Pretentii

Sentinţa civilă nr. 520

Şedinţa publică din data de 18.02.2016

Instanţa constituită din:

Preşedinte – Ion Anghel

Grefier –  Daniela Ghiţă

Pe rol fiind pronunţarea în cauza civilă privind pe reclamantul … împotriva pârâtei …, având ca obiect „pretenţii”..

Dezbaterile în fond au avut loc la data de 11.02.2016, fiind consemnate prin încheierea de amânarea a pronunţării de la acea dată şi care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

I N S T AN Ţ A,

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele,

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bacău la data de 19.03.2012 sub nr. 1548/110/2012, reclamantul pârât … a chemat în judecată pe pârâta  …, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună obligarea acesteia la plata redevenţei restante reprezentând contravaloarea folosinţei, la preţul actual al pieţei, a terenului proprietatea sa şi aflat în posesia pârâtei, în suprafaţă de 62 mp, precum şi a majorărilor de întârziere, rezilierea contactului de concesiune nr.183/10.09.2001 ca urmare a nerespectării clauzelor contractuale şi evacuarea pârâtei din imobilul spaţiu comercial amplasat pe terenul concesionat.

În motivarea cererii reclamantul pârât a arătat că prin Dispoziţia nr. 2029/30.10.2009 Primăria Oneşti a dispus să îi fie restituită suprafaţa de 2.025 mp teren intravilan situat în Oneşti, zona Piaţa Centrală, pentru acest teren existând mai multe contracte de concesiune încheiate de Primăria Oneşti în calitate de concedentă şi diferite societăţi comerciale în calitate de concesionare. Pe terenurile concesionate societăţile şi-au edificat construcţii cu destinaţia de spaţii comerciale şi până la data de 30.10.2009 au plătit redevenţa Primăriei Oneşti, iar începând cu data de 01.11.2009 concesionarii au fost îndrumaţi să achite contravaloarea folosinţei direct reclamantului pârât. Cu majoritatea societăţilor concesionare au fost încheiate acte adiţionale la contractele de concesiune existente prin care au fost renegociate clauzele contractului privind cuantumul folosinţei, condiţiile şi modalitatea de plată, însă societatea pârâtă a respins orice dialog cu reclamantul, refuzând să încheie acte adiţionale şi să plătească redevenţa.

Se arată că în scopul clarificării raporturilor dintre părţi reclamantul pârât a notificat în mod repetat pârâta  la cabinetele avocaţilor Cârcotă Mitriţa şi Ghioc Liviu dar aceasta a refuzat să discute asupra încheierii vreunui act afirmând că nu este interesată să deruleze niciun fel de raporturi cu reclamantul.

În drept au fost invocate prevederile art. 483 din Codul civil şi ale contractului de concesiune nr. 183/10.09.2009, iar în dovedire s-a solicitat administrarea probelor cu înscrisuri şi expertize.

În susţinere reclamantul pârât a depus copii ale următoarelor înscrisuri: dispoziţia nr. 2029/30.10.2009, proces verbal de punere în posesie nr. 5169 din 12.03.2010, contractul de concesiune nr.179/10.09.2009, act adiţional nr.1 la contractul de concesiune nr. 183/10.09.2001 adrese către societatea pârâtă şi confirmarea de primire a acestora şi un plan de amplasament şi delimitare a imobilului.

Pârâta a formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională, solicitând respingerea acţiunii şi admiterea cererii reconvenţionale. Prin cererea reconvenţională pârâta  a solicitat să se constatate că contractul de concesiune nr. 183/10.09.2001 este un contract civil de locaţiune imobil şi, în cazul rezilierii acestuia să se instituie în favoarea sa un drept de superficie asupra terenului aferent imobilului construcţie proprietatea sa pe durata normată de existenţă a acesteia, respectiv de 99 de ani.

 În drept au fost invocate dispoziţiile art. 115 şi urm. din codul de procedură civilă, art. 1777 şi urm. Cod civil, art. 693-702 Cod civil şi cele ale art. 274 Cod procedură civilă.

