Anulare contract de vânzare cumpărare

Sent.civ.760/11.04.2012, red.C.A.M.

Prin cererea înregistrată sub nr. 1352/199/22.11.2011 la Judecătoria Buhuşi, reclamantul … a chemat-o în judecată pe numita …, solicitând anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între aceasta din urmă şi numitul ….

Cererea a fost legal timbrată, cu 2 lei timbru judiciar şi 110 lei taxă judiciară de timbru.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat în esenţă că el posedă o suprafaţă de teren de 587 mp, situată în …, pe care a cumpărat-o de la numita …, vânzare ce a fost perfectată prin sentinţa civilă nr. 682/10.04.1998 a Judecătoriei Buhuşi. Mai arată reclamantul că ulterior acestei vânzări, pârâta a vândut acest teren numitului …, profitând de neatenţia organelor locale, deşi atât vânzătoarea cât şi cumpărătorul ştiau că acest teren aparţine reclamantului, care l-a cultivat încă din anul 1994. Precizând că soţul pârâtei îl ameninţa în ultima perioadă că îi va vinde terenul, creându-i astfel o stare de stres care i-a afectat în mod negativ starea sănătăţii, reclamantul a solicitat şi daune morale în valoare de 2000 lei.

În dovedire, reclamantul a depus la dosar copii ale următoarelor înscrisuri: s.c. 682/10.04.1998 pronunţată în dosarul nr. 7/1998 al Judecătoriei Buhuşi, certificat de atestare fiscală pentru persoane fizice privind impozitele şi taxele locale şi alte venituri ale bugetului local nr., 1494/25.01.2012, adeverinţa nr. 6750/28.03.2012 a Primăriei oraşului Buhuşi.

La primul termen de judecată, reclamantul a făcut precizări şi completări la acţiune, arătând că … este mama pârâtei, iar ca urmare a vânzării terenului în litigiu către reclamant, terenul a fost trecut la rolul acestuia din urmă, însă nu a fost radiat din rolul vânzătoarei. De asemenea, reclamantul a arătat că hotărârea judecătorească de perfectare nu a fost transcrisă în evidenţele de publicitate imobiliară. Reclamantul a solicitat să se judece în contradictoriu şi cu ….

Tot în dovedire, a solicitat proba cu interogatoriul acestuia din urmă, probă ce a fost încuviinţată şi administrată de instanţă.

Pârâta … nu a fost de acord cu acţiunea, arătând că mama ei i-a spus doar că i-a închiriat terenul reclamantului pentru ca acestea să-şi ţină tractorul şi nu ştie ca mama ei să se fi judecat cu reclamantul pentru acest teren. De asemenea, a arătat că terenul în litigiu i-a fost vândut lui … chiar de către reclamant, iar, ulterior, … a venit la ea ca să-i facă actele. Cu această ocazie, … a suportat cheltuielile cadastrale, notariale şi a plătit impozitul, însă nu i-a plătit ei nici o sumă cu titlu de preţ al vânzării. Pârâta a susţinut că preţul trecut în contract, în sumă de 13.024 lei reprezintă de fapt impozitul plătit de … şi nu preţul real al terenului.

În apărare, pârâta a depus la dosar copii ale următoarelor înscrisuri: contract de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 502*/11.05.2011 de BNP …, TP 283219/05.08.2004, schiţa proprietăţii numitei ….

Ca urmare a completării acţiunii formulate de reclamant, a fost introdus în cauză în calitate de pârât şi numitul ….

Pârâtul …, prezent în instanţă, nu a fost de acord cu acţiunea şi a relatat că în urmă cu 3 ani a cumpărat de la reclamant terenul în litigiu, plătindu-i acestuia suma de 20 milioane lei vechi, însă fără a face vreun act de mână în acest sens. Ulterior reclamantul s-a răzgândit cu privire la această vânzare şi nu a mai fost de acord să încheie actele, motiv pentru care pârâtul a mers la primărie şi a verificat cine figurează la rol ca şi proprietar al terenului, constatând cu această ocazie că terenul aparţine pârâtei …. Ca urmare, a încheiat cu aceasta din urmă actul de vânzare cumpărare pe o suprafaţă mai mare de teren, în care era inclus şi terenul în litigiu, iar preţul de 13.024 lei trecut în contract a fost preţul pentru restul de teren, în afara celui în litigiu, pe care deja îl plătise reclamantului. A mai precizat pârâtul, că înţelegerea sa cu vânzătoarea la acel moment a fost în sensul că acesta îi donează terenul în litigiu, pentru ca să nu mai plătească impozit pe el. Pe de altă parte, pârâtul a recunoscut că şi-a recuperat cele 20 de milioane de lei vechi de la reclamant, sens în care a fost redactată chitanţa depusă de acesta la dosar.

În apărare, pârâtul a depus la dosar copii ale următoarelor înscrisuri.

