CIVIL:Plangere incheiere carte funciara

Prin cererile depuse la OCPI Buzău şi înaintate Judecătoriei Buzău, spre competentă soluţionare, petenţii P. A. şi L. R.D., prin procurator Ţ. D. Ş. au formulat plângere împotriva încheierilor de carte funciară nr. 74630/2007, nr. 74670/2007, nr. 74598/2007, nr. 74666/2007, nr. 74663/2007, nr. 74671/2007, nr. 74935/2007, nr. 75241/2007 prin care s-a respins cererea de notare a litigiilor în cărţile funciare nr. 26111, nr. 26358, nr. 26039, nr. 26348, nr. 26344, nr. 26360, nr. 26862, nr. 26464  ale unităţii administrativ teritoriale – Municipiul Buzău.

Au susţinut aceştia că încheierile de carte funciară sunt netemeinice şi nelegale întrucât, din cele două certificate de grefă depuse, rezultă, fără putinţă de tăgadă, existenţa pe rolul instanţelor judecătoreşti din Buzău şi Galaţi a litigiilor ce vizează atât plângerea formulată de ei conform Legii 247/2005, cât şi cererea de anulare a Ordinului Prefectului nr. 146/2001.

Au mai arătat că tocmai acest Ordin a stat la baza intabulării dreptului de proprietate în cărţile funciare sus menţionate, că acesta cuprinde numerele cadastrale 4846, 4847 şi 4848 care ulterior au fost supuse dezmembrării  în sensul că din numărul cadastral 4846 au rezultat numerele cadastrale 4846/1 - 4846/246, din numărul cadastral 4847 au rezultat 4847/1 - 4847/66, iar din numărul cadastral 4848 au rezultat numerele cadastrale 4848/1 - 4848/89 conform adresei OCPI nr. 7358/12.07.2007 şi că se impunea admiterea cererii de notare a litigiilor deoarece între acestea şi Ordinul Prefectului nr. 146/2001 există o vădită legătură de cauzalitate.

Intimata OCPI a formulat întâmpinare prin care a invocat lipsa calităţii procesuale pasive motivat, în esenţă, de împrejurarea că procedura în faţa registratorului de carte funciară este una necontencioasă, că şi plângerii formulate la instanţă i se aplică tot dispoziţiile Legii 7/1996 ce se completează cu cele ale art. 331-339 Cod procedură civilă, iar justificarea calităţii procesuale pasive presupune o identitate între pârâtul chemat în judecată şi persoana obligată în raportul juridic dedus judecăţii, persoană care neagă dreptul reclamantului şi faţă de care acesta doreşte să-şi stabilească un drept or, în cazul de faţă, nu se urmăreşte ca, în numele OCPI să se stabilească un drept sau un interes al acestuia. În plus, citarea OCPI în procesul de control al legalităţii şi temeiniciei încheierii de carte funciară numai pentru opozabilitatea hotărârii instanţei nu este necesară deoarece aceasta este obligată prin chiar dispoziţiile art. 50 al. 4 din Legea 7/1996 să pună în aplicare hotărârea judecătorească.

Pe fond a solicitat respingerea plângerii pe de o parte, pentru că din certificatele de grefă anexate cererii de notare nu se poate stabili o identitate între imobilul asupra căruia poartă litigiul şi cel asupra căruia se cere notarea, iar, pe de altă parte, pentru că cererea de notare nu s-a formulat de P.A., care avea calitatea de intervenient în cauza dedusă judecăţii, ci de mandatar care însă nu era împuternicit să acţioneze în numele reclamantei din acea cauză – Gîrleşteanu Ana Maria, iar mandatul primit de la petent este unul cu caracter general privind reconstituirea unui drept de proprietate.

Intimatul MUNICIPIUL BUZĂU a formulat întâmpinare prin care a învederat că susţine motivele de respingere a plângerii invocate de OCPI Buzău în încheierea pronunţată şi că, în plus, înţelege să arate că terenul deţinut de petenţi, cca. 280 ha, s-a situat numai pe raza comunei Mărăcineni, aşa cum rezultă din certificatul eliberat de Arhivele Naţionale, că pentru terenul pe care aceştia susţin că s-a aflat vechiul amplasament al proprietăţii lor Municipiul Buzău a încheiat un contract de asociere în participaţiune sub nr. 16064/05.10.2005 cu SC C. SA pentru construirea unui cartier rezidenţial şi că, deşi s-a făcut publicitate acestui proiect iar o parte importantă din lucrări s-au edificat deja, locuinţele fiind contractate şi plătite de cetăţeni, abia în anul 2007 petenţii au formulat o cerere de ordonanţă preşedinţială prin care au solicitat sistarea lucrărilor şi care le-a fost respinsă prin sentinţa civilă nr. 1281/30.05.2007 devenită irevocabilă.

În cauză a formulat cerere de intervenţie în interes propriu SC C. SA prin care a arătat că a încheiat un contract de asociere în participaţiune pentru terenul ce aparţine MUNICIPIULUI BUZĂU în suprafaţă de 23,90 ha şi are un drept de superficie pentru o perioadă de 7 ani înscris în cartea funciară astfel că justifică un interes în a fi parte în procesul pendinte judecăţii

Totodată a invocat lipsa calităţii procesuale active a reclamanţilor deoarece calitatea de parte în proces trebuie să corespundă cu aceea de titular al dreptului ce formează conţinutul raportului juridic de drept material supus judecăţii iar, în cauză, reclamanţii nu au un asemenea drept.

