Nulitate act - art.184 Cod procedură civilă

„Atunci când nu este caz de judecată penală, înscrisul – indiferent că este act autentic sau act sub semnătură privată -  este, în procesul civil,  un simplu document probator iar în cazul defăimării lui ca fals urmează a fi verificat prin expertiză grafică ori, după caz, prin expertiza documentului, acesta fiind înţelesul art.184 Cod procedură civilă,  text de lege invocat de reclamant în susţinerea cererii sale.” (sentinţa civilă nr.5482/28.06.2007)

Reclamantul P.GHE. a chemat în judecată pe pârâţii P.S., G.M., M.G., B.GHE., A.N.A.S. şi U.D.S. solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să se constate:

1.în condiţiile prevăzute de art.184 Cod procedură civilă, că înscrisul intitulat „contract de vânzare cumpărare” autentificat sub nr.23358/21 octombrie 1993 la Notariatul de Stat sector 2, privind înstrăinarea apartamentului nr.7 din str.C.M. nr.229, bloc 39, de către P.C. şi P.S., în calitate de vânzători, şi M.G.,în calitate de cumpărător, precum şi înscrisul intitulat „contract de vânzare cumpărare” autentificat sub nr.2717/26 iulie 1996 la B.N.P. N.I., privind înstrăinarea aceluiaşi apartament de către M.G., în calitate de vânzător, şi B.Ghe. în calitate de cumpărător, au fost perfectate şi autentificate prin săvârşirea infracţiunilor de fals prevăzute de art.288 – art.292 Cod penal, şi pe cale de consecinţă să se constate nulitatea absolută a celor două acte juridice;

2.nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2279/21 august 1996 la B.N.P. M.R., intervenit cu privire la apartamentul în litigiu între B.Ghe., în calitate de vânzător, şi A.N.A.S., cumpărător;

3.nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1932/7 septembrie 1998 la B.N.P. O.I.M. intervenit cu privire la apartamentul în litigiu între A.N.A.S., în calitate de vânzător, şi, U.D.S., în calitate de cumpărător.

Totodată, a  solicitat obligarea pârâtei U.D.S. la plata sumei de 10.000 lei daune interese reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a apartamentului, precum şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, reclamantul arată că în anul 1993 a cumpărat apartamentul în litigiu de la soţii P.C. şi P.S., contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.25584/19 noiembrie 1993 la Notariatul de Stat al sectorului 2 Bucureşti fiind transcris în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni sub nr.18139/1993 iar în conformitate cu Legea nr.7/1996 şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra apartamentului în C.F. nr.3982.

Arată reclamantul că în perioada 1995-1997, din motive obiective,  nu şi-a putut exercita prerogativele de proprietar asupra bunului iar după 3 ani de zile, când a încercat să-şi valorifice dreptul, a constatat că apartamentul era ocupat de pârâtul A.N.A.S., acesta susţinând că este proprietar conform contractului de vânzare cumpărare încheiat cu pârâtul B.Ghe..

Ulterior, cu ocazia demersurilor efectuate pentru a reintra în posesia apartamentului, a constatat că apartamentul este locuit de o altă persoană, pârâta U.D.S., acţiunea de evacuare formulată împotriva acesteia fiind respinsă întrucât instanţa de judecată a constatat că are calitatea de proprietar în baza contractului de vânzare cumpărare încheiat cu A.N.A.S..

Între timp, pârâta U.D.S. l-a acţionat în judecată, într-un proces având ca obiect constatarea dreptului său de proprietate asupra apartamentului şi rectificarea cărţii funciare nr.3982 în sensul radierii dreptului de proprietate al reclamantului, litigiul fiind stins prin renunţarea reclamantei la judecată. O a doua acţiune formulată de pârâtă, întemeiată pe dispoziţiile art.111 Cod procedură civilă, având ca obiect constatarea dreptului de proprietate asupra apartamentului, a fost respinsă de instanţa de judecată ca inadmisibilă.

