Litigiu comercial

Litigiu comercial. Tacita relocatiune. Conditiile în care aceasta opereaza.

Prin sentinta comerciala nr.1003 din 30.04.2010 pronuntata de Judecatoria Fetesti s-a admis cererea formulata de reclamanta S.C. INTERCEREAL S.A. în contradictoriu cu pârâta S.C. AGROFAM HOLDING S.R.L..

S-a admis în parte cererea reconventionala formulata de pârâta-reclamanta.

S-a respins cererea de interventie în interes propriu formulata de S.C. AGROFAM TRADING S.R.L.

A fost obligata pârâta catre reclamanta la plata sumei de 7.491,09 lei cu titlu de pretentii contractuale, reprezentând contravaloare livrare apa si chirie teren.

A fost obligata reclamanta-pârâta catre pârâta-reclamanta la plata sumei de 17.695,61 lei cu titlu de pretentii contractuale, reprezentând chirie teren .

S-au compensat datoriile reciproce ale partilor pâna la concurenta sumei celei mai mici (de 7.491,09 lei) si, în consecinta, a fost obligata SC Intercereal SA catre SC Agrofam Holding SRL la plata sumei de 10.204,56 lei.

S-au compensat cheltuielile de judecata.

Pentru a se pronunta astfel instanta de fond, dupa ce a constatat ca, anterior cererii de chemare în judecata, în cauza a fost îndeplinita procedura prevazuta de art.7201 cpc, a retinut ca între parti a fost încheiat Contractul de închiriere teren nr. 3254/05 decembrie 2006 prin care S.C. INTERCEREAL S.A. Fetesti pune la dispozitia S.C. AGROFAM HOLDING S.R.L. Fetesti suprafata de 37,5 m.p. teren situat în imediata apropiere a S.C. AGROFAM HOLDING S.R.L. pentru o durata de 3 ani, începând cu data de 01 ianuarie 2005 si pâna la 31 decembrie 2007 , cu o chirie de 41,25 USD /LUNA +TVA.

Fata de actele depuse a constatat ca în anul 2007 S.C. INTERCEREAL S.A. a livrat apa prin Punctul de lucru Siloz Fetesti  Est catre S.C. AGROFAM HOLDING S.R.L.- Punctul de lucru Siloz Agrofam Holding S.R.L. Fetesti si ca a închiriat societatii mentionate o suprafata de 37,5 m.p. teren . Pentru cantitatea de apa livrata si pentru chiria aferenta ultimelor 9 luni din anul 2007 au fost emise facturile  fiscale nr. 1561174/31.07.2007 si nr. 1561905/23.12.2007 în care se mentioneaza ca valoarea apei livrate este de 6788,17 lei , iar valoarea chiriei este de 602,92 lei.

De asemenea a mai retinut ca între parti s-a mai încheiat contractul de închiriere teren nr. 28/05.01.2005, încheiat între pârâta în calitate de proprietar (locator) si reclamanta în calitate de  chirias (locatar)  având ca obiect suprafata de teren de 466 m.p. cu o chirie lunara de 512 USD /luna +TVA, si contractul de închiriere nr. 3/04.01.2007 având ca obiect calea ferata, încheiate pe o perioada de un an. Pentru plata chiriei si a caii ferate societatea pârâta a  emis facturile nr. 3292/31.01.2008 în valoare de 8614 lei  si nr. 3293/31.01.2008 în valoare de 9081,61 lei , facturi care au fost depuse la posta pe data de 21.08.2008 si primite de societatea reclamanta la data de 22.08.2008, dar neachitate de aceasta. Si în prezent terenul în suprafata de 466 m.p. închiriat prin contractul nr. 28/05.01.2005 este folosit de societatea reclamanta pe el fiind amplasate put, cabina pompe, cabina hidrofor si hidrofor, proprietatea reclamantei. Din cele doua facturi se constata ca datoria reclamantei catre pârâta este de 17.695,61 lei( 8.614 lei+ 9.081,61 lei).