Pe fond, s-a susţinut că încheierea de respingere pronunţată de intimata OCPI este temeinică şi legală dat fiind că cererea de notare nu respectă cerinţele art. 47 al. 7 lit. b şi cele ale art. 48 lit. c din Legea 7/1996.

SC C. SA a invocat şi excepţia lipsei calităţii procesual active a petentei L. R.D. motivat de împrejurarea că aceasta nu a formulat cerere de notare, astfel că nu are deschisă calea plângerii împotriva încheierii de respingere.

Petenţii au precizat că înţeleg să lărgească ei cadrul procesual şi să o cheme în judecată şi pe SC C. în calitate de intimată, întrucât are un drept înscris în cartea funciară, iar litigiul de faţă trebuie să poarte în contradictoriu şi cu aceasta dat fiind că, o eventuală notare, o vizează şi pe aceasta. În raport de acest aspect SC C. şi-a definit cererea de intervenţie ca fiind întâmpinare.

Au fost depuse precizări la plângere susţinându-se că cele trei numere cadastrale 4846, 4847, 4848 înscrise iniţial în cartea funciară nr. 10225 în baza Ordinului Prefectului nr. 146/24.07.2001 au fost ulterior dezmembrate rezultând 401 parcele cu tot atâtea numere cadastrale, că litigiul înregistrat pe rolul judecătoriei Galaţi sub nr. 5144/233/2007 vizează tocmai anularea acestui Ordin legătura litigiului cu terenul înscris în cele 401 cărţi funciare fiind una evidentă, iar litigiul aflat pe rolul Judecătoriei Buzău sub nr. 10260/2006 are ca obiect reconstituirea dreptului petenţilor de proprietate pe vechiul amplasament, respectiv pe locul fostelor grădini de zarzavat pe care le-au deţinut în suprafaţă de 24,53 ha şi că există identitate între acest teren şi cel trecut prin Ordinul Prefectului în proprietatea Municipiului Buzău.

Au fost depuse înscrisuri atât în susţinerea plângerii şi precizărilor ulterioare, cât şi în sprijinul cererii de intervenţie - recalificată întâmpinare. 

Prin sentinţele civile nr. 6279/02.11.2007, nr. 6285/02.11.2007, nr. 6280/02.11.2007, nr. 6122/26.10.2007, nr. 6123/26.10.2007, nr. 6125/26.10.2007, nr. 6306/02.11.2007, nr. 6293/02.11.2007 pronunţate de Judecătoria Buzău în dosarele nr. 6804/200/2007, nr. 6914/200/2007, nr. 6832/200/2007, nr. 6903/20072007, nr. 6906/200/2007, nr. 6915/200/2007, nr. 7150/200/2007, nr. 7326/200/2007 a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale active a petentei L.R.D. şi, în consecinţă, respinsă plângerea în privinţa acesteia ca fiind promovată de o persoană fără calitate procesuală activă, au fost respinse excepţiile lipsei calităţii procesuale active a petentului P.A. şi lipsei calităţii procesuale pasive a O.C.P.I., iar pe fond s-a admis plângerea petentului P.A., s-au desfiinţat încheierile de carte funciară atacate şi s-a dispus notarea litigiilor ce fac obiectul dosarelor nr. 11103/2006 al Judecătoriei Buzău şi nr. 5144/233/2007 al Judecătoriei Galaţi în cărţile funciare ale unităţii administrativ teritoriale Buzău.

Sub aspectul primei excepţii s-a reţinut că numai petentul P.A. a solicitat prin cererile depuse la OCPI Buzău notarea litigiilor în cărţile funciare, iar plângerile împotriva încheierilor registratorului de carte funciară de respingere a cererii de notare au fost formulate de acesta şi de petenta L.R.D., dar aceasta din urmă nu avea deschisă calea plângerii la instanţă reglementată de Legea 7/1996 deoarece nu formulase cerere de notare a litigiului astfel că excepţia lipsei calităţii procesuale active invocată în cauză apare ca întemeiată urmând ca plângerea să fie respinsă în privinţa acesteia ca fiind promovată de o persoană fără calitate procesuală activă.

Referitor la excepţia lipsei calităţii procesuale active a petentului P.A., invocată de intimata SC C. SA prin cererea de intervenţie în interes propriu calificată drept întâmpinare după lărgirea cadrului procesual, prima instanţă a reţinut că este neîntemeiată deoarece obiectul litigiului îl formează verificarea legalităţii şi temeiniciei încheierii de carte funciară prin intermediul plângerii reglementate de Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare, astfel că pentru verificarea calităţii procesual active se analizează cine este îndreptăţit a sesiza instanţa cu plângerea respectivă, iar nu temeinicia pretenţiilor formulate prin cererea de chemare în judecată ce formează obiectul litigiului a cărui notare se solicită, aşa cum a arătat intimata în motivarea excepţiei.

Cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a intimatei OCPI s-a reţinut că această intimată este chiar emitentul actului a cărui legalitate şi temeinicie se verifică prin intermediul plângerii iar, pe de altă parte, procedura reglementată de Legea 7/1996 este una necontencioasă numai în faţa registratorului de carte funciară, nu şi în faţa instanţei unde se ajunge tocmai datorită faptului că pretenţia petenţilor, aceea de a se face o notare în cartea funciară a altei persoane, respinsă de acesta, capătă caracter litigios. Dreptul potrivnic ce se urmăreşte a se stabili este acela referitor la posibilitatea, în raport de circumstanţele concrete ale speţei, de a se face o înscriere în cartea funciară a intimatului MUNICIPIUL BUZĂU, înscriere care cade în competenţa de efectuare a OCPI şi la baza promovării plângerii pe rolul instanţei de judecată a stat doar culpa acesteia constând în greşita soluţionare a cererii de notare, fără ca celelalte intimate să aibă vreo culpă în declanşarea procesului, cu atât mai mult cu cât până la sesizarea instanţei nu au cunoscut de existenţa cererii adresate OCPI şi nici nu au fost în măsură să-i influenţeze maniera de soluţionare.

Pe fondul cauzei se reţine că primul motiv invocat de OCPI Buzău la respingerea cererii de notare a litigiilor este unul străin cauzei, deoarece, potrivit art. 26 al. 4 din Legea 7/1996, înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri: intabularea ce are ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale, înscrierea provizorie ce are ca obiect înscrierea drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare şi notarea având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie precum şi a măsurilor de indisponibilizare în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară, iar art. 48 al 1 din aceeaşi lege, stipulează că „în cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii:”(…) lit. c - „individualizează imobilul printr-un identificator unic”, lit. e -„este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului”.

Întrucât din textul de lege redat rezultă că cele două condiţii de admisibilitate a cererii sunt prevăzute atunci când se solicită intabularea sau înscrierea provizorie a unui drept, nu şi atunci când se solicită notarea în cartea funciară, iar prin cererea formulată la OCPI petentul P.A. solicitase tocmai notarea în cartea funciară a unui litigiu şi cerinţele textului de lege menţionat nu-i erau aplicabile, s-a apreciat că sub acest aspect respingerea notării este neîntemeiată.

Textul de lege aplicabil cererii petentului era, în lipsa unor prevederi exprese în Lege cu privire la notare, cel general, aplicabil oricărei cereri adresate Biroului de publicitate imobiliară şi care se află înscris la art. 55 al 1 din Regulamentul aprobat prin Ordinul 633/2006, potrivit căruia cererea de înscriere adresată biroului va cuprinde: numele, prenumele şi domiciliul solicitantului, actul de identitate, obiectul înscrierii, indicarea actului sau a actelor în măsură să justifice cererea, localitatea în care este situat imobilul, numărul cadastral al acestuia şi numărul de carte funciară, după caz. Or, cererea formulată de petent îndeplineşte toate aceste cerinţe cuprinzând inclusiv numărul cadastral al imobilului şi numărul cărţii funciare.

Referitor la cel de al doilea motiv invocat de OCPI Buzău s-a reţinut că procuratorul petentului a prezentat în dovedirea mandatului său o procură autentificată sub nr. 1787/17.11.2006 prin care fusese împuternicit de acesta „să îi reprezinte orice interese, de orice natură, în faţa oricărei persoane fizice sau juridice şi să îndeplinească orice formalitate legală în vederea retrocedării, reconstituirii, redobândirii, atribuirii, punerii în posesie, emiterii titlului de proprietate etc. asupra terenului arabil în suprafaţă de 100 ha situat pe teritoriul Municipiului Buzău şi comunei Mărăcineni, la finalul procurii făcându-se menţiunea că acesta este mandatat să facă tot ce consideră necesar, după împrejurări, chiar dacă nu este prevăzut expres în înscrisul întocmit, cu excepţia actelor de dispoziţie.

Aşa fiind, enumerarea împuternicirilor date mandatarului în prima parte a procurii nu este una limitativă, puterile lui fiind extinse la orice act va fi considerat necesar, cu excepţia actului de dispoziţie, iar formularea unei cereri de notare în cartea funciară nu are caracterul unui asemenea act – de dispoziţie.

În plus, instanţa a apreciat că cererea de notare a litigiilor promovate tocmai în scopul reconstituirii dreptului de proprietate al petenţilor se circumscrie chiar împuternicirilor expres enumerate în prima parte a procurii, apărând ca o parte integrantă a demersurilor făcute în vederea redobândirii proprietăţii.

Nu în ultimul rând, orice dubiu cu privire la întinderea mandatului a fost pe deplin înlăturat în condiţiile în care, pe timpul procesului s-a depus o nouă procură din partea petentului prin care se împuterniceşte expres procuratorul să formuleze cereri către OCPI, împrejurare ce apare ca o ratificare a demersurilor deja făcute de el în acest sens. Or, în condiţiile în care art. 47 al. 7 din Legea 7/1996 îndrituieşte pe mandatarul cu procură generală să solicite înscrierea în cartea funciară, cu atât mai mult are acest drept mandatarul cu procură specială, cum este cazul în speţă.  Au fost înlăturate susţinerile intimatei SC C. SA în sensul că, în ceea ce priveşte terenul ce a făcut obiectul contractului de asociere în participaţiune încheiat de ea cu intimatul MUNICIPIUL BUZĂU, nu există încă un litigiu pe rolul Judecătoriei Galaţi. Petenţii au formulat în dosarul strămutat pe rolul Judecătoriei Galaţi şi înregistrat sub nr. 5144/233/2007 cerere de intervenţie principală prin care au solicitat anularea în parte a Ordinului Prefectului nr. 146/2001, cerere depusă încă din perioada în care dosarul se afla pe rolul Judecătoriei Buzău, în şedinţa publică din data de 13.11.2006, aşa cum rezultă din încheierea de şedinţă din dosar 10260/2006. Dacă cererea nu a fost încuviinţată în principiu nici după aproape un an de la formulare nu este culpa celor doi petenţi care şi-au manifestat iniţiativa procesuală, au depus-o la dosar astfel că instanţa era cea chemată de acum să se pronunţe asupra ei şi să o încuviinţeze sau nu în principiu. Chiar dacă cererea intervenienţilor nu a fost încă încuviinţată în principiu, nu este mai puţin adevărat că ea nici nu a fost respinsă de către instanţă.

