Obligatia de a face

I N S T A N T A

Prin cererea inregistrata la instanta cu nr. 910/189 din 20.02.2015, reclamantul X X X a chemat in judecata paratii biroul executorului judecatoresc X X din X, jud. X, X X, X X, Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X- Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X, solicitand ca, prin sentinta ce se va pronunta:

- sa fie obligat biroul executorului judecatoresc X X din X la indreptarea erorii materiale din actul de adjudecare nr.X/10.12.2014, in sensul de a consemna ca imobilul situat in X, str. X nr. X, cu vecinatatile X, compus din depozit carbuni, cu nr. de identificare corp cladire X, cu o suprafata utila real masurata de 125,65 m.p. si cu o suprafata construita real masurata de 141,23 m.p si din suprafata de teren aferenta de 141,23 m.p., cu nr. cadastral X, inscris in cartea funciara nr. X, asupra caruia au fost notate ipoteca de rang I si ipoteca de rang II si cu privire la care a fost inceputa procedura de executare silita, este unul si acelasi cu imobilul descris in actul de adjudecare.

Totodata, reclamantul a formulat plangere impotriva incheierii de respingere a cererii de intabulare in cartea funciara nr. X si a solicitat sa fie obligat paratul Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X sa inscrie in cartea funciara nr. X imobilul cu nr. cadastral X adjudecat de catre reclamant.

In subsidiar, reclamantul a solicitat solutionarea cauzei pe calea contestatiei la executare.

Reclamantul a mai solicitat obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata efectuate in cauza.

In motivarea actiunii, reclamantul a aratat ca in baza contractului de imprumut cu garantie imobiliara autentificat cu nr. X/11.12.2012 la biroul notarului public X X din X si a contractului de imprumut cu garantie imobiliara autentificat cu nr. X/21.08.2013 la acelasi birou notarial, incheiate de reclamant cu paratii X X si X X, au fost notate ipoteca de rang I si ipoteca de rang II, cu notarea interdictiei de instrainare si grevare, in favoarea reclamantului, asupra imobiXi cu nr. cadastral X-C1, inscris in cartea funciara nr. X a localitatii X (provenita din conversia cartii funciare nr. 7598). Ambele contracte au fost investite cu formula executorie. Deoarece sumele imprumutate de catre reclamant, paratilor X X si X X, nu au fost restituite la scadenta, reclamantul a adresat o cerere de executare silita biroului executorului judecatoresc X X din X, cererea facand obiectul dosarului de executare nr. X/2014, la care a fost conexat dosarul de executare nr. X/2014 si au fost emise publicatii de vanzare la licitatie publica a imobiXi imobilul situat in X, str. X nr. 2, cu vecinatatile X, compus din depozit carbuni, cu nr. de identificare corp cladire X-C1, cu o suprafata utila real masurata de 125,65 m.p. si cu o suprafata construita real masurata de 141,23 m.p si din suprafata de teren aferenta de 141,23 m.p., cu nr. cadastral X, inscris in cartea funciara nr. X. Urmare a procedurii de vanzare la licitatie publica, biroul executorului judecatoresc X X a intocmit actul de adjudecare nr. X/10.12.2014, in care, in mod gresit, s-a mentionat ca reclamantul, in calitate de creditor-adjudecatar, a adjudecat imobilul constructie X-C1 (doar parter), cu suprafata construita de 141,23 m.p. si suprafata utila de 125,65 m.p., situat in X, str. X nr. 2, compusa din: hala cu s.u. -65,89 m.p.; depozit cu s.u.- 21,84 mp.; depozit cu s.u.-25,76 m.p.; hol cu s.u.- 9,50 m.p.; grup sanitar cu s.u.-2,66 m.p.si din suprafata de 141,23 m.p. teren de sub constructie.In realitate, imobilul asupra caruia s-au inscris ipotecile de rang I si rang II este o constructie doar cu parter si acoperis, nu are nici etaj, nici mansarda. La momentul cand a primit actul de adjudecare, reclamantul a observat ca descrierea imobiXi adjudecat nu corespunde intocmai cu descrierea imobiXi ipotecat, deoarece, in actul de adjudecare s-a consemnat ca imobilul ipotecat are doar parter si face parte dintr-o constructie mai mare cu etaj. Or, imobilul in cauza are doar un acoperis mai inalt, care nu este nici etaj, nici mansarda si este unul si acelasi cu imobilul ipotecat. La incheierea contractelor de imprumut si la notarea ipotecilor s-a avut in vedere intregul imobil, asa cum arata la acel moment si cum arata si in prezent. Reclamantul a solicitat biroului executorului judecatoresc sa indrepte erorile materiale, insa executorul judecatoresc a refuzat sustinand ca nu poate modifica actul de adjudecare atat timp cat nu exista o incheiere de respingere a intabularii dreptului de proprietate. Totodata, reclamantul s-a adresat Biroului de Cadastru si Publicitate Imobiliara X pentru intabularea in cartea funciara nr. X a dreptului sau de proprietate asupra imobiXi cu nr. cadastral X, insa prin incheierea nr.X/29.01.2015 a fost respinsa aceasta cerere pentru motivul ca actul de adjudecare este incorect intocmit.

In drept, reclamantul a invocat prevederile art. 24 alin.3, art. 28 alin.2 din Legea nr. 7/1996, art. 907, 908 din Codul civil; art. 57 din Legea nr. 188/2000, republicata.

Reclamantul a timbrat cererea cu 70 lei, respectiv cu 1.000 lei, taxa judiciara de timbru (filele 4 si 108 dosar).

Totodata, reclamantul a platit suma de 50 lei reprezentand contravaloarea copiilor dosarelor de executare (chitanta de la fila 116 dosar).

In dovedirea cererii, reclamantul a depus la dosar, in copie: contractele de imprumut cu garantie imobiliara autentificate cu nr. X/11.12.2012 si nr. X/21.08.2013 la biroul notarului public X X din X; documentatia cadastrala a imobiXi situat in X, str. X nr. 2, intocmita de X X la data de 4.04.2006; Incheierile nr. X/13.12.2012 si nr. X/26.08.2013, emise de Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X; publicatia de vanzare imobiliara emisa la data de 23.09.2014 in dosarul de executare nr. X/2014 al biroului executorului judecatoresc X X; actul de adjudecare nr. X/10.12.2014 emis in dosarul de executare silita nr. X/2014 al biroului executorului judecatoresc X X; adresa nr. X/5.01.2015 emisa de biroul executorului judecatoresc X X; incheierea de respingere nr.X/29.01.2015 emisa de Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X si a folosit proba cu martori.

