Obligatia de aface

A

INSTANTA

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei B, sub nr. X/189/07.12.2009, reclamanta S.C. S SRL B a chemat in judecata pe paratul C V, solicitand obligarea acestuia de a permite accesul reclamantei pe terenul proprietatea paratului, situat in mun. B, B-dul E – Gradinita, jud. V, avand nr. cadastral provizoriu 703, jud. V, pentru realizarea lucrarilor de finisaj – izolatie termica exerioara, tencuit, batut praf piatra – pentru montare uluce, burlane si instalatie de gaz la peretele din partea de est a cladirii apartinand reclamantei, situata in mun. B, str. E nr.44 (Piata Mica), jud. V, cu cheltuieli de judecata.

In motivarea in fapt a cererii, reclamanta a aratat ca a cumparat cladirea situata in mun. B, str. E nr.44 (Piata Mica), jud. V prin contractul de cumparare autentificat sub nr.6868 din 18.12.2008, pe care urmeaza sa-l reamenajeze pentru deschiderea unui Centru de recuperare afectiuni pulmonare. A precizat ca paratul nu-i permite sa finiseze lucrarile la peretele din partea de est a cladirii, lucrari ce nu pot fi efectuate decat trecand pe terenul paratului.

A atasat copii de pe contract de vanzare-cumparare, incheiere de carte funciara, documentatie cadastrala.

Paratul a formulat intampinare, in care a invocat exceptia lipsei de interes a reclamantei in formularea actiunii, cu motivarea ca reclamanta nu avea autorizatie de construire cand a pornit actiunea. A mai aratat ca nu se opune efectuarii de lucrari de finisare, dar reclamanta trebuie sa-i prezinte proiectul si autorizatia de construire.

De asemenea, a formulat cerere reconventionala, solicitand: anularea autorizatiei de construire nr.09 din 27.01.2010 emisa de Primaria mun. B si obligarea reclamantei-parate de a-si astupa deschiderile-ferestre facute la peretele de pe latura de est a imobilului sau.

In motivarea cererii reconventionale, paratul-reclamant a aratat ca peretele din partea de est a cladirii reclamantei se afla pe terenul paratului, avand statutul de zid comun, iar cladirea a fost ridicata fara autorizatie. A invocat o conventie incheiata cu fostul proprietar al cladirii, S.C. P C SRL, prin care  partile au stabilit ca peretele de pe latura de est, aflata pe terenul paratului, sa fie zid comun, paratul obligandu-se in schimb sa nu mai emita pretentii cu privire la terenul sau, ocupat de cladire.

A mai aratat ca reclamanta a efectuat deschiderile de pe acest perete fara acordul paratului.

A depus copii de pe conventie din 22.04.2007, confirmare de primire, chitanta, notificare, sesizari formulate de paratul-reclamant, adrese.

Capatul de cerere privind anularea autorizatiei de construire a fost disjuns, formandu-se dosarul cu nr. 189/2010, dupa care instanta, in urma admiterii exceptiei de necompetenta materiala, a declinat competenta de solutionare a acestei cereri la Tribunalul V, sectia contencios administrativ.

Pe parcursul procesului, reclamanta si-a completat cererea introductiva, solicitand obligarea paratului de a permite reclamantei sa treaca pe terenul sau pentru a acoperi ferestrele de la parteruil cladirii cu jaluzele exterioare, dar la ultimul termen de judecata, a renuntat la aceasta completare, urmand ca instanta sa ia act.

Au fost administrate proba cu inscrisuri, testimoniala, interogatoriu, doua expertize judiciare in constructii si cercetare la fata locului. S-a dispus efectuarea unei a doua expertize judiciare in constructii pentru lamurirea unor aspecte asupra carora existau contradictii intre opinia expertului desemnat de instanta si cea emisa de consilierul expert ales de paratul-reclamant.

Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:

I.  Asupra exceptiei lipsei de interes, invocata de paratul-reclamant, instanta constata ca este neintemeiata, pentru urmatoarele motive:

Din inscrisurile depuse se retine ca reclamanta a cumparat imobilul constand in constructie in regim de parter si etaj, in suprafata construita de 164,77 mp precum si terenul aferent in suprafata de 164,77 mp (real masurat, tot 164,77 mp), prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.6868 din 18.12.2008, incheiat cu S.C. PC SRL.  Dreptul de proprietate al reclamantei a fost inscris in cartea funciara, cu nr. cadastral 1461.

S.C. P SRL dobandise la randul ei terenul aferent conform sentintei civile nr.4564 din 27.08.2007 a Judecatoriei B, notata in cartea funciara.

In anul 2009, reclamanta a solicitat emiterea unei autorizatii de construire, in procedura anterioara emiterii acestei autorizatii fiind intocmita documentatia necesara in acest scop, de catre TeoC Arhitectural Design (filele 109 – 156).

La data de 27.01.2010 a fost emisa autorizatia de construire, cu nr. 8, pentru reamenajarea cladirii. Lucrarile de reamenajare au ca obiect crearea unui Centru de recuperare afectiuni pulmonare.

Exceptia invocata de paratul-reclamant nu este fondata, intrucat interesul, ca si conditie ceruta de  lege  pentru ca o persoana – fizica  sau  juridica  sa poata  fi  parte  intr-un  proces  civil, reprezinta  folosul  practic,  material  ori  moral  urmarit.

In speta, interesul reclamantei este de a termina lucrarile de reamenajare, pentru care a obtinut autorizatia de construire. parata  argumenteaza  lipsa de  interes  in promovarea  actiunii, prin lipsa autorizatiei la data promovarii actiunii, ceea ce nu echivaleaza insa cu o lipsa de interes, ci  a dreptului de a efectua lucrarile. Or, acest drept nu se poate analiza decat cercetand fondul  litigiului.

Pentru aceste motive, va respinge exceptia analizata.

II.  Pe fondul cauzei.

Din probele administrate instanta retine, pe langa cele aratate la primul punct, ca reclamanta solicita doar sa i se permita accesul pe terenul proprietatea paratului, pentru a egectua izolatie termica exterioara la peretele propriei cladiri, tencuit, montat uluce, instalatie de gaz.

Reclamanta a cumparat o suprafata construita de 164,77 mp (real masurat, tot 164,77 mp), masurata de dl. expert G ca fiind de 180,59 mp.  Conform raportului de expertiza intocmit de G (filele 205 - 214), peretele cladirii din partea de est este construit cu 53 cm in interiorul terenului paratului.  Instanta mai retine ca aceasta situatie exista inca din perioada cand proprietar al cladirii era S.C. P C SRL.

Paratul a solicitat, pe cale reconventionala, obligarea reclamantei de a inchide ferestrele efectuate de reclamanta la parterul peretelui din partea de est. Desi a beneficiat de aparare calificata, paratul nu a precizat temeiul de drept in baza caruia solicita stabilirea acestei obligatii.

Paratul a invocat o conventie incheiata cu fosta proprietara a cladirii, era S.C. P C SRL, prin care au stabilit ca zidul din partea de est al cladirii sa fie comun (fila 56).  Conventia, datata 22.04.2007, este cuprinsa intr-un inscris sub semnatura privata, care nu are ca efect transformarea zidului proprietate exclusiva, in proprietate comuna, pentru urmatoarele motive:

1 - Din interpretarea conventiei, rezulta ca aceasta are ca obiect nu numai un zid al unei cladiri, ci si un teren, obiectul principal al actului juridic respectiv fiind acela de schimb. Astfel, se arata in contract urmatoarele:

,,Avand in vedere ca peretele din partea de est a imobilului spatiu comercial (...) proprietatea S.C. P C  SRL B se afla construit chiar pe imobilul teren (...), proprietatea lui C V, cele doua parti inteleg sa incheie prezentul acord:

 - S.C. P C  SRL, proprietarul imobilului care are peretele din partea de est pe terenul proprietatea d-lui C V pe o lungime de 29,80 m, este de acord ca peretele respectiv sa reprezinte hatul celor doua proprietati.

