Evacuare.Lipsa titlului locativ.

Pentru a hotarî asupra cauzei de fata instanta retine ca evacuarea este o sanctiune civila aplicabila raporturilor de locatiune sau ocuparii abuzive a unui imobil, ca notiunea sa se circumscrie in mod necesar ideii de ocupare a imobilului, respectiv  actiunii de locuire efectivă, iar obiectul acţiunii trebuie sa fie licit posibil si determinat.

În cauză paraţii ocupă spaţiul in baza unui contract de inchiriere incheiat cu reclamanta, contract care a expirat la dat de 01.07.2008. Instanta constata din probele administrate in cauza ca in prezent paratii ocupa fara titlu imobilul in litigiu si prin aceasta s-a adus atingere posesiei şi folosinţei reclamantului asupra acestuia.

Instanta observă  că in mod incontestabil reclamantul este titularul unui drept absolut asupra imobilului in litigiu, dreptul de administrare, care este acel drept real, opozabil erga omnes în raporturile de drept civil. Acest drept de administrare  permite titularului să posede, sa folosească si să dispuna de bun, în condiţiile în care i-a fost dat în admisitrare.

 Cauza acţiunii in evacuare introdusa de reclamant o constituie ocuparea fara titlu a spatiului in litigiu de catre parati si vointa reclamantului de a face aceasta ocupare sa inceteze, stabilindu-se astfel o stare corespunzatoare dreptului pretins si anume predarea locuintei in materialitea ei.

In cauza de faţă nu exista raporturi de locaţiune între reclamant si paraţi, si cu toate acestea reclamantul nu-şi poate fructifica atributele dreptului sau de administrare-posesia, folosinta dispozitia.

Faţă de cele expuse instanţa consideră că protejarea <<chiriasilor>> in detrimentul altor persoane, care nu ar avea decat din punct de vedere juridic un drept real asupra locuintei este inadmisibila in prezenata cauza deoarece i s-ar conferi persoanei care ocupa fara drept un imobil mai multe drepturi decât proprietarului sau titularului dreptului de administrare insuşi, care nu poate exercita in deplinatatea lor drepturile conferite de lege, respectiv posesia şi dispoziţia,  asupra imobilului in litigiu, drepturi conferite în mod expres de dispoziţiile art.869 Cod civil.

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de , sub numărul, reclamantul MINISTERUL APĂRĂRII NAŢIONALE a chemat în judecată pe  pârâţii M. I.,  M. I. şi M. R., solicitând instanţei evacuarea acestora din imobilul situat în Caracal, jud.Olt, obligarea acestora la plata chiriei pentru perioada 1.07.2010 – 30.09.2011 în sumă de 3.202,144 lei până la momentul executării efective a hotărârii de evacuare a locuinţei, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii se arată că prin contractul de închiriere nr.9 din data de 1.07.2006 încheiat între Ministerul Apărării Naţionale prin Unitatea Militară nr. Caracal şi pârâtul M. I., acestuia din urmă i s-a prelungit închirierea locuinţei de serviciu situată în Caracal, jud.Olt, pentru o perioadă de 2 ani, respectiv de la data de 1.07.2006 până la data de 1.07.2008.

Conform anexei nr.3A la contractul de închiriere (fişa suprafeţei locative), împreună cu titularul contractului de închiriere, în locuinţa de serviciu locuiesc şi membrii de familie ai acestuia, respectiv M. I. şi M. R.

A precizat reclamantul că pârâtul  pe perioada derulării contractului, a încălcat în repetate rânduri prevederile contractuale referitoare la plata lunară a chiriei (art.3 din contract), achitând chiria cu întârzieri care uneori au depăşit termenul de 3 luni consecutive, prevăzut în contract ca şi clauză de reziliere.

Arată reclamantul că în această situaţie, având în vedere faptul că contractul de închiriere pentru suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţă de serviciu aflate în administrarea M.A.N. se încheie conform modelului prezentat în Anexa nr.4 la „M-84/13.08.2009, Instrucţiuni privind evidenţa repartizarea, închirierea şi folosirea locuinţelor de serviciu şi locuinţelor de intervenţie din administrarea Ministerului Apărării Naţionale” şi că, potrivit art.7 din contract, neplata cheltuielilor de întreţinere timp de 3 luni consecutiv reprezintă clauză de reziliere a contractului, conducerea unităţii a decis să nu mai reînnoiască contractul de închiriere, fiind îndeplinită condiţia de reziliere a contractului chiar înainte de încheierea acestuia.

