Civil-pretenţii

Dosar nr. 8712/1748/2010*

R O M Â N I A

TRIBUNALUL ILFOV

SECŢIA CIVILĂ

DECIZIE Nr. 442/A

Şedinţa publică de la 08 Septembrie 2014

Completul compus din:

PREŞEDINTE D.C.

Judecător G.P.N.

Grefier A.V.F.

Pe rol se află soluţionarea apelului civil formulat de apelanţii – pârâţi F. D. şi F. D. împotriva sentinţei civile nr…./12.03.2012, pronunţată de Judecătoria Cornetu, în dosarul nr. …/1748/2010, în contradictoriu cu intimatul reclamant C. M.I. şi chematul în garanţie P.C.,  având ca obiect pretenţii.

Dezbaterile şi susţinerile părţilor au avut loc în şedinţa publică din data de 01.09.2014 care au fost consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată şi care face parte integrantă din prezenta hotărâre când instanţa având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea la data de 08.09.2014 când a hotărât următoarele:

TRIBUNALUL

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin  cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cornetu la data de 31.12.2010 reclamantul C.M.-I. în contradictoriu cu pârâţii F.D.şi F.D. şi chemata în garanţie P. C., a solicitat instanţei  pronunţarea unei hotărâri prin care să se dispună obligarea pârâţilor la plata către reclamant a sumei de 26.000 euro, adică dublul sumei achitate promitenţilor vânzători în baza contractului de vânzare-cumpărare  nr. …/10.06.2009 încheiat la BNP S.T., cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii reclamantul arată că prin antecontractul de vânzare-cumpărare  nr. …/10.06.2009 încheiat la BNP S.T. promitenţii vânzători s-au obligat să-i vândă până la data de 20.08.2009 terenul  arabil extravilan în suprafaţă de 1000 mp din suprafaţa de 5212 mp situat în satul V., comuna V., T …, P …, judeţul Ilfov.

La data fixată vânzarea nu s-a putut realiza întrucât promitenţii vânzători nu au obţinut actele necesare perfectării vânzării cumpărării în formă autentică, motiv pentru care a prelungit termenul pentru perfectarea vânzării-cumpărării.

La termenele prelungite succesiv pentru perfectarea vânzării-cumpărării, promitenţii vânzători s-au prezentat tot fără actele necesare vânzării, motiv pentru care promitentul cumpărător a solicitat dublul sumei achitate cu titlu de avans.

Cererea se întemeiază  în drept pe disp. art. 969 Cod civil şi antecontractului de vânzare-cumpărare  nr. …8/10.06.2009 încheiat la BNP S.T.

Pârâţii au formulat întâmpinare conform art. 115-118 Codul de procedură civilă, solicitând respingerea cererii reclamantului, ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.

Arată pârâţii că terenul în cauză a fost vândut numitei P.C.şi că aceasta la rândul său a încheiat cu reclamantul  promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nr. ../10.06.2009.

S-a întocmit încheierea de certificare de fapte nr. …/10.06.2009, în care s-a consemnat poziţia pârâţilor în sensul că doresc încheierea contractului de vânzare-cumpărare, însă nu au îndeplinit formalităţile prevăzute de lege, întrucât au mandatat-o în acest sens pe numita P.C., care nu şi-a îndeplinit obligaţia şi din vina căreia nu s-a perfectat vânzarea-cumpărarea.

Arată pârâţii că nu se poate reţine refuzul lor, întrucât ei doresc să vândă terenul reclamantului, însă au fost înşelaţi de mandatara lor P.C. iar ulterior nu s-a putut întocmi documentaţia cadastrală.

În probaţiune au solicitat înscrisuri, interogatoriu, martori.

La data de 28.02.2011 pârâţii au formulat cerere de chemare în garanţie a numitei P.C., solicitând obligarea acesteia să suporte toate sumele de bani la care ar urma să fie obligaţi pârâţii.

În drept cererea se întemeiază pe dispoziţiile art. 1532 şi urm. Cod civil şi art. 60 şi urm. Codul de procedură civilă.

Au depus la dosar certificatul de moştenitor legal nr. …/2008, antecontractul de vânzare-cumpărare  nr. …/04.03.2008 şi axctul adiţional la acesta, procură, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nr. …/10.06.2009, notificare, încheierea de certificare de fapte nr. …/2010, declaraţie, procura de vânzare, încheierea de certificare de fapte nr. …/21.12.2010, B.I. chitanţă, adrese, titlul de proprietate nr. …/23.11.1999.