- C V, in calitate de proprietar al terenului vecin, este de acord sa nu mai aiba nici o pretentie privind terenul proprietate pe care se afla ridicata constructia S.C. P C, teren cu o latime de 1m si o lungime de 29,80 m, reprezentand toata lungimea constructiei. (...).”

Se constata, prin urmare, ca intentia partilor a fost de a face un schimb intre terenul ocupat de peretele din partea de est a cladirii SC P C  si parte din acest perete.

2 – Fiind vorba de un teren, pentru valabilitatea actului, era necesara forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului juridic, conform art. 2 din Legea 247/2005  privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei precum si unele masuri adiacente (Titlul X, privind circulatia juridica a terenurilor). Prin urmare, conventia respectiva este nula.

Nici actul de adjudecare privind dobandirea de catre paratul-reclamant a unei constructii apartinand S.C. Calfipe SRL (fila 241), nu conduce la o alta concluzie.  Prin acel act de adjudecare, paratul nu a dobandit in nici un caz o cota din peretele reclamantei, pentru ca nu imobilul invecinat, pe atunci proprietatea S.C. P C SRL, a facut obiectul executarii silite, ci imobilul debitoarei  S.C. C SRL. Din acea constructie, a ramas doar o parte din peretii laterali. 

Pentru motivele expuse, instanta constata ca peretele in litigiu este proprietatea exclusiva a reclamantei-parate si constituie hatul dintre cele doua proprietati invecinate, nefiind un zid comun, in sensul art.590 Cod civil, astfel ca reclamanta poate efectua orice lucrare pe acest perete, atata timp cat nu incalca regulile legale privind buna vecinatate.

In ceea ce priveste deschiderile efectuate pe peretele in litigiu, acestea sunt in mod cert de lumina si aerisire, astfel cum rezulta din raportul de expertiza intocmit de dl. expert G D, care il confirma pe cele intocmit de expertul G P in aceasta privinta.  Aceasta stare de fapt a fost confirmata si cu ocazia cercetarii la fata locului.  Asa cum sunt evidentiate si in raportul de expertiza intocmit de expertul G D, observandu-se ferestrele construite la o inaltime de peste 1,60 m, respectiv 2-2,10 m de la podea, conform raportului de expertiza G D. Ferestrele au deschidere mica, in sus si sunt prevazute cu geam tip ornament (mat), astfel cum au fost fixate in fotografiile depuse de expert.

Fata de situatia de fapt retinuta mai sus, rezulta ca sustinerea paratului cu privire la caracterul acestor deschideri (ca ar fi de vedere) este nereala, iar astfel de deschideri pot fi facute fara  nici o interdictie si fara acordul vecinului, fiind un atribut al proprietatii.  Prevederile art. 612 - 614 Cod civil interzic doar efectuarea de deschideri de vedere. De asemenea, aceste deschideri nu-l prejudiciaza cu nimic pe paratul-reclamant, mai ales ca peretele pe care sunt efectuate, nu este unul comun. 

Nu va fi prejudiciat nici prin efectuarea izolatiei exterioare la peretele in litigiu, caci, asa cum rezulta din raportul de expertiza din 18.06.2010 (exp. G), grosimea izolatiei trebuie sa fie de maxim 5 cm aceasta grosime reprezinta diferenta dintre grosimea peretelui si latimea fundatiei (fila 210).

Sustinerea paratului privind faptul ca peretele constructiei reclamantei ii ocupa din teren nu are relevanta in cauza de fata, avand in vedere obiectul cererilor cu care a fost investita instanta, iar de aceasta nu poate fi facuta raspunzatoare reclamanta, care a cumparat imobilul in aceasta situatie. Paratul are la indemana alte actiuni si are a se indrepta impotriva altor persoane, potrivit legii, pentru a-si recupera prejudiciul.

