Constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare - cumpărare

Asupra apelului civil de faţă:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Balş la nr. 1311/184/23.05.2013 reclamantul C. I. a chemat în judecată pe pârâţii G. C I.şi C. N., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce va pronunţa să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 293/12.04.2013 de BNP I. S. şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecata. 

 În fapt, reclamantul a motivat că acest contract de vânzare - cumpărare nu îndeplineşte condiţiile esenţiale pentru validitatea contractului prevăzute de art. 1179 NCC, fiind încheiat cu scopul de a frauda interesul său, cauza fiind ilicită.

Se arată că suprafeţele de teren care fac obiectul contractului de vânzare - cumpărare invocat, au fost cumpărate de reclamant de la G. I. (în prezent decedată), autoarea pârâtului G. C. I., cu mult timp înaintea datei la care pretinde reclamantul C. N. că le-a cumpărat în baza unui antecontract de vânzare - cumpărare, după cum urmează:

- la data de 09.07.1995 a cumpărat pe baza unei chitanţe de mână suprafeţele de 3.450 m.p. păşuni în T 43/2, P 43 şi de 1.438 m.p. păşuni în T 45/1, P 5, pentru care a achitat preţul de 400.000 lei;

- la data de 28.01.1997 a cumpărat tot pe baza unei chitanţe de mână suprafaţa de 5.000 m.p. arabil extravilan în T 36, P 1, pentru care a achitat preţul de 1.000.000 lei.

Se arată că de la data cumpărării şi până în prezent terenurile sunt în posesia reclamantului, care le-a muncit an de an, le-a îmbunătăţit calitatea solului prin alocarea a peste 100 tone gunoi de grajd şi a achitat impozitele aferente de la data introducerii impozitului pe teren.

Nu a fost posibilă încheierea actului autentic la data cumpărării, deoarece nu era emis la acea dată titlul de proprietate, acesta fiind şi motivul pentru care pe chitanţa încheiată în anul 1995 s-a trecut suprafaţa de 0,5 hectare, deşi în realitate sunt 4.888 m.p. păşune în cele două puncte, conform titlului de proprietate.

Tot de la autoarea pârâtului, reclamantul a cumpărat în anul 1999 şi suprafaţa de 2.625 m.p. teren intravilan conform contractului de vânzare - cumpărare nr. 1049/ 06.04.1999.

In anul 2003, aceasta a decedat, fără a apuca să se încheie actul şi pentru terenul din extravilan conform chitanţelor arătate.

La începutul anului 2012, pârâtul G. C. I., care locuia la Cluj la acea dată, cunoscând despre raporturile juridice încheiate între reclamant şi mama pârâtului, a venit şi l-a rugat să-i dea detalii despre situaţia terenurilor mamei sale şi să-1 ajute să facă rost de acte pentru a dezbate succesiunea. După dezbaterea succesiunii după mama sa prin sentinţa civilă nr. 1041/25.05.2012 pronunţată de Judecătoria Balş în dosarul nr. 263/184/2012, pârâtul G. C. I. i-a pretins diverse sume de bani pentru a încheia actele, iar pentru că reclamantul nu a fost de acord cu aceasta, a ameninţat că va vinde la alte persoane, lucru pe care 1-a şi făcut de altfel.

La data de 11.12.2012, pârâtul C. N. a chemat în judecată pe pârâtul G. C. I., pentru a se constata valabilitatea actului de vânzare - cumpărare sub semnătură privată din 31.09.2009 şi pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare - cumpărare pentru suprafeţele de 5.000 m.p. în T 36, P 1; 3.450 m.p. în T 43/2, P 43; 1.438 m.p. în T 45/1, P 5 în comuna Găvăneşti, jud. Olt, cauză ce a făcut obiectul dosarului civil nr. 3139/184/2012.

Aflând de această acţiune, la primul termen de judecată ce a fost la data de 04.02.2013, reclamantul a formulat cerere de intervenţie în interes propriu, prin care a solicitat respingerea acţiunii principale şi pe fond admiterea cererii de intervenţie şi pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare pentru respectivele suprafeţe de teren.

După depunerea cererii de intervenţie, care a fost admisă în principiu, nici pârâţii şi nici avocaţii acestora, nu s-au mai prezentat la proces, solicitând amânare după amânare.