Biroul executorului judecatoresc X X a formulat intampinare (filele 39-41 dosar), prin care a solicitat respingerea cererii prin care reclamantul a solicitat obligarea biroului executorului judecatoresc sa indrepte eroarea materiala din actul de adjudecare. In intampinares-a aratat ca in actul de adjudecare nr. X/10.12.2014 a fost descris clar imobilul adjudecat cu toate datele lui de identificare, asa cum este individualizat in documentatia cadastrala, in extrasul de carte funciara si in titlul executoriu- contractul de imprumut cu garantie imobiliara autentificat cu nr. X/11.12.2012 la biroul notarului public X X. Astfel, constructia X-C1 a fost descrisa amanuntit si s-a facut mentiunea „doar parter” avand in vedere ca aceasta apare si in memoriul justificativ din documentatia cadastrala a imobiXi si motivat de faptul ca, fizic, imobilul adjudecat face corp comun si este parte integranta dintr-o constructie mai mare, cu etaj, si nu cu un simplu acoperis mai inalt, asa cum sustine eronat reclamantul. In actul de adjudecare s-a facut precizarea ca imobilul adjudecat face parte dintr-o constructie mai mare cu etaj si ca restul constructiei si terenul, in afara partii descrise mai sus, nu face obiectul actului de adjudecare, accesul in imobilul adjudecat putandu-se face din exterior (alee), motivat de faptul ca din exterior imobilul adjudecat nu este despartit fizic de restul cladirii si nu poate fi identificat cu exactitate, iar constructia, in totalitate, este cu etaj si cu mai multe intrari. Deoarece imobilul adjudecat-constructie si teren- este intabulat de sine statator in cartea funciara nr. X, refuzul Biroului de Cadastru si Publicitate Imobiliara X de a inscrise actul de adjudecare nu este motivat legal, fiind doar o interpretare gresita a legii si a actelor din dosar. In cazul de fata, operatiunea de apartamentare a constructiei condominium in unitati individuale care se inscriu in carti funciare individuale fusese deja efectuata inaintea inceperii executarii, iar imobilul adjudecat avea propria sa identitate din punct de vedere juridic, cu nr. cadastral si carte funciara, iar mentiunile din incheierea de respingere „cartea funciara X (corect fiind X) devine colectiva” si „nu s-a dat posibilitatea de a se intabula si etajul” sunt gresite. Daca s-ar considera ca motivarea Biroului de Cadastru si Publicitate Imobiliara X ar fi corecta, aceasta ar insemna ca nici contractul de vanzare-cumparare autentificat cu nr. X/29.11.2012 (prin care paratii au cumparat imobilul exact in starea si cu configuratia in care a fost adjudecat) si nici contractele de imprumut cu garantie imobiliara nr. X/11.12.2012 si nr. X/21.08.2012 nu ar fi fost legal intocmite. In consecinta, revine Biroului de Cadastru si Publicitate Imobiliara X sa inscrise actul de adjudecare in favoarea reclamantului.

Biroul executorului judecatoresc X X a comunicat instantei, in copie, memoriul tehnic justificativ intocmit de ing. X X; doua fotografii ocazionale ale imobiXi in cauza; contractul de vanzare-cumparare autentificat cu nr. X/29.11.2012 la biroul notarului public X X.

Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X a formulat intampinare (fila 56 dosar), prin care a ridicat exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive. In motivarea acestei exceptii, s-a aratat ca, potrivit Deciziei nr. LXXII (72) din 15.10.2007 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie, oficiile de cadastru si publicitate imobiliara nu au calitate procesuala pasiva in cauzele ce au ca obiect plangerile privind cartea funciara, intemeiate pe prev. art. 50 din Legea nr. 7/1996, redevenit art. 31 alin.3 dupa republicare. Conform art. 32 din Legea nr.7/1996, solutionarea plangerii impotriva incheierii de carte funciara, a actiunii in justificare tabulara, in rectificare si in prestatie tabulara se face fara citarea oficiului teritorial.

Paratii X X si X X au formulat intampinare (filele 61-62 dosar), prin care au ridicat exceptia tardivitatii contestatiei la executare si exceptia netimbrarii contestatiei la executare, formulata de reclamant.

Cu privire la fondul cauzei, paratii X X si X X au solicitat respingerea actiunii reclamantului, deoarece biroul executorului judecatoresc a intocmit corect actul de adjudecare, in baza contractelor de ipoteca nr. X/11.12.2012 si nr. X/21.08.2013, constructia ce a facut obiectul contractelor de ipoteca fiind cea descrisa in actul de adjudecare.Peste acoperisul acestei constructii exista alt acoperis mai mare, peste care paratii au amenajat o terasa, o piscina mobila si din amenajarea acestui acoperis, care protejeaza acoperisul vechi al cladirii, s-au obtinut doua incaperi. Aceste lucrari, cu toate amenajarile respective, sunt peste acoperisul stricat al cladirii respective. Aceste constructii cresc valoarea imobiXi si nu au fost cuprinse in garantia imobiliara, astfel ca ei, paratii, sunt proprietarii acestor lucrari. Reclamantul cunostea aceasta situatie inca de la incheierea contractului de ipoteca si a fost de acord ca ipoteca sa cuprinda doar parterul, asa cum rezulta din actul de adjudecare si din procesul-verbal de punere in posesie semnat de catre reclamant la data de 10.12.2014, spunand ca nu-l deranjeaza amenajarile de pe acoperis in cazul in care el va beneficia de acest spatiu. In aceste conditii, reclamantul a acceptat sa ramana in indiviziune cu paratii asupra intregii constructii, urmand ca posesia sa se exercite de catre fiecare separat pe corpurile de cladire, respectiv reclamantul pe parter si paratii pe terasa de pe acoperis.

Paratii au depus la dosar, in copie, procesul-verbal de punere in posesie intocmit la data de 10.12.2014 in dosarul de executare nr. X/2014 si doua fotografii ocazionale si au folosit proba cu martori.

Prin raspuns la intampinare (filele 72 si 77si 78), reclamantul a solicitat respingerea apararilor biroului executorului judecatoresc X X. Reclamantul a sustinut ca nici in documentatia cadastrala, nici in extrasul de carte funciara, nici in titlu executoriu nu a fost trecuta, la descrierea imobiXi, mentiunea „doar parter”. In cazul in care s-ar fi urmarit ipotecarea doar a parterului imobiXi era necesar ca, inainte de a se incheia contractele de imprumut cu ipoteca, sa se faca dezmembrarea imobiXi, iar imobilul- parter sa fie descris in contractele de imprumut cu ipoteca sub un numar distinct de imobilul- etaj. Insa acest lucru nu a fost avut in vedere, ipoteca fiind instituita asupra imobiXi C1 cu nr. cadastral X, asa cum este descris in contractele de imprumut. Conform art. 74 din Legea nr. 7/1996, daca o constructie face obiectul proprietatii pe etaje sau pe apartamente, se va intocmi o carte funciara colectiva pentru intreaga constructie si cate o carte funciara individuala pentru fiecare etaj sau apartamentavand proprietari diferiti. In lipsa oricaror alte mentiuni, rezulta ca ipoteca a fost instituita asupra intregului imobil. Reclamantul a mai aratat ca, la momentul punerii sale in posesie, executorul judecatoresc a adus actul de adjudecare nr. X/10.12.2014 redactat si a garantat ca acesta respecta titlul executoriu si documentatia cadastrala.

Totodata, reclamantul a solicitat respingerea exceptiei tardivitatii contestatiei la executare, ridicata de paratii X X si X X, deoarece, conform art. 853 a lin.1 si art. 854 din Codul de procedura civila, actul de adjudecare este supus contestatiei la executare in termen de o luna de la data inscrierii provizorii in cartea funciara. Prin incheierea nr.X emisa de Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X a fost respinsa cererea reclamantului de inscriere a imobiXi cu nr. cadastral X, astfel ca nu exista o inscriere a imobiXi in cartea funciara.

