Inserare clauză penală

Dosar nr.230/179/2008

Domeniu alocat : Antecontracte

Tip speta : sentinta civila

Data spetei : s.c. nr. 259/08.05.2008

Titlu: Inserare clauza penala

Prin  cererea adresata acestei instante  la data de 11 martie 2008 si înregistrata sub nr. 230/179/2008 din aceeasi data  reclamantul F.A.-V.  a  chemat  în judecata  pe pârâtul A.V.  solicitând pronuntarea unei sentinte  care sa tina loc de act autentic de vânzare cumparare si privind imobilul casa de locuit construita din chirpici , acoperita cu stuf , compusa  din doua camere si teren aferent în suprafata de 800 m.p. situat în loc. Jurilovca , str.Veteranului , nr.4  , cu cheltuieli de judecata.

În motivarea cererii reclamantul a aratat ca în data de 2 august 2007 a convenit  si respectiv  încheiat cu pârâtul un antecontract privind vânzarea-cumpararea imobilului casa si teren aferent proprietatea pârâtului , situat în localitatea Jurilovca  , str.Veteranului , nr.4 , cu suma de 10.000 lei achitata .

Fata de aceasta situatie reclamantul a solicitat  sa se constate ca  el si-a îndeplinit  obligatia ce îi  incumba  în calitate de cumparator , conform dispozitiilor art.1361 cod civil , pârâtul în calitate de vânzator nu numai ca avea obligatia de a face totul pentru ca înstrainarea sa aiba loc  , dar actualmente nu mai întelege sa înstraineze imobilul , refuzând nejustificat executarea acestuia .

În drept , cererea a fost întemeiata pe dispozitiile art.1073 , art.1077 cod civil , art.969 din acelasi cod , art.1176 si 1295 cod civil , art.5 al.2 titlu X  Legea 247/2005.

În probatiune s-a solicitat citarea pârâtului personal la interogatoriu si s-au atasat  copii de pe antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.1080/02.08.2007  la BNP M.M. din Babadag , act de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 446/10.09.1969 la  fostul Notariat de Stat Local Babadag  , Notificarea din 14.01.2008 catre A.V. , confirmare de primire  Notificare , încheiere de  certificare nr.425/01.02.2008  data de Mariana Mocanu , notar public , chitantele nr. 1677/02.08.2007 , nr.1680/02.08.2007 , factura fiscala  nr.0000230/01.02.2008  reprezentând onorariu certificare .

Solutionând cererea instanta  retine ca la data de 02 august 2007  A.V.  în calitate de promitent  vânzator  si F.A.-V. casatorit  cu F. J.- S. , în calitate de promitent  cumparator  au încheiat antecontractul de vânzare cumparare  autentificat sub nr.1080 din 02 august 2007  la  BNP Mariana Mocanu  în baza  caruia  A.V. se obliga sa vânda liber de sarcini pâna la data de  05 decembrie 2007  lui F.A.-V. , imobilul proprietatea sa bun propriu , compus în totalitate din  suprafata  de 800 mp. ( optsutemp.) , ( suprafata reala urmând  a fi stabilita în urma masuratorilor cadastrale ) , precum si o locuinta construita  din  chirpici si acoperita cu stuf , ( în stare  avansata  de ruina ) formata  din doua încaperi , situat în intravilanul comunei Jurilovca , str.Veteranului , nr.4 , jud.Tulcea .

Imobilul descris mai sus  si pe care se obliga sa-l înstraineze , a fost dobândit  de A.V. , prin cumparare  , în baza  contractului de vânzare-cumparare aut.sub nr.446 din data de 10 septembrie 1969 la Notariatul de Stat Local Babadag  , act transcris sub nr.29 la Judecatoria Babadag , jud.Tulcea.

Pretul total al acestei înstrainari a fost  în suma de 10.000 lei Ron  pret ce nu mai poate fi modificat  si pe care  promitentul vânzator a declarat ca l-a primit integral de la promitentul cumparator  la data autentificarii prezentului antecontract.

Promitentul  vânzator se angaja sa nu mai încheie o alta conventie în sensul celor mai sus aratate , cunoscând prevederile legii penale referitoare la savârsirea infractiunii de înselaciune în conventie  iar F.A.-V. se obliga sa cumpere liber de sarcini de la A.V.  , pâna la data de 05 decembrie 2007 imobilul descris mai sus , la pretul total de 10.000 lei Ron , pret pe care  promitentului vânzator l-a achitat integral la data perfectarii  antecontractului  urmând ca în cazul  în care una din parti va refuza ( cu rea credinta) încheierea actului în forma autentica  promitentul vânzator  sa restituie  dublul pretului primit ,  promitentul  cumparator  sa piarda  pretul platit  , iar în caz de neexecutare a obligatiei de a face de catre una din parti creditorul obligatiei va putea sa introduca actiune la instanta competenta pentru a se pronunta o hotarâre în constatarea vânzarii cumpararii conform  art.5 alin.2 Titlul X din Legea 247/2005 si prevederile Codului civil ( art.1068 , 1073 si 1077 Cod Civil  ) , clauza penala fiind optionala .