Cu adresa înregistrată sub nr.A/1427 din 20.03.2009, reclamantul a pus în vedere pârâtului M. I. ca în termen de 30 de zile de la primirea acesteia, să predea locuinţa de serviciu pe care a deţinut-o în calitate de chiriaş, fapt care nu s-a întâmplat.

În motivarea în drept a acţiunii, reclamantul  a indicat disp.art.1809, l1831, 1832 din Codul civil, art.112, 114 şi 274-277 Cpc.

În susţinerea cererii, reclamantul a solicitat administrarea probei cu înscrisuri.

La data de 25.01.2012, reclamantul Ministerul Apărării Naţionale  pentru U.M. Caracal a depus la dosar o cerere prin care a solicitat în temeiul disp.art.242 alin.2 Cpc, judecarea cauzei în lipsă, învederând că în conformitate cu prevederile art.17 din Legea 146/1997 prezenta cauză este scutită de la plata taxei judiciare de timbru, având în vedere faptul că sumele, reprezentând rate lunare, dobânda contractuală şi majorările de întârziere, se fac venit la bugetul de stat (fila 39,40).

La data de 23.02.2012, reclamantul Ministerul Apărării Naţionale  pentru U.M. Caracal a depus la dosar prin serviciul registratură fişa de calcul a sumelor datorate pentru perioada 01.06-2010 – 29.02.2012 (filele 50-53)

La termenul de judecată din data de 23.02.2012, instanţa având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronunţarea rezultatului dezbaterilor la data de 01.03.20102. 

Prin încheierea de şedinţă din data de 1.03.2012, instanţa a repus pe rol cauza în vederea completării materialului probator administrat.

Prin aceeaşi încheiere s-a dispus emitere unei adrese către Asociaţia de Proprietari V. nr.1 pentru a comunica numele persoanelor ce locuiesc în apartamentul situat în Caracal, pentru a preciza dacă există restanţe la plata obligaţiilor de întreţinere pentru acest apartament şi pentru a depune la dosar copii ale chitanţelor de plată a obligaţiilor de întreţinere pentru perioada 01.08.2008-01.02.2012 pentru acest imobil.

Asociaţia de Proprietari V. nr.1 din Caracal a depus la dosar o adresă prin care a comunicat faptul că la adresa din Carcal, locuiesc numiţii M. I. şi M. I.

S-a precizat faptul că la data de 29.02.2012, domnul M. I. avea un debit de plată faţă de asociaţie privind obligaţiile de întreţinere, în valoare de 3185,20 RON plus penalităţi de întârziere de 0,1% zi la data achitării debitului.

Au fost depuse în copii chitanţele de plată a obligaţilor de întreţinere pentru perioada 02.08.2008 – 01.02.2012 (filele 65-68).

Reclamanta a depus la dosar copia sentinţei civile nr.1609 din 6.04.2009 pronunţată de Judecătoria Caracal în dosarul nr. (filele 76-77, fişă evidenţă informatizată privind pe pârâtul M. R..

Analizând ansamblul probator existent la dosarul cauzei, instanţa constată următoarele:

Între reclamantă în calitate de locator şi pârâtul M. I. în calitate de locatar s-a încheiat la data de 01.07.2006, un contract de închiriere al apartamentului  situat în Caracal, jud.Olt.

Totodata prin anexa nr .3 A la contractul de închiriere nr.9/01.07.2006(fila 6) este menţionat titularul contractului de închiriere pârâtul M. I. şi membrii de familie care locuiesc împreună cu acesta M. I. şi M. R. pârâţi în prezenta cauză.

Pârâtii M. I. şi M. R sunt membrii familiei domnului M. I., titularul contractului de închiriere anterior menţionat. Astfel potrivit art.21 lit.K din Legea 114/1996 Legea locuinţei dreptul locativ a fost dobândit nu numai de către pârâtul M. I. ci şi de către pârâţii M. I. şi M. R, persoane menţionate în mod expres în contractul de închiriere cărora li s-a acordat astfel dreptul de a locui împreună cu locatarul  M. I..

 Astfel conform dispoziţiilor legale anterior menţionate dreptul locativ a fost dobândit nu numai de către titularul contractului de închiriere dar şi de membrii familiei sale, pârâţii M. I. şi M. R, persoane ce au dobândit un drept locativ propriu, drept accesoriu al dreptului locativ principal, care apartine titularului contractului de închiriere, respectiv, pârâtului M. I..

