Hotărâre care să ţină loc de act autentic

Prin convenţia autentificată sub nr. …. din 20.10.2006 de BNP S C, reclamantul M şi-a asumat obligaţia de a construi, pe cheltuiala sa, două construcţii pe terenul în suprafaţă de 899,76 mp situat în intravilanul municipiului Mangalia, parcela …, având numărul cadastral …, teren proprietatea pârâtului C în temeiul contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. … din data de 20.10.2006 de BNP S C, obligaţia incluzând obţinerea documentaţiei necesare construcţiei, realizarea acesteia, angajarea lucrătorilor şi achiziţionarea materialelor, în vreme ce pârâtul s-a obligat ca, după finalizarea construcţiilor şi încheierea procesului – verbal de recepţie, să înstrăineze reclamantului una dintre construcţii, ce urma a fi stabilită prin acordul părţilor, precum şi suprafaţa de 450 mp de teren aferentă acesteia.

Exemplarul convenţiei rămas în posesia pârâtului (fila 106 verso) poartă menţiunea olografă, atestată de către reclamant prin semnătură, că acesta se obligă să edifice cele două construcţii până la data de 30.04.2007, iar completarea convenţiei cu această clauză este confirmată prin răspunsul la întrebarea nr. 3 din interogatoriu, reclamantul afirmând că nu a construit casele în termen de un an deoarece nu a avut bani.

În vederea aducerii la îndeplinire a obligaţiilor asumate prin convenţie, reclamantul  a fost împuternicit de către pârât, prin procura specială autentificată sub nr. …din data de 20.10.2006 de BNP S C, să efectueze formalităţile legale pentru obţinerea autorizaţiei de construire necesară edificării celor două construcţii, iar în acest sens s-a eliberat de către Primăria municipiului Mangalia autorizaţia de construire nr. … din data de 22.02.2008, emisă pe numele pârâtului C.

Anterior eliberării autorizaţiei, prin contractul de vânzare – cumpărare încheiat la data de 18.01.2008, reclamantul M a achiziţionat de la SC B E SRL Gheorgheni, reprezentată de martorul B, o construcţie având regimul de înălţime P + 1 în suprafaţă utilă de 169 mp, în valoare totală de 50.700 de euro, din care, la data perfectării contractului, ar fi fost achitat un avans de 25.350 de euro.

Prin declaraţia autentificată sub nr. … din data de 02.04.2009 de BNP A P, pârâtul C a revocat procura specială autentificată sub nr. … din data de 20.10.2006 de BNP S C, prin actul de dezmembrare autentificat sub nr. … din 29.07.2009 de acelaşi birou notarial pârâtul a procedat la dezmembrarea terenului în suprafaţă de 899,76 mp situat în mun. Mangalia, parcela…, jud. Constanţa, în două loturi, respectiv lotul 1 în suprafaţă de 400 mp având numărul cadastral … şi lotul 2 în suprafaţă de 500 mp (suprafaţa din acte fiind de 499,76 mp) având numărul cadastral …, iar, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. … din 29.07.2009 de BNP S C, a vândut numitului O cel de-al doilea lot rezultat în urma dezmembrării.

Antecontractul (sau promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare) este acea convenţie care dă naştere unor obligaţii de a face, părţile asumându-şi îndatorirea de a încheia în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare – cumpărare. În cazul neexecutării de către promitentul vânzător a obligaţiei asumate, promitentul cumpărător are mai multe drepturi ce decurg din această convenţie, drepturi ce pot fi valorificate, în plan procesual, printr-o acţiune în rezoluţiunea antecontractului, cu posibilitatea obţinerii unor daune interese, sau printr-o acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, aceasta din urmă având drept fundament juridic dispoziţiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, în varianta în vigoare la momentul naşterii raportului juridic obligaţional.

În cauza de faţă, între reclamantul M şi pârâtul C s-a încheiat convenţia autentificată sub nr. … din 20.10.2006 de BNP S C, prin care reclamantul şi-a asumat obligaţia de a construi, pe cheltuiala sa, două construcţii pe terenul în suprafaţă de 899,76 mp situat în intravilanul municipiului Mangalia, parcela …, având numărul cadastral …, proprietatea pârâtului, iar acesta din urmă s-a obligat ca, după finalizarea construcţiilor şi încheierea procesului verbal aferent, să înstrăineze reclamantului una dintre construcţii, ce urma a fi stabilită prin acordul părţilor, precum şi terenul în suprafaţă de 450 mp aferent acesteia.