Reclamantul a solicitat respingerea apararilor pe care paratii X X si X X le-au invocat in intampinare. Reclamantul a sustinut ca imobilul-cladire, la suprafata, arata exact la fel cu cel din momentul incheierii contractelor de imprumut cu garantie imobiliara. La suprafata, paratii nu au construit nimic nou. In cazul in care paratii au construit sau au adus imbunatatiri imobiXi asupra caruia a fost instituita ipoteca, dupa incheierea contractului de imprumut, aceasta nu are relevanta, deoarece paratii cunosteau situatia juridica a imobiXi si posibilitatea transferarii dreptului de proprietate a acestuia catre reclamant in cazul nerestituirii sumelor imprumutate. Daca reclamantul ar fi fost de acord cu instituirea ipotecii doar asupra parterului, acest lucru ar fi fost consemnat in contractele de imprumut. Totodata, paratii nu au mentionat in intampinare la ce data au construit acoperisul la care ei s-au referit in intampinaresi nici nu au depusautorizatia de construire si nici procesul-verbal de receptie a lucrarii. Chiar si in cazul in care paratii ar fi construit „acoperis peste acoperis”, articolul 2355 alin.1 din Codul civil prevede ca ipoteca se extinde asupra bunurilor care se unesc prin accesiune cu bunul grevat, iar potrivit art. 2382 din Codul civil ipoteca se intinde, fara nicio alta formalitate, asupra constructiilor, imbunatatirilor si accesoriilor imobiXi, chiar daca acestea sunt ulterioare constituirii ipotecii. Reclamantul a mai aratat ca este de acord ca paratii sa-i restituie suma imprumutata, iar situatia juridica a imobiXi sa revina la cea anterioara incheierii contractelor de imprumut.

Prin note scrise depuse la dosar la data de 2.04.2015 (fila 80 dosar), reclamantul a completat actiunea introductiva, aratand ca solicita obligarea paratilor biroul executorului judecatoresc X X, X X si X X, la plata catre reclamant de penalitati de cate 1% pe zi intarziere din valoarea de 85.000 lei, la care a fost adjudecat imobilul, penalitati ce se vor calcula incepand cu data introducerii actiunii la instanta si pana la punerea in executare a sentintei.

In motivarea cererii completatoare, reclamantul a aratat ca acoperisul imobiXi adjudecat este intr-un stadiu avansat de degradare din cauza infiltratiilor de apa, iar litigiul a fost generat de reaua-credinta a paratilor care l-au pus pe reclamant in imposibilitatea de a incepe lucrari de reparare la acoperis.

In drept, pentru cererea completatoare reclamantul a invocat prevederile art. 905 din Codul de procedura civila.

La cererea completatoare a reclamantului, biroul executorului judecatoresc X X a formulat intampinare (fila 82 dosar), prin care a solicitat respingerea cererii completatoare privind plata penalitatilor de intarziere. Biroul executorul judecatoresc a sustinut ca la data de 24.11.2014 reclamantul si paratii X X si X X au convenit ca predarea imobiXi sa se faca pana la data de 10.12.2014, termen pana la care paratii s-au obligat sa elibereze imobilul de orice bunuri care nu fac obiectul urmaririi. La data de 10.12.2014 s-a constatat ca paratii si-au indeplinit obligatia de a elibera imobilul si l-au predat reclamantului, acesta fiind pus in posesia imobiXi. Urma ca reclamantul sa construiasca zidurile interioare despartitoare ale imobiXi adjudecat, fapte consemnate in actul de adjudecare nr. X/10.12.2014. Reclamantul a avut de la inceput reprezentarea imobiXi, l-a vizualizat si l-a inspectat de mai multe ori, astfel ca nemultumirile reclamantului fata de actele emise de executorul judecatoresc nu au sustinere nici in fapt, nici in drept.

La solicitarea instantei, biroul executorului judecatoresc X X a comunicat, in copie, dosarele de executare silita nr. X/2014 si nr. X/2014.

Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X a comunicat instantei copia cartii funciare nr. X a mun. X.

La termenul de judecata din 8.10.2015, avocatul reclamantului a precizat ca cererea formulata impotriva biroului executorului judecatoresc X X este o cerere in obligatie de a face, prin care solicita ca biroul executorului judecatoresc X X sa rectifice actul de adjudecare nr. X/10.12.2014 emis in dosarul de executare silita nr. X/2014 al biroului executorului judecatoresc X X, in sensul de a inlatura din acest act mentiunea „doar parter” si mentiunea „imobilul adjudecat face parte dintr-o constructie mai mare cu etaj si ca restul constructiei si terenului, in afara partii descrise mai sus, nu face obiectul prezentului act de adjudecare, accesul in imobilul adjudecat putandu-se face din exterior (alee)”.

Cu privire la exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive, ridicata de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X, se retine ca, potrivit art. 32 din Legea nr.7/1996, solutionarea plangerii impotriva incheierii de carte funciara, a actiunii in justificare tabulara, in rectificare si in prestatie tabulara se face fara citarea oficiului teritorial.

Fata de textul de lege sus invocat, rezulta ca Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X nu poate avea calitate procesuala pasiva in prezenta cauza, motiv pentru care exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive, ridicata de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X, este intemeiata, urmand sa fie admisa.

In consecinta, se va respinge actiunea formulata de reclamant impotriva paratului Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X - Biroul de cadastru si Publicitate X, pentru lipsa calitatii procesuale pasive a acestui parat.

Privitor la exceptia netimbrarii contestatiei la executare, ridicata de paratii X X si X X, se retine ca reclamantul a timbrat contestatia la executare cu 1.000 lei taxa judiciara de timbru, conform prevederilor art. 10 alin.2 din OUG nr.80/2013. In aceste conditii, exceptia netimbrarii contestatiei la executare, ridicata de paratii X X si X X, va fi respinsa, ca neintemeiata.

Privitor exceptia tardivitatii contestatiei la executare, ridicata de paratii X X si X X, urmare a precizarilor avocatului reclamantului, potrivit carora cererea formulata impotriva biroului executorului judecatoresc X X este o cerere in „obligatie de a face”, exceptia tardivitatii contestatiei, ridicata de paratii X X si X X, este ramasa fara obiect.

Ca urmare, exceptia tardivitatii contestatiei la executare, ridicata de paratii X X si X X, va fi respinsa, ca ramasa fara obiect.

Cu privire la contestatia la executare, formulata de reclamantul X X X, fata de precizarile avocatului reclamantului de la termenul din 8.10.2015, potrivit carora este vorba de o cerere in obligatie de a face si nu de contestatie la executare, contestatia la executare formulata de X X X va fi respinsa ca ramasa fara obiect.

Cu privire la cererea in obligatie de a face, asa cum a fost precizata, din analiza actelor si lucrarilor dosarului, se retin urmatoarele:

Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat cu nr. X/29.11.2012 la biroul notarului public X X din X, X X si X X au vandut fiicei lor, X X, casatorita cu X X, imobilul situat in X, str. X nr. 2, avand vecinatatile: X si alee, imobil compus din depozit carbuni, cu nr. identificare corp cladire X-C1, cu o suprafata utila real masurata de 125,65 m.p. si cu o suprafata construita real masurata de 141,23 m.p. si din terenul aferent in suprafata de 141,23 m.p., cu nr. cadastral provizoriu X, inscris in cartea funciara nr. X a localitatii X (provenita din conversia cartii funciare nr. 7598). In contract s-a mentionat ca accesul la imobilul ce se instraineaza este liber si nerestrictionat si se face din alee. Conform contractului mentionat, vanzatorii dobandisera dreptul de proprietate de la SC X SRL, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat cu nr. X/23.05.2007la acelasi birou notarial, iar SC X SRL dobandise dreptul de proprietate asupra imobiXi in baza contractului de vanzare-cumparare autentificat cu nr. 1871/8.05.2006 la acelasi birou notarial.