În argumentarea susţinerilor privind faptul că actele de vânzare cumpărare a căror anulare o solicită sunt unele false iar altele au fost întocmite în frauda legii, reclamantul arată că primul contract, ce poartă numărul de autentificare 25584/19 noiembrie 1993, nu a fost semnat de soţii P., cercetările efectuate de organele de poliţie confirmând falsul prin aceea că s-a constatat că actul nu a fost semnat de P.S.(singura în viaţă la momentul cercetărilor) şi că actele de identitate folosite de persoanele care s-au prezentat în faţa notarului nu corespund cu cele ale soţilor P.. Confirmarea deplină a falsului este dată de faptul că în evidenţele oficiale ale Notariatului de Stat al sectorului 2 Bucureşti la numărul de autentificare 23358/21 octombrie 1993 figurează un alt act juridic, privind un alt imobil şi alte părţi contractante.

Referitor la cel de al doilea contract,  încheiat între M.G. şi B.Ghe., arată că în mod mincinos în cuprinsul acestuia se arată că apartamentul a fost dobândit de vânzător de la soţii P., întrucât aceştia nu l-au vândut, şi, pe de altă parte, semnătura vânzătorului M. din acest contract diferă de aceea a cumpărătorului M. din primul contract, fiind evident că şi această persoană a fost substituită în ambele contracte, ipoteza fiind aceea că atât lui cât şi soţilor P. le-au fost furate actele de identitate.

Cel de al treilea contract,  încheiat între B.Ghe. şi A.N.A.S., este, în opinia reclamantului, lovit de nulitate absolută întrucât vânzătorul este, în mod neîndoielnic, participant la săvârşirea falsurilor pe care se întemeiază contractul pe carel-ar fi perfectat cu M.G., nefiind exclus nici ca B.Ghe. să fi acţionat ca persoană interpusă a lui A.N.A.S. la regizarea tuturor falsurilor, ceea ce ar explica faptul că s-a omis a se consemna în contract precizarea potrivit căreia cumpărătorul cunoaşte statutul juridic al imobilului, respectiv situaţia de fapt şi de drept a acestuia.

În plus, fiind înstrăinat un bun  proprietatea altei persoane, contractul are la bază o cauză ilicită, astfel că nu produce efecte juridice.

Nulitatea absolută a celui de al patrulea contract,  încheiat între Ammar Naim Abdulah Al Sarafa şi Urs Dana Sorana, este întemeiată în primul rând pe faptul că vânzătorul a cunoscut viciile dirimante ale actului pe care îl încheiase cu Barbu Gheorghe, cunoscând că înstrăinează bunul proprietatea unei alte persoane, astfel că actul juridic are la bază o cauză ilicită conform art.948 pct.4, art.966  şi art.968 Cod civil, nulitate ce operează chiar şi în situaţia în care cumpărătoarea nu a fost în conivenţă cu vânzătorul. Aceasta întrucât, prin minime diligenţe, cumpărătoarea ar fi putut lua cunoştinţă despre viciile actului juridic pe care vânzătorul îl prezenta ca fiind titlu său de proprietate, din verificarea registrelor de publicitate imobiliară putând constata că apartamentul este proprietatea reclamantului.

În al doilea rând,  susţine reclamantul că pârâta ar fi avut posibilitatea să examineze contractele de vânzare cumpărare prin prisma preţului cu care s-a vândut apartamentul, mult sub valoarea de piaţă a acestuia, astfel că nu se poate prevala de calitatea de cumpărător de bună credinţă.

Referitor la capătul de cerere ce are ca obiect plata daunelor interese, reclamantul arată că este îndreptăţit să pretindă a fi despăgubit pentru lipsa de folosinţă a bunului proprietatea sa, cuantumul daunelor urmând a fi stabilit prin echivalarea cu chiria pe care ar fi putut-o încasa în cazul în care ar fi putut dispune de apartament, şi susţine  că pârâta a închiriat apartamentul imediat ce l-a cumpărat, fiind închiriat şi în prezent, fructele civile cuvenindu-i-se lui şi nu pârâtei, un nondominus.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 184 Cod procedură civilă raportat la prevederile art.122 lit.d  şi urm. Cod penal, art.289-292 Cod penal, art.948 pct.4, art.966 şi art.968 Cod civil.

În dovedirea cererii reclamantul a solicitat administrarea probelor cu înscrisuri, interogatoriul pârâţilor, martori, expertiză grafoscopică, prezumţii, alăturat cererii de chemare în judecată fiind depuse  la dosar, în copie certificată conform dispoziţiilor art. 112 alin. (2) Cod procedură civilă, contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.25584/19 noiembrie 1993, reprezentând titlul de proprietate al reclamantului şi contractele de vânzare cumpărare a căror nulitate se solicită a fi constatată.