Prin  întâmpinarea depusa la dosar la data de 27 martie 2008  pârâtul A.V. a  solicitat instantei anularea antecontractului de vânzare-cumparare încheiat la data de 02 august 2007  între el si F.A. , din cauza lipsei de procedura aratând ca  a fost  întocmit gresit iar  datele din el nu corespund cu realitatea .

Albu Vasile a precizat în sedinta de judecata din data de 10 aprilie 2008  ca actul depus  în sedinta de judecata din 27 martie 2008  este întâmpinare , nu este cerere reconventionala .

În motivarea , pârâtul a  învederat ca la data de 2 august 2007 a acceptat sa vânda numitului  F.A.  terenul în cauza la un pret de 10.000 lei , cu conditia  ca acesta sa suporte  toate cheltuielile necesare pentru perfectarea actului , respectiv certificat de atestare fiscala , cadastru , intabulare , taxa de vânzare-cumparare .

Se mai învedereaza ca Notariatul a refuzat sa întocmeasca antecontractul de vânzare-cumparare fara certificatul de atestare fiscala pe care nu-l avea , dar în urma insistentei numitului F.A. , s-a acceptat sa fie întocmit antecontractul de vânzare-cumparare cu conditia ca acest certificat de atestare fiscala sa fie adus  a doua zi.

Dupa obtinerea antecontractului de vânzare-cumparare F.A. a refuzat sa mai plateasca suma de 200 lei  necesara pentru certificatul de atestare fiscala  si  nu a facut nici schita  de cadastru si intabularea conform întelegerii verbale avute în fata notarului .

În data de 01 februarie 2008 a fost chemat de catre F.A.la notariat pentru perfectarea actului, însa acesta  nu întocmise schita cadastrala  conform întelegerii  avute  cu el în fata notarului  si i-a cerut sa-i dea o procura , însa  pentru  ca el nu a acceptat , a fost chemat în judecata .

Fata de cele mai sus aratate  a solicitat anularea  antecontractului de vânzare-cumparare întocmit gresit din lipsa de procedura  si respingerea actiunii de judecata ca nefondata  cu mentiunea ca este de acord sa-i restituie banii  reclamantului si sa-i vânda terenul în cauza în mod normal , fara antecontract pe baza de cerere si oferta cum s-au mai vândut si se mai vând însa doua terenuri  în Jurilovca .

Se mai arata ca în antecontractul de vânzare-cumparare  dupa întocmirea initiala  la cererea lui F.A.  s-au facut modificari , iar el a semnat antecontractul fara  sa-l citeasca  deoarece  nu avea ochelarii si a crezut ca este întocmit corect.

Cu ocazia interogatoriului  luat pârâtului A.V. de catre reclamantul  F.A.-V. la data de 27 martie 2008 , A.V.  a recunoscut  ca în data de 02 august 2007 a convenit si respectiv  încheiat un antecontract  privind  vânzarea-cumpararea  imobilului casa de locuit si teren aferent  în suprafata  de 800 m.p. proprietatea sa situat în  Jurilovca , str.Veteranului , nr.4  .

Cu ocazia aceluiasi interogatoriu pârâtul  a recunoscut ca în ceea ce  priveste  pretul imobilului  au convenit asupra sumei de 10.000 lei  ,  urmând  ca reclamantul sa suporte  toate cheltuielile ocazionate  de încheierea  contractului de vânzare-cumparare , însa F.A.V.  nu s-a achitat de aceasta obligatie .

Pârâtul a recunoscut ca a primit suma de 10.000 lei pe care a depus-o la CEC  deoarece a constatat ca F.A.-V.  nu a mai respectat conditiile de a plati celelalte sume de bani.

A  mai recunoscut pârâtul  ca reclamantul  si-a îndeplinit obligatia ce îi revenea în calitate de cumparator , achitându-i pretul de 10.000 lei si ca  el s-a obligat  conform antecontractului ,  ca pâna la data de 5 decembrie 2007  sa-i transmita dreptul de proprietate  asupra acestuia  în forma autentica  , dar cu conditia ca reclamantul sa întocmeasca  documentatia de cadastru , iar acesta nu a facut-o astfel ca  nici pâna în prezent nu a transmis dreptul de proprietate  pentru ca reclamantul  nu s-a achitat de obligatia de a întocmi cadastru si intabularea .