Din documentatia cadastrala a imobiXi situat in X, str. X nr. 2, intocmita de ing. X X la data de 4.04.2006, ce a stat la baza intabularii dreptului de proprietate asupra acestui imobil, rezulta ca, la data intocmirii documentatiei cadastrale, imobilul avea o suprafata construita de 141,23 m.p., constructia avea numai parter si era compusa din hala, doua depozite, hol, grup sanitar.

Prin contractul de imprumut cu garantie imobiliara autentificat cu nr. X/11.12.2012 la biroul notarului public X X din X, reclamantul X X X a imprumutat paratilor X X si X X, soti, suma de11.020 euro, paratii avand obligatia de a restitui suma imprumutata la data de 23.12.2013.

Pentru garantarea restituirii sumei imprumutate prin contractul sus mentionat, paratii au constituit in favoarea reclamantului ipoteca asupra imobiXi situat in X, str. X nr.2, cu vecinatatile: X, imobil compus din depozit de carbuni, cu numar de identificare corp cladire X-C1, cu o suprafata utila real masurata de 125,65 m.p. si cu o suprafata construita real masurata de 141,23 m.p. si din terenul aferent in suprafata de 141,23 m.p., cu numar cadastral provizoriu X, inscris in cartea funciara nr. X a localitatii X (provenita din conversia cartii funciare 7598), imobil pe care paratii l-au dobandit in proprietate prin contractul de vanzare-cumparare autentificat cu nr. X/29.11.2012 la acelasi birou notarial.In contractul mentionat s-a mai consemnat ca, in cazul in care paratii nu vor restitui suma imprumutata, reclamantul va fi in drept sa ceara vanzarea bunului imobil ipotecat, fara somatie, fara punere in intarziere sau judecata.

Prin incheierea nr. X/13.12.2012 emisa de Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X, s-a intabulat dreptul de ipoteca in valoare de 11.020 euro in favoarea lui X X X, asupra imobiXi cu nr. cadastral X, inscris in cartea funciara nr.X (provenita din cartea funciara de pe hartie cu nr. 7598).

Prin contractul de imprumut cu garantie imobiliara autentificat cu nr. X/21.08.2013 la biroul notarului public X X din X, reclamantul X X X a imprumutat paratilor X X si X X suma de 29.500 lei ron, cu termen de restituire la data de 1.07.2014.

Pentru garantarea restituirii sumei imprumutate prin contractul sus mentionat, paratii au constituit in favoarea reclamantului ipoteca de rangul II asupra imobiXi situat in X, str. X nr.2, cu vecinatatile: X, imobil compus din depozit de carbuni, cu numar de identificare corp cladire X-C1, cu o suprafata utila real masurata de 125,65 m.p. si cu o suprafata construita real masurata de 141,23 m.p. si din terenul aferent in suprafata de 141,23 m.p., cu numar cadastral provizoriu X, inscris in cartea funciara nr. X a localitatii X (provenita din conversia cartii funciare 7598), imobil pe care paratii l-au dobandit in proprietate prin contractul de vanzare-cumparare autentificat cu nr. X/29.11.2012 la acelasi birou notarial. In contractul mentionat s-a mai consemnat ca, in cazul in care paratii nu vor restitui suma imprumutata, reclamantul va fi in drept sa ceara vanzarea bunului imobil ipotecat, fara somatie, fara punere in intarziere sau judecata.

Prin incheierea nr. X/26.08.2013 emisa de Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X, s-a intabulat dreptul de ipoteca in valoare de 29.500 lei ron in favoarea lui X X X asupra imobiXi cu nr. cadastral X, inscris in cartea funciara nr.X (provenita din cartea funciara de pe hartie cu nr. 7598).

Paratii nu au restituit reclamantului sumele imprumutate, motiv pentru care, prin cererea inregistrata cu nr. X/3.04.2014, reclamantul X X X a solicitat punerea in executare silita a titXi executoriu constand in contractul de imprumut cu garantie imobiliara autentificat cu nr. X/11.12.2012 la biroul notarului public X X, prin urmarirea silita a imobiXi situat in X, str. X nr. 2.

Cererea de executare silita formulata de reclamant, sus mentionata, face obiectul dosarului de executare nr. X/2014 al biroului executorului judecatoresc X X.

Printr-o alta cerere inregistrata cu nr. X/25.08.2014 la biroul executorului judecatoresc X X, reclamantul X X X a solicitat punerea in executare silita a titXi executoriu constand in contractul de imprumut cu garantie imobiliara autentificat cu nr. X/21.08.2013 la biroul notarului public X X.

Cererea de executare silita formulata de reclamant, sus mentionata, face obiectul dosarului de executare nr. X/2014 al biroului executorului judecatoresc X X.

Prin incheierea pronuntata la data de 15.04.2014 in dosarul civ. nr. X/189/2014 al Judecatoriei X, a fost admisa cererea formulata de biroul executorului judecatoresc X X pentru incuviintarea executarii silite si a fost incuviintata executarea silita a titXi executoriu constand in contractul de imprumut cu garantie imobiliara autentificat cu nr. X/11.12.2012 la biroul notarului public X X, prin urmarirea silita a imobiXi situat in X, str. X nr. 2.

Prin Incheierea nr.X/22.04.2014, biroul executorului judecatoresc X X a stabilit ca cheltuielile de executare in dosarul de executare nr. X/2014 sunt in suma totala de 4.654,70 lei.

Prin incheierea pronuntata la data de 2.09.2014 in dosarul civ. nr. X/189/2014 al Judecatoriei X, a fost admisa cererea formulata de biroul executorului judecatoresc X X pentru incuviintarea executarii silite si a fost incuviintata executarea silita a titXi executoriu constand in contractul de imprumut cu garantie imobiliara autentificat cu nr. X/21.08.2013 la biroul notarului public X X, prin urmarirea silita a imobiXi situat in X, str. X nr. 2.

Prin Incheierea nr.X/19.09.2014, biroul executorului judecatoresc X X a stabilit ca cheltuielile de executare in dosarul de executare nr. X/2014 sunt in suma totala de 2.599,80 lei.

Prin somatiile emise la data de 22.04.2014, biroul executorului judecatoresc i-a somat pe debitorii X X si X X sa plateasca reclamantului-creditor X X X suma de 11.020 euro, in baza titXi executoriu titXi executoriu constand in contractul de imprumut cu garantie imobiliara autentificat cu nr. X/11.12.2012 la biroul notarului public X X, precum si suma de 4.654,70 lei, reprezentand cheltuieli de executare, in cazul contrar urmand sa se treaca la vanzarea la licitatie publica a imobiXi ipotecat din X, str. X nr.2.

Conform procesului-verbal nr.X/21.05.2014, partile au convenit ca debitul si cheltuielile de executare sa fie achitate creditorului pana la data de 21.06.2014.

Prin procesul-verbal din data de 9.07.2014, biroul executorului judecatoresc a stabilit ca pretul de pornire a licitatiei pentru imobilul situat in X, str. X nr. 2, constand in depozit cu suprafata utila de 125,65 m.p., este de 85.000 lei, pret stabilit „avand in vedere valoarea creantei si discutiile avute cu creditorul”.

Prin adresa din data de 25.07.2014, debitorii X X si X X au comunicat biroului executorului judecatoresc faptul ca pretul de pornire a licitatiei nu corespunde valorii reale de circulatie, deoarece imobilul valoreaza mai mult, avand in vedere si imbunatatirile aduse permanent acestui imobil si au solicitat efectuarea unei expertize prin care sa se stabileasca valoarea reala a imobiXi.