Părţile au răspuns la interogatoriile formulate reciproc. Chemata în garanţie, Predoiu Constanţa neprezentându-se la administrarea acestei probe.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa de fond admite cererea, aşa cum a fost formulată, întrucât din probele administrate reiese ca reclamantul a achitat paraţilor promitenţi vânzători suma de 13.000 euro, cu titlu de avans, acest fapt fiind confirmat de înscrisurile si probele administrate in cauza.

Astfel s-a constatat ca antecontractul cu reclamantul a fost incheiat  de parati in 2009, iar antecontractul cu  chemata in garantie  P. a fost incheiat  in 2008;  iar actul aditional in 2010(prin acesta P. a achitat paratilor pretul integral)

Faptul ca paratii au incheiat cu reclaamntul in 2009 iar anterior in 2008 si 2010 cu P. acte pentru aceeasi suprafata de teren arata reaua credinta a acestora pentru ca stiau ca incheiase-ra promisiunea de vanzare cu reclamantul intre intervalul de timp dintre cele doua acte incheiate cu ghemata in garantie P.

Desi i-au dat procura lui P.C.  sa intocmeasca actele necesare incheierii contractului cu reclamantul, era obligatia lor fata de reclamant sa urmareasca intocmirea acestora in timp util.

Mai mult decat atat au revocat procura data lui P.C., in aceeasi zi, 04.02.10 cand s-a consemnat prin incheierea de certificare  fapte, de catre BNP., iar la 12.04.10, i-au dat din nou procura acesteia pentru cvanzarea imobilului.

Si la a doua certificare de fapte in fata notarului s-au prezentat fara acte si au sustinut ca Predoiu Constanta este cea care nu le-a intocmit.

Practic reclamantii au incasat pretul terenului integral de la P. aceasta fiind la momentul de fata adevaratul proprietar al terenului, si intentionau sa vanda  si reclamantului  terenul (achitat integral de P.), acesta platind doar avansul.

Fata de toate aceste considerente Judecătorie Cornetu a apreciat ca este evidenta reaua credinta a paratilor şi a admis actiunea  ca fiind intemeiata reclamantul fiind cel care si-a indeplinit obligatiile stabilite prin antecontract.

Instanţa de fond a obligat paratii la plata sumei de 26000 euro reprezentand dublul avansului sumei achitate promitentilor vanzatori, paratii din cauza.

Pentru aceleasi considerente respinge cererea de chemare in garantie ca neantemeiata.

Vazand si dispozitiile art. 274cpc.

Împotriva sentinţei civile nr. 875/12.03.2012, pronunţată de Judecătoria Cornetu,  pârâţii F. D. şi F.D. au formulat apel.

În motivarea apelului au arătat că instanţa de fond este într-o gravă eroare de fapt, ceea ce denotă faptul că nu a luat la cunoştinţă de înscrisurile aflate în dosar, în sensul că la pagina 2, paragrafele 9 şi 10, aceasta reţine reaua credinţă a apelanţilor având în vedere că „ antecontractul cu reclamantul a fost încheiat de pârâţi în 2009, iar antecontractul cu chemata în garanţie P. a fost încheiat în 2008; iar actul adiţional în 2010 (prin aceasta  P. a achitat pârâţilor preţul integral „ şi de asemenea „ arată reaua credinţă a acestora pentru că ştiau că încheiaseră promisiunea de vânzare cu reclamantul între intervalul de timp dintre cele două acte încheiate cu chemata în garanţie P.”.

Apelanţii susţin că această gravă eroare este singurul motiv care a stat  la baza soluţiei pronunţate în cauză.

Apelanţii susţin că la data de 04.03.2008 au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.966 din 04.03.2008, prin care s-au angajat să vândă terenul doamnei P.C. la preţul de 10.424 euro, primind în avans suma de 3.000 euro. Au mai susţinut că la data de 11.03.2008 au încheiat cu P.C. un act adiţional autentificat sub nr. … din 11.03.2008, la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr… din 04.03.2008, prin care li s-au achitat restul de preţ, respectiv 7.424 euro.

Prin cele două acte adiţionale apelanţii au vândut practic terenul lui P.C., încasând preţul integral, procedând astfel deoarece la acea dată nu se putea încheia un contract de vânzare-cumpărare în forma autentică, întocmirea documentaţiei cadastrale şi a intabulării nefiind posibilă.

