzie, titlul de proprietate al statului asupra imobilelor care au

intrat sub incidenta Decretului nr.223/1974 îl constituie decizia comitetului

executiv al consiliului popular, din momentul în care a ramas definitiva în

urma comunicarii acesteia. Dispozitiile art.4 confera în mod expres deciziei

valoare de act de preluare, indiferent de data mentionata în document privind

trecerea bunului în patrimoniul statului.

Cum decizia nu a  fost comunicata proprietarului imobilului, instanta

constata ca bunul a trecut în patrimoniul statului cu nerespectarea Decretului

nr.223/1974, titularul dreptului de proprietate neavând posibilitatea concreta

de a ataca actul de preluare. 

În ceea ce priveste posibilitatea instantelor de judecata de a cenzura

titlul statului, din perspectiva criteriilor mentionate în textul de lege enuntat,

instanta de apel a procedat, de asemenea, la o gresita aplicare a art.6 din

Legea nr.213/1998.

Dispozitia legala precizata mai sus confera tocmai posibilitatea

instantelor de a verifica titlul statului, ceea ce reprezinta pentru acestea,

totodata, si o obligatie.

Faptul ca Decretul nr.223/1974 si-a produs efectele pentru perioada de

timp cuprinsa între momentul intrarii în vigoare si cel al abrogarii sale prin

Decretul nr.9/1989, nu înseamna ca este totodata si corespunzator

dispozitiilor constitutionale în vigoare la data aparitiei.

Refuzul instantei de a proceda la verificarea corespondentei între

masura de preluare si Constitutia României din 1965 reprezinta nu numai o

încalcare a art.6 din Legea nr.213/1998, dar si o nesocotire a dispozitiilor

art.3 Cod civil si  art.6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului.

În ceea ce priveste art.3 Cod civil, textul de lege obliga instanta sa se

pronunte asupra cererii de chemare în judecata cu care a fost investita, în

caz contrar, fiind culpabila de denegare de dreptate. În sens larg, aceasta

înseamna a examina toate aspectele deduse judecatii si care ar fi relevante

pentru solutionarea cauzei. Reclamantii au sustinut cererea de anulare a

deciziei de preluare a bunului si în raport de necorespondenta între masura

de preluare si Constitutia în vigoare la data respectiva, chestiune pe care

Tribunalul nu a verificat-o.

Pe de alta parte, textul de lege din Conventia Europeana a Drepturilor

Omului reglementeaza dreptul unei persoane la un proces echitabil. În

acceptiunea documentului international, demersul judiciar al unei persoane

trebuie sa poata fi solutionat de catre o instanta independenta si impartiala

care sa hotarasca asupra încalcarii drepturilor si obligatiilor cu caracter civil

ale celui care s-a adresat organului judiciar.

Refuzându-se examinarea titlului statului din perspectiva tuturor

criteriilor mentionate în art.6 din Legea nr.213/1998, se ajunge cel putin în

mod indirect la o limitare a accesului partii la justitie în ceea ce priveste

aspectele pe care instanta nu le-a verificat, dar care au fost supuse de parte

controlului sau.

În concluzie, pe lânga încalcarea tuturor actelor enuntate, are loc si o

nerespectare a dispozitiilor art.21 din Constitutia României în vigoare în

prezent, care reglementeaza posibilitatea sesizarii justitiei în scopul apararii

drepturilor, libertatilor si intereselor legitime ale unei persoane.

De asemenea, dreptul la un proces echitabil, mentionat în documentul

international, a fost preluat în alin.3 al art.21 din Constitutie, în urma revizuirii

acesteia prin Legea nr.429/2003.

În acelasi sens, decizia nr.5/2000 a Curtii Supreme de Justitie

pronuntata într-un recurs în interesul legii, stabilea în urma admiterii caii de

atac, ca instantele judecatoresti sunt competente sa judece potrivit normelor

dreptului comun actiunile în revendicare formulate cu privire la imobilele

preluate de stat în baza Decretului nr.223/1974.

În argumentarea deciziei, instanta suprema a stabilit posibilitatea

deducerii judecatii de catre persoanele interesate a problemei nevalabilitatii

titlului pretins de stat asupra unui imobil din perspectiva dispoz.art.6 din

Legea nr.213/1998.