Pe data de 01 februarie  2008 a fost la  Babadag  la BNP Mariana  Mocanu si pentru ca reclamantul  nu a efectuat  cadastrul ,  a refuzat  sa-i dea procura asa cum i s-a cerut  , astfel ca a fost chemat în judecata .

Pârâtul a mai aratat ca este deacord sa-i vânda  reclamantului dar fara antecontract de vânzare-cumparare  pentru ca în acest act sunt trecuti alti vecini si alta suprafata de teren  fata de situatia de la Primarie .

La data de  10 aprilie 2008 s-a luat un supliment  de interogatoriu pârâtului A.V. care a recunoscut ca nu stia ca  certificatul de atestare fiscala se elibereaza numai la cererea proprietarului imobilului ,  identificat  pe baza actelor de stare civila , iar procura a cerut-o reclamantul dupa ce trebuia  încheiat actul  si facut cadastrul .

A mai aratat pârâtul ca el nu are originalul actului imobilului , l-a avut pâna a merge  la Notariat  , apoi originalul  i s-a dat reclamantului  , iar lui i s-a dat o copie .

Pârâtul a recunoscut ca demersurile privind cadastru , intabularea , etc. premerg predarea-vânzarea imobilului  , însa în ceea ce privea efectuarea acestora  a aratat ca  s-a înteles cu reclamantul  ca acesta sa faca cadastru  , iar  el vrea sa vânda terenul la pretul real  de acum  , valoarea terenului din antecontract nu este reala  si nu este  deacord  sa se aiba în vedere  clauza  din antecontract  respectiv  sa restituie dublul pretului primit  urmarea desfiintarii  - rezolutiunii conventiei .

Având în vedere sustinerile pârâtului A.V. , cu ocazia repunerii cauzei pe rol  ,  s-a solicitat BNP Mariana Mocanu din Babadag  sa comunice daca între F.A.-V. si A.V. , care au încheiat  antecontractul de vânzare -cumparare  autentificat sub nr.1080/02.08.2007 a existat vreo întelegere ca F.A.-V. sa achite cheltuielile ocazionate de efectuarea documentatiei cadastrale  .

Prin adresa nr. 208/21.04.2008  B.N.P. Mariana Mocanu  cu sediul în  Babadag , jud.Tulcea a facut cunoscut  ca la data autentificarii ante contractului  de vânzare-cumparare  , promitentul vânzator A.V.  a sustinut ca dupa ce i se va achita pretul vânzarii se va  prezenta la Primaria  competenta  în vederea achitarii impozitelor privind  imobilul ce a facut obiectul  antecontractului , pentru a înainta documentatia în vederea  realizarii schitelor cadastrale .

Urmare notificarii facute de catre F.A.-V.  pentru  data de 01.02.2008  la sediul biroului  s-a prezentat o persoana care a sustinut ca este A.V., dar  refuzând sa prezinte vreun act pentru stabilirea  identitatii .La aceeasi data , promitentul  cumparator , a  solicitat  promitentului vânzator sa-i întocmeasca o procura speciala  urmând ca acesta sa se ocupe personal de  întocmirea documentatiei cadastrale pe cheltuiala sa , lasându-i în acest sens  suma de bani necesara în vederea obtinerii certificatului de atestare fiscala.  A.V. a refuzat suma ce a dorit promitentul  cumparator sa o achite  , în vederea  obtinerii certificatului de atestare fiscala si sa se ocupe acesta personal si pe cheltuiala sa de întocmirea tuturor documentatiilor necesare autentificarii actului de vânzare-cumparare , sustinând ca doreste  sa-l însoteasca pe promitentul cumparator ori de câte ori  va fi nevoie la autoritatile abilitate .

Neexistând  o întelegere între promitentul cumparator si promitentul vânzator la data de 01.02.2008  , s-a încheiat un înscris  " Încheiere de certificare "  înregistrata sub nr. 425 din data de 01.02.2008 în care s-a prezentat  situatia dintre cele doua parti  .

La termenul de judecata din data de 08 mai 2008  s-a luat din oficiu , de catre instanta , interogatoriu  , reclamantului  F.A.V. , care a recunoscut ca  în anul 2007 a încheiat cu  pârâtul un antecontract de vânzare -cumparare  privind imobilul casa de locuit si teren aferent în suprafata de 800 m.p. situat în localitatea Jurilovca , str.Veteranului , nr.4 , pretul solicitat de pârât fiind în cuantum de 10.000 lei , suma ce a fost achitata la data încheierii antecontractului de vânzare - cumparare. Nu  a recunoscut  ca a existat o întelegere între el si pârât , în sensul de a  se ocupa el  de întocmirea documentatiei cadastrale  .La aproximativ doua luni dupa încheierea antecontractului de vânzare-cumparare  pârâtul i-a spus ca vrea suma de 15.000 lei Ron  pentru imobilul casa de locuit si teren  în suprafata de 800 mp. ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumparare si a refuzat sa-i de o procura , motivând ca a vorbit cu cineva ca sa obtina el documentatia cadastrala sa  intabuleze terenul ,  sustinând în continuare sa anuleze antecontractul de vânzare cumparare .