Cererea a fost timbrată cu suma de 44 lei, pentru capetele de cerere privind constatarea nulităţii absolute a celor patru contracte de vânzare cumpărare şi cu 679 lei, capătul de cerere privind daunele interese.Pârâtul B.Ghe., prin întâmpinarea formulată în termen legal, a solicitat respingerea acţiunii, susţinând că a cumpărat apartamentul de la adevăratul proprietar, M.G.care, la rândul său, îl cumpărase de la soţii P.C. şi P.S. la data de 21 octombrie 1993, anterior datei de 19 noiembrie 1993 la care a fost încheiat actul de vânzare cumpărare invocat de reclamant ca titlu de proprietate; cum la 19 noiembrie 1993 soţii P.nu mai erau proprietari, reclamantul este cel care nu are un titlu de proprietate valabil.

Pârâtul a formulat şi cerere de chemare în garanţie împotriva pârâţilor P.S., P.C., M.G. şi Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice,  solicitând obligarea acestora la plata de daune interese în cazul admiterii acţiunii reclamantului.

În drept au fost invocate dispoziţiile art.61 Cod procedură civilă  şi „dispoziţiile din Codul civil privind răspunderea delictuală, evicţiune, precum şi dispoziţiile constituţionale privind obligaţia statului de a ocroti proprietatea”.

În apărare, a solicitat administrarea probelor cu înscrisuri, interogatoriu şi martori.

Ulterior, urmare a dispoziţiilor instanţei de judecată, pârâtul a depus la dosar o precizare a cererii de chemare în garanţie, în care arată că „statul are răspundere, în raport de obligaţia constituţională de garantare şi ocrotire a proprietăţii bazată pe faptul că titlul autorului meu M.G. contract nr.23358/1993 este autentic, autentificarea fiind făcută de un notar al Notariatului de Stat Sector 2, ceea ce mi-a format deplina credinţă că dobândesc apartamentul de la un proprietar adevărat.

Aceeaşi convingere mi-a format-o şi verificarea situaţiei juridice: certificat fiscal, certificat de sarcini, acte eliberate de instituţii ale statului”.

Pârâta U.D.S., prin întâmpinarea depusă la dosar în data de 19.12.2005, a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată, arătând că la aproximativ 6 ani de zile de la cumpărarea apartamentului, timp în care nu a fost tulburată în exercitarea atributelor dreptului său de proprietate asupra acestuia, a aflat că reclamantul deţine cu privire la acelaşi apartament, din surse necunoscute şi discutabile, un contract de vânzare cumpărare autentic, transcris în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni ulterior titlului autorului ei.

Susţine pârâta că este cumpărător de bună credinţă şi că de la data cumpărării a folosit apartamentul în mod continuu, public şi netulburat, atitudinea reclamantului care, timp de 14 ani de la data la care pretinde că l-a achiziţionat, nu s-a interesat de imobil şi nu a plătit taxele şi impozitele aferente, fiind mai mult decât dubioasă, reclamantul fiind singurul vinovat de situaţia creată.

Arată pârâta şi că motivele pentru care reclamantul apreciază că actul său de proprietate este întemeiat pe o cauză ilicită sunt simple speculaţii şi nicidecum dovezi în accepţiunea codului de procedură civilă, astfel că nu le poate răspunde, cu atât mai mult cu cât valabilitatea cauzei este prezumată până la proba contrară.

În drept au fost invocate dispoziţiile art.82, art.111, art.112 Cod procedură civilă, art.948  şi urm. Cod civil, art.480 Cod civil.

În şedinţa publică de la 20.02.2006, pârâta a depus la doar cerere de chemare în garanţie a Ministerului de Justiţie, arătând că situaţia în care părţile se găsesc este imputabilă Ministerului Justiţiei şi este determinată de existenţa în paralel a două acte juridice intabulate în aceeaşi perioadă la Biroul de carte funciară din subordinea acestei autorităţi, acte ce au fost încheiate cu respectarea formelor cerute de lege, validate şi autentificate de notariatul de stat din subordinea aceleiaşi autorităţi, sub girul legalităţii.

Ministerul Justiţiei a formulat întâmpinare la cererea de chemare în garanţie, invocând lipsa calităţii sale procesuale pasive şi arătând, în esenţă,  că în considerarea atribuţiilor prevăzute de lege în ceea ce priveşte activitatea de publicitate imobiliară, nu poate exista vreo obligaţie de garanţie în sarcina sa.