Chiar daca, în urma abrogarii tezei din art.329 Cod procedura civila,

prin O.U.G. nr.138/2000, deciziile pronuntate în solutionarea recursurilor în

interesul legii nu mai au caracter obligatoriu, ele îsi pastreaza semnificatia

juridica si importanta pentru problemele de drept dezlegate de instanta

suprema. În consecinta, asemenea decizii nu pot fi ignorate, decât în

conditiile în care, eventual, instanta judecatoreasca îsi motiveaza temeinic

punctul de vedere contrar celor retinute în astfel de decizii.

Recurentii reclamanti au mai invocat si decizia nr.73/1995 a Curtii

Constitutionale, care, însa, nu are aplicatie directa asupra ipotezei de fata,

deoarece se refera la neconstitutionalitatea dispozitiei din Legea nr.112/1995,

care conditiona asigurarea masurilor reparatorii catre fostii proprietari ai

imobilelor, de stabilirea domiciliului acestora în tara.

Chiar daca, situatia de fapt nu este aceeasi cu cea prevazuta în Legea

nr.112/1995, totusi, argumentele avute în vedere de Curtea Constitutionala

trebuie retinute cu titlu de principiu, deoarece prin decizia respectiva s-a

declarat neconstitutionalitatea dispozitiei sus-aratate. În argumentarea

deciziei, Curtea a avut în vedere caracterul discriminatoriu al conditionarii

masurilor reparatorii de stabilirea domiciliului solicitantului în tara, având în

vedere libera circulatie a persoanelor si art.16 din Constitutia României.

Toate aceste argumente de text si de jurisprudenta în materie,

constituie fundamentul infirmarii considerentelor instantei de apel, referitoare

la imposibilitatea organului judiciar de verificare a titlului statului din

perspectiva tuturor criteriilor oferite de art.6 din Legea nr.213/1998.

În raport de dispozitia legala enuntata, Curtea constata ca operatiunea

juridica, dar si actul normativ în baza caruia a avut loc trecerea imobilului în

patrimoniul statului, nu au asigurat corespondenta lor cu dispozitiile legii

fundamentale si nici cu documentele internationale la care România era

parte.

Astfel, dreptul de proprietate personala era ocrotit de lege, putând

constitui obiect al acestuia, printre altele, casa de locuit si terenul pe care era

edificata, conform art.36 din legea fundamentala.

Totodata, terenurile si constructiile puteau fi preluate din patrimoniul

proprietarilor doar în baza exproprierii pentru lucrari de interes obstesc si cu

plata unei juste despagubiri, conform art.12 din acelasi document, nefiind

prevazuta posibilitatea trecerii unui bun la stat fara plata.

Preluarea imobilului a avut loc cu încalcarea Constitutiei, care ocrotea

dreptul de proprietate în conditiile sus aratate si care, în situatia de exceptie a

trecerii bunului în patrimoniul statului, prevedea în mod obligatoriu, acordarea

de despagubiri. Nu s-a dovedit, însa, în cauza, acordarea vreunei sume de

bani catre autorul reclamantilor. Este adevarat ca dispozitiile art.2 alin.2 din

Decretul nr.223/1974 prevedea posibilitatea trecerii imobilului fara plata la

stat, în ipotezele prezentate în textul de lege, dar, cum deja s-a aratat, legea

fundamentala nu reglementa si o asemenea modalitate de preluare, ceea ce

constituie un argument în plus al neconstitutionalitatii Decretului.

Pe de alta parte, art.3 prevedea aplicarea dispozitiilor de preluare a

imobilelor si în cazul persoanelor care au parasit definitiv tara anterior intrarii

în vigoare a decretului.

Art.1 Cod civil reglementeaza principiul neretroactivitatii legii civile, în

sensul ca aceasta se aplica numai situatiilor care se ivesc ulterior adoptarii ei,

iar nu si situatiilor trecute.

Textul de lege era în vigoare si la momentul adoptarii Decretului

nr.223/1974, act normativ cu o forta juridica inferioara Codului civil.

În ceea ce priveste principiul sus enuntat, una dintre exceptii o

constituie retroactivitatea legii civile noi, ceea ce înseamna aplicarea acesteia

la situatii juridice anterioare adoptarii ei.

Conditia incidentei aceste exceptii este consacrarea expresa legislativa,

adica mentionarea în cadrul unui text de lege a faptului ca acesta se aplica si

pentru o ipoteza nascuta anterior intrarii sale în vigoare.