La ultimul termen de judecată din data de 15.04.2013, prin serviciul registratură al Judecătoriei Balş, C. N. a depus declaraţie scrisă de renunţare la judecarea cererii principale şi contractul de vânzare - cumpărare nr. 293/12.04.2013 încheiat de BNP I. S.

La data de 11.04.2013, reclamantul a solicitat Biroului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Slatina notarea litigiului în cartea funciară, însă cu toate acestea, contractul s-a încheiat la data de 12.04.2013.

Prin sentinţa civilă nr. 703/15.04.2013 pronunţată de Judecătoria Balş în dosarul nr. 3139/184/2012, s-a luat act de renunţarea pârâtului (reclamant în cauza respectivă) C. N. şi s-a admis cererea reclamantului de intervenţie, în sensul că s-au constatat valabile convenţiile de vânzare - cumpărare încheiate la data de 09.07.1995 şi 28.01.1997 cu G. I. - autoarea pârâtului G. l.

Acest contract de vânzare - cumpărare a fost încheiat de pârâţi - în timpul procesului - fiind bazat pe o cauză ilicită, având drept scop fraudarea interesului reclamantului în calitate de promitent cumpărător de bună credinţă.

Reaua - credinţă a pârâţilor în încheierea contractului de vânzare -cumpărare este evidentă, rezultând în mod cert că ei cunoşteau adevărata situaţie juridică a terenului în momentul efectuării demersurilor pentru încheierea contractului.

In esenţă, actul s-a încheiat de către vânzător in frauda dreptului său de proprietate, cu complicitatea şi pe riscul cumpărătorului, ceea ce constituie un caz tipic de nulitate absolută în virtutea cunoscutului adagiu latin - „fraus omnia corrumpit" - frauda corupe totul.

S-a mai arătat că  una dintre conditiile de validitate ale unui contract constă în existenta unei cauze licite si morale (art.1179 (2), pct.9 NCC), iar in speta de fata aceasta conditie nu este indeplinita, sanctiunea  legala fiind  nulitatea absolută a contractului.

 Pârâţii au depus întâmpinare, prin care au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată deoarece nu se poate reţine existenţa unei cauze ilicite în speţă deoarece nici o normă legală nu interzice vânzarea unui bun de mai multe ori. În acest caz întâietate are cel care transcrie primul contractul de vânzare-cumpărare. De asemenea, vânzarea unui teren proprietate personală nu contravine ordinii publice, astfel de vânzări fiind permise de lege.

Soluţia instanţei de fond:

Prin sentinţa civilă nr.1590 pronunţată de Judecătoria Balş la data de 14.11.2013 în dosar nr.1311/184/2013, s-a respins  acţiunea formulată de reclamantul Cucu Ion  în contradictoriu cu pârâţii G. C. I.  şi C. N., ca neîntemeiată.

Motivarea sentinţei de fond:

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut că între pârâţi s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 293/12.04.2013 de BNP I. S. cu privire la terenuri extravilane – 5000 mp categoria arabil situat în T 36, P1, 1438 mp categoria păşune, situat în T45/1, P5 şi 3450 mp categoria păşune situat în T43/2 P43, proprietatea pârâtului conform sentinţei civile nr. 1041/25.05.2012 a Judecătoriei Balş.

Reclamantul a arătat că are încheiate antecontracte de vânzare cumpărare cu privire la aceste suprafeţe de teren cu mama pârâtului G. I., antecontracte care au fost validate prin sentinţa civilă nr. 703/15.04.2013 a  Judecătoriei Balş, care în prezent se află în calea de atac a recursului.

Se arată că acest contract autentic a fost încheiat în frauda interesului reclamantului, fiind bazat pe o cauză ilicită, părţile contractului având cunoştinţă de antecontractele încheiate de reclamant cu mama pârâtului G. I.

Instanţa nu a reţinut  susţinerile reclamantului ca fiind veridice, atâta timp cât cauza este definită de art. 1236 C. civ. ca fiind  ilicită atunci când este contrară legii şi ordinii publice.

Or, vânzările succesive prin antecontracte de vânzare cumpărare nu sunt interzise de lege, nefiind contrare legii şi ordinii publice.