Apelanţii precizează că în anul 2008 preţul pe metru pătrat a terenurilor în zonă era între 4-6 euro, iar ei l-au vândut cu doar 2 euro deoarece doamna P.C. i-a asigurat că se va ocupa ea de obţinerea documentaţiei cadastrale şi a intabulării, apelanţii neştiind nici carte şi neavând nici posibilităţi financiare.

Deoarece achitase preţul întreg ţi pentru a se putea ocupa aşa cum promisese de obţinerea documentaţiei cadastrale şi a intabulării, la data de 06.03.2008 apelanţii au împuternicit-o pe doamna P.C. prin procură autentificată sub nr. 1107, să vândă terenul cui doreşte dânsa, chiar şi sie însăşi, şi să obţină documentaţia cadastrală şi intabularea.

Apelanţii au mai susţinut faptul că doamna P.C. îi asigurase că se va ocupa de tot şi îi va anunţa când va trebui să vină şi să semneze cu dânsa actul de vânzare-cumpărare în forma autentică, dar în luna ianuarie au primit o notificare din partea lui C.M.i. prin care li se solicita să se prezinte la data de 04.02.2010, orele 12 la sediul BNP S.T.pentru a încheia în forma autentică contractul de vânzare-cumpărare pentru terenul în suprafaţă de 1.000 mp din suprafaţa totală de 5.212 mp, teren extravilan arabil situat în com. Vidra, jud. Ilfov, sola 32, parcela 597/7, având vecini: la N-De. 546; la S-De.598/1; la E-A597/7; la V- M. G., exact terenul pe care îl vânduseră lui Predoiu Constanţa.

S-au deplasat la sediul BNP S.T. unde au aflat că P.C. încheiase cu Colţatu M.-I. promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, autentificată sub nr… din 10.06.2009, prin care acesta se obligă să îi vândă acestuia 1.000 de mp din totalul de 5.212 mp pe care îl cumpărase de la apelanţi.

În urma acestei întâlniri s-a încheiat încheierea de certificare de fapte nr.468 din 04.02.2010 în care s-a consemnat poziţia apelanţilor în sensul că doresc încheierea actului de vânzare-cumpărare, însă nu au îndeplinit formalităţile prevăzute de lege, întrucât au mandatat-o în acest sens pe  P. C., iar aceasta nu şi-a îndeplinit obligaţia. La această întâlnire a participat şi P.C., care nu a fost în stare să justifice în mod pertinent această întârziere, motiv pentru care la sediul biroului notarial i-au revocat mandatul acordat prin declaraţia autentificată sub nr.97 din 04.02.2010 şi de comun acord cu reclamantul C.M.- I.au prelungit termenul până la data de 12.04.2010.

Au încercat ulterior să găsească pe altcineva care să se ocupe de obţinerea documentaţiei cadastrale şi intabulării însă fără succes. Apelanţii au fost contactaţi din nou de P.C., care le-a spus că este vecină cu C.M.-I. şi că se va înţelege ea cu el, rugându-i să îi dea altă procură de vânzare  şi obţinere a documentaţiei  cadastrale şi  intabulării.

Astfel la data de12.04.2010, când expira termenul limită de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare cu C.M.-I., i-au dat acesteia o nouă procură autentificată sub nr. 784 din 12.04.2010.

La data de 21.10.2010, P.C. a încheiat un act adiţional autentificat sub nr. ….cu C.M.-I.prin care a prelungit termenul pentru încheierea în forma autentică a contractului de vânzare-cumpărare pentru terenul în suprafaţă de 1.000 mp din suprafaţa totală de 5.212 mp, teren extravilan arabil situat în comuna V., Jud. Ilfov până la data de 21.12.2010.

În luna decembrie 2010 apelanţii au primit o notificare prin care erau somaţi să se prezinte la data de 21.12.2010 ora 14,00 la sediul BNP M.V., în vederea încheierii în forma autentică a contractului de vânzare-cumpărare pentru terenul în suprafaţa de 1.000 mp din suprafaţa totală de 5.212 mp, teren extravilan arabil situat în comuna V., Jud. Ilfov.

La sediul notarului apelanţii s-au întâlnit cu reclamantul C.M.-I., care era însoţit de un avocat, mandatara P.C. fiind lipsă. L-au întrebat pe reclamant dacă ştie ceva de dânsa, deoarece ei au sunat-o iar aceasta nu le-a răspuns. Acesta le-a comunicat că nici lui nu îi răspunde şi că s-a săturat să îl tot amâne motiv pentru care nu mai doreşte să cumpere  terenul.