Art.3 din Decretul nr.223/1974 constituie tocmai consacrarea legislativa

a acestei exceptii.

Ca atare, nu se poate considera ca dispozitia retroactiveaza, în afara

limitelor stabilite de lege.

Pe de alta parte, având în vedere forta juridica inferioara a normei din

decret, fata de cea din Codul civil, precum si consecintele aplicarii sale,

respectiv asupra dreptului de proprietate a unei persoane privind bunuri de o

importanta covârsitoare pentru subzistenta, este discutabil din punct de

vedere juridic dispozitia legala respectiva.

În ceea ce priveste respectarea tratatelor internationale la care

România era parte la data preluarii, sustinerile recurentilor sunt de asemenea

întemeiate.

Astfel, în art.12 pct.2 din Pactul International cu privire la drepturile

civile si politice, ratificat de România prin Decretul nr.212/1974, se mentiona

principiul libertatii oricarei persoane de a parasi orice tara, inclusiv propria sa

tara.

În raport de dispozitia enuntata, art.2 din Decretul nr.223/1974, care

prevede consecinta preluarii imobilelor în cazul plecarii legale sau

frauduloase din tara, reprezinta o încalcare grava a principiului libertatii de

circulatie a oricarei persoane.

Pentru toate aceste argumente, Curtea constata ca solutia instantei de

apel, de respingere a cererii privind anularea deciziei nr.1515/1981, a fost

data cu încalcarea si aplicarea gresita a art.6 din Legea nr.213/1998, a

Constitutiei în vigoare si tratatelor internationale la care România era parte la

momentul preluarii.

Încalcarea art.481 Cod civil nu se poate retine în cauza, însa, deoarece

masura de trecere a bunului în patrimoniul statului nu a avut loc prin

expropriere, pentru a se cerceta îndeplinirea conditiilor mentionate în textul

de lege, ci  a reprezentat o preluare fara plata.

Trebuie subliniat, însa, ca, desi nu se verifica ipoteza autorului

reclamantilor la cerinta art.481 Cod civil, preluarea imobilului este abuziva

tocmai pentru motivul ca singura modalitate de transfer ar fi fost doar

exproprierea bunului.

Referitor la art.1 din Primul Protocol Aditional la Conventie, care

consacra principiul respectarii proprietatii, acest text de lege nu poate fi avut

în vedere ca suport al verificarii valabilitatii titlului statului, întrucât a fost

ratificat de România prin Legea nr.30/1994, ca de altfel si Conventia pentru

Apararea Drepturilor Omului si a Libertatilor Fundamentale, deci ulterior

masurii de preluare si intrarii în vigoare a Decretului nr.223/1974.

Or, art.6 din Legea nr.213/1998 specifica în mod clar ca examinarea

titlului statului trebuie sa aiba loc în raport de documentele în vigoare la data

preluarii, ceea ce nu este cazul dispozitiei din documentul international.

Criticile referitoare la încalcarea dispoz.art.261 alin.1 pct.5 Cod

procedura civila si la gresita mentinere a contractului de vânzare-cumparare

încheiat între pârâti, sunt însa neîntemeiate.

În ceea ce priveste motivarea generica a valabilitatii titlului statului,

aceasta nu constituie un motiv de încalcare a textului de lege enuntat.

Tribunalul a aratat argumentele pentru care a concluzionat în acest

sens, o motivarea succinta neechivalând cu lipsa motivarii si nici cu

încalcarea dispozitiei legale invocate de recurenti.

Pe de alta parte, solutia instantei de apel este gresita, în ceea ce

priveste considerarea ca valabila a masurii de preluare, solutie înlaturata de

prezenta instanta pentru considerentele expuse mai sus.

Recurentii au mai invocat incidenta art.304 pct.7 Cod procedura civila si

raportat la necercetarea unor critici prezentate de acestia în apel, privind

calitatea cumparatorilor pârâti, de persoane îndreptatite la dobândirea

apartamentului în conditiile art.9 din lege.

Au aratat ca sustinerile respective nu reprezentau motive noi de

nulitate, care sa fi fost promovate de reclamanti, cu încalcarea art.294 Cod

procedura civila.

Din expunerea motivelor formulate de reclamanti în fazele procesuale

parcurse de litigiul dedus judecatii, rezulta ca o parte din sustinerile aratate în

cererea de apel nu au fost mentionate si prin cererea de chemare în

judecata, astfel cum a fost ulterior precizata în dosarul instantei de fond.