Faptul că pârâţii au cunoscut că reclamantul avea încheiate antecontracte de vânzare cumpărare cu privire la acele terenuri nu constituie o încălcare a legii sau a ordinii publice, ci doar o dovadă de rea credinţă, cele două noţiuni nefiind identice.

Analizând antecontractele de vânzare cumpărare încheiate de reclamant cu autoarea G. I., instanţa a reţinut că acestea conţin  clauze de dezicere în favoarea ambelor părţi şi se precizează şi despăgubirea datorată de acea parte care împiedică realizarea convenţiei, dezicerea vânzătorului prin încheierea unei vânzări perfecte faţă de alţi cumpărători, se înscrie în condiţiile stabilite de comun acord prin înscrisul întocmit, iar actul autentic de înstrăinare a imobilului este deplin valabil.

In raport de aceste considerente instanţa a respins acţiunea  reclamantului, ca neîntemeiată.

Calea de atac exercitata:

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul C. I., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii apelate, în sensul admiterii acţiunii.

În motivare, reclamantul arată că deşi a reţinut reaua credinţă a celor doi pârâţi, instanţa a considerat că aceasta nu constituie o încălcare a legii sau a ordinii publice.

Consideră apelantul că, în speţă, contactul de vânzare cumpărare autentic încheiat între cei doi pârâţi este bazat pe o cauză ilicită, având drept scop fraudarea intereselor sale şi nu îndeplineşte condiţiile esenţiale pentru validitate prevăzute de art.1179 NCC,  situaţie în care este lovit de nulitate absolută.

Precizează reclamantul că suprafeţele de teren ce fac obiectul contractului de vânzare cumpărare au fost cumpărate de la G. I. care în prezent este decedată, cu mult înaintea datei la care pretinde C. N. că le-a cumpărat.

Apelantul menţionează că de la data cumpărării şi până în prezent terenurile sunt în posesia sa, le-a muncit, le-a îmbunătăţit calitatea solului prin alocarea a peste 100 tone gunoi de grajd şi a achitat impozitele aferente de la data introducerii impozitului pe teren.

Nu a fost posibilă încheierea actului autentic la data cumpărării, deoarece nu era emis la acea dată titlul de proprietate, motiv pentru care pe chitanţa încheiată în anul 1995 a trecut suprafaţa de 0,5 ha. deşi în realitate sunt 4.888 mp.păşune în cele două puncte, conform titlului de proprietate.

Tot de la autoarea pârâtului, apelantul a cumpărat în anul 1999 şi suprafaţa de 2.625 mp. teren intravilan conform contractului de vânzare cumpărare nr.1049 din 06.04.1999.

În anul 2003, aceasta a decedat, fără a apuca să încheie actul şi pentru terenul extravilan conform chitanţelor.

Menţionează apelantul că acest contract de vânzare cumpărare a fost încheiat între pârâţi în timpul procesului, situaţie care i-a afectat interesele, în calitatea sa  de promitent cumpărător de bună credinţă, reaua credinţă fiind evidentă, rezultând în mod cert că cei doi cunoşteau adevărata situaţie juridică a terenului în momentul efectuării demersurilor pentru încheierea contractului.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art.466 – 482 cod procedură civilă.

Pârâtul C. N. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului şi menţinerea ca temeinică şi legală a  hotărârii pronunţate de Judecătoria Balş.

În motivarea întâmpinării se arata ca in conţinutul antecontractelor s-a inserat si o clauza de dezicere  de unde rezulta ca apelantul si-a asumat riscul  neîncheierii contractului in forma autentică.

Nimic nu l-a impiedicat pe apelant sa încheie contractul autentic in timpul vietii autoarei.

Pe de alta parte suprafetele înscrise in antecontracte  nu sunt individualizate din punct de vedere al vecinatatilor si nu se poate spune ca exista identitate intre  terenurile din antecontract si cele ce fac obiectul contractului de vânzare-cumpărare.

In apel nu s-au administrat probe noi.

Analizând apelul declarat prin prisma motivelor invocate, raportat la dispoziţiile legale incidente in cauza, Tribunalul constata ca acesta este fondat si va fi admis pentru următoarele considerente:

Instanţa de fond nu a analizat pricina prin prisma tuturor aspectelor invocate de reclamant prin cererea dedusa judecăţii.

