Revendicare

INSTANTA

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei B sub nr. X/189/05.07.2010, reclamantul T V a chemat in judecata pe paratul M N, solicitand ca, prin sentinta ce se va pronunta, sa fie obligat paratul sa lase reclamantului, in deplina proprietate si linistita posesie, suprafata de 1271 mp, situat in intravilanul satului S, jud. V si obligarea paratului de a-si ridica toate constructiile  edificate pe terenul reclamantului, cu cheltuieli de judecata.

In motivarea in fapt a cererii, reclamantul a aratat ca terenul revendicat este proprietatea sa, conform contractului de vanzare-cumparare  autentificat  sub  nr.X din 19.08.2009, iar paratul a construit pe terenul reclamantului mai multe constructii, fara nici un drept, fara autorizatie si chiar impotriva vointei reclamantului, desi a fost avertizat de acesta si chiar de  reprezentantii Primariei.

Cererea a fost motivata in drept pe dispozitiile art.480 - 483 Cod civil.

La data de 03.01.2011, reclamantul si-a extins actiunea in revendicare, prin introducerea in cauza a reclamantei T A fila 42

In dovedirea cererii a propus proba cu inscrisuri, interogatoriu, martori si expertiza tehnica.

A depus copie de pe  contractul de vanzare-cumparare  autentificat  sub  nr. X din 19.08.2009, documentatie cadastrala, incheiere de inscriere in CF, notificare, adresa.

Paratul a formulat intampinare si cerere reconventionala, solicitand instantei, in principal si in contradictoriu cu reclamantul T V si paratul T A, pe care a solicitat sa fie introdus in cauza, sa constate nulitatea contractului de vanzare – cumparare autentificat sub  nr. X din 19.08.2009, iar in subsidiar, sa constate un drept de creanta in favoarea paratului – reclamant, constand in plata pretului si a constructiei ridicate de acesta cu buna-credinta si obligarea paratilor la plata in solidar a sumei ,,rezultate”.

In motivarea in fapt a cererii reconventionale, paratul – reclamant a aratat ca s-a inteles cu T V, T C, T I, F C si T A, sa cumpere de la acestia suprafata de 9 ari de teren situate in intravilanul satului S, com. I, jud. V, contra sumei de 1.100.000 lei vechi, urmand sa incheie actul authentic dupa emiterea titlului de proprietate. A mai aratat ca  T A este fratele vitreg al celorlalti mentionati mai sus, care i-ar fi reprosat ca a depus singur acte pentru titlu de proprietate, iar acesta, pentru a nu se certa cu fratii sai, a fost de accord sa vanda terenul si sa imparta banii. A precizat ca a intrat in posesia terenului dupa ce a achitat pretul, fiindu-i necesar pentru stana de oi pe timp de iarna, dar, ulterior, a aflat ca T A avea deja titlu de proprietate si a ascuns aceasta. Paratul – reclamanta a precizat, de asemenea, ca a executat lucrari de nivelare si terasare a terenului in litigiu, intrucat era un damb abrupt si loc pentru depozitarea gunoaielor. A construit pe acest teren o magazine speciala pentru utilaje pe care urma sa le achizitioneze prin fonduri europene.  T A nu a ridicat nici o problema pana la ridicarea acelei constructii. Ulterior, a formulat plangere la politie pentru tulburare de posesie, ce a format obiectul dosarului nr. /P/2009 al Prchetului de pe langa Judecatoria B, in care s-a dat ordonanta de neincepere a urmaririi penale.

Cererea de anulare a contractului de vanzare – cumparare este motivata pe caracterul fictiv al contractului, care este incheiat intre tata si fiu, ,,in dauna noastra”, la cateva zile dupa ce T A a primit rezolutia procurorului  si are pret derizoriu – de 1000 lei - deci mai mic decat valoarea sa, iar la alin. 6 din contract vanzatorul declara pe proprie raspundere ca terenul nu a mai fost vandut si garanteaza pentru evictiune.  Se mai invoca faptul ca atat cumparatorii, cat si vanzatorii au stiut ca terenul este in posesia paratului – reclamant, fiind vandut acestuia anterior, chiar daca actul incheiat de el nu este autentic, motiv pentru care a formulat plangere penala pentru infractiunea de inselaciune.

In finalul cererii reconventionale, a solicitat, in subsidiar, sa se constate in favoarea sa un drept de creanta constand in pretul terenului, ,,reactualizat la valoarea de acum”, precum si contravaloarea imbunatatirilor aduse terenului pentru scopul pentru care l-am cumparat.

Cererea a fost motivata in drept, generic, pe dispozitiile din Codul civil.