Cele două certificate de grefă depuse de petent la dosar, purtând nr. 5144/233/2007, atestă faptul că aceştia au calitatea de intervenienţi în cauză aşa că justifică interesul de a cere notarea litigiului în cartea funciară.

Au fost înlăturate susţinerile intimatei SC C., în sensul că registratorul de carte funciară admite sau respingere cererea de notare numai în baza înscrisurilor anexate acesteia şi că Legea 7/1996 interzice completarea dosarului cu alte înscrisuri după pronunţarea acestei încheieri, în soluţionarea plângerii instanţa urmând a se raporta strict la cererea şi actele anexate ei aflate în dosarul depus la OCPI, cu motivarea că, pe de o parte nu se face referire expresă la ce acte s-au depus direct la instanţă fără a exista şi în dosarul anexat cererii de notare depusă la intimata OCPI iar, pe de altă parte, că art. 55 al 2 din Regulament interzice doar completarea sau modificarea cererii depuse la biroul de carte funciară ulterior înregistrării ei, aliniatul 3 al aceluiaşi articol permiţând completarea dosarului cererii cu actele necesare prin anexarea documentelor justificative la cererea iniţială. De asemenea, art. 73 al 2 din Regulament stipulează că cel ce a cerut înscrierea nu va putea modifica sau întregi, prin căile de atac exercitate, cererea pe care s-a întemeiat încheierea registratorului, astfel că ceea ce nu se poate întregi sau modifica nici în faţa registratorului de carte funciară şi nici în faţa instanţei este cuprinsul cererii formulate iar nu conţinutul dosarului depus în justificarea ei.

Aceasta cu atât mai mult cu cât, în faţa instanţei procedura se desfăşoară potrivit normelor din Codul de procedură civilă care permit depunerea de acte noi la dosar.

Referitor la susţinerile intimatului MUNICIPIUL BUZĂU cuprinse în întâmpinarea depusă de acesta la dosar, instanţa de fond a reţinut că motivele vizând întinderea şi amplasamentul terenului deţinut de petent şi de autoarea lui precum şi cele vizând împrejurarea că deja s-au eliberat titluri de proprietate pentru mai mulţi cetăţeni sunt străine cauzei, referindu-se la temeinicia cererilor deduse judecăţii în dosarele a căror notare în cartea funciară se solicită şi urmează a fi analizate de instanţele investite cu soluţionarea acestora.

Cât despre contractul de asociere în participaţiune şi faptul că locuinţele din Cartierul Orizont, aflate în curs de execuţie, au fost deja contractate şi plătite de cetăţeni, instanţa aminteşte că notarea nu are ca efect indisponibilizarea bunurilor asupra cărora poartă ci doar informarea terţilor cu privire la existenţa litigiilor pe rolul instanţelor, astfel încât actele juridice având ca obiect imobilele în cauză să fie încheiate în deplină cunoştinţă de cauză.

În raport de aceste considerente şi reţinând că atât litigiul înregistrat pe rolul Judecătoriei Galaţi sub nr. 5144/233/2007 cât şi cel înregistrat pe rolul Judecătoriei Buzău sub nr. 11103/2006 au evidentă legătură cu imobilul înscris în cărţile funciare ale MUNICIPIULUI BUZĂU, primul purtând chiar asupra actului în baza căruia s-a intabulat dreptul de proprietate în favoarea acestuia - respectiv Ordinul Prefectului nr. 146/2001, iar al doilea vizând reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului în discuţie, prima instanţă a apreciat că încheierea prin care intimata OCPI a respins cererea de notare a celor două litigii este netemeinică şi nelegală, astfel că se impune desfiinţarea sa şi pe fond admiterea cererii petentului P.A. şi notarea litigiilor.

Împotriva acestei soluţii au declarat apel intimaţii O.C.P.I. Buzău, SC C. SA şi MUNICIPIUL BUZĂU prin Primar. 

În motivele de apel O.C.P.I. a arătat că în mod greşit s-a respins la instanţa de fond excepţia lipsei sale procesuale pasive întrucât, în cauzele având ca obiect plângere împotriva încheierilor de carte funciară, procedura prevăzută de art. 50 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 republicată priveşte doar modalitatea de înaintare a plângerii împreună cu dosarul încheierii şi copia certificată a cărţii funciare pentru ca instanţa să poată exercita un control judiciar asupra legalităţii şi temeiniciei soluţiei dispusă de registrator prin încheiere, dar procedura nu conferă vreo calitate de a sta în judecată ca persoană obligată într-un raport juridic obligaţional sau ca persoană faţă de care petentul doreşte să îşi stabilească un drept potrivnic. Registratorul OCPI, adoptând o soluţie la cererea petentului, în materie de carte funciară, nu urmăreşte realizarea unui drept sau unui interes al oficiului în contra petentului. Hotărârea definitivă şi irevocabilă se comunică, din oficiu, biroului teritorial de către instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului şi este opozabilă OCPI conform art. 50 alin. 4 din Legea 7/1996 şi art. 73 alin. 3 din Regulamentul aprobat prin Ordinul 633/2006, fără a fi nevoie de citarea OCPI în proces pentru opozabilitatea hotărârii judecătoreşti.