In conditiile aratate, pentru efectuarea expertizei asupra imobiXi urmarit biroul executorului judecatoresc a desemnat societatea XSRL X.

Prin adresele din data de 11.09.2014, biroul executorului judecatoresc a pus in vedere debitorilor X X si X X ca au obligatia de a plati suma de 744 lei, reprezentand contravaloarea expertizei, catre expertul X X din cadrul SC XSRL X. La aceasta solicitare, debitorii au raspuns ca ei nu au posibilitatea de a plati costul expertizei de 744 lei.

Prin somatiile emise la data de 19.09.2014, biroul executorului judecatoresc i-a somat pe debitorii X X si X X sa plateasca reclamantului-creditor X X X suma de 29.500 lei, in baza titXi executoriu titXi executoriu constand in contractul de imprumut cu garantie imobiliara autentificat cu nr. X/21.08.2013 la biroul notarului public X X, precum si suma de 2.599,80 lei, reprezentand cheltuieli de executare.

In continuare, in cadrul dosarului de executare silita nr. X/2014, biroul executorului judecatoresc X X a emis publicatia de vanzare imobiliara din data de 23.09.2014, in care s-a mentionat ca, la data de 20.10.2014, urma sa fie vandut la licitatie publica imobilul situat in X, str. X nr.2, constand in constructie – depozit, cu o suprafata construita de 141,23 m.p. si cu o suprafata utila de 125,65 mp., cu nr. cadastral provizoriu X, inscris in cartea funciara nr. X a localitatii X, pretul de pornire al licitatiei fiind de 85.000 lei. Conform publicatiei de vanzare, imobilul ce urma sa fie vandut este proprietatea debitorilor X X si X X, vanzarea la licitatie se face in baza titXi executoriu constand in contractul de imprumut cu garantie imobiliara autentificat cu nr. X/11.12.2012, iar imobilul este grevat de ipoteca in favoarea lui X X X.

Publicatia de vanzare imobiliara din data de 23.09.2014 a fost comunicata atat creditorului, cat si debitorilor, la data de 26.09.2014, conform dovezilor de inmanare aflate in dosarul de executare (comunicarea s-a facut personal catre X X, aceasta semnand de primire); totodata, publicatia de vanzare a fost afisata la sediul Primariei X.

Prin procesul-verbal de licitatie imobiliara nr.X/20.10.2014, intocmit in dosarul de executare nr. X/2014 al biroului executorului judecatoresc X X, s-a consemnat ca la data de 20.10.2014, pentru vanzarea la licitatie publica a imobiXi situat in X, str. X nr.2, s-a prezentat numai creditorul X X X, ocazie cu care s-a constatat ca, in baza celor doua titluri executorii, constand in contractele de imprumut cu garantie imobiliara autentificate cu nr. X/11.12.2012 si nr. X/21.08.2013 la biroul notarului public X X, creditorul X X X avea de recuperat de la debitorii X X si X X sumele de 11.020 euro si de 29.500 lei, adica suma totala de 78.618,32 lei, la cursul BNR din 20.10.2014 (1 euro = 4,4209 lei). Urma ca X X X sa plateasca diferenta de pret de 6.381,68 lei (85.000 lei, pretul imobiXi – 78.618,32 lei, total creanta).

Procesul-verbal de licitatie imobiliara nr.X/20.10.2014 a fost comunicat debitorilor X X si X X la data de 23.10.2014, asa cum rezulta din procesele-verbale de inmanare aflate in dosarul de executare (comunicarea s-a facut prin depunere la cutia postala).

Din extrasul de carte funciara pentru informare emis la data de 25.11.2014 de catre Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X, precum si din copia cartii funciare nr. X a mun. X (filele 123-127 dosar), rezulta ca imobilul din X, str. X nr.2 este inscris in cartea funciara nr. X a localitatii X (provenita din conversia cartii funciare vechi nr. 7598) si este compus din imobilul A1, cu nr. cadastral X, cu o suprafata de 141 m.p. din acte, determinata topografic 141,23 m.p. si din imobilul A1.1, cu nr. cadastral X-C1, cu o suprafata construita de 141,23 m.p. si o suprafata utila de 125,65 m.p.

Ulterior, in dosarul de executare nr. X/2014 al biroului executorului judecatoresc X X a fost intocmit actul de adjudecare nr. X/10.12.2014, prin care s-a consemnat ca X X X a adjudecat, cu pretul de 85.000 lei, imobilul situat in X, str. X nr.2, imobil compus din constructia X-C1 („doar parter”), cu o suprafata totala construita de 141,23 m.p. si cu suprafata totala utila de 125,65 m.p., compus din hala cu s.u. - 65,89 m.p.; depozit cu s.u.- 21,84 m.p.; depozit cu s.u.- 25,76 m.p.; hol cu s.u.- 9,50 m.p. si grup sanitar cu s.u.- 2,66 m.p., precum si terenul de sub constructie in suprafata totala de 141,23 m.p., avand numar cadastral provizoriu X, inscris in cartea funciara nr. X a localitatii X (provenita din cartea funciara de pe hartie cu nr. 7598), cu vecinatatile: X. In actul de adjudecare s-a mai consemnat ca „imobilul adjudecat face parte dintr-o constructie mai mare cu etaj si ca restul constructiei si terenului, in afara partii descrise mai sus, nu face obiectul prezentului act de adjudecare, accesul in imobilul adjudecat putandu-se face din exterior (alee)”.

Prin procesul-verbal nr. X/10.12.2014, intocmit in dosarul de executare nr. X/2014 al biroului executorului judecatoresc X X, reclamantul X X X a fost pus in posesia imobiXi adjudecat situat in X, str. X nr. 2. In procesul-verbal intocmit s-a mentionat ca imobilul adjudecat nu este delimitat de restul constructiilor din care face parte, urmand ca adjudecatarul sa construiasca zidul despartitor.

Prin adresa din data de 22.12.2014, reclamantul X X X a solicitat biroului executorului judecatoresc X X indreptarea erorii materiale din actul de adjudecare nr. X/10.12.2014. Reclamantul a sustinut ca eroarea materiala consta in aceea ca in actul de adjudecare imobilul adjudecat a fost descris ca facand parte dintr-o constructie cu etaj insa descrierea acestui imobil asa cum a fost ipotecat si asa cum a fost descris in cartea funciara X nu corespunde descrierii facute in actul de adjudecare. Astfel, datele de identificare ale imobiXi nu trebuie sa cuprinda, chiar si in paranteza, mentiunea ca imobilul reprezinta doar parter sau ca face parte dintr-o constructie cu etaj, intrucat acest lucru duce la imposibilitatea intabularii dreptului de proprietate asupra imobiXi. Reclamantul a mai aratat ca etajul constructiei nu este decat un acoperis mai inalt, cel mult o mansarda care a fost construita de catre vechii proprietari, fara forme legale, nefiind intabulata in cartea funciara, deci nu poate fi luata in seama la descrierea imobiXi. In adresa mentionata, reclamantul a precizat ca, daca nu se va da curs solicitarii sale, acesta se va adresa instantei pentru prejudicierea inscrierii in cartea funciara cu punerea in intarziere.