În urma întâlnirii s-a încheiat încheierea de certificare nr.7019 din 21.12.2010.

Apelanţii mai susţin faptul că, după sărbători, la începutul anului 2011, au plătit un inginer geodez cu suma de 1.800 ron pentru a întocmi documentaţia cadastrală şi intabularea la urgenţă însă aşa cum rezultă din referatul din 25.02.2011 emis de către Oficiul de Cadastru  şi Publicitatea Imobiliară Ilfov – Biroul de Cadastru  şi Publicitatea Imobiliară Buftea şi adresa nr…. din 02.05.2011, emisă de Primăria comunei V. acest lucru nu este posibil întrucât există un litigiu între judeţele Ilfov şi Giurgiu, care afectează şi terenul lor.

Apelanţii susţin că nu se poate reţine reaua lor credinţă, nici măcar culpa, întrucât aşa cum au arătat şi în faţa instanţei ei doresc să vândă terenul reclamantului însă momentan din cauza situaţiei arătate nu se pot perfecta actele de vânzare-cumpărare. Culpa este a reclamantului care s-a răzgândit şi nu mai doreşte să cumpere terenul.

Apelanţii solicită admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinţei în sensul respingerii acţiunii reclamantului ca neîntemeiată.

În susţinerea apelului au încuviinţat susţinerea probei cu înscrisuri.

Cererea de apel a fost întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 282 şi urm. Cod Procedură Civilă.

Deşi legal citat cu copia motivelor de apel, intimatul nu a formulat întâmpinare.

Prin decizia civilă nr…./A/10.12.2012, Tribunalul Ilfov a admis apelul formulat de apelanţii pârâţi; a schimbat în tot sentinţa apelată în sensul că a respins acţiunea ca neîntemeiată; a respins cererea de chemare în garanţie ca rămasă fără obiect şi a obligat intimatul să plătească apelanţilor suma de 1919 lei reprezentând cheltuieli de judecată făcute în apel.

Pentru a decide astfel, tribunalul a reţinut că apelanţii – pârâţi critică sentinţa primei instanţe pentru motivul că aceasta a reţinut în mod greşit situaţia de fapt şi a pronunţat în acest fel o soluţie nelegală şi netemeinică.

Tribunalul a reţinut că prin cererea introductivă de instanţă s-a solicitat obligarea pârâţilor la plata către reclamant a sumei de 26.000 de euro reprezentând dublul sumei achitate de către cel din urmă în baza antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat cu nr. 848/10.06.2009 la BNP S.T. Prima instanţă a admis cererea, reţinând reaua – credinţă a pârâţilor şi stabilind că reclamantul şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract.

Tribunalul a constatat că sentinţa primei instanţe este netemeinică, aceasta apreciind în mod eronat materialul probator administrat în cauză.

În fapt, tribunalul a reţinut că la data de 4 martie 2008, între promitenţii – vânzători F.D. şi F.D., pe de o parte, şi promitenta – cumpărătoare, P. C., pe de altă parte, a fost încheiat antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat cu nr. 966 la BNP O.T., având ca obiect imobilul – teren extravilan în suprafaţă de 5.212 m.p. situat în comuna V., judeţul Ilfov, sola 32, parcela 597/6. Ulterior, la data de 6 martie 2008, promitenţii – vânzători au întocmit procura specială autentificată cu nr. 1107, prin care au împuternicit-o pe P. C. să vândă oricui va crede de cuviinţă, chiar şi sie însăşi, terenul arabil extravilan menţionat mai sus. În baza acestei procuri, mandatarul P.C. a încheiat la data de 10 iunie 2009 cu intimatul – reclamant C.M.I. promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare autentificată cu nr. …/10.06.2009 la BNP S.T., privind terenul arabil extravilan în suprafaţă de 1.000 m.p. din suprafaţa totală de 5.212  m.p., în schimbul sumei de 13.000 de euro, achitată integral la momentul încheierii antecontractului. Prin acelaşi act, s-a convenit ca perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare – cumpărare să aibă loc cel mai târziu la data de 20 august 2009. Conform încheierii de certificare de fapte autentificată cu nr…./04.02.2010 la BNP S.T., la această dată la sediul biroului notarial s-au prezentat atât promitenţii vânzători F.D. şi F.D., cât şi promitentul – cumpărător C.M.I., iar cei dintâi au declarat că sunt de acord cu semnarea contractului de vânzare – cumpărare, dar nu au îndeplinit formalităţile prevăzute de lege în vederea perfectării acestuia, motiv pentru care s-a convenit prelungirea termenului de perfectare până la data de 12 aprilie 2010. La data de 21.10.2010 părţile au prelungit din nou data limită de încheiere a contractului până la data de 21.12.2010, dată când s-a încheiat certificarea de fapte autentificată cu nr. 7019 (f. 30), în cuprinsul căreia s-a menţionat că promitenţii – vânzători declară că au împuternicit-o pe numita P.C. să efectueze demersurile necesare pentru obţinerea documentaţiei cadastrale.

