Asociaţie de proprietari. Nerespectarea condiţiilor prevăzute de lege pentru recuperarea cheltuielilor efectuate la acoperişul condominiului de către un proprietar, de la ceilalţi proprietari.

Dispoziţiile legale care stabilesc în mod concret modalitatea în care se realizează aceste lucrări, au fost edictate tocmai în scopul înlăturării oricăror factori subiectivi, care ar putea determina inopozabilitatea efectuării acestor lucrări faţă de ceilalţi coproprietari şi suportarea preţului acestor lucrări numai de către unii dintre coproprietari. În speţă, reclamanţii nu au demonstrat probator în condiţiile art.1169 din Codul civil, faptul că au adus la cunoştinţa Asociaţiei de Proprietari existenţa stricăciunilor la acoperişul imobilului; faptul că aceste stricăciuni determină producerea unor noi avarii în interiorul apartamentului proprietatea reclamanţilor, astfel încât necesitatea efectuării acestor reparaţii este fără echivoc; nu s-a adoptat o hotărâre de către adunarea generală a asociaţiei de proprietari; nu s-a efectuat procedura de comparare a ofertelor de preţ existente pe piaţă; calitatea lucrărilor nu a fost analizată, întocmindu-se şi un proces-verbal de recepţie a lucrărilor în cadrul căruia să se fi consemnat perioada de garanţie a lucrării efectuate.

În condiţiile în care dispoziţiile legale ar fi fost respectate, cuantumul concret al costurilor lucrărilor ar fi fost adus la cunoştinţa fiecărui coproprietar, membru al asociaţiei de proprietari, înainte de începerea lucrărilor de construire, întinderea, calitatea şi perioada de garanţie pentru buna execuţie a acestor lucrări ar fi fost de asemenea un fapt cunoscut şi, prin urmare, necontestat.

Prin sentinţa civilă nr.1005/C/25.03.2010 pronunţată de Judecătoria Medgidia a fost admisă acţiunea având ca obiect pretenţii, formulată de reclamanţii M.C. şi M.A., în contradictoriu cu pârâţii P.E., D.M., C.I., G.I., a fost obligat fiecare pârât să plătească reclamanţilor suma de 210,70 lei reprezentând cotă-parte din cheltuielile de reparaţie acoperiş din luna noiembrie 2008.

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond, în baza materialului probator administrat în cauză, a reţinut următoarele:

Reclamanţii au reparat acoperişul blocului în luna noiembrie 2008, conform declaraţiilor martorilor B.E. şi I.I., audiaţi la cererea reclamanţilor, martori ale căror declaraţii se coroborează cu înscrisurile constând în facturile fiscale 1813/03.11.2008, 1811/02.11.2008, 1812/02.11.2008, 1832/18.11.2008, cu chitanţele aferente.

În baza acestor acte, Comitetul Asociaţiei de Proprietari din Blocul SI, a hotărât în şedinţa din 29.11.2008 şi a înştiinţat reclamanţii şi pârâţii, suma cu care trebuia să participe fiecare la suportarea cheltuielilor pentru repararea acoperişului, cheltuieli ce se ridicau la 1053,50 lei. Hotărârea Comitetului Asociaţiei a arătat că fiecare familie pârâtă, trebuie să suporte câte 210,70 lei, rămânând ca familia reclamanţilor să recupereze banii de la pârâţi.

Hotărârea Comitetului Asociaţiei luată la 29.11.2008 şi întemeiată pe dispoziţiile H.G. 400/2003 pentru aprobarea Normelor Metodologice privind organizarea şi funcţionarea Asociaţiilor de proprietari este legală, nefiind contestată în justiţie de locatari după afişare (chiar dacă pârâtele D.M. la interogatoriul din oficiu şi P.E. prin întâmpinare au arătat că nu o consideră legală).