Este vorba despre criticile referitoare la încheierea contractului prin

frauda la lege, întrucât pârâtii nu ar fi avut calitatea de chiriasi, titulari ai

imobilului care a facut obiectul vânzarii, iar contractul de închiriere din 1933

nu se referea la întregul spatiu dobândit în baza actului juridic contestat.

Aceste motive nu reprezinta o argumentare extensiva a motivului de

nulitate indicat în cererea de chemare în judecata, astfel cum au încercat sa

demonstreze recurentii, ci constituie veritabile motive noi de desfiintare a

contractului, care nu pot fi invocate direct în apel, fata de dispoz.art.294 Cod

procedura civila.

Din aceasta perspectiva, instanta de apel în mod corect a constatat

incidenta textului de lege mentionat si nu a procedat la verificarea sustinerilor

respective, lipsa considerentelor pe acest aspect, fiind consecinta fireasca a

regulilor care guverneaza apelul, iar nu a unei omisiuni din partea instantei de

motivare a deciziei pronuntate.

În concluzie, nici aceasta critica întemeiata pe art.304 pct.7 Cod

procedura civila nu este întemeiata.

Cum art.316 Cod procedura civila face trimitere la aplicarea tuturor

dispozitiilor din apel, care nu sunt incompatibile cu faza recursului, prezenta

instanta nu va proceda nici ea la verificarea sustinerilor recurentilor în

legatura cu calitatea cumparatorilor chiriasi de persoane îndreptatite la

dobândirea imobilului.

Pentru aceste argumente, Curtea constata ca în mod corect Tribunalul

a respins cererea de probatorii depusa la fila 79 dosar apel, care viza

motivele noi de desfiintare a contractului de vânzare-cumparare, instanta

respectiva având deplina putere de apreciere asupra pertinentei si

concludentei administrarii probelor solicitate.

Pe de alta parte, Curtea poate verifica doar daca instanta de apel a

omis sa se pronunte asupra unor dovezi hotarâtoare, administrate în cauza,

iar nu sa aprecieze daca se impunea încuviintarea lor, sens în care sunt

dispozitiile art.304 pct.10 Cod procedura civila.

Referitor la mentinerea contractului de vânzare-cumparare încheiat în

cauza, instanta de apel a pronuntat o hotarâre corecta, fata de dispoz.art.46

alin.2 din Legea nr.10/2001.

Astfel, textul de lege enuntat prevede ca actele de înstrainare privind

imobile preluate de stat fara titlu valabil sunt lovite de nulitate absoluta, cu

exceptia cazului în care au fost încheiate cu buna-credinta.

Ca atare, nulitatea titlului statului pentru imobil nu atrage automat

aplicarea aceleiasi sanctiuni contractului de vânzare-cumparare subsecvent

preluarii imobilului în patrimoniul statului.

Buna credinta reprezinta tocmai exceptia care salveaza actul juridic de

înstrainare de la aplicarea acestei sanctiuni, cumparatorul care are o

asemenea pozitie subiectiva la perfectarea contractului, ramânând totodata si

în posesia imobilului.

Recurentii sustin ca pârâtii ar fi trebuit sa cunoasca motivul de nulitate

al titlului statului privind preluarea imobilului, perfectarea contractului având

loc în frauda Legii nr.112/1995.

Aceste critici sunt neîntemeiate, întrucât nevalabilitatea titlului statului

nu se prezuma si n-ar fi putut fi verificata în afara cadrului procesual pe care

partea interesata ar fi trebuit sa-l declanseze, contestând modalitatea de

preluare a imobilului.

Astfel, este adevarat ca dispoz.art.1 din Legea nr.112/1995

reglementeaza domeniul de aplicare a acestui act normativ în privinta

imobilelor preluate de stat sau de persoanele juridice în perioada martie 1945

- decembrie 1989, cu titlu valabil.

Conform Normelor metodologice privind aplicarea actului normativ

amintit, aprobate prin H.G. nr.20/1996 si modificate prin H.G. nr.11/1997,

Decretul nr.223/1974 este enumerat printre actele normative, care au

reprezentat temeiul juridic pentru preluarea imobilelor (art.1 alin.2).