În drept, potrivit prevederilor art. 969 C. civ., în vigoare la data naşterii raportului de drept, convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante. Pentru angajarea răspunderii civile a părţii în temeiul textului de lege enunţat este necesară îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiţii: existenţa unei fapte ilicite, a unui prejudiciu, legătura de cauzalitate dintre fapta ilicită şi prejudiciu şi vinovăţia. În cauză, tribunalul a constatat îndeplinite primele trei condiţii: fapta ilicită constă în aceea că apelanţii – pârâţi nu şi-au îndeplinit obligaţia de a obţine documentaţia cadastrală în vederea perfectării contractului de vânzare – cumpărare, prejudiciul suferit de către intimatul – reclamant constă în aceea că nu a obţinut proprietatea terenului pe care a dorit să îl achiziţioneze precum şi în aceea că a achitat deja apelanţilor – pârâţi contravaloarea acestui imobil, iar între fapta ilicită şi prejudiciu existând o legătură de cauzalitate evidentă. Pe de altă parte, în cauză nu este îndeplinită condiţia vinovăţiei apelanţilor–pârâţi pentru neobţinerea documentaţiei cadastrale. Astfel, din cuprinsul adresei nr. ../03.05.2011 emisă de Primăria comunei …., judeţul Ilfov (f. 78), reiese faptul că documentaţia cadastrală pentru terenul în cauză nu se poate aviza până la clarificarea limitelor administrative dintre comuna …, judeţul Ilfov, şi judeţul Giurgiu. De asemenea, conform referatului nr. …/25.02.2011 întocmit de OCPI Ilfov, planul parcelar aferent tarlalei …, parcela … nu a fost transmis de primăria comunei V. pentru a fi luat în evidenţele OCPI Ilfov. Prin urmare, tribunalul a apreciat că nerespectarea obligaţiei asumate de apelanţii – pârâţi nu se datorează culpei acestora, ci unui caz fortuit, astfel încât este neîntemeiată soluţia primei instanţe de obligare a acestora la restituirea dublului avansului încasat.

Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul prevederilor art. 296 C.pr.civ., tribunalul a admis apelul declarat şi a schimbat în tot sentinţa apelată, în sensul că a respins cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată. În ceea ce priveşte cererea de chemare în garanţie formulată de apelanţii – pârâţi, având în vedere soluţia dată cu privire la cererea principală, a fost respinsă ca rămasă fără obiect.

În temeiul prevederilor art. 274 alin. 1 C.pr.civ., a fost obligat intimatul la plata către apelanţi a sumei de 1.919 lei, reprezentând cheltuieli de judecată efectuate în apel, constând în taxa de timbru şi timbru judiciar.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs C.M.I., invocând faptul că instanţa a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, întrucât a reţinut ca împrejurare exoneratoare de răspundere forţa majoră.

Nerespectarea obligaţiei asumate de intimaţi nu se datorează unui caz fortuit şi nici forţei majore, aspect care rezultă din apărările formulate prin întâmpinare şi prin motivele de apel, unde au susţinut că prin cele două acte notariale au vândut practic terenul lui P.C., încasând preţul integral, procedând astfel întrucât la acea dată nu se putea încheia un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, întocmirea documentaţiei cadastrale şi a întabulării nefiind posibilă.

Aşadar, intimaţii cunoşteau încă din luna martie 2008 (data încheierii antecontractului cu P.C.) că pentru terenul de 5212 m.p. din extravilanul arabil al comunei V., sola 32, parcela 597/6, judeţul Ilfov, promis spre vânzare, nu se putea realiza înscrierea în cartea funciară şi de aceea au procedat la încheierea unui antecontract cu P.C. şi i-au dat acesteia o procură prin care o împuterniceau să vândă oricui va crede de cuviinţă chiar şi sieşi, mandatând-o totodată să se ocupe şi de perfectarea operaţiunilor premergătoare vânzării.