Hotărârea Comitetului trebuie respectată şi pârâţii cunoşteau de fapt ce obligaţii le revin în calitate de membrii ai unei Asociaţii de proprietari, din actele depuse la dosar rezultând că şi înaintea acestui dosar au mai avut judecăţi între ei pentru suportarea cheltuielilor comune.

Reparaţiile la spaţiile comune le profită tuturor locatarilor, astfel că şi Legea 114/1996 stabileşte principiul suportării cheltuielilor pentru astfel de reparaţii de către toţi locatarii, preluând în fapt principiul de drept civil din materia îmbogăţirii fără justă cauză.

În concluzie, faţă de toate cele de mai sus, instanţa a admis acţiunea ?i a obligat fiecare pârât să plătească reclamanţilor suma de 210,70 lei reprezentând cota-parte din cheltuielile de reparaţie acoperiş, din luna noiembrie 2008.

Împotriva acestei sentinţe civile a declarat recurs pârâtul Cîrnu Ion, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, arătând că în mod eronat instanţa de fond a dispus obligarea sa la plata contravalorii cheltuielilor privind reparaţiile aduse acoperişului, deşi aceste reparaţii nu au fost realizate.

S-a mai arătat că silogismul judiciar care stă la baza sentinţei civile recurate este rezultatul unei greşite analize a ansamblului probatoriu administrat la judecata cauzei în fond.

Legal citat, intimatul şi-a exprimat prin întâmpinare poziţia procesuală faţă de prezenta cale de atac, solicitând respingerea recursului ca nefondat.

Examinând legalitatea şi temeinicia sentinţei civile atacate prin prisma criticilor formulate, tribunalul a reţinut următoarele :

Imobilul litigios este un condominiu în cadrul căruia se află mai multe locuinţe individuale, proprietarii apartamentelor fiind organizaţi în cadrul unei Asociaţii de Proprietari, Asociaţia de Proprietari SI - Medgidia.

Drepturile şi obligaţiile titularilor dreptului de proprietate al unui apartament situat în condominiul guvernat de Asociaţia de Proprietari Sl-Medgidia sunt cele prevăzute de art.23 din HG nr.400/2003, potrivit cu care „proprietarii, pe lângă drepturile şi îndatoririle prevăzute la cap. V şi VI din modelul statutului asociaţiei de proprietari cuprins în anexa nr. 2, au şi următoarele drepturi şi obligaţii: ... b) să întreţină în bune condiţii spaţiile şi instalaţiile comune din interiorul şi din exteriorul condominiului - casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, faţade, poduri, acoperişuri, scări exterioare, ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, instalaţii de încălzire centrală şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze, centrale termice, crematorii, instalaţii de colectare a deşeurilor, instalaţii de antenă colectivă, telefonie şi altele asemenea - şi să ia măsuri pentru repararea şi menţinerea în stare de siguranţă şi de funcţionalitate a condominiului; c) să contribuie la repararea sau, după caz, la consolidarea şi la menţinerea în stare de siguranţă a proprietăţii comune indivize din cadrul condominiului”.

HG nr.400/2003 statuează şi asupra modalităţii în care sunt repartizate cheltuielile care privesc reparaţiile aduse părţilor comune din imobil, respectiv: „cheltuielile pentru lucrări de întreţinere, servicii, de reparaţii şi, după caz, de consolidare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în proprietatea comună indiviză - astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcţiei şi în acordul de asociere ca: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare, termoficare, energie electrică; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a gunoiului menajer; structura de rezistenţă; faţade; acoperiş şi altele asemenea - se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate indiviză a fiecărui proprietar, astfel cum este înscrisă în acordul de asociere sau care a fost recalculată conform prevederilor art.45 alin.(3)”.

Modalitatea în care se determină necesitatea efectuării acestor reparaţii în funcţie de stricăciunile suferite de imobil prin trecerea timpului sau din alte cauze, este reglementată de art.25 din Legea nr.230/2007, stabilindu-se necesitatea ca aceste aspecte să fie soluţionate prin hotărâri adoptate de către adunarea generală a asociaţiei de proprietari.