Astfel,  apelantul reclamant si-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art.1179 pct.4 C.civ., susţinând ca in speţă contractul contestat nu îndeplineşte condiţia existentei unei cauze licite si morale. Or, acest din urmă aspect nu a fost analizat la fond, deşi judecătoria a reţinut reaua credinţă a părţilor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare  contestat.

 În structura cauzei actului juridic civil intră  două elemente: scopul imediat si scopul mediat. Scopul imediat se caracterizează prin aceea ca in cadrul unei anumite categorii de acte juridice,  el este un element abstract si invariabil.

Astfel, în cazul contractului de vânzare-cumpărare scopul imediat al cumpărătorului consta in dobândirea proprietăţii asupra lucrului ce formează obiectul contractului, iar scopul imediat la vânzatorului il constituie  obţinerea preţului.

In schimb, scopul mediat, numit si scopul  actului juridic civil constă în motivul determinant al încheierii actului si se caracterizează prin aceea ca este  concret si variabil chiar in cadrul aceleiaşi categorii de acte civile.

Ceea ce interesează in speţa de faţă este măsura in care cauza încheierii actului, in concret scopul mediat, ceea ce au urmărit părtile  contractului de vânzare-cumpărare  la momentul încheierii contractului este moral sau nu.

Potrivit dispoz art.1236 C.civ.,  cauza este imorala când este contrara  bunelor moravuri.

Bunele moravuri desemnează totalitatea regulilor de conduită, care s-au conturat în conştiinţa societăţii şi a căror respectare s-a impus cu necesitate, printr-o experienţă şi practică îndelungată. Conţinutul acestei noţiuni, aşa cum s-a observat, este variabil în timp şi spaţiu; prin urmare, instanţele de judecată sunt chemate să determine normele care o compun şi să le aplice de la caz la caz.

În speţă cauza imorala a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 293/12.04.2013 încheiat de BNP I. S. între intimaţii G. I. şi C. N., reţinută de instanţa de control judiciar, se întemeiază pe următoarele elemente:

- existenta celor două antecontracte de vânzare-cumpărare încheiate de catre apelantul reclamant cu autoarea  intimatului  pârât G. C. I. înca din anul 1995 (filele 11,12 dosar fond), inscrisuri despre existenţa cărora  ambii pârâti aveau cunostinţă  cel puţin din data de 04.02.2013, data la care  apelantul reclamant din cauza de faţă a formulat cerere de interventie in dosarul nr.3139/184/2012 (fila 27 dosar fond) având ca obiect cererea pârâtului C.  N. formulata împotriva pârâtului G. C.I. pentru pronunţarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare privind suprafeţele  de 5000mp din T36, P1; 3450mp din T43/2, P43 si 1438mp din T45/1, P5, situate in com. Găvăneşti, jud.Olt.

- posesia publică  exercitată de către apelantul reclamant asupra terenurilor in cauza din  anul 1995 până în prezent, aspecte pe care cei doi pârâti in calitate de proprietar vânzător, respectiv de cumpărător al suprafetelor  le cunosteau, după cum rezultă din raspunsurile formulate  la interogatoriu  (f. 95-intrebarea nr.8 si f.97-intrebarea nr.12), dar si din declaratila martorei S. E. (fila 99 dosar fond);

- faptul achitării impozitelor pe terenul respectiv de către apelantul reclamant, aspect recunoscut de intimatul pârât  G. C.I. (f.97-intrebarea nr.11, dosar fond), ce se coroboreaza cu înscrisurile depuse de catre apelant la dosarul de fond, reprezentând chitanţele de plată a impozitelor (filele 14,15).

Toate aceste elemente dovedesc buna credinţă a apelantului reclamant, intentia serioasa a acestuia de a  deveni proprietar  de fapt si de drept al terenurilor a căror contravaloare o plătise autoarei intimatului pârât G. C.I..

Acesta din urmă însa, cu scopul  de a încasa încă o dată preţul respectivelor terenuri şi de a frauda interesele apelantului reclamant, a încheiat cu  cumpărătorul C. N.contractul autentic de vânzare-cumpărare  contestat in cauză.