Deşi s-a angajat convenţional să edifice ambele construcţii până la data de 30.04.2007, iar la întrebarea nr. 3 din interogatoriu a răspuns că nu a construit casele până la termenul stabilit deoarece nu a avut bani, reclamantul a promovat prezenta acţiune, solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare pentru terenul în suprafaţă de 400 mp situat în municipiul Mangalia, staţiunea Venus, parcela …, lot 1, având numărul cadastral …, înscris în cartea funciară …., apreciind că are calitatea de proprietar asupra construcţiei edificate pe acest teren.

Examinând cu prioritate excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârâţi, instanţa reţine că întreg imobilul menţionat anterior, inclusiv terenul în suprafaţă de 400 mp situat în mun. Mangalia, staţiunea Venus, parcela …, lot 1, având numărul cadastral …, înscris în cartea funciară …, a rămas în posesia reclamantului, aspect care rezultă din sentinţa civilă nr. 904 din 24.03.2011 a Judecătoriei Mangalia, prin care s-a constatat perimată o acţiune formulată de pârâtul C având ca obiect evacuarea reclamantului din imobil, dar şi din răspunsul aceluiaşi pârât la întrebarea nr. 23 din interogatoriu, acesta recunoscând că l-a lăsat pe reclamant să stea în casă; or, dat fiind că lăsarea terenului în posesia reclamantului echivalează cu recunoaşterea de către pârâţi a dreptului a cărui acţiune se prescrie şi are valoarea cauzei de întrerupere a cursului prescripţiei extinctive prevăzută de art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958, act normativ sub imperiul căruia ar fi început să curgă termenul de prescripţie, instanţa constată că excepţia prescripţiei dreptului la acţiune invocată de pârâţi este neîntemeiată şi va fi respinsă.

Pe fondul cauzei, procedând la soluţionarea acesteia în limitele învestirii sale prin cererea modificatoare şi fără a face aprecieri cu privire la drepturile dobândite de reclamant asupra construcţiei, ca efect al încheierii contractului de vânzare cumpărare din data de 18.01.2008 cu SC BE SRL Gheorgheni, instanţa reţine că acţiunea reclamantului se fundamentează faptic pe o modificare a clauzelor contractuale lipsite de echivoc ale convenţiei autentificate sub nr. … din 20.10.2006, împrejurare care, în opinia sa, îl îndreptăţeşte să solicite suplinirea consimţământului pârâţilor la perfectarea contractului de vânzare – cumpărare cu privire la terenul în suprafaţă de 400 mp situat în mun. Mangalia, staţiunea Venus, parcela…, lot 1, având numărul cadastral …, însă consideră că susţinerile sale sunt neîntemeiate.

Astfel, cu toate că, aşa cum instanţa a reţinut anterior, reclamantul s-a angajat prin convenţia iniţială să edifice ambele construcţii până la data de 30.04.2007, urmând ca, după finalizarea construcţiilor şi încheierea procesului – verbal de recepţie, pârâtul să înstrăineze reclamantului una dintre construcţii şi terenul aferent în suprafaţă de 450 mp, iar la întrebarea nr. 3 din interogatoriu reclamantul a răspuns că nu a edificat cele două case până la termenul stabilit datorită unor dificultăţi financiare cu care s-a confruntat, acesta a afirmat, în considerentele acţiunii introductive, că a convenit cu pârâtul C asupra edificării unei construcţii tip casă de vacanţă cu o amprentă la sol de circa 50 mp şi că, ulterior, pârâtul nu a mai dorit edificarea unei construcţii în modalitatea convenită iniţial, ci a uneia mai mari gen pensiune turistică, însă nu a făcut dovada susţinerilor sale prin prezentarea unui înscris care să aibă valenţele unui act adiţional la convenţia autentificată sub nr. …. din 20.10.2006, pârâtul C a negat la interogatoriu că ar fi solicitat edificarea unei construcţii de tipul celei menţionate de reclamant, iar martorul B a declarat că, în timpul unei discuţii purtate cu ambele părţi, a înţeles că acestea au convenit să fie edificată mai întâi casa reclamantului, fără a se referi la vreo solicitare a pârâtului C în sensul edificării unei locuinţe diferite de cea convenită iniţial de părţi.