Astfel, conform cu art.25 alin.(1) din Legea nr.230/2007, pentru adoptarea hotărârilor în adunarea generală a asociaţiei de proprietari, se vor avea în vedere următoarele:

a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;

b) pentru hotărârile cu privire la stabilirea fondurilor de investiţii pentru consolidare, reabilitare şi modernizare, votul fiecărui proprietar are o pondere egală cu cota-parte din proprietatea comună;

(2) Hotărârile adunărilor generale vor fi luate cu votul majorităţii membrilor asociaţiei de proprietari prezenţi la adunarea generală convocată sau reconvocată, după caz. In statutul propriu al asociaţiei de proprietari pot fi prevăzute şi alte condiţii, dar nu mai puţin de jumătate plus unu din voturile celor prezenţi la adunarea generală convocată sau reconvocată.

(3) In situaţii excepţionale, hotărârile pot fi luate prin acordul scris al majorităţii proprietarilor unei scări sau unui bloc, membri ai asociaţiei de proprietari, pentru probleme care îi vizează direct, pe bază de tabel nominal.

(4) Hotărârile adunărilor generale se consemnează în registrul de procese-verbale al asociaţiei de proprietari, se semnează de către toţi membrii comitetului executiv şi se comunică, în scris, tuturor proprietarilor.

Art.37 din Legea nr.230/2007 statuează asupra faptului că pentru lucrările privind proprietatea comună, administratorul, ţinând seama de preţ, durată de execuţie şi calitate, supune spre analiză, selecţie de oferte şi aprobare comitetului executiv al asociaţiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerinţele, în vederea executării lucrărilor, conform legislaţiei în vigoare.

Art.48 alin.(1) din Legea nr.230/2007 reglementează că „stabilirea şi repartizarea sumei care priveşte proprietatea comună ce revine fiecărui proprietar din cadrul condominiului se fac proporţional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună”.

Din analiza coroborată a normelor juridice enunţate rezultă că procedura prin care se efectuează reparaţiile necesare şi utile la părţile comune ale unui condominiu, între care se regăsesc şi reparaţiile acoperişului imobilului comun, este aceea reglementată de HG nr.400/2003 şi Legea nr.230/2007, astfel: necesitatea reparării stricăciunii respective este adusă la cunoştinţa conducerii Asociaţiei de Proprietari, acest organ de conducere adoptă o hotărâre prin care se stabileşte atât necesitatea efectuării acestei reparaţii cât şi modalitatea efectivă prin care se realizează, iar ulterior comitetul de cenzori al Asociaţiei de Proprietari se asigură de aducerea la îndeplinire a obiectivelor hotărâte în adunarea generală a asociaţiei de proprietari.

Conform cu art.37 din Legea nr.230/2007, prin adunarea generală a asociaţiei de proprietari se hotărăşte asupra preţului, durată de execuţie şi calităţii lucrărilor de reparaţii, iar executantul acestor lucrări va fi ales prin selecţie de oferte şi cu aprobarea comitetului executiv al asociaţiei de proprietar.

În speţă, reclamanţii M.C. şi M.A. nu au demonstrat probator în condiţiile art.1169 din Codul civil, faptul că au adus la cunoştinţa Asociaţiei de Proprietari SI - Medgidia, existenţa stricăciunilor la acoperişul imobilului; faptul că aceste stricăciuni determină producerea unor noi avarii în interiorul apartamentului proprietatea reclamanţilor, astfel încât necesitatea efectuării acestor reparaţii este fără echivoc; nu s-a adoptat o hotărâre de către adunarea generală a asociaţiei de proprietari; nu s-a efectuat procedura de comparare a ofertelor de preţ existente pe piaţă; iar calitatea lucrărilor nu a fost analizată, întocmindu-se şi un proces-verbal de recepţie a lucrărilor în cadrul căruia să se fi consemnat perioada de garanţie a lucrării efectuate.