La data de 14.12.2010, paratul – reclamant si-a precizat cererea reconventionala, solicitand contravaloarea pretului terenului de 1100 lei, recalculati fata de valoarea actuala de circulatie a terenului cumparat si imbunatatit prin lucrarile efectuate si prin constructia ridicata, iar nu 110 lei, cum din eroare s-a consemnat in incheiere, facand confuzie cu taxa de timbru de minim 110 lei. A mai aratat ca cererea formulata astfel in subsidiar priveste despagubiri constand in valoarea terenului la aceasta data si valoarea constructiei ridicate de ,,noi” (nu a precizat care ,,noi”, parat-reclamant fiind doar o singura persoana).

A propus proba cu inscrisuri, interogatoriu, martori si expertiza tehnica judiciara.

Au fost administrate proba cu inscrisuri, interogatoriu, martori si expertize judiciare, topografica si de evaluare imobiliara.

Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:

I.  Asupra cererii principale.

Reclamantul si-a dovedit dreptul de  proprietate asupra terenului in litigiu cu contractul de vanzare – cumparare  autentificat sub  nr. X din 19.08.2009 (fila 5 din dosar), terenul, in suprafata de  1271 mp, fiind situat in intravilanul satului S, com. I, jud. V si identificat de  expertul X, in raportul de expertiza judiciara topografica, aflat la filele 100-107.

Expertul a constatat ca paratul – reclamant ocupa o suprafata de 1266 mp real masurata, fata de 1271 mp, cat se mentioneaza in contractul de vanzare – cumparare, care este situata in tarlaua 18 si nu 11, cum se prevede in contract, parcela 545. Pe acest teren, expertul a identificat doua constructii, dintre care una este partial pe terenul revendicat, partial pe terenul paratului-reclamant, cu care se invecineaza in partea de nord (fila 106).

Din probele administrate rezulta ca din anul 1998 paratul – reclamant foloseste terenul in litigiu in baza unui antecontract de vanzare – cumparare, constatat prin inscrisul sub semnatura privata numit ,,act de vanzare – cumparare”  nedatat, depus in copie la fila 24 din dosar.  Intre fratii T V, T C, T A, T I si F C, pe de o parte si paratul – reclamant, pe de alta parte, au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare – cumparare primii obligandu-se sa vanda paratului – reclamant terenul in litigiu, contra unui  pret  de  10 lei (1.000.000 ROL).  Din declaratiile martorilor audiati si raspunsurile date la interogatoriu rezulta ca pretul a fost achitat, in cuantum de 110 lei, iar paratul a intrat in posesia  terenului.

Antecontractul respectiv naste o obligatie de a face, in sarcina promitentului vanzator, de a incheia actul in forma ceruta de lege pentru a opera transferul dreptului de proprietate. In inscrisul sub semnatura privata partile au prevazut o clauza de dezicere, potrivit careia, ,,cel care se va intoarce, va plati de 10 ori inapoi” pretul. Asadar, in cazul in care promitentul vanzator refuza sa mai incheie actul autentic, poate fi obligat  la  plata  despagubirii convenite.  Aceasta razgandire, rezultand din vanzarea bunului promis catre alta persoana nu atrage anularea actului autentic incheiat ulterior, ci raspunderea contractuala, conform art. 1075 Cod civil.

Paratul – reclamant a invocat drept motive de nulitate a actului de vanzare – cumparare  incheiat de reclamant cu tatal sau, T A:

- caracterul fictiv al contractului, fara a preciza de ce acest motiv ar atrage nulitatea contractului autentic;

-  pretul derizoriu, de 1000 lei.

- atat cumparatorii, cat si vanzatorii au stiut ca terenul este in posesia paratului – reclamant, fiind vandut acestuia anterior.

Nici unul dintre motivele invocate de paratul – reclamant nu sunt intemeiate.

Astfel, paratul – reclamant nu a investit instanta cu o cerere de constatare a simulatiei, ci cu o cerere de anulare a unui act autentic, dar a invocat ca motiv de nulitate caracterul fictiv.

Simulatia este operatia juridica care se caracterizeaza prin incheierea de catre parti a doua contracte: unul aparent, prin care se creeaza o situatie neconforma cu realitatea si altul secret, prin care se modifica sau se desfiinteaza efectele aparente ale contractului public si se creeaza raportul juridic real dintre parti.

Contractul ascuns este singurul care reprezinta vointa reala a partilor.  Simulatia  poate imbraca trei forme: actul fictiv, actul deghizat si interpunerea de personae. In cazul actului fictive, presupune ca actul public este incheiat doar de forma, el fiind contrazis de acordul secret al partilor.  Sanctiunea specifica simulatiei nu este nulitatea actului public, ci inopozabilitatea actului public fata de tertii de buna-credinta, care pot obtine inlaturarea efectelor aparente ale contractului public, pe calea unei actiuni in simulatie.