Faţă de susţinerile pârâtului .., reclamantul a precizat că atunci când i-a vândut terenul acestuia, s-a înţeles cu el ca preţul integral să fie de 40 milioane lei vechi şi urma ca pârâtul să-i achite diferenţa de 20 milioane lei vechi când soţia pârâtului se întorcea din Italia, moment la care urma să se încheie şi contractul la notar. Motivul pentru care s-a răzgândit cu privire la vânzare, a fost acela că pârâtul nu i-a mai achitat diferenţa de preţ şi atunci reclamantul i-a restituit cele 20 de milioane plătite iniţial.

De asemenea, reclamantul şi-a micşorat petitul daunelor morale solicitate, la suma de 1000 lei.

Părţile, legal citate, au fost prezente în instanţă.

Din actele şi lucrările dosarului, instanţa a reţinut următoarea situaţie de fapt:

Prin sentinţa civilă nr. 682/10.04.1998 a Judecătoriei Buhuşi a fost perfectată vânzarea-cumpărarea intervenită la data de 29.04.1994, între … în calitate de vânzător şi reclamantul … în calitate de cumpărător, cu privire la terenul în suprafaţă de 587 mp.

Hotărârea sus-menţionată nu a fost transcrisă în evidenţele de publicitate imobiliară.

La data de 5.08.2004, s-a eliberat titlul de proprietate cu nr. 283219, pe numele pârâtei … în calitate de moştenitoare după …, în care a fost cuprins şi terenul în litigiu.

Titlul de proprietate a fost intabulat în anul 2005 în Cartea Funciară nr. … a oraşului Buhuşi.

Ulterior, reclamantul s-a înţeles cu pârâtul … să-i vândă acestuia terenul sus-menţionat, însă din cauză că cei doi nu s-au înţeles asupra preţului, tranzacţia nu a mai avut loc, iar reclamantul i-a restituit pârâtului suma de 20.000.000 ROL plătită drept preţ.

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 502/11.05.2011 la BNP … .

Terenul dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare sus-menţionat a fost înscris în Cartea Funciară cu nr. 60819 a oraşului Buhuşi, pe numele pârâtului ….

În schiţa cadastrală ambele părţi au identificat terenul în litigiu, ca făcând parte din terenul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare sus-menţionat (fila 23, suprafaţa haşurată) şi nu au dorit efectuarea unei expertize topo-cadastrale.

Având în vedere faptul că atât reclamantul cât şi pârâta …au titluri pe terenul în litigiu, instanţa urmează a proceda la compararea acestora.

Titlul reclamantului, respectiv sentinţa civilă, datând din anul 1998, este anterior şi are astfel prioritate în faţa titlului pârâtei, respectiv titlul de proprietate emis în anul 2004.

 Împrejurarea că titlul reclamantului nu a fost transcris în evidenţele de publicitate imobiliară nu are relevanţă în cauză, deoarece transcrierea, respectiv intabularea nu este constitutivă de drepturi ci este doar o condiţie de opozabilitate a titlului faţă de terţi. Ori în cauză, aşa cum a reieşit din susţinerile părţilor, pârâtul a cunoscut faptul că reclamantul este proprietar şi chiar a încercat iniţial să cumpere terenul de la acesta. Mai mult, ambii pârâţi, deci atât vânzătorul cât şi cumpărătorul din contract, ştiau că reclamantul stăpâneşte terenul în litigiu încă din timpul vieţii autoarei pârâtei, ceea ce înseamnă că a existat şi aparenţa proprietăţii în ce-l priveşte pe reclamant.

Prin urmare, contractul de vânzare cumpărare contestat prin acţiune, a fost încheiat cu vădită rea-credinţă în ceea ce priveşte suprafaţa de 587 mp teren aflată în proprietatea reclamantului.

În drept, cu privire la aplicarea legii, instanţa urmează a avea în vedere dispoziţiile art. 6 al. 1 şi 2 din Noul Cod Civil, care reglementează principiul neretroactivităţii legii civile, prevăzând că actele şi faptele juridice încheiate, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi, generează efectele juridice prevăzute de legea în vigoare la data încheierii, săvârşirii sau producerii lor.

În speţă, actul contestat fiind încheiat sub legea veche, instanţa va face aplicarea vechiului Cod Civil.

Vânzarea-cumpărarea intervenită între pârâţi în cunoştinţă de cauză, adică cu ştiinţa că lucrul vândut este proprietatea unei alte persoane, reprezintă o operaţiune fondată pe o cauză ilicită şi în consecinţă este nulă  în baza art. 948 din vechiul Cod civil.

Pentru motivele astfel expuse, instanţa constată întemeiată cererea reclamantului cu privire la anularea contractului de vânzare cumpărare încheiat între pârâţi şi urmează a admite în parte acest capăt de cerere şi a anula parţial contractul, cu privire la suprafaţa de teren cuprinsă în titlul reclamantului.

În ce priveşte daunele morale solicitate de reclamant, instanţa constată că cererea nu este întemeiată, întrucât reclamantul nu a făcut dovada unui prejudiciu moral de natură a fi reparat prin plata de daune morale şi pentru acest motiv urmează a respinge ca nefondat acest capăt de cerere.

Domenii speta

Spete similare