Recurentul apreciază că există posibilitatea unei conivenţe frauduloase pentru escrocarea unor persoane ca şi el.

Dacă în luna martie 2008 intimaţii ştiau că terenul nu putea fi înscris în cartea funciară, această împrejurare nu mai poate fi considerată ca imprevizibilă relativ, în ceea ce-i priveşte pe intimaţi, şi în raport cu iunie 2009 când s-a încheiat antecontractul cu recurentul, astfel încât intimaţii nu se mai află într-un caz fortuit care i-ar exonera de răspundere, deoarece au acţionat cu rea-credinţă, astfel cum a reţinut instanţa de fond.

Reaua-credinţă a intimaţilor este amplificată şi de împrejurarea că de câte ori s-au întâlnit, nu i-au comunicat recurentului imposibilitatea înscrierii în cartea funciară.

Un al doilea motiv de recurs se întemeiază pe dispoz.art.304 pct.7 C.proc.civ., întrucât tribunalul, deşi a reţinut cazul fortuit, nu a şi motivat de ce împrejurarea reţinută s-ar încadra în această categorie şi fără a dovedi că aceştia s-ar fi aflat într-o împrejurare externă relativ invincibilă şi relativ imprevizibilă în ceea ce-i priveşte.

Analizând actele şi lucrările dosarului, Curtea a admis recursul având în vedere următoarele considerente:

La 10.06.2009, între intimaţi, în calitate de promitenţi vânzători, prin mandatar P.C., s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare cu recurentul, convenţie autentificată sub nr.848/10.06.2009 la B.N.P. S.T.. Obiectul antecontractului îl reprezintă suprafaţa de 1000 m.p. teren arabil extravilan, din suprafaţa totală de 5212 m.p. pentru care s-a achitat integral suma de 13.000 euro.

Prin acelaşi act s-a convenit că perfectarea în formă autentică a contractului se va realiza cel mai târziu la data de 20.08.2009. Ulterior acestei date, promitenţii vânzători au fost notificaţi să se prezinte la notariat în vederea perfectării actului în formă autentică, declarând însă că nu au îndeplinit formalităţile prevăzute de lege pentru perfectarea actului în formă autentică, termenul fiind prelungit până la 12.04.2010. Promitenţii vânzători au fost din nou notificaţi să se prezinte pentru perfectarea actului de vânzare-cumpărare, prelungind din nou termenul de încheierii a actului autentic până la 21.12.2010.

Prin urmare, răspunderea promitenţilor vânzători derivă din antecontractul de vânzare-cumpărare, instanţele urmând a analiza dacă în persoana acestora se poate reţine neîndeplinirea în mod culpabil a obligaţiilor asumate prin intermediul convenţiei autentificate la 10.06.2009.

Deşi tribunalul a reţinut existenţa cazului fortuit, nu a şi motivat în ce constă acest caz fortuit, întrucât anterior, prin considerente, a apreciat că nu este îndeplinită condiţia vinovăţiei apelanţilor pârâţi pentru neobţinerea documentaţiei cadastrale, concluzie întemeiată pe cuprinsul a două adrese emise de Primăria Comunei V. şi de O.C.P.I. Ilfov, adrese emise în 03.05.2011 şi respectiv, 25.02.2011.

În acest context, din adresele O.C.P.I. Ilfov şi Primăria Comunei V.(filele 77, 78 doar fond) nu se putea reţine cu certitudine situaţia unui caz fortuit în ceea ce-i priveşte pe promitenţii vânzători, întrucât din cuprinsul acestora nu rezultă data de la care existau divergenţe privind limitele administrative ale comunei V., aspect accentuat şi de cele două adrese depuse în recurs, ambele emise de Primăria Comunei V. la data de 12.06.2013 sub nr…. şi la data de 24.05.2013 sub nr….

Din cuprinsul acestora a rezultat, pe de o parte, că în ceea ce priveşte tarlaua 32 situată în comuna V., satul V. există un litigiu de grăniţuire între judeţele Giurgiu şi Ilfov, motiv pentru care nu pot fi intabulate documentaţiile cadastrale din acea zonă, cu menţiunea că nu se poate estima data apariţiei problemelor legate de imposibilitatea întocmirii documentaţiei cadastrale, iar, pe de altă parte, că litigiul cu privire la grăniţuirea comunei V., judeţul Ilfov şi comuna V., judeţul Giurgiu a fost clarificat în anul 2012, în ceea ce priveşte amplasamentele situate în tarlaua 32.