În conditiile în care, pâna la încheierea contractului de vânzare-

cumparare contestat, modalitatea de preluare a imobilului în baza decretului

sus mentionat nu a fost atacata de fostul proprietar sau mostenitorii acestuia,

nu se poate imputa partilor contractante ca au perfectat actul juridic în temeiul

art.9 din Legea nr.112/1995.

Cu alte cuvinte, partile contractante nu sunt culpabile de faptul ca au

uzat de o norma legala edictata în favoarea chiriasilor imobilului, în sensul

dobândirii dreptului de proprietate asupra bunului, atât timp cât pâna la

momentul încheierii actului juridic, titlul statului nu era contestat. Astfel, s-ar fi

putut imputa cumparatorilor ca ar fi trebuit sa cunoasca nevalabilitatea titlului

statului, în cazul în care exista o cerere în acest sens din partea persoanei

interesate, si totodata, aceasta si-ar fi manifestat intentia de obtinere a

restituirii în natura a bunului, indiferent de modalitatea aleasa.

În cazul de fata, însa, reclamantii nu au facut nici un demers în sensul

retrocedarii imobilului, neexistând înregistrate anterior perfectarii contractului,

nici cerere de restituire în natura a bunului în temeiul Legii nr.112/1995, nici

actiune în revendicare pe rolul instantelor judecatoresti si nici notificarea

pârâtilor sau încunostintarea lor în orice alt mod, cu privire la o asemenea

intentie de redobândire a bunului.

Ca atare, contrar sustinerilor recurentilor, actul juridic nu a fost încheiat

cu încalcarea art.1 din lege, raportat la art.1 alin.4, 9, 12 si 13 din H.G.

nr.11/1997.

Art.1 alin.4 se refera la imobilele care nu intra sub incidenta Legii

nr.112/1995, întrucât au fost preluate de stat cu nerespectarea prevederilor

legale în vigoare la data respectiva sau în absenta unei reglementari legale,

care sa fundamenteze o asemenea masura. În ipoteza în care, însa, pâna la

încheierea actului juridic nu a fost contestat titlul statului, astfel cum deja s-a

aratat, partile contractante nu puteau avea în vedere o eventuala

nevalabilitate.

Art.9 din Normele metodologice modificate prin H.G. nr.11/1997 nu este

incident în cauza, întrucât se refera la exceptarea de la vânzare a locuintelor

care au avut destinatia de case de oaspeti sau de protocol, sustinere care nu

s-a formulat în legatura cu imobilul în litigiu.

În realitate, este probabil ca recurentii sa fi avut în vedere încalcarea

dispoz.art.9 din Legea nr.112/1995 care, raportat la criticile concrete

formulate, nu se poate retine în cauza.

În ceea ce priveste art.12 din Normele metodologice, de asemenea, nu

se poate retine nerespectarea acestui text de lege.

Prima ipoteza de nulitate a actelor juridice se refera la cele care au ca

obiect imobilele preluate de stat fara titlu valabil. Chiar daca, în prezentul

proces, instanta a retinut nevalabilitatea titlului statului, aceasta nu are ca

efect desfiintarea actului juridic subsecvent încheiat de reprezentantii statului

cu chiriasii, întrucât buna lor credinta salveaza actul juridic de la aplicarea

acestei sanctiuni, conform art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001. De altfel, si la

momentul încheierii actului de vânzare-cumparare, chiar daca principiul

ocrotirii bunei credinte a cumparatorilor nu primise o consacrare legislativa, el

era pe deplin aplicabil actelor juridice încheiate într-o asemenea pozitie

subiectiva din partea partilor contractante, efectele fiind aceleasi cu cele

mentionate în lege.

Lit.b din textul de lege enuntat se refera la ipoteza chiriasilor care au

încheiat contracte de vânzare-cumparare fara sa respecte conditiile cerute de

art.6 din Norme, respectiv nu aveau un contract de închiriere valabil încheiat

sau nu ocupau apartamentele la data intrarii în vigoare a legii. Aceasta

sustinere nu poate fi verificata de instanta de recurs, cum în mod corect nu a

fost examinata nici de tribunal, întrucât reprezinta un motiv de nulitate care nu

a fost invocat prin cererea de chemare în judecata sau în conditiile art.132

Cod procedura civila de catre reclamanti.