Pe fond s-a solicitat instanţei să analizeze plângerea numai în limita cererii iniţiale şi să se menţină încheierile de carte funciară ca legale şi temeinice.

Apelantul Municipiul Buzău, prin Primar, a susţinut că notarea poate avea ca obiect, potrivit art. 42 din Regulamentul aprobat prin Ordinul 633/2006, litigii referitoare la drepturi reale înscrise, orice alte fapte sau drepturi personale sau acţiuni a căror notare este permisă de lege şi au legătură cu imobilul, dar această legătură cu imobilul nu se poate stabili decât în măsura în care acesta este identificat din punct de vedere cadastral, întrucât la baza înregistrărilor în evidenţa funciară stă un identificator unic care face legătură între imobil şi înregistrările de carte funciară, iar din certificatele de grefă depuse de petent nu se poate stabili o identitate cu imobilul asupra căruia poartă litigiul pentru că sunt menţionate numai părţile în litigiu nu şi elementele de identificare ale imobilului – adică identificatorul unic care este numărul cadastral.

Sub un alt aspect s-a învederat instanţei că petenţii intimaţi nu au titlu care să le confere drept de proprietate asupra terenului pentru care se doreşte notarea litigiului, nu figurează ca titulari de drepturi înscrise în cartea funciară, terenurile deţinute de P.M. şi P.A. se întindeau pe raza comunei Mărăcineni fiind cu totul altele decât cele ce fac obiectul Ordinului Prefectului nr. 146/24.07.2001 şi pe o parte din terenul pretins Municipiul Buzău a încheiat contractul de asociere în participaţiune cu SC C. nr. 16064/05.10.2005, aprobat prin HCL nr. 87/28.04.2005, locuinţele din cartierul construit fiind contractate şi plătite de diverşi cetăţeni. 

Apelanta SC C. SA a criticat soluţia primei instanţe arătând că plângerea împotriva încheierii de carte funciară reprezintă o cale de atac specială ce se caracterizează prin particularităţi constând în aceea că nu se poate modifica sau întregi, prin căile de atac exercitate, cererea pe care s-a întemeiat încheierea registratorului, conform art. 73 alin. 2 din Regulament. Cererea modificată reprezintă o cerere nouă, înţelegându-se prin aceasta formularea unor noi pretenţii adresate direct instanţei, ceea ce este inadmisibil, soluţia decurgând din efectul controlului judecătoresc care trebuie să fie exercitat prin examinarea temeiniciei şi legalităţii încheierii registratorului raportat numai la cererea cu care acesta a fost sesizat şi la actele anexate acesteia. Sfera noţiunii de întregire a cererii include şi completarea dosarului cu actele necesare care nu au fost ataşate cererii iniţiale, astfel că la soluţionarea plângerii instanţa trebuie să se raporteze la înscrisurile avute în vedere de registrator în momentul întocmirii încheierii atacate.

În acest sens se apreciază că prima instanţă a dat eficienţă unei cereri modificate prin precizările aduse de petenţi, cât şi unei cereri întregite prin înscrisuri noi, depuse de aceştia după emiterea încheierii de carte funciară, prin care se încearcă a se face legătura dintre imobil şi cartea funciară.

Sub un alt aspect se critică soluţia instanţei de fond arătându-se hotărârea este nelegală, iar încheierea emisă de registratorul de carte funciară este temeinică şi legală, deoarece din certificatele de grefă depuse de petent în sprijinul cererii de notare a litigiilor nu rezultă niciun element de legătură între respectivele litigii şi imobilul înscris în cartea funciară a Municipiului Buzău, apreciindu-se şi că aceste două litigii – unul suspendat şi celălalt în care petenţii nu au calitatea de părţi – nu îndeplinesc condiţiile de notare în cartea funciară. Registratorul avea obligaţia de a verifica dacă litigiile solicitate a fi notate se poartă sau au legătură directă cu imobilul identificat ca fiind înscris în cartea funciară a municipiului Buzău iar această cerinţă nu a fost realizată de petenţi prin cererea adresată biroului de carte funciară şi nici prin înscrisurile justificativ, în certificatele de grefă anexate cererii nefiind evidenţiat imobilul asupra căruia poartă procesul cu date de carte funciară sau numere cadastrale, şi în mod corect s-a respins cererea de notare.

Intimaţii P. A. şi L.R.D. au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelurilor în ce priveşte fondul cauzei, ca neîntemeiate, lăsând la aprecierea instanţei soluţionarea motivului de apel referitor la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a OCPI.

Întrucât soluţia dată de instanţa de fond – Judecătoria Buzău este aceeaşi în toate dosarele – nr. 6804/200/2007, nr. 6914/200/2007, nr. 6832/200/2007, nr. 6903/200/2007, nr. 6906/200/2007, nr. 6915/200/2007, nr. 7150/200/2007, nr. 7326/200/2007 iar motivele de apel formulate de fiecare dintre cele trei apelante sunt aceleaşi în toate aceste dosare, la termenul de judecată din 17.03.2008 Tribunalul a dispus pe temeiul art. 164 cod procedură civilă conexarea cauzelor.

Examinând soluţia primei instanţe sub aspectul criticilor formulate şi în raport de dispoziţiile legale incidente, Tribunalul constată următoarele:

Este fondat apelul OCPI sub aspectul excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a acestuia în cauzele având ca obiect plângere întemeiată pe art. 50 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, republicată.