Instanţa apreciază ca fiind aplicabile dispoziţiile art.21 lit.K din Legea 114/1996 Legea locuinţei, dispoziţii legale abrogate prin din Legea 71/2011  deoarece pentru actul juridic este aplicabilă legea în vigoare la data încheierii acestuia atât în ceea ce priveşte condiţiile de validitate cât şi în ceea ce priveşte efectele actului juridic şi executarea obligaţiilor asumate de către părţi. Contractul de închiriere fiind încheiat la data de 01.07.2006 regulile privind executarea acestuia sunt supuse legii în vigoare la acea dată .

Această regulă reiese cu certitudine atât din dispoziţiile art.6 alin.2 şi 3 din  Codul Civil cât şi din dispoziţiile arrt.102 alin.1 din Legea 71/2011 conform cărora: <<contractul este supus legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea efectele şi executarea sa>>.

Potrivit art.3 din contractul de închiriere nr.9/01.07.2006, termenul de închiriere a fost de 2 ani, cu începere de la data de la data de 01.07.2006 până la 01.07.2008, iar părţile au prevăzut în mod expres faptul că tacita relocaţiune nu operează.

Totodată potrivit dispoziţiilor art.6  contractul încetează la expirarea termenului prevăzut prevăzut la punctul 3 din contract, respectiv la data de 01.07.2008.

Instanţa reţine că în conformitate cu dispoziţiile art.969 din Codul civil dec la 1864 Convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, astfel încât având în vedere prevederile contractuale anterior menţionate respectiv art.3 şi art.6 contractul de închiriere nr.9/01.07.2006(fila 6), apreciază că drepturile locative ale pârâţilor asupra apartamentului  situat în Caracal, jud.Olt,  au încetat de drept la dat de 01.07.2008.

Instanţa apreciază că începând cu data de 01.07.2008 pârâţii nu mai detin nici un titlu locativ asupra imobilului, ca urmare a  încetării contractului de închiriere. În lipsa  unui titlu locativ valabil pârâţii nu pot avea calitatea decât de persoane tolerate în imobil de către reclamant. Folosirea de către pârâţi a apartamentului după data de 01.07.2008,  momentul încetării de drept  a contractului de închiriere nu ar putea fi calificată drept tacită relocaţiune, această posibilitate de reînnoire a contractului fiind exclusă în mod expres de către părţi atât prin art.3 teza finală a contractului de locaţiune.

Totodată instanţa reţine  că pârâţii ocupă în  continuare imobilul fapt ce reiese din adresa depusă la dosarul cauzei de către Asociaţia de proprietari V. nr.1 fila 82

Pentru a hotarî asupra cauzei de fata instanta retine ca evacuarea este o sanctiune civila aplicabila raporturilor de locatiune sau ocuparii abuzive a unui imobil, ca notiunea sa se circumscrie in mod necesar ideii de ocupare a imobilului, respectiv  actiunii de locuire efectivă, iar obiectul acţiunii trebuie sa fie licit posibil si determinat.

În cauză paraţii ocupă spaţiul in baza unui contract de inchiriere incheiat cu reclamanta, contract care a expirat la dat de 01.07.2008. Instanta constata din probele administrate in cauza ca in prezent paratii ocupa fara titlu imobilul in litigiu si prin aceasta s-a adus atingere posesiei şi folosinţei reclamantului asupra acestuia.

Instanta observă  că in mod incontestabil reclamantul este titularul unui drept absolut asupra imobilului in litigiu, dreptul de administrare, care este acel drept real, opozabil erga omnes în raporturile de drept civil. Acest drept de administrare  permite titularului să posede, sa folosească si să dispuna de bun, în condiţiile în care i-a fost dat în admisitrare.

 Cauza acţiunii in evacuare introdusa de reclamant o constituie ocuparea fara titlu a spatiului in litigiu de catre parati si vointa reclamantului de a face aceasta ocupare sa inceteze, stabilindu-se astfel o stare corespunzatoare dreptului pretins si anume predarea locuintei in materialitea ei.

In cauza de faţă nu exista raporturi de locaţiune între reclamant si paraţi, si cu toate acestea reclamantul nu-şi poate fructifica atributele dreptului sau de administrare-posesia, folosinta dispozitia.