Articolul 5 alin.2, Titlul X din  Legea nr.247/2005  privind circulatia  juridica a terenurilor stipuleaza ca ,  în situatia în care dupa încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract.

Antecontractul prin care partile se obliga sa constituie în viitor un drept real asupra unui bun imobil , naste în sarcina acestora obligatia de a încheia contractul asumat , iar instanta judecatoreasca are posibilitatea sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare , în conditiile în care exista toate elementele esentiale conventiei.

Aceasta solutie se impune în temeiul principiului executarii în natura a obligatiilor  prev. de art.1073 Cod Civil , care permit creditorului îndreptatit sa obtina executarea  întocmai a obligatiei asumate de catre debitorul sau.

În speta , A.V.s-a înteles cu F.A.-V.  sa-i vânda pâna la data de 05.12.2007 imobilul proprietatea sa compus în totalitate  din suprafata de 800 m.p. , suprafata reala  urmând a fi stabilita în urma masuratorilor cadastrale  , precum si o locuinta construita din chirpici si acoperita cu stuf formata din doua încaperi situata în intravilanul comunei Jurilovca , str. Veteranului , nr. 4 , jud.Tulcea , cu suma de 10.000 lei , pret ce nu mai poate fi modificat  , iar F.A.-V. se obliga sa cumpere  pâna la data de 5 decembrie 2007  imobilul descris mai sus la pretul total de 10.000 lei  , sens în care s-a încheiat antecontractul  nr.1080 din 02 august  2007  la BNP Mariana Mocanu  .

Reclamantul F.A.-V. s-a achitat de obligatia asumata  în antecontract  , achitând lui A.V. suma de 10.000 lei , fapt recunoscut  de pârât  la interogatoriu .

Potrivi artr.969 cod civil conventiile legal facute  au putere de lege  între partile contractante .

Cele doua parti au convenit  ca una  din ele  , în speta A.V. sa vânda un imobil proprietatea sa  lui F.A.-V. , iar acesta din urma  se obliga sa achite suma de 10.000 lei  , obligatie de care s-a  achitat , spre deosebire de A.V. care refuza sa mai înstraineze imobilul , astfel ca  aceasta conventie este încalcata  de catre pârât  cu toate ca avea obligatia legala  sa o respecte .

Tinând cont  ca  în antecontractul de vânzare cumparare nr.1080 /2007  este stipulat  ca în caz de neexecutare  a obligatiei de a face  de catre una din parti  creditorul obligatiei va putea sa introduca actiune la instanta competenta pentru a se pronunta o hotarâre  în constatarea vânzarii , instanta constata ca  actiunea reclamantului este întemeiata.

Daca într-adevar  a existat o conventie  între cele doua parti , asa cum sustine pârâtul  , ca  el  sa vânda imobilul  mai sus mentionat , proprietatea sa reclamantului  F.A. -V. doar cu suma de 10.000 lei ,  cu obligatia acestuia din urma  de a obtine certificatul fiscal , de a  se ocupa în numele pârâtului  de întocmirea  documentatiei  cadastrale  si de  intabularea  imobilului , aceasta întelegere trebuia consfintita prin antecontractul de vânzare cumparare  nr.1080/2007.

Sustinerile pârâtului nedovedite  nu au relevanta juridica .

Fata de dispozitiile  legale mai sus mentionate  si având în vedere considerentele expuse mai sus  instanta urmeaza a admite actiunea reclamantului  si pe cale de consecinta urmeaza a  se  constata cu caracter autentic vânzarea de catre pârât , reclamantului , a imobilului  compus în totalitate din suprafata de 800 mp.  si o locuinta  construita din chirpici si acoperita cu stuf formata din doua încaperi , situat  în intravilanul comunei Jurilovca  , str. Veteranului , nr.4 , jud.Tulcea  , cu pretul de 10.000 lei Ron.

Fata de dispozitiile art.274 c.pr.civ. si cum reclamantul a facut dovada cheltuielilor ocazionate cu acest proces  , pe cale de consecinta  va obliga pârâtul la plata sumei de 1180 lei cheltuieli de judecata  catre reclamant.

Domenii speta

Spete similare