Cauza imorala si ilicită se conturează si prin prisma următoarelor împrejurări:

Intimatul pârât C. N. a promovat cererea de chemare in judecata impotriva intimnatului pârât Ghiţă C. I., inregistrata la Judecatoria Bals sub nr.3139/184/2012(fila 25 doar fond), solicitând instantei de judecata sa pronunte o hotărâre care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare privind suprafeţele  de 5000mp din T36, P1; 3450mp din T43/2, P43 si 1438mp din T45/1, P5, situate in com. Găvăneşti, jud.Olt, terenuri ce au facut obiectul antecontractului de vânzare – cumpărare din data de 31.09.2009 (fila 26 doar fond).

In motivarea actiunii sale C. N. a învederat două aspecte: pe de o parte - faptul că l-a invitat pe pârâtul G. C.I. la notarul public de nenumărate ori pentru încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, insă  acesta a refuzat in mod sistematic, invocând diferite motive, iar pe de altă parte- faptul că de la semnarea actului sub semnătura privată-31.09.2009 (luna septembrie având 30 de zile)-  si până în prezent C. N. a avut posesia respectivelor terenuri  in mod continuu.

Acesta ultim aspect vine in vadita contradictie cu raspunsurile  formulate la interogatoriile luate in prezenta cauza  de intimatii pârâti si cu declaratia martorei S. E., potrivit cu care din 1995 terenurile sunt stăpânite de apelantul reclamant C. I.

Ceea ce este insa cu adevărat relevant in stabilirea  scopului părtilor la incheierea actului autentic de vânzare, este faptul că desi intimatul pârât s-a plâns instantei de refuzul  sistematic si nejustificat al intimatului  G. C.I. de a incheia contractul autentic de vânzare (vreme de trei ani:2009-2012), refuz ce a determinat chiar  sesizarea instanţei, alta a fost situaţia si mai ales atitudinea părtilor după  formularea de catre apelantul reclamant, la 04.02.2013 a cererii de interventie in interes propriu, prin care a solicitat pronuntarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare privind aceleasi suprafeţe pentru care cei doi intimati pârâti se judecau.

După un interval de cca 3 ani de ,,refuz” din partea promitentului vânzator de a încheia actul cu beneficiarul cumpărător C. N., actul autentic s-a putut  incheia in doar două luni, in cursul procesului.

Nu se poate trece nici peste atitudinea beneficiarului cumpărător C. N., care cunostea cu certitudine, după cum s-a retinut mai sus, faptul că terenul in cauza este muncit de ani buni de o altă persoană si cu toate acestea nu a manifestat  diligenta fireasca a unui  cumpărător  in sensul de a astepta mai intâi lămurirea litigiului dintre aceasta si vânzator pentru ca apoi sa incheie actul autentic.

De altfel in continutul actului notarial nu se face nicio mentiune  privind eventuale declaratii ale părtilor potrivit cu care terenurile  s-ar afla sau nu in litigiu.

In drept, potrivit dispoz art. 1238 cod civil: ,,[...] (2) Cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia s-o cunoască.”

In cauza se pune problema unei cauze imorale comune a celor două  părti contractante.

Dacă obiectul actului juridic civil contravine bunelor moravuri, atunci şi cauza actului juridic respectiv este imorală. Însă, pot exista situaţii când cauza actului juridic este imorală, iar obiectul acelui act juridic, licit-  cum este cazul in speţă.

Facând insa aplicarea dispoz art.1238 al.2 C.civ.,  Tribunalul  va admite apelul declarat de apelantul reclamant C. I. împotriva sentinţei civile nr.1590 pronunţată de Judecătoria Balş la data de 14.11.2013  în dosar nr.1311/184/2013, în contradictoriu cu intimaţii pârâţi G. I. şi C. N.e, va  schimba sentinţa apelată, în sensul că  va admite acţiunea reclamantului.

Va constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 293/12.04.2013 încheiat de BNP I. S. între G. I. şi C.N. si va dispune restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară.

Constatând culpa procesuala a intimatilor pârâţi si in temeiul cererii apelantului  reclamant, potrivit dispoz art. 453 al.1 C.pr.civ., se va dispune obligarea acestora la plata sumei de 1401 lei către apelant în solidar, cu titlu de cheltuieli de judecată, (din care: la fond: 172 lei-taxa judiciara de timbru si timbru judiciar, 44 lei –taxa copiere, 500 lei-onorariu avocatial; şi în apel: 85 lei- taxa judiciara de timbru si 600 lei onorariu avocatial).

Data publicarii pe portal:02.07.2014

Domenii speta

Spete similare