Faţă de cele expuse instanţa consideră că protejarea <<chiriasilor>> in detrimentul altor persoane, care nu ar avea decat din punct de vedere juridic un drept real asupra locuintei este inadmisibila in prezenata cauza deoarece i s-ar conferi persoanei care ocupa fara drept un imobil mai multe drepturi decât proprietarului sau titularului dreptului de administrare insuşi, care nu poate exercita in deplinatatea lor drepturile conferite de lege, respectiv posesia şi dispoziţia,  asupra imobilului in litigiu, drepturi conferite în mod expres de dispoziţiile art.869 Cod civil.

Faţă de această situaţie de fapt si de drept, instanţa apreciază că pârâţii au obligatia de a respecta dreptul de asministrare al reclamantului asupra imobilului in litigiu motiv pentru care  in temeiul art.129 al. 6 Cod proc. Civ. si art. 868-870Cod. civ., va dispune evacuarea acestora din locuinţa situată în Caracal, jud.Olt.

În ceea ce priveşte capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâţilor la plata chiriei în cuantum de 3202.144 lei pentru perioada 01.07.2010-30.09.2011 şi până în momentul executării efective a hotărârii de evacuare a locuinţei instanţa reţine următoarele:

Pârâţii locuiesc în fapt în locuinţa situată în Caracal, jud.Olt. Până la data de 01.07.2010 au achitat reclamantei chiria pentru folosinţa locuinţei anterior menţionate fapt ce reiese din chitanţele de plată depuse la dosarul cauzei de către reclamantă filele(83-89). Totodată instanţa reţine că la data de 30.07.2010 pârâţii au achitat reclamantei suma 192 lei reprezentând contravaloare chiriei aferente lunii mai a anului 2010 şi a penalităţilor fapt ce reiese din chitanţa de plată 6113936/2010 depusă la dosarul cauzei fila 83. De altfel contravaloarea  chiriei apartamentului ocupat de către pârâţi în suma de 176 lei lunar şi a penalităţilor aferente de 0,1% în caz de neplată în termen a  chiriei este evidenţiată în chitanţele de plată anexate la dosarul cauzei.

Astfel este cert că ocuparea imobilului de către pârâţi, în lipsa unui titlu locativ, nu poate avea caracter gratuit prin plata chiriei până la data de 01.07.2010 pârâţii acceptând în fapt că utilizarea locuinţei ocupate de către ei nu poate avea loc decât în condiţiile achitării către reclamantă a chiriei  în suma de 176 lei lunar şi a penalităţilor aferente de 0,1% în caz de neplată în termen a  chiriei.

Prin refuzul pârâţilor de a plăti începând cu data de 01.07.2010 contravaloarea folosinţei imobilului ocupat, aceştia nu ar putea pretinde ca folosinţa apartamentului ar avea caracter gratuit.

Faţă de cele expuse instanţa apreciază că reclamanta ar fi îndreptăţită să primească de la pârâţi contravaloare lipsei de folosinţă a bunului, materializată prin obligaţia pârâţilor de  a plăti lunar către reclamantă  chirie  în suma de 176 lei lunar şi  penalităţilor aferente de 0,1% în caz de neplată în termen a  chiriei, până în momentul executării efective a hotărârii de evacuare a locuinţei.

Faţă de cele expuse având în vedere materialul probator administrat în cauză, fişa de calcul a sumelor datorate de pârât reclamantei pentru perioada iulie 2010-30.09.2010 instanţa va obliga pârâţii la plata către reclamantă a sumei de 32041,11 lei reprezentând chiria aferentă perioadei 01.07.2010 – 30.09.2011.

Totodată va obliga pârâţii la plata către reclamantă a chiriei începând cu data de 01.10.2011 şi până în momentul evacuării locuinţei situată în Caracal, jud. Olt.

În ceea ce priveşte obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor faţă de asociaţia de proprietari instanţa nu se poate pronunţa asupra acestui capăt de cerere formulat de către reclamant cu ocazia concluziilor orale. Prin pronunţarea asupra acestui capăt de cerere formulat în această etapă a procesului, s-ar încălca principiul contradictorialităţii şi dreptul la apărare al pârâţilor. 

Instanţa va respinge ca neîntemeiată cererea reclamantului de obligare a pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată, deoarece reclamantul nu a făcut în conformitate cu dispoziţiile art. 1169 Cod civil dovada cheltuielilor efectuate în cauză.

Postat 31.05.2012

Domenii speta

Spete similare