Oricum, paratul-reclamant nu a dovedit in speta ca actul contestat a fost incheiat de forma.

In ceea ce priveste cel de-al doilea motiv de nulitate, instanta constata ca pretul nu este derizoriu, suma de 1.000 lei (zece milioane de lei vechi) fiind mai mare decat pretul platit de paratul – reclamant conform inscrisului sub semnatura privata – 110 lei (un milion o suta de lei vechi). Totodata, partile sunt libere sa stabileasca pretul conform vointei lor, care este prioritara, acesta  reflectand si relatia de rudenie dintre ele. Din aceasta relatie  nu se poate deduce ca vanzarea este fictiva ori pretul nu s-a platit, fictivitatea sau lipsa pretului trebuind sa fie dovedita cu probe, conform art.1169 Cod civil, intocmai ca orice act/fapt juridic si nu se poate deduce din presupuneri.

De asemenea, faptul ca partile actului de vanzare – cumparare au cunoscut sau au putut cunoaste ca paratul – reclamant poseda terenul respective, in momentul vanzarii, nu constituie motiv de nulitate, ci de  atragere a raspunderii contractuale.

Pentru motivele aratate, va respinge cererea de anulare a contractului autentificat sub nr. X din 19.08.2009, ca neintemeiata.

Intrucat paratul-reclamant detine terenul revendicat fara titlu, actiunea principala este intemeiata, astfel incat, in baza art.480 Cod civil, ce reglementeaza si ocroteste dreptul de proprietate, va admite cererea in revendicare si va obliga paratul-reclamant sa lase reclamantilor, in deplina proprietate si linistita posesie, suprafata de

1271 mp (real masurata, 1266 mp, conform raportului de expertiza topografica), situat in intravilanul satului S, com. I, jud. V, proprietatea reclamantilor.

In ceea ce priveste cererea accesorie pentru ridicarea constructiilor edificate de paratul-reclamant pe terenul reclamantilor, se retine, din raspunsul paratului – reclamant la interogatoriu (fila 45), din continutul cererii reconventionale, declaratia martorului Suharu Ionut Daniel (fila 48) si concluziile raportului de expertiza in constructii (fila 61), ca acesta a edificat o magazie neterminata si un adapost de animale, in decursul anului 2009, fara a obtine anterior autorizatie de construire, dupa ce a aflat ca paratul T A este titularul titlului de proprietate asupra terenului in litigiu. De asemenea, acesta a continuat sa construiasca respectivele constructii, in ciuda opozitiei tatalui reclamantului, a plangerii penale si avertizarilor din partea Primariei com. I.

In speta sunt aplicabile prevederile art. 494 Cod civil, privind accesiunea imobiliara: alin.1 ,,Daca plantatiile, constructiile si lucrarile au fost facute de catre o a treia persoana cu materialele ei, proprietarul pamantului are dreptul de a le tine pentru dansul, sau de a indatora pe acea persoana sa le ridice.

Alin.2  Daca proprietarul pamantului cere ridicarea plantatiilor si a constructiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a facut; el poate chiar, dupa imprejurari, fi condamnat la daune-interese pentru prejudiciile sau vatamarile ce a putut suferi proprietarul locului.

Alin.3 Daca proprietarul voieste a pastra pentru dansul acele plantatii si cladiri, el este dator a plati valoarea materialelor si pretul muncii, fara ca sa se ia in consideratie sporirea valorii fondului, ocazionata prin facerea unor asemenea plantatii si constructii. Cu toate acestea, daca plantatiile, cladirile si operele au fost facute de catre o a treia persoana de buna-credinta, proprietarul pamantului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantatii, cladiri si lucrari, dar va avea dreptul sau de a inapoia valoarea materialelor si pretul muncii, sau de a plati o suma de bani egala cu aceea a cresterii valorii fondului”.

Dispozitiile art. 494 Cod civil instituie principiul potrivit caruia proprietarul  terenului devine prin accesiune si proprietarul constructiilor, cu obligatia de a-l despagubi  pe  constructor,  in  temeiul imbogatirii fara justa cauza.

 Din interpretarea prevederilor art.494 Cod civil, rezulta ca soarta constructiilor edificate pe terenul altuia depinde de buna sau reaua credinta a constructorului la momentul edificarii constructiei.