Din această perspectivă, pentru a se putea realiza o analiză corectă atât a situaţiei de fapt, dar şi a neîndeplinirii culpabile ori neculpabile a obligaţiilor stipulate prin antecontractul de vânzare-cumpărare dintre părţi, era necesar administrarea unor probe din care să rezulte intenţia reală a părţilor.

Astfel, instanţa trebuie să stabilească data de la care există litigiu între cele două unităţi administrative în ceea ce priveşte amplasamentele situate în tarla nr.32, dacă această situaţie şi imposibilitatea întocmirii documentaţiei cadastrale era cunoscută încă de la început, respectiv 10.06.2009, data perfectării antecontractului promitenţilor vânzători, precum şi intenţia reală a acestora în perfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în situaţia în care se va proba că litigiul dintre comuna V., judeţul Ilfov şi comuna V., judeţul Giurgiu a fost clarificat în anul 2012, astfel cum rezultă din adresa nr…./12.06.2013.

În acest sens, se impune completarea probatoriului, prin înscrisuri referitoare la data debutului şi data sfârşitului litigiului dintre cele două unităţi administrative şi prin proba testimonială referitor la cunoaşterea acestor împrejurări ce nu permiteau obţinerea documentaţiei cadastrale şi intenţia reală a părţilor contractante.

Astfel fiind, în temeiul art.312 cu referire la art.304 pct.8 şi 9 C. proc. civ., Curtea a admis recursul şi a casat decizia, având în vedere necesitatea administrării unor probe suplimentare şi pentru stabilirea corectă a situaţiei de fapt, trimiţând cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Ilfov la data de 04.11.2013.

În cauză instanţa a încuviinţat şi administrat proba cu înscrisuri și proba testimonială.

Analizând apelul civil de faţă, Tribunalul constată următoarele:

Prin cererea introductivă de instanţă s-a solicitat obligarea pârâţilor la plata către reclamant a sumei de 26.000 de euro reprezentând dublul sumei achitate de către cel din urmă în baza antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat cu nr. 848/10.06.2009 la BNP S.T.. Prima instanţă a admis cererea, reţinând reaua – credinţă a pârâţilor şi stabilind că reclamantul şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract.

La data de 4 martie 2008, între promitenţii – vânzători F.D. şi F.D., pe de o parte, şi promitenta – cumpărătoare, P.C., pe de altă parte, s-a încheiat antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat cu nr. 966 la BNP O.T., având ca obiect imobilul – teren extravilan în suprafaţă de 5.212 m.p. situat în comuna V., judeţul Ilfov, sola …, parcela ... Ulterior, la data de 6 martie 2008, promitenţii – vânzători au întocmit procura specială autentificată cu nr. 1107, prin care au împuternicit-o pe P.C. să vândă oricui va crede de cuviinţă, chiar şi sie însăşi, terenul arabil extravilan menţionat mai sus. În baza acestei procuri, mandatarul P.C. a încheiat la data de 10 iunie 2009 cu intimatul – reclamant C.M.I. promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare autentificată cu nr. …/10.06.2009 la BNP S.T., privind terenul arabil extravilan în suprafaţă de 1.000 m.p. din suprafaţa totală de 5.212  m.p., în schimbul sumei de 13.000 de euro, achitată integral la momentul încheierii antecontractului.

Prin acelaşi act, s-a convenit ca perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare – cumpărare să aibă loc cel mai târziu la data de 20 august 2009. Conform încheierii de certificare de fapte autentificată cu nr. ../04.02.2010 la BNP S. T., la această dată la sediul biroului notarial s-au prezentat atât promitenţii vânzători Florea Dumitra şi F.D., cât şi promitentul – cumpărător C.M.I., iar cei dintâi au declarat că sunt de acord cu semnarea contractului de vânzare – cumpărare, dar nu au îndeplinit formalităţile prevăzute de lege în vederea perfectării acestuia, motiv pentru care s-a convenit prelungirea termenului de perfectare până la data de 12 aprilie 2010. La data de 21.10.2010 părţile au prelungit din nou data limită de încheiere a contractului până la data de 21.12.2010, dată când s-a încheiat certificarea de fapte autentificată cu nr. 7019, în cuprinsul căreia s-a menţionat că promitenţii – vânzători declară că au împuternicit-o pe numita P.C. să efectueze demersurile necesare pentru obţinerea documentaţiei cadastrale.