Ultima ipoteza a art.12 se refera la nulitatea contractelor încheiate cu

nerespectarea art.9 alin.6 si 8 sau art.10 din lege. Toate aceste texte nu sunt

incidente în cauza, întrucât se refera la desfiintarea contractelor încheiate de

chiriasii care au dobândit sau au înstrainat o locuinta proprietate personala

dupa 1.01.1990 în localitatea de domiciliu, la cei care au înstrainat imobilul cu

încalcarea termenului de 10 ani de la data dobândirii în temeiul Legii

nr.112/1995, precum si la contractele încheiate pentru locuinte cu destinatie

speciala, dintre cele enumerate în art.10.

Or, nici unul dintre aceste motive de nulitate nu a fost invocat în cauza.

Pe de alta parte, contrar sustinerilor recurentilor, instanta de apel nu a

avut în vedere un singur motiv de nulitate a contractului de vânzare-

cumparare, respectiv frauda la lege, ci si pe cel al cauzei ilicite, în limitele

caruia a verificat pozitia subiectiva a partilor contractante la perfectarea

actului. Chiar daca, tribunalul nu a facut referire expresa la cauza ilicita,

examinând si retinând buna credinta a partilor la încheierea contractului de

vânzare-cumparare contestat, a examinat pe fond si acest motiv de nulitate.

În mod corect aceasta instanta a retinut buna credinta a partilor,

nulitatea titlului statului nefiind suficienta pentru desfiintarea actului

subsecvent de vânzare-cumparare, în conditiile art.46 alin.2 din Legea

nr.10/2001.

Referitor la buna credinta a partilor, solutia instantei este corecta, fata

de aspectul deja expus de instanta de recurs, în sensul ca anterior încheierii

contractului, fostul proprietar sau mostenitorii lui nu au întreprins nici un

demers pentru obtinerea imobilului.

Pentru a se crea un dubiu mental în ceea ce priveste calitatea de

proprietar a statului în persoana cumparatorilor, este necesar ca dreptul de

proprietate al vânzatorului sa fi fost contestat anterior actului juridic.

Or, o asemenea contestare nu a existat în cauza, iar faptul ca pârâtul

Tagorean Petru a obtinut anterior încheierii contractului relatii de la arhivele

statului privind persoana proprietarului imobilului, anterior preluarii bunului de

catre stat, nu reprezinta o dovada a relei sale credinte. Astfel, este evident ca

toate imobilele cumparate în temeiul Legii nr.112/1995 au avut anterior

preluarii în patrimoniul statului un alt proprietar, persoana fizica, de la care a

operat preluarea.

Existenta unui alt titular al dreptului de proprietate decât statul, anterior

trecerii bunului în patrimoniul acestuia, nu reprezinta însa un argument care

sa determine reaua credinta a cumparatorilor la încheierea contractului de

vânzare-cumparare, atât timp cât persoana respectiva sau mostenitorii ei nu

au solicitat anterior perfectarii contractului redobândirea bunului. Ca atare, nu

se poate considera ca pârâtii cumparatori au perfectat actul pe riscul lor,

deoarece însusi obiectul de reglementare al Legii nr.112/1995 presupunea, în

mod necesar, existenta unor persoane de la care statul a preluat imobilele

respective. Problema domeniului de aplicare a legii nu are însa în vedere

aceasta chestiune, ci distinctia între preluarea cu sau fara titlu valabil a

imobilelor intrate în patrimoniul statului.

Fata de aceste considerente, nu intereseaza care sunt efectele

înscrierii dreptului de proprietate al autorului reclamantilor, Misirli Kirkor Selim

în cartea funciara, conform procesului-verbal încheiat la 27.05.1946, întrucât

aceste consecinte vizeaza o situatie anterioara preluarii imobilului în

patrimoniul statului. Or, ar fi prezentat relevanta demersurile proprietarului

pentru obtinerea imobilului ulterior aparitiei legilor de reparatie intrate în

vigoare dupa 1990, iar nu consecintele înscrierii dreptului de proprietate în

anul 1946.

În consecinta, înscrisul invocat de recurenti nu reprezinta o proba

hotarâtoare în întelesul art.304 pct.10 Cod procedura civila, care sa fi condus

la schimbarea solutiei instantei de apel în ceea ce priveste buna credinta a

cumparatorilor retinuta în cauza.