Prin sentinţa civilă nr. 1206/2012 din 18.05.2012, pronunţată de Tribunalul Bacău Secţia Civilă, a fost admisă excepţia necompetenţei materiale şi s-a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Oneşti, unde aceasta a fost înregistrată sub acelaşi număr la data de 14.01.2013.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

 Prin decizia civilă irevocabilă nr. 177 din 23.12.2008 pronunţată de către Curtea de Apel Bacău în dosarul nr. 987/32/2007 s-a dispus restituirea în natură către reclamantul pârât a suprafeţei de 2.025 mp, situată în …, restituire efectuată în condiţiile art. 14 din Legea nr. 10/2001. Ca urmare a acestei decizii, Primarul Municipiului Oneşti a emis dispoziţia nr. 2029 din 30.10.2009 prin care a restituit reclamantului în natură imobilul teren în suprafaţă de 2.025 mp, situat în ... Potrivit art. 2 din această dispoziţie, imobilul era grevat de mai multe servituţi, respectiv contracte de concesiune încheiate de Municipiul Oneşti cu mai multe societăţi comerciale, printre care şi pârâta ..., care figurează la poziţia nr. 1 cu contractul nr. 183/10.09.2001 pentru o suprafaţă de 62 mp.

La data de 12.03.2010 a fost încheiat procesul verbal de punere în posesie nr. 5169 prin care suprafaţa de 2.025 mp, teren intravilan, situat în …, a fost predată de Municipiul Oneşti către reclamantul pârât ... De asemenea, a fost încheiat şi actul adiţional nr. 1 la contractul de concesiune nr. 183/10.09.2001 prin care acesta a fost modificat în sensul că în calitate de concedent a fost trecut …, act adiţional semnat de către Municipiul Oneşti prin Primar şi de către …. În cuprinsului actului adiţional s-a mai stipulat că …, în calitate de concedent, are obligaţia respectării drepturilor concesionarului până la expirarea valabilităţii contractului de concesiune nr. 183/10.09.2001, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, precum şi faptul că celelalte clauze contractuale rămân neschimbate.

Pe de altă parte, la data de 10.09.2001 a fost încheiat contractul de concesiune nr. 183 între Municipiul Oneşti, în calitate de concedent, şi …, în calitate de concesionar, contract ce avea ca obiect cedarea şi preluarea în concesiune (exploatarea unui bun, a unei activităţi sau a unui serviciu public) a unui teren în suprafaţă de 62 m.p. situat în …, adjudecat în urma licitaţiei din data de 31.07.2001, având destinaţia de comerţ, durata concesiunii fiind stabilită pentru 25 de ani, începând de la data de 01.07.2001 şi până la data de 30.06.2026. Conform art. 8 din contract redevenţa a fost stabilită la suma de 12.128.192 lei/an, plătibilă în 4 rate trimestriale egale, redevenţă care, potrivit art. 9 din acelaşi articol, urma să fie indexată anual în funcţie de rata inflaţiei. Potrivit art. 15.8 din contract concesionarul este obligat la plata redevenţei indexate la termenele şi în cuantumul la care s-a obligat împreună cu majorările legale, iar potrivit art. 12 neplata redevenţei sau executarea cu întârziere a acestei obligaţii conduce la plata unor majorări de întârziere în folosul concedentului de 0,15% pe zi de întârziere până la achitarea sumei datorate.

Conform art. 19 lit. b din contract, în cazul nerespectării obligaţiilor contractuale de către concesionar, contractul încetează prin reziliere de către concedent.

Potrivit art. 14 din Legea nr. 10/2001 „dacă imobilul restituit prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească face obiectul unui contract de locaţiune, concesiune, locaţie de gestiune sau asociere în participaţiune, aşa cum este cazul în speţă, noul proprietar se va subroga în drepturile statului sau ale persoanei juridice deţinătoare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, dacă aceste contracte au fost încheiate potrivit legii”.

Faptul că pârâta ar fi consemnat la dispoziţia reclamantului sume de bani anterior formulării cererii nu reprezintă un motiv pentru a se aprecia că cererea este lipsită de interes, pe de o parte întrucât din expertizele efectuate reiese că această sumă nu acoperea integral debitul datorat şi astfel în mod întemeiat reclamantul nu a fost de acord cu acceptarea acestei sume.

Instanţa reţine că deşi pârâta  a fost încunoştiinţată despre faptul că în contractul de concesiune nr.  183/10.09.2001 s-a subrogat în calitate de concedent reclamantul …, începând cu data de 01.11.2009 nu a mai plătit redevenţa aferentă contractului nici către Primăria Municipiului Oneşti şi nici nu a achitat această redevenţă noului concedent.

Potrivit expertizei efectuate în cauză de expertul Achiței Ramona-Daniela pentru evaluarea lipsei de folosinţă a terenului reclamantei, pentru perioada 01.11.2009 – 31.12.2013 redevenţa actualizată este de 16.851,60 lei, iar pentru perioada 01.04.2011-31.12.2013 este de 11.356,75 lei. Cuantumul majorărilor stabilite de expertiza contabilă pentru prima perioadă, respectiv 01.11.2009 – 31.12.2013  este de 9422,37 lei, iar pentru cealaltă perioadă cuantumul majorărilor este de 8.205,59 lei.