În acest sens Tribunalul reţine soluţia pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin decizia nr. 72 din 15.10.2007, conform căreia, admiţându-se recursul în interesul legii, s-a stabilit că în cauzele ce au ca obiect plângerile privind Cartea funciară întemeiate pe dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 7/1996, republicată, Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nu are calitate procesuală pasivă.  Decizia pronunţată de ÎCCJ în recursul în interesul legii este obligatorie pentru instanţele judecătoreşti şi fiind vorba despre o normă procedurală ea este de imediată aplicare.

În acelaşi sens al lipsei calităţii procesuale pasive a OCPI instanţa reţine şi că adoptându-se o soluţie la cererea persoanei interesate, în materie de carte funciară, nu se urmăreşte realizarea unui drept sau unui interes al oficiului în contra petentului, iar hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă se comunică, din oficiu, biroului teritorial de către instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului şi este opozabilă OCPI conform art. 50 alin. 4 din Legea 7/1996 republicată, fără a fi nevoie de citarea OCPI în proces pentru opozabilitatea hotărârii judecătoreşti.

În ceea ce priveşte natura litigiului în faţa instanţei de judecată, Tribunalul constată că susţinerile apelantei sunt nefondate întrucât în speţă cererea are caracter contencios şi se soluţionează după normele procedurale din materie contencioasă, şi nu după cele necontencioase.  În cauză există două părţi ce urmăresc realizarea unor interese contrare, una faţă de cealaltă, atât cuprinsul cererii introductive la instanţă, cât şi obiecţiile ridicate în dosar de titularii drepturilor reale - de proprietate şi de superficie - înscrise în cărţile funciare în care se solicită notarea celor două litigii determinând (în conformitate şi cu dispoziţiile art. 335 cod procedură civilă) caracterul contencios al procedurii de faţă.

Aşa fiind, faţă de constatarea lipsei calităţii procesuale pasive a OCPI nu se impune şi cercetarea motivelor invocate de acesta pe fondul cauzei.

 Apelurile declarate de Municipiul Buzău prin Primar şi de către SC C. SA sunt nefondate şi vor fi respinse pentru următoarele considerente:

Prin cererile formulate la OCPI petentul intimat P.A. a solicitat notarea în cartea funciară a două litigii, unul înregistrat pe rolul Judecătoriei Galaţi sub nr. 5144/233/2007 şi celălalt înregistrat pe rolul Judecătoriei Buzău sub nr. 11103/2006, ambele având legătură cu imobilul înscris în cărţile funciare ale MUNICIPIULUI BUZĂU, primul purtând chiar asupra actului în baza căruia s-a intabulat dreptul de proprietate în favoarea acestuia - respectiv Ordinul Prefectului nr. 146/2001, iar al doilea vizând reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului în discuţie.

Sub un prim aspect SC C. SA a susţinut că instanţa de fond a încălcat prevederile art. 73 alin. 2 din Regulamentul aprobat prin Ordinul 633/2006 prin aceea că a dat eficienţă unei cereri atât modificate cât şi întregite prin înscrisuri noi, depuse după emiterea încheierii de carte funciară, prin care se încearcă a se face legătura dintre imobil şi cartea funciară, controlul judecătoresc limitându-se numai la examinarea temeiniciei şi legalităţii încheierii registratorului raportat doar la cererea cu care acesta a fost sesizat şi la actele anexate acesteia.

Susţinerile apelantei sunt nefondate pe de o parte pentru că depunerea de înscrisuri doveditoare de către petiţionar în sprijinul plângerii depuse la OCPI şi înaintate primei instanţe, referitoare la încheierile de carte funciară prin care s-a respins cererea de notare a unor litigii în cărţile funciare ale unităţii administrative Municipiul Buzău, nu reprezintă o modificare şi nici o întregire a cererii iniţiale, ce a păstrat acelaşi obiect şi este pe deplin dovedită, administrarea oricăror probe considerate necesare de parte fiind permisă în cadrul dosarelor civile potrivit normelor codului de procedură civilă, cu care se completează prevederile art. 50 din Legea 7/1996 republicată (art. 52 din forma actualizată a legii după modificarea şi completarea prin titlul XII al Legii 247/2005).

Se constată că art. 55 al 2 din Regulament interzice completarea sau modificarea cererii depuse la biroul de carte funciară după înregistrarea ei, aliniatul 3 al aceluiaşi articol permiţând completarea dosarului cererii cu actele necesare prin anexarea documentelor justificative la cererea iniţială, iar art. 73 al 2 din Regulament stabileşte că cel ce a cerut înscrierea nu va putea modifica sau întregi, prin căile de atac exercitate, cererea pe care s-a întemeiat încheierea registratorului. Rezultă astfel că ceea ce nu se poate întregi sau modifica nici în faţa registratorului de carte funciară şi nici în faţa instanţei este cuprinsul cererii formulate, nu conţinutul dosarului depus în justificarea ei şi nu există nici în textul Legii şi nici în cel al Regulamentului o definire a termenilor de „modificare” şi „întregire” în sensul indicat de către apelantă, respectiv că aceste noţiuni ar include implicit şi depunerea de înscrisuri justificative în sprijinul cererii.