Gradul de instruire si natura studiilor superioare ale cumparatorului

pârât Tagorean Petru nu au relevanta în cauza, întrucât, nefiind contestat

titlul statului, nu se pune problema utilizarii cunostintelor juridice la încheierea

contractului, atât timp cât nu exista nici o manifestare din partea fostului

proprietar, care sa puna  în discutie dreptul înstrainat.

Nici lipsa diligentelor din partea cumparatorilor pentru verificarea

mandatului acordat S.C. Rom Vial S.A. în sensul înstrainarii imobilelor

preluate de stat nu poate constitui un aspect al relei credinte a acestora.

Legalitatea si limitele mandatului intereseaza în mod direct raportul juridic

creat în mod direct între mandant si mandatar, iar nu si pe tertul de contract,

pârâtii având doar obligatia de a se interesa în legatura cu calitatea de

proprietar a statului.

Pe de alta parte, faptul ca numele proprietarului imobilului de la care a

operat preluarea apartinea unui cetatean strain, precum si mediatizarea

efectelor Legii nr.112/1995 nu reprezinta circumstante care sa creeze în

sarcina pârâtilor obligatii suplimentare de verificare a situatiei juridice a

imobilului. Este excesiv sa se considere ca cetatenia fostului proprietar sau

notorietatea controverselor juridice nascute în legatura cu litigiile referitoare la

alte imobile, ar fi trebuit sa genereze în reprezentarea cumparatorilor un

dubiu în plus fata de titlul de proprietate al statului, atât timp cât acesta nu era

în concret contestat.

În consecinta, instanta constata în ceea ce priveste solutia tribunalului,

referitoare la valabilitatea titlului statului, ca aceasta se fundamenteaza pe o

gresita interpretare a dispozitiilor legale, constitutionale si mentionate în

documentele internationale, astfel încât în baza art.312 alin.1 cu referire la

art.304 pct.9 Cod procedura civila, va admite recursul declarat de reclamanti,

va modifica în parte decizia atacata si, pentru motivele deja expuse, va

respinge ca nefondat apelul pârâtului Municipiul Bucuresti reprezentat de

Primarul General, în raport si de art.296 Cod procedura civila.

Referitor la celelalte critici, care vizeaza solutionarea cererii de

constatare a nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare încheiat

de pârâti, Curtea constata ca instanta de apel a facut o corecta aplicare a

dispozitiilor art.9 din Legea nr.112/1995 si art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001,

mentinând actul juridic respectiv. Pentru aceasta cerere, nu sunt îndeplinite

cerintele art.304 pct.7 si 10 Cod procedura civila, astfel încât va mentine

dispozitiile din decizia atacata, prin care s-a primit rezolvarea actiunii în

nulitate.

Conform art.316 cu referire la art.298 si art.274 Cod procedura civila, va

obliga pe intimati, ca parti cazute în pretentii, la 10.000.000 lei cheltuieli de

judecata catre recurenti, reprezentând onorariu de avocat, conform chitantei

nr.3/10.07.2004 (fila 52 dosar recurs).

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de recurentii reclamanti MISIRLI JACKLIN si

MISIRLI JUAN, împotriva deciziei civile nr.249 A din 3.03.2004, pronuntata de

Tribunalul Bucuresti - Sectia a III-a Civila, în contradictoriu cu intimatii pârâti

CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCURESTI, S.C. "ROMVIAL"

S.A., TAGOREAN PETRU si TAGOREAN GLORIA-DANIELA.

Modifica în parte decizia, în sensul ca:

Respinge ca nefondat apelul declarat de apelantul pârât Municipiul

Bucuresti reprezentat de Primarul General împotriva sentintei civile

nr.1625/7.03.2003 pronuntata de Judecatoria sectorului 1 Bucuresti.

Mentine celelalte dispozitii ale deciziei.

Obliga pe intimati la 10.000.000 lei cheltuieli de judecata catre

recurenti.

Irevocabila.

Pronuntata în sedinta publica din 10 mai 2005.

PRESEDINTE JUDECATOR JUDECATOR

IOANA BEATRICE NESTOR CRISTIAN OLTEANU DANIELA BÎNA

GREFIER

MARIANA TROGMAER

Red.I.B.N.

B.I./2 ex.

15.06.2005

-----------------------------------------

T.B- Sectia a III-a - M.Pod

 - V.Ionescu

Jud.Sector 1 - R.Duta

24

Domenii speta

Spete similare