În şedinţa publică de la 22.02.2007, pârâta a declarat că renunţă la cererea de chemare în garanţie a Ministerului Justiţiei, instanţa luând act de poziţia acesteia.

Pârâta U.D.S. a chemat în garanţie şi pe pârâtul A.N.A.S., prin cererea depusă la dosar în şedinţa publică de la 07.12.2006 solicitând obligarea acestuia să restituie preţul vânzării, reactualizat în raport de valoarea actuală de piaţă a bunului precum şi la despăgubiri civile.

În drept au fost invocate dispoziţiile art.1337-art.1346 Cod civil, art.60-art.63 Cod procedură civilă.

Cererea a fost precizată sub aspectul cuantumul pretenţiilor, pârâta arătând că preţul plătit pentru apartament a fost de 12.500 lei şi că suma pretinsă cu titlu de despăgubiri civile este de 10.000 lei.

Cererea de chemare în garanţie a fost legal timbrată cu suma de 1.517 lei, conform chitanţei nr.4810614/17.01.2007 emisă de CEC-Ag.Victoria, fiind aplicat şi timbru judiciar de 5 lei.

În data de 27.12.2005 s-a depus la dosar întâmpinare şi de către pârâtul M.G., acesta arătând că în luna iulie 1996 i-a fost spart apartamentul din Bucureşti, fiindu-i furate buletinul de identitate şi paşaportul, spargerea fiind reclamată la Secţia 4 Poliţie, astfel că la data aşa zisei vânzări a apartamentului nu mia era în posesia buletinului.

Susţine pârâtul că nu a participat la nici o tranzacţie cu privire la apartamentul în litigiu şi că nu-i aparţine niciuna dintre semnăturile ce-i sunt atribuite, ambele contracte fiind falsuri grosolane cu care nu a avut nimic de a face.

În şedinţa publică de la 22.02.2007 reclamantul a depus la dosar o cerere precizatoare, indicând ca temei juridic al cererii privind daunele interese dispoziţiile art.480 Cod civil, art.482 Cod civil  şi ale art.992 Cod civil.

În cauză au fost acordate mai multe termene pentru aflarea domiciliilor tuturor pârâţilor, în urma relaţiilor comunicate de Direcţia Informatizată de Evidenţă a Persoanelor şi de Autoritatea pentru Străini dispunându-se citarea prin publicitate, conform art.95 Cod procedură civilă, a pârâţilor M.G. şi A.N.A.S..

Pârâţii – chemaţi în garanţie P., G. şi A.N.A.S şi chematul în garanţie Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice, nu au formulat întâmpinare.

În şedinţa publică de la 18.01.2007, instanţa de judecată, din oficiu, a invocat excepţia inadmisibilităţii cercetării falsului pe cale principală, discutarea acesteia fiind iniţial prorogată iar apoi unită cu fondul, pentru considerentele reţinute în încheierile de şedinţă din 22.02.2007 şi 19.04.2007.

La termenul din 22.02.2007 s-a pus dispus citarea pârâtului B. Ghe.  cu menţiunea de a-şi preciza cererea de chemare în garanţie în conformitate cu dispoziţiile art.61  raportat la dispoziţiile art.112 Cod procedură civilă, pârâtul fiind citat cu această menţiune la fiecare dintre termenele de judecată ce au urmat.

Probele solicitate de părţi au fost discutate în şedinţa publică de la 19.04.2007, fiind încuviinţate, în conformitate cu dispoziţiile art.167 Cod procedură civilă, proba cu înscrisuri şi interogatoriu.

Analizând cu prioritate excepţia inadmisibilităţii constatării falsului unui înscris pe cale principală de către instanţa civilă, instanţa o constată întemeiată. Atunci când nu este caz de judecată penală, înscrisul – indiferent că este act autentic sau act sub semnătură privată -  este, în procesul civil,  un simplu document probator iar în cazul defăimării lui ca fals urmează a fi verificat prin expertiză grafică ori, după caz, prin expertiza documentului, acesta fiind înţelesul art.184 Cod procedură civilă,  text de lege invocat de reclamant în susţinerea cererii sale. Evident, în cazul în care se constată că înscrisul este fals, devine lipsit de orice putere probatorie cu privire la operaţiunea juridică pe care o constată ceea ce, în cauză, ar avea drept consecinţă nulitatea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.23358/21 octombrie 1993 pentru inexistenţa consimţământului părţilor contractante cu atât mai mult cu cât atât P.S. cât şi M.G.au declarat că nu au încheiat respectivul contract, aspect pe care reclamantul l-a susţinut în permanenţă chiar dacă nu a invocat expres dispoziţiile art.948 pct.2 Cod procedură civilă.