Mai mult, norma indicată de apelantă în susţinerea acestui motiv de apel este o dispoziţie a Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară aprobat prin ordinul ministrului de resort – Ordinul nr. 633/2006, ce nu poate fi aplicată cu prioritate de către instanţa de judecată atât timp cât dispoziţiile legii speciale nr. 7/1996 republicată se completează sub aspect probator cu dispoziţiile codului de procedură civilă şi mai ales atât timp cât instanţele de judecată sunt ţinute de normele imperative ale art. 21 din Constituţia României vizând accesul liber la justiţie şi art. 6 par.1 din Convenţia drepturilor şi libertăţilor fundamentale ale omului ce reglementează procesul echitabil şi care se aplică de către instanţe cu prioritate, conform art. 11 şi 20 din Constituţie, în cazul inadvertenţei dintre dreptul intern şi tratatul internaţional ratificat. 

În acest sens Tribunalul reţine, prin prisma dispoziţiilor obligatorii ale art. 6 par. 1 din Convenţie, ce se aplică prioritar, că părţii nu i se poate încălca dreptul de acces la o instanţă şi nici dreptul la un proces echitabil, aspecte la care s-ar ajunge dacă, în condiţiile în care plângerea se depune la autoritatea ce a emis încheierea de carte funciară contestată – OCPI şi nu direct prin sesizarea instanţei competente, s-ar examina fără administrare de probe concludente şi pertinente în faza de judecată. În consecinţă, nu se poate reţine că prin administrarea dovezilor, considerate necesare de către parte şi concludente şi utile de către prima instanţă, s-a produs o modificare sau o întregire a cererii iniţiale adresată de petiţionar biroului de carte funciară în vederea notării litigiilor sus menţionate.

Mai mult, dreptul la un proces echitabil trebuie să fie unul concret şi efectiv şi nu ipotetic şi iluzoriu, astfel încât instanţa nu poate indica, de plano, părţii să se adreseze cu o nouă cerere autorităţii administrative (OCPI) la care să ataşeze şi alte înscrisuri, respectiv cele depuse ca probatoriu în dosar, (existând posibilitatea ca cererea nouă să fie din nou respinsă, situaţie care ar duce doar la prelungirea duratei procedurii), având îndatorirea de a examina atât susţinerile petentului, ale intimatelor cât şi de a analiza temeinic probatoriul administrat.

Pe de altă parte chiar din actele depuse de petent la OCPI, adică ataşate cererii iniţiale, certificatele de grefă nr. 5144/233/2007 şi nr. 11103/2006 rezultă cu eficienţă atât interesul pentru notarea litigiilor, determinat de calitatea petentului de parte, respectiv, intervenient în interes propriu, cât şi legătura cu imobilul descris în cărţile funciare în care se solicită notarea litigiilor, determinată de obiectul asupra cărora acestea poartă – anularea Ordinul Prefectului nr. 146/2001 pe baza căruia s-a intabulat dreptul de proprietate în favoarea Municipiului Buzău în cărţile funciare, precum şi reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului în discuţie.

Referitor la celălalt motiv de apel ce se regăseşte atât în apelul Municipiului Buzău, cât şi în cel al SC C., şi anume că nu există legătură cu imobilul din cărţile funciare în care se cere notarea litigiilor iar imobilul nu este identificat prin identificatorul unic, Tribunalul constată că în fiecare dintre cererile adresate OCPI s-a indicat solicitarea de notare a litigiilor privind imobilul teren situat în strada Unirii, zona delimitată de S. SA şi Pod Mărăcineni, pentru care rezultă că s-a intabulat dreptul de proprietate, prin încheierea nr. 8764 dată în 31.10.2002, în baza Ordinului Prefectului nr. 146/24.07.2001, în favoarea Municipiului Buzău, imobil înscris iniţial în Cartea Funciară sub nr. 10225 a localităţii Buzău cu nr. cadastrale 4846, 4847, 4848, ce au fost supuse ulterior dezmembrării, rezultând aprox. 400 de cărţi funciare, în fiecare cerere fiind indicat atât numărul cadastral după dezmembrare cât şi numărul noii cărţi funciare.

Art. 26 alin. 4 din Legea 7/1996 republicată (art. 28 în forma actualizată) permite înscrieri în cartea funciară de trei feluri: intabularea pentru înscrierea definitivă a drepturilor reale, înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare şi notarea având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie precum şi a măsurilor de indisponibilizare în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară.

 Întrucât s-a solicitat notarea unui litigiu în cartea funciară a altei persoane, textul de lege aplicabil cererii petentului este, în lipsa unor prevederi exprese în lege cu privire la notare, cel general, aplicabil oricărei cereri adresate Biroului de publicitate imobiliară, respectiv art. 55 al 1 din Regulamentul aprobat prin Ordinul 633/2006, potrivit căruia cererea de înscriere adresată biroului va cuprinde: numele, prenumele şi domiciliul solicitantului, actul de identitate, obiectul înscrierii, indicarea actului sau a actelor în măsură să justifice cererea, localitatea în care este situat imobilul, numărul cadastral al acestuia şi numărul de carte funciară, după caz. Iar cererile formulate de petent îndeplinesc toate aceste cerinţe cuprinzând inclusiv numărul cadastral al imobilului şi numărul cărţii funciare. În acest sens în mod corect a apreciat prima instanţă.

În ce priveşte identificarea imobilului prin indicarea identificatorului unic cadastral, o asemenea cerinţă se aplică, potrivit legii, astfel cum rezultă din coroborarea textelor art. 26 şi art. 48 din forma republicată a Legii 7/1996 şi art. 55 din Regulament, numai cererilor referitoare la intabularea dreptului de proprietate şi înscrierea provizorie a acestui drept, astfel că cererea privind notarea litigiului nu este supusă unei asemenea condiţii.