În continuarea aceluiaşi raţionament, reclamantul a arătat că, la solicitarea pârâtului, i-ar fi remis acestuia, în prezenţa martorului B, suma de 10.000 de euro reprezentând contravaloarea terenului în suprafaţă de 400 mp situat în mun. Mangalia, staţiunea Venus, parcela …, lot 1, având numărul cadastral …., diferenţa până la 12.000 de euro, cât ar fi convenit părţile că reprezintă valoarea lotului iniţial de 450 mp, respectiv 2.000 de euro, constituind valoarea celor 50 mp pierduţi de el, însă nici aceste susţineri nu pot fi reţinute din moment ce pârâtul C a negat că ar fi primit de la reclamant această sumă, iar martorul B a declarat că nu a fost de faţă la înmânarea de către reclamant a vreunei sume de bani către pârât, ci doar a înţeles, din discuţiile purtate cu ocazia întâlnirii sale cu părţile într-un restaurant din Gheorgheni, că ar fi fost achitată suma respectivă, fără a putea afirma cu certitudine că pârâtul a recunoscut, în prezenţa sa, primirea sumei de 10.000 de euro cu titlu de preţ al acelui teren.

Afirmaţia reclamantului potrivit căreia s-a aflat în imposibilitate morală de a-şi preconstitui un înscris doveditor al remiterii către pârât a sumei de 10.000 de euro întrucât acesta a fost asociatul său, încă din 2007, în cadrul SC S O C SRL, chiar dacă s-ar dovedi reală şi ar face posibilă, inclusiv în lipsa unei convenţii a părţilor sub acest aspect, valorificarea depoziţiei martorului B, nu poate conduce la concluzia certă că reclamantul ar fi achitat pârâtului C suma de 10.000 de euro reprezentând contravaloarea terenului în suprafaţă de 400 mp situat în municipiul Mangalia, staţiunea Venus, parcela …, lot 1, dat fiind caracterul evaziv al declaraţiei martorului, care nu a asistat la predarea efectivă a sumei de bani.

Drept urmare, constatând că pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare are ca situaţie premisă existenţa unei convenţii prin care părţile îşi asumă îndatorirea de a încheia în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare cumpărare, iar, în cauza de faţă, reclamantul nu a făcut dovada că înţelegerea iniţială, consfinţită prin convenţia autentificată sub nr. … din 20.10.2006 de BNP S C, în virtutea căreia şi-a asumat obligaţia de a construi, pe cheltuiala sa, două construcţii pe terenul în suprafaţă de 899,76 mp situat în intravilanul municipiului Mangalia, parcela …, jud. Constanţa, proprietatea pârâtului C, acesta din urmă obligându-se ca, după finalizarea construcţiilor, să înstrăineze reclamantului una dintre construcţii şi terenul în suprafaţă de 450 mp aferent acesteia, ar fi fost modificată sau înlocuită, pe fondul neîndeplinirii de către reclamant a obligaţiei de a edifica cele două construcţii, cu o altă înţelegere, conform căreia pârâtul C, care ar fi primit de la acesta suma de 10.000 de euro reprezentând preţul terenului în suprafaţă de 400 mp situat în municipiul Mangalia, staţiunea Venus, parcela …, lot 1, şi-ar fi asumat obligaţia corelativă de a încheia cu reclamantul un contract de vânzare cumpărare pentru acest teren, instanţa consideră că acţiunea reclamantului este neîntemeiată.

Pentru toate considerentele expuse anterior, instanţa va respinge ca neîntemeiată excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârâţi, însă va respinge ca neîntemeiată şi acţiunea modificată formulată de reclamantul M în contradictoriu cu pârâţii C şi C.

Totodată, instanţa va respinge ca neîntemeiată cererea pârâţilor privind obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată dat fiind că, deşi acesta din urmă are calitatea de parte care a pierdut procesul, în accepţiunea art. 453 alin. (1) din Codul de procedură civilă, pârâţii nu au făcut dovada achitării vreunei sume cu acest titlu în prezenta cauză.

Domenii speta

Spete similare