Din modalitatea în care reclamantul şi-a argumentat în fapt şi în drept  cererea de constatare a falsului, rezultă fără tăgadă că intenţia sa a fost aceea de verificare a înscrisului prin mijloacele de probă prevăzute de legea procedural civilă, solicitând iniţial şi expertizarea grafică a acestuia, expertiză asupra căreia nu a mai insistat la termenul la care au fost discutate probele.

Faţă de considerentele expuse, deşi excepţia invocată de instanţă din oficiu este întemeiată, admiterea ei nu împiedică soluţionarea pe fond a cauzei în raport de motivele de nulitate invocate expres sau care rezultă implicit din susţinerile reclamantului.

Analizând materialul probator administrat în cauză instanţa urmează a reţine că este nul absolut contractul de vânzare cumpărare ce poartă număr de autentificare 23.358/21 octombrie 1993 şi număr de transcriere 16732 nefiind încheiat între soţii P., în calitate de vânzători şi M.G., în calitate de cumpărător.

Cu toate că înscrisul nu a fost supus expertizei grafice, din înscrisurile depuse la dosar  rezultă cu certitudine că nu a fost semnat de persoanele cărora li se atribuie. Astfel, relaţiile comunicate de Biroul de Carte Funciară al Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti sunt în sensul că, în arhiva fostului notariat de stat, actul juridic autentificat şi transcris sub aceste numere este încheiat între soţii T.P. şi T.N., pe de o parte, şi Ş.A., pe de altă parte, contractul încheiat între soţii P.şi M.G. nefiind înregistrat nici în registrul de acte autentice şi nici în registrul de transcripţiuni, numele lui M.G. neapărând în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni.

În declaraţia dată în faţa organelor de urmărire penală pârâta vânzătoare P.S. afirmă că a vândut apartamentul numai mandatarului reclamantului şi că nu-şi explică cum a apărut cel de al doilea act de vânzare cumpărare; pârâtul M., la rândul său, a arătat în întâmpinare că nu a cumpărat şi nu a vândut apartamentul, precum şi faptul că în anul 1996 i-a fost furat actul de identitate, iar cu adresa nr.229307/03.11.1999 Inspectoratul General al Poliţiei a comunicat reclamantului faptul că „actualul proprietar al apartamentului în litigiu, cetăţeanul iordanian A.N.A.S. l-a achiziţionat de la persoane care au prezentat la Notariat acte de proprietate false referitoare la respectivul imobil”.

În rezoluţia nr.4196/P/2003 a Parchetului de pe lângă Judecătoria sectorului 2 Bucureşti, prin care s-a dispus neînceperea urmăririi penale pentru faptele prev. de art.215 şi art.289 Cod penal faţă de P.C., decedat,  P.S., A.E.T., M.S. şi M.S., se arată că „semnătura de pe contract nr.23356/01.10.1993 nu aparţine numitei P.S.”, toate acestea confirmând inexistenţa convenţiei de vânzare cumpărare a apartamentului între soţii P.C. şi S. şi M.G..

Nul absolut este şi contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2717/26 iulie 1996 şi transcris sub nr.9682,  susţinerile pârâtului pretins vânzător M., care în întâmpinare arată că nu a cumpărat şi nu a vândut apartamentul în litigiu, fiind confirmate de cercetările efectuate de poliţie ca urmare a plângerii formulate de reclamant împotriva pârâtului A.N.A.S., constatându-se,  aşa cum s-a arătat deja că acesta din urmă a cumpărat apartamentul de la persoane care au prezentat la notariat acte false.

Chiar dacă din probele administrate în cauză nu rezultă cu certitudine că B.Ghe. a participat sau, cel puţin, a cunoscut activitatea infracţională desfăşurată în scopul înstrăinării apartamentului, instanţa apreciază că nu se poate reţine buna sa credinţă dincolo de orice culpă la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare prin care a dobândit apartamentul în litigiu.