Faptul că la dosarul cauzei au fost depuse o serie de facturi care atestă achiziţionarea de către reclamanţi a unor materiale de construcţie necesare refacerii hidroizolaţiei aferente acoperişului imobilului în care se găsesc apartamentele proprietatea părţilor, iar ulterior a fost întocmită o „minută" de către Comitetul Asociaţiei de Proprietari SI- Medgidia, prin care se dispune ca o parte dintre titularii dreptului de proprietate asupra apartamentelor situate pe tronsonul respectiv, să suporte contravaloarea acestor lucrări, nu poate, în nici un caz, suplini nerespectarea dispoziţiilor legale enunţate anterior.

Dispoziţiile legale care stabilesc în mod concret modalitatea în care se realizează aceste lucrări, au fost edictate tocmai în scopul înlăturării oricăror factori subiectivi, care ar putea determina inopozabilitatea efectuării acestor lucrări faţă de ceilalţi coproprietari şi suportarea preţului acestor lucrări numai de către unii dintre coproprietari.

În condiţiile în care dispoziţiile legale anterior enunţate ar fi fost respectate, cuantumul concret al costurilor lucrărilor ar fi fost adus la cunoştinţa fiecărui coproprietar, membru al asociaţiei de proprietari, înainte de începerea lucrărilor de construire, întinderea, calitatea şi perioada de garanţie pentru buna execuţie a acestor lucrări ar fi fost de asemenea un fapt cunoscut şi, prin urmare, necontestat.

În speţă, apărările recurentului C.I., cât şi cele exprimate de către intimaţii pârâţi prin întâmpinarea depusă cu ocazia judecăţii în fond, privind

nerespectarea dispoziţiilor legale referitoare la modalitatea de efectuare a acestor lucrări, cât şi cele referitoare la echivocitatea care afectează costurile lucrărilor, întinderea, calitatea şi perioada de garanţie pentru buna execuţie a acestor lucrări, sunt pertinente.

Din această perspectivă, s-a constatat că în mod eronat instanţa de fond a apreciat ca fiind legală „minuta" întocmită de către Comitetul Asociaţiei de Proprietari SI- Medgidia, prin care se dispune ca o parte dintre titularii dreptului de proprietate asupra apartamentelor situate pe tronsonul respectiv, să suporte contravaloarea acestor lucrări.

În mod greşit instanţa de fond a reţinut că această „minută" are calitatea unei hotărâri, întrucât a fost adoptată de către „Comitetul Asociaţiei de Proprietari SI- Medgidia", fără a se specifica despre care „comitet" este vorba, aspect care atrage nelegalitatea hotărârii, întrucât în Legea nr.230/2007 se precizează că organul de conducere al asociaţiei de proprietari, apt să adopte o astfel de hotărâre, este adunarea generală a asociaţiei de proprietari, reprezentată de către preşedintele asociaţiei, iar comitetul de cenzori este organul care se îngrijeşte de aducerea la îndeplinire a acestor hotărâri.

Pe de altă parte, conducerea Asociaţiei de Proprietari S1 - Medgidia nu putea să ratifice ulterior executarea lucrărilor de construire, pentru a căror realizare normele juridice incidente nu au fost respectate.

Se mai reţine şi faptul că în cuprinsul acestei „minute" nu se regăseşte modalitatea de calcul a sumelor pretinse de la fiecare dintre pârâţi prin raportare la cota parte din dreptul de proprietate din părţile comune ale imobilului, care aparţine fiecărui coproprietar.

Prin urmare, în considerarea tuturor acestor aspecte, criticile aduse prin motivele de recurs s-au dovedit în totalitate întemeiate, astfel încât în temeiul art.312 din Codul de procedură civilă, coroborat cu dispoziţiile cuprinse în HG nr.400/2003 şi Legea nr.230/2007, s-a admis recursul şi s-a modificat în tot sentinţa civilă recurată, în sensul respingerii acţiunii ca nefondată.

Domenii speta

Spete similare