Notarea solicitată în speţă având ca obiect înscrierea acţiunilor în justiţie în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară îndeplineşte cerinţele art. 26 alin. 4 din Legea 7/1996 republicată şi art. 55 alin. 1 din Regulamentul aprobat prin Ordinul 633/2006, cererea adresată OCPI conţinând toate elemente necesare cerute de lege, iar legătura cu imobilul înscris în cărţile funciare ale MUNICIPIULUI BUZĂU este evidentă atât timp cât rezultă cu claritate că primul litigiu poartă chiar asupra actului în baza căruia s-a intabulat dreptul de proprietate în favoarea municipiului - respectiv Ordinul Prefectului nr. 146/2001, iar al doilea vizează reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului în discuţie.

Cât priveşte motivele de apel expuse de Municipiul Buzău şi care se referă la inexistenţa unui titlu de proprietate care să le confere petenţilor intimaţi drept de proprietate asupra terenului pentru care se doreşte notarea litigiului, la faptul că aceştia nu figurează ca titulari de drepturi înscrise în cartea funciară, că terenurile deţinute de P. M. şi P.A. se întindeau pe raza comunei Mărăcineni, fiind altele decât cele ce fac obiectul Ordinului Prefectului nr. 146/24.07.2001, toate acestea sunt străine de obiectul cauzei de faţă întrucât petentul nu a solicitat înscrierea sau intabularea unui drept de proprietate asupra imobilului, a cărui existenţă să trebuiască dovedită cu un titlu de proprietate, ci doar notarea litigiilor ce poartă asupra respectivului imobil, făcând dovada unui interes în solicitarea notării şi a unei legături între imobilul asupra căruia poartă litigiile şi cel înscris în cărţile funciare ale Municipiului Buzău. Existenţa dreptului de proprietate al autorilor, întinderea acestuia şi vechiul amplasament fac obiectul altor litigii, şi anume al celor a căror notare se solicită în cauză.

Referitor la faptul că pe o parte din terenul pretins Municipiul Buzău a încheiat contractul de asociere în participaţiune nr. 16064/05.10.2005 cu SC C. SA, aprobat prin HCL nr. 87/28.04.2005, locuinţele din cartierul construit fiind contractate şi plătite de diverşi cetăţeni, Tribunalul constată că notarea litigiilor în cartea funciară nu are ca efect indisponibilizarea imobilului, ci are doar rol de publicitate imobiliară, în sensul că la încheierea contractelor (de transmitere sau constituire de drepturi reale), ulterior notării, dobânditorul va cunoaşte existenţa acestor litigii şi nu va mai putea opune buna credinţă vechiului proprietar. 

Faţă de cele reţinute mai sus, văzând şi dispoziţiile art. 296 cod procedură civilă, Tribunalul va admite apelul declarat de OCPI, va schimba în parte sentinţele pronunţate de Judecătoria Buzău în sensul că va constata lipsa calităţii procesuale pasive a acestuia, menţinând restul dispoziţiilor şi va respinge ca nefondate apelurile declarate de apelanţii  MUNICIPIUL BUZĂU prin PRIMAR şi S.C. C. S.A.

Cererea de acordare a cheltuielilor de judecată formulată de intimaţi urmează a fi respinsă întrucât aceştia nu au depus la dosar dovada efectuării unor asemenea cheltuieli în apel (chitanţă onorariu avocat).

 Admite apelul declarat de O.C.P.I. în cauzele conexe.

Schimbă în parte sentinţele civile nr. 6279/02.11.2007, nr. 6285/02.11.2007, nr. 6280/02.11.2007, nr. 6122/26.10.2007, nr. 6123/26.10.2007, nr. 6125/26.10.2007, nr. 6306/02.11.2007, nr. 6293/02.11.2007 pronunţate de Judecătoria Buzău în dosarele nr. 6804/200/2007, nr. 6914/200/2007, nr. 6832/200/2007, nr. 6903/200/2007, nr. 6906/200/2007, nr. 6915/200/2007, nr. 7150/200/2007, nr. 7326/200/2007, în sensul că admite excepţia şi constată lipsa calităţii procesuale pasive a O.C.P.I. .

Menţine restul dispoziţiilor.

Respinge ca nefondate apelurile declarate de apelanţii MUNICIPIUL BUZĂU prin PRIMAR şi S.C. C. S.A. împotriva sentinţelor civile nr. 6279/02.11.2007, nr. 6285/02.11.2007, nr. 6280/02.11.2007, nr. 6122/26.10.2007, nr. 6123/26.10.2007, nr. 6125/26.10.2007, nr. 6306/02.11.2007, nr. 6293/02.11.2007 pronunţate de Judecătoria Buzău în dosarele nr. 6804/200/2007, nr. 6914/200/2007, nr. 6832/200/2007, nr. 6903/200/2007, nr. 6906/200/2007, nr. 6915/200/2007, nr. 7150/200/2007, nr. 7326/200/2007 în contradictoriu cu intimaţii P.A., domiciliat în Germania şi L. R. D.,  ambii reprezentaţi prin procurator Ţ.D. Ş.

Respinge ca nedovedită cererea de acordare a cheltuielilor de judecată formulată de intimaţii P.A. şi L. R.

Definitivă.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Domenii speta

Spete similare