Expertul contabil nu a putut stabili contravaloarea prețului de folosință al terenului, pentru stabilirea acesteia fiind necesar raportul unui expert tehnic evaluator. În aceste condiții s-a apela la expertul Radu Ioan-Viorel și ulterior la expertul Dima Mihai.

Acesta din urmă a stabilit că prețul de folosință al terenului contractului de concesiune la data efectuării expertizei este de 5.886 lei/an (109,00 lei/mp/an x 54,00 mp = 5.886,00 lei/an). Contravaloarea folosinței terenului de la data de 01.11.2009 la zi  a fost stabilită de expert la suma de 36.297,00 lei (5886 lei/ an : 12 luni = 490,50 lei/lună și 74 luni x 490,50 lei/lună = 36.297 lei).

Ambele părți au contestat concluziile expertului întrucât calculul valorii de folosință al terenului este greșit, deoarece valoarea de referință pentru anul 2015 a fost avută ca punct de reper și pentru anii anteriori.

Reclamantul a calculat redevența pentru perioada 01.01.2014-31.12.2015 pornind de la valoarea redevenței lunare de 316 lei stabilită de expertul Achiței Ramona-Daniela, valoare inițială pentru anul 2011 (filele 117-119 dosar). Pornind de la calculele expertei, reclamantul a calculat și majorările pentru zilele de întârziere.

Instanța consideră că reclamantul a  calculat corect, fără a dezavantaja pe pârâtă, întrucât evaluarea lipsei de folosinţă a terenului s-a făcut la nivelul redevenţei pentru anul 2011.

Având în vedere că începând cu data de 01.04.2011 pârâta nu a mai achitat nicio sumă cu titlu de redevenţă, urmează ca instanţa să o oblige pe aceasta la plata sumei de 18976 lei, reprezentând redevența calculată până la data de 31.12.2015. Constată că sunt îndeplinite condiţiile contractuale ce stabilesc și obligaţia concesionarului la plata de penalităţi ca urmare a neplăţii redevenţei, urmează a fi obligată pârât la plata sumei de 13.757 lei reprezentând penalităţi de întârziere calculate pentru aceeași perioadă. 

În ceea ce priveşte capetele de cerere având ca obiect rezilierea şi evacuarea instanţa are în vedere că în privinţa acestor cereri sunt aplicabile prevederile contractului de concesiune nr. 183/10.09.2001, lege a părţilor, care la art. 19 lit. b prevede că acesta încetează „în cazul nerespectării obligaţiilor contractuale de către concesionar, prin reziliere” şi la art. 20 că „nerespectarea obligaţiilor contractuale de către concesionar dă dreptul concedentului să solicite evacuarea concesionarului”. Cum potrivit celor anterior reţinute instanţa a constatat că pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţia principală de achitare a redevenţei încă din 01.04.2011, se va constata că sunt îndeplinite condiţiile contractuale pentru a se dispune atât rezilierea contractului cât şi evacuarea pârâtei din imobilul spațiul comercial amplasat  pe terenul reclamantului, situat în ...

Cererea reconvenţională formulată de pârâta urmează să fie respinsă în totalitate, având în vedere considerentele ce vor fi expuse în cele ce urmează.

În ceea ce priveşte cererea de constatare a contractului de concesiune ca fiind unul de locaţiune instanţa apreciază că faţă de prevederile exprese ale Legii nr. 10/2001, care dispun subrogarea noului proprietar în drepturile statului sau ale persoanei juridice deţinătoare, fără a se menţiona transformarea ope legis a contractelor, o asemenea transformare nu ar putea opera decât prin acordul părţilor. Astfel, în cauză, reclamantul pârât şi pârâta sunt părţi ale unui contract de concesiune, căruia îi sunt aplicabile atât dispoziţiile legale speciale cât şi cele contractuale, iar acest contract nu poate fi considerat ca fiind de locaţiune, căci ar însemna ca unele clauze ale contractului încheiat şi care reprezintă legea părţilor să nu fie compatibile cu cele din materia închirierii.

Cu titlu de exemplu, conform contractului de concesiune la încetarea acestuia investiţiile realizate de concesionar revin concedentului gratuit şi libere de orice sarcini, pe când în cazul locaţiunii locatarul ar fi obligat să restituie bunul în starea în care l-a primit şi eventual ar avea dreptul să obţină despăgubiri pentru îmbunătăţirile efectuate, ceea ce nu poate fi acceptat în lipsa unei convenţii a părţilor cu privire la o nouă calificare a contractului şi a unor clauze specifice noului tip de contract, căci un contract de închiriere cu clauzele din cel de concesiune nu ar putea fi executat.