Aceasta deoarece, pe de o parte, este suspect de rapidă succesiunea tranzacţiilor efectuate de acesta cu privire la apartament – cumpără la 26 iulie 1996 şi vinde la 21 august 1996,  interval în care abia a avut timp să realizeze formalităţile de publicitate imobiliară, prin transcrierea actului, şi să se înregistreze la rolul fiscal -  iar, pe de altă parte, aşa cum rezultă din relaţiile comunicare de Biroul de Carte Funciară al Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, nici în registrul de autentice şi nici în registrul de transcripţiuni al fostului Notariat al sectorului 2 Bucureşti nu apare nici un act de vânzare cumpărare încheiat între soţii P. şi M.G., fiind suficientă o simplă verificare a acestora pentru a se constata că titlul de proprietate al vânzătorului nu este înregistrat şi că numerele de autentic şi transcriere aparţin unui alt contract

Este adevărat că s-a solicitat certificat de sarcini, dar verificarea registrului de sarcini avea un cu totul alt rol, şi anume acela de a se stabili dacă imobilul este grevat de garanţii reale sau personale, neconferind nici o certitudine cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului. Aceasta cu atât mai mult cu cât evidenţa în registrul de sarcini nu era ţinută pe imobil ci pe numele proprietarului, astfel că, M.G. nefiind niciodată proprietar,  era firesc ca pe numele său să nu apară nici o sarcină cu privire la imobil.

Vânzarea apartamentului la mai puţin de o lună de zile de la cumpărarea sa în condiţiile deja analizate, coroborată cu atitudinea  sa procesuală, B.Ghe. neprezentându-se în instanţă pentru a răspunde la interogatoriu, conturează reaua credinţă a acestui pârât la momentul la care a vândut apartamentul pârâtului A.N.A.S..

Era firesc ca, în ipoteza în care a fost de bună credinţă, aşa cum susţine în întâmpinare, să facă toate apărările menite să salveze de la nulitate cel puţin înstrăinarea pe care el a consimţit-o şi, cel puţin, să se prezinte în instanţă pentru a răspunde la interogatoriu având în vedere consecinţele neprezentării pentru administrarea acestei probe,  prevăzute de art.225 Cod procedură civilă.

Or’, deşi a beneficiat de asistenţă juridică de specialitate, având avocat ales, B.Ghe. s-a limitat la a susţine că nu a uzat de fals sau de alte demersuri ilicite în perfectarea contractului de vânzare cumpărare cu M.G., fără să arate nimic despre contractul încheiat cu A.N.A.S., formulând totodată o cerere de chemare în garanţie informă, ce urmează a fi declarată nulă de instanţa de judecată în temeiul art.133 Cod procedură civilă rap. art.61 Cod procedură civilă în referire la art.112 Cod procedură civilă  întrucât, deşi practic pe tot parcursul judecăţii i s-a pus în vedere acest lucru, nu a înţeles să-i precizeze obiectul.

În aceste condiţii, instanţa reţine că cel puţin atunci când a vândut apartamentul, B.Ghe. a cunoscut că nu are un titlu de proprietate valabil şi a urmărit „să scape” cât mai repede de apartament cu un profit rapid, diferenţa dintre preţul de achiziţie şi cel de vânzare fiind de 30.000.000 lei, fiind de rea credinţă la vânzare.

În ceea ce-l priveşte pe pârâtul A.N.A.S., instanţa apreciază că acesta ar fi trebuit să verifice cu mai mare atenţie situaţia juridică a apartamentului, dat fiind faptul că vânzătorul îl cumpărase cu doar trei săptămâni în urmă, pentru un preţ cca.3.000 USD (curs valutar 1 USD = 3135 lei), lipsa sa de diligenţă coroborată cu reaua credinţă a vânzătorului având drept consecinţă şi anularea acestui act de vânzare cumpărare, pentru cauză ilicită, în temeiul art.966 Cod civil.

Cât priveşte contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1932/7 septembrie 1998 la B.N.P. O.I.M., încheiat între pârâţii A.N.A.S. şi  U.D.S., instanţa reţine că prin  probele administrate în cauză nu s-a făcut dovada relei credinţe a cumpărătoarei, în sensul că, în cunoştinţă de cauză, a  convenit cu vânzătorul transmiterea dreptului de proprietate asupra  bunul altuia, situaţie în care s-ar fi putut reţine ilicitatea cauzei.