Prin adresa nr. X/5.01.2015, biroul executorului judecatoresc X X a comunicat reclamantului ca actul de adjudecare nr. X/10.12.2014 contine toate elementele si mentiunile legale de validitate, asa cum se regasesc in documentatia cadastrala a imobiXi, in extrasul de carte funciara si asa cum se reglementeaza prin art. 852 Cod proc.civ. Un exemplar al actului de adjudecare a fost inaintat catre Biroul de Carte Funciara X si pana la acel moment nu s-a primit din partea Biroului de Cadastru si Publicitate Imobiliara X nicio incheiere prin care sa se fi respins cererea de inscriere in cartea funciara a actului de adjudecare. In concluzie, prin raspunsul sau biroul executorului judecatoresc a sustinut ca cererea reclamantului de indreptare a erorii materiale este neintemeiata, iar calea pe care reclamantul o are de urmat este cea a contestatiei la executare, conform art. 711, art. 854 Cod.proc.civ.

Ulterior, reclamantul a solicitat Biroului de Cadastru si Publicitate Imobiliara X intabularea sau inscrierea provizorie in cartea funciara a actului de adjudecare nr. X/10.12.2014 emis de biroul executorului judecatoresc X X. Aceasta cerere a reclamantului a fost respinsa prin incheierea de respingere nr.X/29.01.2015 emisa de Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X.

In considerentele incheierii de respingere nr.X/29.01.2015, emisa de Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X, s-a consemnat ca in cartea funciara nr. X/X figureaza inscris imobilul compus din suprafata de 141 m.p. si constructia C1-hala cu suprafata construita de 126 m.p. Prin actul de adjudecare nr. X/10.12.2014 intocmit de biroul executorului judecatoresc X X in cadrul procedurii de executare silita, s-a vandut terenul si constructia descrise mai sus. In actul de adjudecare executorul a precizat ca „imobilul ce face obiectul vanzarii face parte dintr-o constructie mai mare cu etaj, restul constructiei si terenului nu face obiectul actului de adjudecare”. In aceste conditii, actul de adjudecare este incorect intocmit, avand in vedere ca in conformitate cu prevederile Legii nr.7/1996, republicata si a Regulamentului de avizare, receptie si inscriere in evidentele de cadastru si carte funciara, aprobat prin Ordinul 700/2014 de Directorul general al ANCPI (art. 122 si urmatoarele), atunci cand se instraineaza o parte dintr-un imobil, in cartea funciara se intabuleaza intregul imobil, dupa care se procedeaza la apartamentarea constructiei-condominiu in unitati individuale care se inscriu in carti funciare individuale. Prin operatiunea de apartamentare se stabilesc si se inscriu in cartea funciara colectiva) respectiv in cazul in speta X care in urma apartamentarii devine colectiva) partile comune si cotele parti comune aferente fiecarei unitati individuale. Dupa cum s-a procedat in cazul in speta prin vanzarea intregii suprafete de teren aferenta constructiei si numai a unei unitati individuale nu s-a dat posibilitatea de a se intabula si etajul (cealalta unitate individuala), aceasta nemaiavand cota de teren aferenta, iar intabularea unitatii individuale reprezentand etaj nu se efectueaza separat, ci aceasta se desprinde din constructia condominiu.

Impotriva incheierii de respingere nr.X/29.01.2015, emisa de Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X, X X X a formulat cerere de reexaminare, inregistrata cu nr. X/10.02.2015.

Prin incheierea de reexaminare nr. X/23.02.2015, Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X a respins cererea de reexaminare formulata de X X X- filele 118-119 dosar.

In considerentele incheierii de reexaminare nr. X/23.02.2015, Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X a retinut ca in cartea funciara nr. X al UAT X a imobiXi ce face obiectul actului de adjudecare apare descris un imobil compus din 141 m.p. teren cu o constructie cu o suprafata construita de 141,23 m.p .si cu o suprafata utila de 125,65 m.p., ca un imobil in totalitate, fara o alta descriere. In actul de adjudecare mentionat se face vorbire de un alt imobil, mai mare si de o constructie compusa din parter, fiind vanduta doar o parte din acest mare imobil, si anume terenul de sub constructie de 141 m.p. si doar parterul cu s.c. de 141,23 m.p. si s.u. 125,65 m.p.; nu se face vorbire de intreg imobilul si cine este proprietar al restului constructiei.

Prin declaratia data in instanta, martorul X, propus de paratii X, a aratat ca imobilul din X, str. X nr.2, cumparat de reclamant la licitatie publica, este compus dintr-o hala cu 2 compartimente cu un singur nivel, iar deasupra este o terasa cu piscina; piscina aflata deasupra halei nu constituie insa un etaj al imobiXi. Terasa cu piscina de pe acoperisul halei exista de vreo 7-8 ani. Parte din constructia ce compune imobilul din X, str. X nr.2 este de nivel parter, iar o alta parte a constructiei este de nivel parter si mansarda. O parte a constructiei are pe acoperis piscina, o alta parte a constructiei are mansarda, iar cealalta parte a constructiei are doar terasa, fara piscina si fara mansarda. Reclamantul a cumparat la licitatie publica partea de constructie cu nivel parter care are deasupra piscina. Din ceea ce i-a spus paratul, martorul cunoaste ca reclamantul a cumparat numai partea de constructie de nivel parter, fara piscina de deasupra parterului. Martorul a sustinut ca el cunoaste cum se prezenta imobilul in cauza in urma cu 20 de ani. Astfel, initial, cladirea se prezenta ca o hala pentru depozitarea carbunelui, avea un spatiu mai restrans decat cel de acum si, de-a lungul timpului, au fost adaugate alte incaperi. Cand paratii X au cumparat imobilul de pe str. X nr.2, acest imobil consta doar in hala de depozitare a carbunelui, la care paratii au construit incaperile care exista astazi si asa cum se prezinta cladirea astazi, asa se prezenta si in anul 2012.Martorul a mai declarat ca fotografia ocazionala aflata la fila 65 din dosarul instantei reda imaginea imobiXi proprietatea paratilor X, asa cum se prezenta imobilul in anul 2012. Accesul la piscina de pe acoperisul constructiei cumparate de reclamant se face dinspre restul imobiXi ramas in proprietatea paratilor X.

Potrivit declaratiei martorului X Xn, propus de reclamant, constructia pe care a cumparat-o reclamantul la licitatie publica nu este finalizata si constituie doar o parte dintr-o constructie mai mare. Aceasta constructie cumparata de reclamant este o constructie veche, are numai nivel parter si este acoperita.

La data de 10.06.2015 instanta a efectuat cercetare la fata locului, respectiv la imobilul situat in X, str. X nr.2, cele constatate fiind consemnate in procesul-verbal aflat, in copie, la fila 151 din dosarul instantei.

Cu ocazia cercetarii la fata locului, s-a constatat ca la fata locului exista un imobil nefinalizat, o parte din acest imobil este situata la numarul postal 1, iar alta parte a imobiXi este situata la numarul postal 2. Constructia cu numar postal 2 are numar cadastral propriu si este inregistrata in carte funciara distincta. Constructia de la numarul postal 2 are parter, iar deasupra se afla o terasa cu piscina din plastic, provizorie, si in continuarea acesteia si in paralel cu aceasta se afla doua incaperi tip mansarda, obtinute prin executarea acoperisului. Cu ocazia cercetarii la fata locului, paratii au precizat ca, pentru amenajarile efectuate deasupra parterului constructiei cu nr. postal 2 (adica pentru piscina provizorie si pentru cele doua incaperi mansarda), ei nu poseda autorizatie de construire si nu sunt inregistrate in carte funciara distincta. Pentru constructia de la numarul postal 1, paratii au sustinut ca poseda autorizatie de construire, aceasta are numar cadastral distinct si este inregistrata in carte funciara separata. Corpul de constructie de pe str. X nr.2 a fost cumparat de catre parati prin licitatie in anul 2002 si, la momentul cumpararii, acest corp de constructie se prezenta doar cu nivel parter si cu un acoperis deteriorat. Ulterior cumpararii, niveXi parter paratii i-au amenajat un acoperis corespunzator, ocazie cu care au construit/amenajat doua camere, mansarda si piscina din plastic, provizorie, pe o terasa din lemn. Corpul de constructie de la nr. 1 si corpul de constructie de la nr. 2 se prezinta ca un intreg cu pereti comuni, iar imobilul nu este delimitat prin garduri. Paratii au sustinut ca, asa cum se prezinta astazi corpul de constructie de pe str. X nr.2, asa se prezenta si in urma cu 10 ani. S-a mai constatat ca la corpul de constructie de pe str. X nr.2, nivelul parter este delimitat de nivelul mansarda printr-un plafon din plasa sudata, cu deseuri din caramida si BCA, fara placa de beton, iar pe de alta parte delimitarea s-a facut prin leaturi de scandura si folie de plastic.