În privinţa instituirii unui drept de superficie asupra terenului aferent construcţiei instanţa are în vedere că acest drept se dobândeşte potrivit art. 693 alin. 2 din Codul civil  în temeiul unui act juridic, prin uzucapiune ori în alt mod prevăzut de lege, ceea ce nu este cazul în speţă, unde dreptul de folosinţă al pârâtei  nu poate supravieţui mai mult decât contractul de concesiune. Astfel, potrivit contractului de concesiune pârâta  a dobândit dreptul de folosinţă asupra terenului, şi în temeiul acestui drept şi-a edificat şi o construcţie, însă dreptul său a fost limitat prin condiţiile contractuale pe de o parte la 25 de ani, iar pe de altă parte a fost limitat implicit la perioada contractuală, dacă aceasta ar fi mai mică de 25 de ani din cauze imputabile concesionarului. Cum dreptul de folosinţă al concesionarei a fost stabilit printr-un act juridic, respectiv contractul de concesiune, iar acest contract  urmează să fie reziliat, la momentul rezilierii încetează şi dreptul de folosinţă, neexistând nicio justificare pentru care instanţa să instituie un drept de superficie, în lipsa convenţiei, a îndeplinirii condiţiilor uzucapiunii ori a  unei prevederi legale care să instituie acest drept, situaţii în care în orice caz ar putea fi constatată existenţa dreptului de superficie iar nu  instituit un asemenea drept.

Din altă perspectivă, instanţa are în vedere că lipsa unor negocieri în privinţa modificării clauzelor contractuale vizează nu doar menţinerea ca preţ al lipsei de folosinţă a valorii redevenţei actualizate, aşa cum a susţinut pârâta, dar în aceeaşi măsură şi a tuturor celorlalte clauze contractuale, printre care şi a celor privind încetarea contractului şi a efectelor acestei încetări în privinţa bunului ce a făcut obiect al concesiunii şi a investiţiilor realizate. În aceste condiţii, având în vedere pe de o parte că odată cu încetarea contractului de concesiune în condiţii precum cele din cauză construcţiile ce reprezintă investiţii efectuate de concesionar revin de plin drept concedentului şi pe de altă parte că pârâta urmează să fie evacuată din imobil, nu există nicio raţiune pentru care  aceasta să mai aibă vreun drept de folosinţă asupra terenului reclamantului, urmând ca şi pentru acest motiv cererea privind instituirea dreptului de superficie să fie respinsă ca neîntemeiată.

În temeiul art. 274 din Codul de procedură civilă, având în vedere că pârâta este partea căzută în pretenţii, urmează ca aceasta să fie obligată la plata sumei de 5371 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care 2017 lei taxă judiciară de timbru, 2354 lei onorarii de expertiză şi 1000 de lei onorariu de avocat.

Pentru aceste motive

În numele Legii,

H O T Ă R Ă Ş T E:

Admite acţiunea formulată de reclamantul …, cu domiciliul în …, prin procurator …, cu același domiciliu, în contradictoriu cu pârâta ..., cu sediul în …

Obligă pârâta să achite reclamantului suma de 18.976 lei, reprezentând contravaloare redevenţă calculată pentru perioada 01.04.2011 – 31.12.2015. 

Obligă pârâta să achite reclamantului  suma de 13.757 lei reprezentând penalităţi de întârziere calculate până la data de 31.12.2015, pentru achitarea cu întârziere a redevenţei.

Dispune rezilierea contractului de concesiune nr. 183/10.09.2001, încheiat între Municipiul Oneşti, în drepturile şi obligaţiile căruia s-a subrogat reclamantul …, în calitate de concedent şi  ... în calitate de concesionar.

Dispune evacuarea pârâtei din imobilul spațiul comercial amplasat  pe terenul reclamantului, situat în ...

Respinge cererea reconvenţională  în privinţa ambelor capete de cerere, având ca obiect calificarea contractului de concesiune ca fiind unul de locaţiune şi  instituirea unui drept de superficie în favoarea pârâtei  asupra terenului aferent construcţiei, ca neîntemeiată.

Obligă pârâta  să plătească reclamantului suma de 5371 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care 2017 lei taxă judiciară de timbru, 2354 lei onorarii de expertiză şi 1000 de lei onorariu de avocat.

Dispune ca B.L.E.T.J. din cadrul Tribunalului Bacău să efectueze plata către experții tehnici onorariilor definitive după cum urmează: 1354 lei pentru Achiței Ramona-Daniela, 1000 lei pentru Radu Ioan-Viorel și 1000 lei pentru Dima Mihai.

Cu apel în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 18.02.2016.

Domenii speta

Spete similare