Potrivit prevederilor art. 969 C. civ., ( aplicabil în raport de data naşterii raporturilor contractuale dintre părţi ), convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante. Pentru angajarea răspunderii civile a părţii în temeiul textului de lege enunţat şi a clauzei penale stipulate în cuprinsul antecontractului este necesară îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiţii: neîndeplinirea obligaţiei asumate şi existenţa unei culpe a debitorului. În cauză, tribunalul constată îndeplinită prima condiţie – pârâţi nu şi-au îndeplinit obligaţia de a obţine documentaţia cadastrală în vederea perfectării contractului de vânzare – cumpărare, prejudiciindu-l pe reclamant care nu a obţinut proprietatea terenului pe care a dorit să îl achiziţioneze deşi a achitat deja apelanţilor – pârâţi contravaloarea acestui imobil.

Totutşi, în cauză nu este îndeplinită condiţia culpei apelanţilor–pârâţi pentru neobţinerea documentaţiei cadastrale. Astfel, din cuprinsul adresei nr. …/06.03.2014 emisă de Instituţia Prefectului judeţul Ilfov (f. 44), reiese faptul că nu există înscrisuri din care să rezulte data debutului sau data sfârşitului diferendului dintre unităţile administrativ teritoriale V.judeţul Ilfov şi V. judeţul Giurgiu, iar potrivit documentelor deţinute schimbul de teren nu s-a efectuat.

De asemenea, conform adresei nr. …/24.04.2014 a OCPI Ilfov, planul parcelar aferent tarlalei …, parcela … a fost transmis de primăria comunei V… pentru a fi luat în evidenţele OCPI Ilfov însă nu a putut fi avizat şi introdus în baza de date grafică a OCPI întrucât nu respectă realitatea din teren.

Aşadar, chiar dacă pârâţii ar fi cunoscut existenţa unor probleme cu privire la intabularea terenului, Tribunalul apreciază că nu se poate reţine culpa acestora în neîndeplinirea obligaţiei asumate întrucât intenţia reală a acestora a fost de a înstrăina terenul, astfel cum rezultă din declaraţiile martorilor audiaţi în apel. De asemenea reţine că pârâţii putea considera, în mod legitim, că se va întocmi un plan parcelar corect şi susceptibil de a fi avizat şi înregistrat de OCPI, această obligaţie revenind unei instituţii a statului, îndeplinirea defectuoasă a acestei obligaţii de către instituţie neputând atrage răspunderea pârâţilor – persoane fizice ( care nu aveau, în mod obiectiv, abilitatea să întreprindă demersuri în vederea întocmirii şi avizării planului parcelar ).

Prin urmare, tribunalul apreciază că nerespectarea obligaţiei asumate de apelanţii – pârâţi nu se datorează culpei acestora, astfel încât este neîntemeiată soluţia primei instanţe de obligare a acestora la restituirea dublului avansului încasat.

 Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul prevederilor art. 296 C. pr. civ., va fi admis apelul declarat şi va fi schimbată în tot sentinţa apelată, în sensul că va fi respinsă cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată. În ceea ce priveşte cererea de chemare în garanţie formulată de apelanţii – pârâţi, având în vedere soluţia dată cu privire la cererea principală, va fi respinsă ca rămasă fără obiect.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Admite apelul formulat de apelanţii – pârâţi F.D. şi F.D. împotriva sentinţei civile nr…./12.03.2012, pronunţată de Judecătoria Cornetu, în dosarul nr. …/1748/2010, în contradictoriu cu intimatul reclamant C.M.I.şi chematul în garanţie P.C..

Schimba in tot sentinta civila apelata in sensul ca:

Respinge cererea principala ca neintemeiata.

Respinge cererea de chemare in garantie ca ramasa fara obiect.

Cu recurs in termen de 15 zile de la comunicare.

Pronuntata in sedinta publica,azi 08.09.2014.

 PRESEDINTE, JUDECATOR,

GREFIER,

Concept red. gref. A.V.F.

Red. Jud: C.D./4 exemplare/2014

Jud. fond : Anca Lavinia Filipescu - Jud. Buftea/Cornetu

Domenii speta

Spete similare