Facând aplicarea art.969 si 970 cod civil, în raport de clauzele contractuale, întrucât societatea reclamanta nu a facut dovada ca ar fi achitat facturile nr. 3292/31.01.2008 si nici nr. 3292/31.01.2008 emise pentru ultimele 6 luni ale anului 2007, instanta de fond a apreciat ca atât contractul nr. 3/04.01.2007 cât si nr. 28/05.01.2005 si-au încetat aplicabilitatea, întârzierea la plata depasind cele 30 de zile stipulate în contracte, în cauza fiind incidente dispozitiile speciale prevazute prin OG nr.60/2004 si ale HG nr2299/2004.

Împotriva acestei sentinte a declarat recurs pârâta S.C. AGROFAM HOLDING SRL FETESTI, considerând-o nelegala si netemeinica.

Ca motiv de recurs recurenta considera ca instanta de fond a interpretat si aplicat gresit contractele de închiriere nr.28/05.01.2005 si nr.3/04.01.2007 încheiate între SC AGROFAM HOLDING SRL în calitate de proprietar si S.C. INTERCEREAL S.A. Movila în calitate de chirias.

Astfel, desi în prima faza instanta retine ca în temeiul contractului de închiriere 28/2005 reclamanta foloseste si în prezent terenul în suprafata de 466 m.p. pe care sunt amplasate put, cabina, hidrofor, proprietatea reclamantei, ulterior apreciaza ca în cauza, în privinta contractelor nr.28/2005 si nr.3/2007 se aplica pactul comisoriu de gradul IV din contracte astfel ca acestea si-au încetat aplicabilitatea deoarece întârzierea la plata a depasit cele 30 de zile stipulate în contract.

Practic instanta a reziliat din oficiu cele doua contracte dar interpretarea instantei este gresita având în vedere ca S.C. AGROFAM HOLDING este creditoare si în aceasta calitate nu a solicitat rezilierea contractelor, invocând în cauza dispozitiile art.1437 cod civil privind tacita relocatiune dar si dispozitiile art.437 cod civil privind servitutea de trecere.

Singurul în drept a aprecia daca este cazul sa se aplice pactul comisoriu este creditorul care si-a executat sau este gata sa-si execute obligatiile.

Reclamanta are calitatea de debitor, nu si-a executat obligatiile rezultate din cele doua contracte si nu avea dreptul de a pretinde rezilierea lor chiar daca în cuprinsul acestora era inserat un pact comisoriu expres de tipul cel mai sever.

Totodata recurenta invoca si faptul ca instanta nu a motivat în nici un fel de ce în cauza nu sunt aplicabile dispozitiile art.1437 cod civil privind tacita relocatiune cu toate ca a retinut în considerente ca reclamanta a folosit în tot acest timp terenul si linia CFR.

Pentru motivele indicate recurenta solicita admiterea recursului, modificarea hotarârii atacate în sensul admiterii în totalitate a cererii reconventionale si obligarea reclamantei la plata sumei de 84.859,93 lei.

În drept cererea este întemeiata pe dispozitiile art.304 cod procedura civila iar în dovedirea cererii s-a solicitat proba cu înscrisuri.

Intimata S.C. INTERCEREAL S.A. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

În motivarea cererii intimata arata ca nu a existat tacita relocatiune deoarece în speta a intervenit o locatiune fortata si necesara, fiind aplicabile dispozitiile art.616 si urm. cod civil privind servitutea de trecere atât în cazul terenului în suprafata de 466 m.p. cât si în cazul liniei ferate industriale de acces la linia ferata publica unde legea speciala O.G. nr.60/2004 reglementeaza foarte clar dreptul de trecere  si conditiile exercitarii acestui drept.

Nu se poate retine ca a existat tacita relocatiune si pentru faptul ca dupa expirarea termenelor contratelor reclamanta a denuntat pretul locatiunii ca fiind nejustificat de mare, motiv pentru care începând cu semestrul al II-lea al anului 2007 a refuzat sa mai plateasca chiria.