Astfel, în timp ce reclamantul nu a probat existenţa conivenţei frauduloase între părţile actului şi nici măcar existenţa vreunei relaţii între vânzător şi cumpărătoare, pârâta U. a făcut dovada lipsei de diligenţă a reclamantului care, prin modalitatea în care a acţionat cel puţin după momentul la care a aflat că apartamentul este ocupat de A.N.A.S., acesta prezentându-i actul său de proprietate (conform susţinerilor din acţiune ), a făcut posibilă o nouă vânzare a apartamentului.

Sub acest aspect, instanţa reţine că reclamantul nu a făcut dovada că, până la data de 7 septembrie 1998, când pârâta a cumpărat apartamentul,  ar fi luat vreo măsură pentru a împiedica o nouă vânzare, prin formularea în instanţă a unei cereri de realizare a dreptului său, ceea ce i-ar fi permis să solicite şi instituirea unui sechestru asupra apartamentului ori, cel puţin, prin formularea unei cereri de notare a unei interdicţii de înstrăinare în registrul de publicitate imobiliară (întrucât cartea funciară pentru apartament a deschis-o la data de 19.11.1999).

Mai mult, aşa cum rezultă din adresa nr.229307/03.11.1999 a M.I. Inspectoratul General al Poliţiei (fila 132, vol.I), a formulat plângere penală împotriva lui A.N.A.S. abia la data de 19.10.1998, când acesta nu mai era proprietar al apartamentului, tot după vânzare fiind formulată şi cererea de evacuare a acestuia, respinsă de instanţa de judecată întrucât s-a constatat că proprietar al apartamentului devenise pârâta U.D.S.(conform susţinerilor din cererea introductivă de instanţă).

Cum vânzătorul avea, legal, reşedinţa în apartamentul pe care îl cumpărase în urmă cu doi ani de zile, era titular de rol fiscal şi figura înscris ca proprietar în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni – la nr.11001/1996 – înscrierea asigurând opozabilitatea erga omnes a dreptului său de proprietate, drept cu privire la care nu exista nici o contestaţie în justiţie,  instanţa apreciază că pârâta U.D.S. nu avea nici un motiv de suspiciune legat de actul juridic pe care urma să-l încheie chiar dacă, aşa cum a recunoscut, preţul i s-a părut avantajos.

Câtă vreme nu este neserios, vădit disproporţionat faţă de valoarea bunului ce face obiectul contractului, iar reclamantul nu a susţinut o asemenea ipoteză, stabilirea preţului vânzării este lăsată la latitudinea părţilor, subiectivismul acestora fiind supus cenzurii notarului care perfectează actul, în raport de valorile minimale prevăzute în normativele în vigoare la momentul autentificării. Or’ notarul a autentificat actul la acest preţ, motiv în plus pentru ca reclamanta să fie convinsă de legalitatea operaţiunii juridice.

Faţă de cele reţinute, chiar dacă vânzătorul fusese deja tulburat în exercitarea dreptului său, din declaraţia aflată la fila 131 din dosar – vol.I., rezultând că în luna iunie 1998 a avut loc un incident între acesta şi reclamant, câtă vreme nu s-a dovedit că pârâta U.D.S. a cunoscut această împrejurare, urmează a se reţine că aceasta a fost de bună credinţă la cumpărare, buna credinţă întemeiată pe eroarea comună şi invincibilă asupra calităţii de proprietar a vânzătorului salvând de la nulitate actul juridic contestat şi consolidându-i calitatea de proprietar asupra imobilului litigios.

În consecinţă, instanţa va admite numai în parte acţiunea, constatând nulitatea absolută a contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub numerele 23358/21.10.1993, 2717/26.07.1996 şi 2279/21.08.1996 respingând cererea de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1932/07.09.1998 precum şi cererea de obligare a pârâtei U.D.S. la plata daunelor interese reprezentate de lipsa de folosinţă a apartamentului în litigiu

Urmare a respingerii cererii formulate împotriva sa, va respinge ca rămasă fără obiect cererea de chemare în garanţie formulată de U.D.S. împotriva pârâtului lui A.N.A.S..

Cum reclamantul a căzut în pretenţii faţă de pârâta U.D.S., urmează  ca în conformitate cu dispoziţiile art.274 Cod procedură civilă să se dispună obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată.

Va respinge ca neîntemeiată cererea pârâtului B.Ghe. privind plata cheltuielilor de judecată.

Văzând şi dispoziţiile art.2821 Cod procedură civilă,

Domenii speta

Spete similare