Prin  urmare, constructorul poate fi obligat sa-si ridice constructiile edificate pe terenul altuia, daca au fost edificate cu rea-credinta. Paratul – reclamant a sustinut ca a fost de buna – credinta, dar a dovedit buna sa credinta la momentul incheierii antecontractului, pana in momentul in care i s-a cerut sa nu construiasca, nu si in momentul construirii. Cele doua momente nu se confunda. Daca la inceput a fost de buna credinta, increzandu-se in promisiunea tatalui reclamantului si a fratilor sai de a-i vinde terenul in litigiu, nu acelasi lucru se poate spune despre atitudinea paratului – reclamant in momentul in care i s-a cerut sa nu construiasca. Insusi acesta a declarat la interogatoriu ca a construit magazia si adapostul pentru animale, intrucat ,,nu avea unde in alta parte sa creasca animalele si productia de branza”. De asemenea, martorul P propus de paratul – reclamant (fila 76) a declarat ca partile antecontractului  nu au incheiat actul la notar, intrucat taxa de autentificare costa mai mult decat valoarea terenului.

Buna credinta, in cazul prevazut de art. 494 Cod civil, presupune necunoasterea faptului ca se edifica pe terenul altuia, constructorul lucrand cu convingerea ca terenul este al sau.

Or, paratul a stiut tot timpul ca edifica pe terenul reclamantului, el neavand un titlu de proprietate asupra terenului respectiv, ci doar o promisiune de instrainare,  astfel cum s-a retinut mai sus. Mai mult, a construit, desi tatal reclamantului i-a cerut sa nu construiasca, formuland si plangere penala impotriva sa. Prin urmare, a fost de rea-credinta in momentul construirii tuturor  lucrarilor si a construit pe riscul sau.

In  conditiile in care arata ca a fost amanat mereu de T A  in ceea ce priveste vanzarea terenului, cu motivarea ca nu detine titlu de proprietate, paratul – reclamant putea, printr-o simpla solicitare adresata Primariei, ar fi putut afla situatia terenului respectiv.  Din adresa emisa de Primarie se retine ca paratul a fost avertizat de reprezentantii acesteia ca terenul este al lui T A, iar in anul 2009, anul edificarii constructiilor, cand au fost audiati el si sotia sa la Politie, au cunoscut faptul ca  pe rolul Judecatoriei B se afla un proces de fond funciar  in care se solicita anularea titlului de proprietate al paratului T A.

Fata de cele constatate mai sus, instanta apreciaza ca cererea este intemeiata si in temeiul art. 494 Cod civil o va admite, pentru a asigura reclamantilor exercitarea prerogativelor de proprietari: posesia, folosinta si dispozitia asupra terenului revendicat. Numai astfel se pot bucura pe deplin de dreptul lor. Prin urmare, va obliga pe parat sa ridice pe cheltuiala sa constructiile edificate pe terenul mentionat mai sus si constand in magazie neterminata si adapost de animale, identificate de in raportul de expertiza X.

 III. Asupra cererii reconventionale.

Avand in vedere reaua – credinta a paratului – reclamant la momentul edificarii  constructiilor, proprietarii terenului ocupat nu pot fi obligati la plata contravalorii constructiilor si a lucrarilor de nivelare a terenului pentru constructii, mai ales daca nu si-au exprimat optiunea de a le pastra pentru sine.  Insa, in speta devine operanta clauza de dezicere  prevazuta in antecontract, deoarece aceasta eventualitate a fost luata in calcul de parti, acceptata de paratul – reclamant.

Aceasta clauza (pact comisoriu de gradul I) inserata in antecontract privind obligarea vanzatorului la restituirea pretului inzecit, in caz de neperfectare a vanzarii, se interpreteaza in sensul ca neperfectarea vanzarii da loc la restituire.

Conform art. 1073 Cod civil,  ,,Creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei, si in caz contrar are dreptul la dezdaunare”, iar potrivit art. 1075 Cod civil, obligatia de a face existenta in patrimoniul paratului T A, promitent vanzator, se transforma in despagubiri, in cazul neexecut acestei obligatii.

Pentru aceste motive de fapt si de drept, va admite in parte cererea reconventionala, va constata dreptul de creanta al paratului-reclamant constand in dreptul la despagubiri in cuantum de 1.100 lei pentru denuntarea unilaterala a antecontractului de vanzare-cumparare din anul 1998 si in consecinta, va obliga pe paratul T A sa plateasca paratului - reclamant M N aceste  despagubiri.

In temeiul art. 276 Cod procedura civila, va admite in parte cererea paratului-reclamant de acordare a cheltuielilor de judecata si va compensa partial cheltuielile de judecata efectuate de reclamantul-parat si paratul-reclamant.

De asemenea, admitand cererea reconventionala in contradictoriu cu paratul T A, in baza art. 274 Cod procedura civila, il va obliga pe acesta sa plateasca paratului-reclamant M N suma de 1500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata, constand in taxa judiciara de timbru, onorariu expert si onorariu avocatial.

5

Domenii speta

Spete similare