Dupa expirarea contractelor a folosit terenul în suprafata de 466 m.p. si linia ferata industriala în exercitarea dreptului sau de trecere pentru întretinerea constructiilor proprietatea sa, aflate pe acest teren, conform art.616 cod civil si O.G. nr.60/2004 iar în speta recurenta nu a solicitat despagubiri, respectiv tarife  si nici nu a facut dovada despagubirilor care i s-ar fi cuvenit conform textelor de lege mentionate.

Analizând sentinta recurata în raport de criticile aduse si de actele si lucrarile dosarului, tribunalul retine urmatoarele:

Potrivit art. 1436 din Codul civil, locatiunea facuta pentru un timp determinat înceteaza de la sine la împlinirea termenului, fara o prealabila înstiintare iar potrivit art. 1437 din Codul civil, "Dupa expirarea termenului stipulat prin contractul de locatiune, daca locatarul ramâne si e lasat în posesie, atunci se considera locatiunea ca reînnoita, efectele ei însa se reguleaza dupa dispozitiile articolului relativ la locatiunea fara termen." 

Dupa expirarea de drept a unui contract de închiriere, acesta se poate prelungi prin tacita relocatiune daca exista acordul proprietarului si daca în continuare se plateste chiria. Tacita relocatiune intervine daca sunt aplicabile aceleasi conditii ca la contractul anterior, ajuns la termen iar notificarea de catre proprietar a posibilitatii încheierii contractului dar pentru o chirie mai mare si refuzul locatarului conduce la întreruperea tacitei relocatiuni.

În speta nu a intervenit tacita relocatiune deoarece partile nu au convenit posibilitatea prelungirii sau renegocierii locatiunii dupa împlinirea termenului si locatarul nu a fost de acord cu pretul chiriei, marit de pârâta locatoare.

Tocmai de aceea instanta de fond a dispus obligarea partilor la plata contravalorii chiriei pentru toata perioada contractata, conform contractelor încheiate între ele si facturilor emise, respingând pretentiile formulate pentru perioada ulterioara ajungerii contractelor la termen.

În raport de aceasta solutie apare ca o inadvertenta în motivare sustinerea ca prin întârzierea la plata contratele s-au reziliat de drept în baza pactului comisoriu deoarece daca aceasta fraza ar fi stat la baza întregii solutii, nu se putea dispune obligarea la plata chiriei în baza unor contracte reziliate.

În ceea ce priveste rezilierea de drept a contractului este adevarat ca singura persoana îndreptatita sa aprecieze daca este cazul sa uzeze de pactul comisoriu chiar si cel mai sever si sa aplice rezilierea este creditorul care si-a executat sau se declara gata sa-si execute obligatiile iar înscrierea în contract a unui pact comisoriu nu înlatura facultatea acestuia de a cere executarea silita a contractului si nu rezilierea lui.

Pentru a putea opta însa trebuie sa existe între parti un contract valabil încheiat.

Cum în speta am retinut ca nu a intervenit tacita relocatiune,  rezulta ca nu exista un contract de locatiune între parti iar raporturile juridice dintre ele nu sunt guvernate de dispozitiile art. 1410 si urmatoarele din codul civil astfel ca pârâta nu poate invoca posibilitatea de a opta între reziliere si executarea contractului. 

Astfel, cu privire la recursul declarat de recurenta pârâta vizând gresita solutionare a cererii reconventionale, prin care solicita obligarea reclamantei la plata chiriei si dupa ajungerea la termen a contractului de închiriere, ca urmare a tacitei relocatiuni, tribunalul constata ca sustinerile recurentei sunt nefondate din perspectiva motivelor de nelegalitate invocate, art. 304 pct. 8 si 9 din Codul de procedura civila.

Pentru considerentele retinute tribunalul a apreciat recursul ca nefondat, urmând sa-l respinga în baza art.312 alin.1 cod procedura civila.

Domenii speta

Spete similare