Nu este reala nici sustinerea conform careia ferestrele respective nu respecta autorizatia de construire, acestea fiind facute conform documentatiei intocmite tocmai pentru obtinerea autorizatiei, iar eroarea din releveu, unde sunt prezentate ferestre la parter, desi ele nu existau in momentul intocmirii documentatiei, este confirmata de raportul de expertiza intocmit de G D (filele 263 – 269),  pe care instanta il apreciaza ca util si concludent, coroborandu-se cu celelalte probe administrate, in special cu declaratiile martorilor X  (filele 184 si 186). De asemenea, trebuie mentionat ca documentatia a fost intocmita in anul 2009 (a se vedea in special fila 135, in indicator – data realizarii releveului – 24.11.2009), or, daca existau in acel moment ferestre la parterul cladirii, pe peretele dinspre proprietatea paratului, acesta nu ar fi stat pasiv pana azi, avand in vedere opozitia sa categorica.

Martorii au declarat ca ferestrele de lumina de la parter au fost efectuate la sfarsitul lunii ianuarie – inceputul lunii februarie 2010, deci dupa obtinerea autorizatiei de construire din 27.01.2010.  Aceasta situatie este confirmata chiar de parat in intampinare, unde arata ca a constatat in luna februarie ca au fost efectuate ,,gauri” in perete. Pana in luna februarie 2010 nu au fost probleme intre parti.

In ceea ce priveste fotografia in care apare un lucrator angajat de reclamanta, in dreptul unei sparturi in zid, instanta constata ca nu este relevanta, din doua puncte de vedere: in primul rand nu se poate stabili despre ce zid este vorba, iar daca este vorba de zidul proprietatea reclamantei, asa cum s-a retinut, reclamanta poate face orice lucrare asupra imobilului sau; in al doilea rand, ferestrele in litigiu sunt efectuate la un nivel mult mai ridicat, decat ceea ce rezulta din fotografia depusa de parat.

Oricum, chiar daca ferestrele ar fi fost efectuate fara autorizatie, ceea ce nu este real, cererea de fata a reclamantei nu are legatura cu acele ferestre, fiind vorba doar de realizarea izolatiei exterioare si montarea burlanelor pentru scurgerea apelor si a conductei de gaz, iar daca s-ar schimba in viitor situatia de fapt retinuta de instanta, refacerea izolatiei ar afecta-o practic doar pe reclamanta. Toate aceste lucrari nu sunt influentate de existenta ferestrelor de aerisire si lumina.  In special pentru acest motiv au fost respinse cererile de suspendare a cauzei, formulate de parat pe parcursul procesului. Este important de retinut si faptul ca reclamanta obtinuse toate acordurile necesare pentru efectuarea lucrarilor pentru care a promovat prezenta actiune, cum sunt: acordul de acces la sistemul de distributie a gazelor naturale, nr.203224053 din 23.11.2009 (fila 85), acordul societatii vecine, S.C. H SRL  pentru  bransament.

Reclamanta este indreptatita sa efectueze aceste lucrari ce tin de intretinerea unui bun propriu, ca prerogativa a dreptului sau de proprietate, iar paratul nu i-l poate ingradi nejustificat.

Pentru considerentele expuse, instanta va admite actiunea reclamantei si va respinge cererea reconventionala a paratului.

In considerarea prevederilor art. 274 Cod procedura civila, va obliga pe paratul – reclamant, cazut in pretentii, sa plateasca reclamantei – parate cheltuieli de judecata in cuantum  de 860 lei, constand in taxa judiciara de timbru si onorarii de experti, dovedite cu chitantele depuse la dosar.

Pentru aceste motive:

4

Domenii speta

Spete similare