La solicitarea reclamantului, instanta a incuviintat efectuarea unei expertize tehnice judiciare in constructii. Totodata, s-a incuviintat paratilor ca la efectuarea expertizei tehnice judiciare in constructii sa participe un expert consilier- incheierea de sedinta din 11.06.2015, fila 157 dosar.

Astfel, prin raportul de expertiza tehnica judiciara in constructii intocmit de expertul X, depus la dosarul instantei la data de 23.09.2015, filele 196-198, s-a retinut ca imobilul situat in X, str,. X nr.2, asa cum este descris acest imobil in contractul de vanzare-cumparare autentificat cu nr. X/29.11.2012 la biroul notarului public X X, este situat in zona mediana spre periferic de sud-est a mun. X. Constructia a fost executata si receptionata in anul 1984 pentru utilizarea proiectata. Structura de rezistenta a constructiei este cu fundatii prefabricate din beton armat, stalpi din beton armat, grinzi din beton armat turnat monolit. Acoperisul constructiei este de tip sarpanta cu invelitoare din tabla. La exterior sunt aplicate tencuieli cu stat de grund si are montate doua usi metalice. Aria construita a constructiei este de 141,23 m.p., iar vecinatatile imobiXi sunt: X.

Conform raportului de expertiza, alaturi de constructiile mentionate in contractul de vanzare-cumparare autentificat cu nr. X/29.11.2012 la biroul notarului public X X, pe laturile de est si de nord sunt edificate alte constructii si in aceste constructii de pe laturile de est si de nord locuiesc paratii X X si X X. Din studiul efectuat la Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X, a rezultat ca, dupa data intocmirii contractului de vanzare-cumparare autentificat cu nr. X/29.11.2012 la biroul notarului public X X, nu au mai fost inscrise alte constructii in cartea funciara nr. X a localitatii X (provenita din conversia cartii funciare 7598) si nici in alte carti funciare.

Prin raportul de expertiza s-a apreciat ca imobilul inscris in actul de adjudecare nr. X/10.12.2014, intocmit in dosarul de executare nr. X/2014 al biroului executorului judecatoresc X X, coincide intru totul cu imobilul existent la fata locului la adresa din X, str. X nr.2 si s-a mentionat ca in interiorul imobiXi sunt in stadiu de executie pereti de compartimentare.

Prin Ordinul nr.700/2014 al directorului general al Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate a fost aprobat Regulamentul de avizare, receptie si inscriere in evidentele de cadastru si carte funciara, ce face parte din Anexa nr.1 la Ordinul mentionat.

Cu privire la inscrierea modificarilor intervenite ca urmare a alipirii/dezlipirii imobilelor”, la art. 135 alin.1 lit. a din Anexa nr.1 la Ordinul directorului general al Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate s-a prevazut ca, din punct de vedere tehnic, dezlipirea este operatiunea de impartire a unui imobil inscris in cartea funciara in doua sau mai multe imobile cu suprafete egale/inegale ce se vor inscrie in carti funciare distincte.

La pct. 4.3.3.2 din Anexa nr.1 la Ordinul nr.700/2014 al directorului general al Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate a fost reglementata „Procedura privind inscrierea mansardei in evidentele de cadastru si carte funciara, in cazul extinderii condominiului prin mansardare”.

Astfel, la art. 153 s-a prevazut ca mansardarea reprezinta crearea si inscrierea unor noi unitati individuale, prin extinderea condominiului pe verticala, cu recalcularea cotelor din partile comune.

Conform art. 154 din Anexa nr.1 la Ordinul nr.700/2014, etapele privind inscrierea mansardei in evidentele de cadastru si carte funciara, in cazul extinderii condominiului prin mansardare sunt:

1. reapartamentarea:

a) receptia documentatiei cadastrale de reapartamentare in vederea scoaterii din partile de uz comun a terasei, prin care se formeaza o noua unitate individuala si se recalculeaza cotele din partile comune, intocmita in baza hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari in conditiile art. 658 alin. (1) Codul civil;

b) incheierea actului autentic prin care coproprietarii isi exprima acordul pentru diminuarea corespunzatoare a cotelor parti indivize din condominiu;

c) inscrierea in cartea funciara a operatiunii de reapartamentare, in baza documentatiei cadastrale si a inscrisului autentic de la lit. b), inscrierea mansardei in baza autorizatiei de construire si a procesului-verbal de receptie la terminarea lucrarilor.

2. subapartamentarea mansardei:

a) receptia documentatiei de subapartamentare a mansardei;

b) incheierea actului autentic de subapartamentare mansarda;

c) inscrierea actului de subapartamentare.

La art. 137 alin.1-4 din Anexa nr.1 la Ordinul nr.700/2014 s-au prevazut urmatoarele:

(1) Daca imobilele sunt grevate de drepturi reale sau alte sarcini apartinand unor terti, operatiunea de alipire/dezlipire nu se poate face decat cu acordul acestor terti, dat in forma autentica.

(2) In lipsa unei conventii contrare, inscrierile privind drepturile reale, impreuna cu sarcinile si celelalte inscrieri care greveaza imobilul, se mentin neschimbate in cartile funciare ale tuturor imobilelor rezultate.

(3) Daca asupra imobiXi supus modificarii erau intabulate drepturi reale ale unor terti, in caz de alipire/dezlipire a imobiXi, urmata de transcrierea imobilelor rezultate in noi carti funciare, acestea se vor mentine ca atare.

(4) Ipotecile ce greveaza imobilele ce se alipesc, se inscriu in cartea funciara a imobiXi rezultat din alipire in ordinea rangurilor initiale.

Din probele administrate in cauza nu rezulta ca imobilul situat in X, str. X nr.2, inscris in cartea funciara nr. X a localitatii X, ar fi fost supus procedurii de dezmembrare in doua sau mai multe imobile si nici procedurii de mansardare.

Relevant este si aspectul ca atat in contractul de imprumut cu garantie imobiliara autentificat cu nr. X/11.12.2012 la biroul notarului public X X, cat si in contractul de imprumut cu garantie imobiliara autentificat cu nr. X/21.08.2013 la biroul notarului public X X din X, incheiate de parti, s-a mentionat ca imobilul asupra caruia s-a instituit ipoteca, situat in X, str. X nr.2, se prezenta ca o singura constructie, fara mentiunea „doar parter” si fara mentiunea ca imobilul „face parte dintr-o constructie mai mare cu etaj”. La fel este si continutul publicatiilor de vanzare imobiliara la licitatie publica emise biroul executorului judecatoresc X X la data de 23.09.2014. Pentru prima data mentiunea „doar parter” si mentiunea ca „imobilul adjudecat face parte dintr-o constructie mai mare cu etaj si ca restul constructiei si terenului, in afara partii descrise mai sus, nu face obiectul prezentului act de adjudecare, accesul in imobilul adjudecat putandu-se face din exterior (alee)” apar mentionate in actul de adjudecare nr. X/10.12.2014 emis de biroul executorului judecatoresc X X.

Fata de prevederile Ordinului nr.700/2014 al directorului general al Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate, mentiunea „doar parter” si mentiunea ca „imobilul adjudecat face parte dintr-o constructie mai mare cu etaj si ca restul constructiei si terenului, in afara partii descrise mai sus, nu face obiectul prezentului act de adjudecare, accesul in imobilul adjudecat putandu-se face din exterior (alee)”, inscrise in actul de adjudecare nr. X/10.12.2014 emis de biroul executorului judecatoresc X X, nu au suport legal, din documentatia cadastrala rezultand ca este vorba de un singur imobil.

Pentru considerentele aratate, cererea precizata, in obligatie de a face, prin care reclamantul a solicitat, in contradictoriu cu paratii biroul executorului judecatoresc X X, X X si X X, obligarea biroului executorului judecatoresc X X sa inlature din actul de adjudecare nr.X/10.12.2014 (intocmit in dosarul de executare nr.X/2014 al biroului executorului judecatoresc X X) mentiunea „doar parter”, precum si mentiunea ca „imobilul adjudecat face parte dintr-o constructie mai mare cu etaj si ca restul constructiei si terenului, in afara partii descrise mai sus, nu face obiectul prezentului act de adjudecare, accesul in imobilul adjudecat putandu-se face din exterior (alee)”, este intemeiata, urmand sa fie admisa.

In consecinta biroul executorului judecatoresc X X din X va fi obligat sa inlature din actul de adjudecare nr.X/10.12.2014 (intocmit in dosarul de executare nr.X/2014 al biroului executorului judecatoresc X X) mentiunea „doar parter”, precum si mentiunea „imobilul adjudecat face parte dintr-o constructie mai mare cu etaj si ca restul constructiei si terenului, in afara partii descrise mai sus, nu face obiectul prezentului act de adjudecare, accesul in imobilul adjudecat putandu-se face din exterior (alee)”, astfel ca, in urma inlaturarii acestor mentiuni, in actul de adjudecare se va consemna ca imobilul adjudecat de X X X este situat in X, str. X nr. 2, cu vecinatatile X, compus din constructia X-C1, cu o suprafata totala construita de 141,23 m.p. si cu suprafata totala utila de 125,65 m.p., compus din hala cu s.u. - 65,89 m.p.; depozit cu s.u.- 21,84 m.p.; depozit cu s.u.- 25,76 m.p.; hol cu s.u.- 9,50 m.p. si grup sanitar cu s.u.- 2,66 m.p., precum si terenul de sub constructie in suprafata totala de 141,23 m.p., avand numar cadastral provizoriu X, inscris in cartea funciara nr. X a localitatii X (provenita din cartea funciara de pe hartie cu nr. 7598), cu vecinatatile: X.

Cu privire la cererea prin care reclamantul a solicitat obligarea paratilor biroul executorului judecatoresc X X, X X si X X, la plata catre reclamant de penalitati de cate 1% pe zi intarziere din valoarea de 85.000 lei, la care a fost adjudecat imobilul, penalitati ce se vor calcula incepand cu data introducerii actiunii la instanta si pana la punerea in executare a sentintei, sunt aplicabile prevederile art. 906 alin.1-3 din Codul de procedura civila, potrivit carora:

„(1) Daca in termen de 10 zile de la comunicarea incheierii de incuviintare a executarii debitorul nu executa obligatia de a face sau de a nu face, care nu poate fi indeplinita prin alta persoana, acesta poate fi constrans la indeplinirea ei, prin aplicarea unor penalitati, de catre instanta de executare.

(2) Cand obligatia nu este evaluabila in bani, instanta sesizata de creditor il poate obliga pe debitor, prin incheiere definitiva data cu citarea partilor, sa plateasca in favoarea creditorului o penalitate de la 100 lei la 1.000 lei, stabilita pe zi de intarziere, pana la executarea obligatiei prevazute in titlul executoriu.

(3) Atunci cand obligatia are un obiect evaluabil in bani, penalitatea prevazuta la alin. (2) poate fi stabilita de instanta intre 0,1% si 1% pe zi de intarziere, procentaj calculat din valoarea obiectului obligatiei”.

Fata de prevederile art. 906 Cod.proc.civ. se apreciaza ca se impune obligarea biroului executorului judecatoresc X X sa plateasca in favoarea reclamantului o penalitate de cate 0,50% pe zi intarziere, calculata asupra valorii de adjudecare a imobiXi, de 85.000 lei, incepand cu data ramanerii definitive a prezentei sentinte si pana la indeplinirea efectiva a obligatiei de rectificare a acutului de adjudecare nr.X/10.12.2014 (intocmit in dosarul de executare nr.X/2014 al biroului executorului judecatoresc X X).

Deoarece in sarcina paratilor X X si X X nu s-a stabilit prin prezenta sentinta nicio obligatia de a face, se va respinge cererea prin care reclamantul a solicitat obligarea paratilor X X si X X la plata catre reclamant de penalitati de cate 1% pe zi intarziere in favoarea reclamantului.

Totodata, in temeiul art. 31 alin.1-4 din Legea nr.7/1996, modificata, se va admite plangerea formulata de X X X impotriva incheierii nr. X/29.01.2015 de respingere a cererii de intabulare in cartea funciara si impotriva incheierii de reexaminare nr. X/23.02.2015, emise de Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara X si, in consecinta, se va dispune anularea acestor doua incheieri si inscrierea in cartea funciara nr. X a mun. X a actului de adjudecare nr.X/10.12.2014 (intocmit in dosarul de executare nr.X/2014 al biroului executorului judecatoresc X X) cu privire la imobilul cu nr. cadastral X adjudecat de catre X X X.

Reclamantul X X X a efectuat in cauza cheltuieli de judecata in suma totala de 2.872,40 lei, astfel:20 lei taxa judiciara de timbru pentru cererea in obligatie de a face (fila 4 dosar); 50 lei taxa judiciara de timbru pentru cererea de inscriere in cartea funciara (fila 27 dosar); 1.000 lei, taxa judiciara de timbru pentru contestatia la executare (fila 108 dosar); 802,40 lei, indemnizatie expert X (fila 177 dosar); 1.000 lei, onorariu avocat (fila 218 dosar). Din totalul sumei de 2.872,40 lei, urmare a precizarilor de la termenul din 8.10.2015, nu se justifica suma de 1.000 lei, reprezentand taxa judiciara de timbru platita pentru contestatia la executare.

Consecinta a admiterii cererii in obligatie de a face si in temeiul art. 453 alin.1, art. 455Cod.proc.civ., paratii biroul executorului judecatoresc X X, X X si X X vor fi obligati, in solidar, sa plateasca reclamantului suma de 1.872,40 lei, reprezentand cheltuielile de judecata efectuate de reclamant in cauza.

Cheltuielile de judecata efectuate in cauza de catre paratii X X si X X (300 lei, onorariu avocat) vor ramane in sarcina acestora.

Prezenta sentinta, ramasa definitiva, se va comunica, din oficiu Biroului de Cadastru si Publicitate Imobiliara X.

14

Domenii speta

Spete similare