Sistare indiviziune

Pretenţiile reclamanţilor-pârâţi  de a li se atribui întreaga suprafaţă de teren situată în str. M. nr.89, sector 2, reprezintă o încercare de modificare a clauzelor contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.595/04.06.1997, care, potrivit dispoziţiilor art.969 C.civ, reprezintă legea părţilor.

Câtă vreme părţile nu se înţeleg cu privire la modificarea clauzelor contractuale, o asemenea situaţie este inacceptabilă în condiţiile în care încă de la momentul vânzării reclamanţii ar fi trebuit să aibă reprezentarea faptului că terenul pe care l-au vândut „nu poate exista ca o entitate distinctă” aşa cum susţin în justificarea cererii de atribuire a întregului teren. (sentinţa civilă nr.7161/24.11.2003)

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti în data de 28.10.2002, reclamanţii M.M. şi M.M. au chemat în judecată pe pârâţii J.A. şi J.S., asociaţi  la S.C. P. COM S.R.L.,  solicitând instanţei ca prin hotărârea ce va pronunţa să dispună ieşirea din indiviziune asupra terenului în suprafaţă de 100 m.p. situat în Bucureşti, str.M. nr.89, sector 2 şi atribuirea acestei suprafeţe către reclamanţi deoarece nu poate exista ca o entitate distinctă, cu obligarea la sultă către pârâţi. Au solicitat obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, întemeiată pe dispoziţiile art.728 C.civ., art.112 şi 274 C.proc.civ., reclamanţii arată că sunt proprietarii imobilului situat în Bucureşti, str.M. nr.89, sector 2, dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare nr.10563/23.09.1993, transcris sub nr.4310/23.03.1993 la Notariatul de stat sector 2 Bucureşti şi că,  prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la B.N.P. D.Ş.  sub nr.595/04.06.1997, au înstrăinat pârâţilor o parte din acest imobil, respectiv o magazie în suprafaţă de 20 m.p., un garaj în suprafaţă construită de 80 m.p.şi o suprafaţă indiviză de 100 m.p.  teren aferent construcţiilor.

Arată reclamanţii că cele două construcţii sunt separate de o altă suprafaţă, de aproximativ 100 m.p teren, rămasă în proprietatea lor, situaţia de fapt făcând imposibilă exercitarea atributelor dreptului de proprietate asupra acestuia astfel că se impune admiterea cererii de ieşire din indiviziune şi atribuirea către ei a  întregii suprafeţe de teren.

S-a depus la dosar, în copie certificată, conform art.112 C.proc.civ.,  contractul de ipotecă autentificat sub nr.16.179/30.06.1995 la Notariatul de stat sector 2 Bucureşti.Prin întâmpinarea depusă la dosar în data de 24.12.2002, pârâţii  au invocat excepţia lipsei calităţii procesual pasive motivat de faptul că nu ei ci S.C. P. COM S.R.L. este  titularul dreptului de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 100 m.p. dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.595/04.06.1997.

Prin aceeaşi întâmpinare S.C. P. COM S.R.L. a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată susţinând că suprafaţa de teren ce i-a fost înstrăinată este identificată, fiind aceea situată sub cele două construcţii.

Arată pârâta că delimitarea celor două proprietăţii s-a realizat  din  chiar  momentul vânzării, limitele fiind reprezentate de zidurile construcţiilor.

În ceea ce priveşte suprafaţa de 100 m.p la extremităţile căreia sunt amplasate garajul şi magazia, pârâta susţine că intenţia sa a fost de a dobândi dreptul de proprietate şi asupra acesteia, aceasta fiind înţelegerea reală a părţilor, însă în contractul de vânzare-cumpărare compunerea imobilului înstrăinat a fost trecută eronat, lăsând loc la interpretări.

Arată că a folosit această suprafaţă de teren încă  de la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare deoarece nu există altă cale de acces între stradă, garaj şi magazia în care sunt depozitate piesele şi materialele necesare desfăşurării activităţii sale.

Pe cale de cerere reconvenţională a solicitat instanţei stabilirea unui drept de servitute de trecere cu maşina de transport pe această suprafaţă,  între stradă, garaj şi magazie,  fiind singurul drum de ieşire la calea publică şi cel mai drept.

S-au depus la dosar, în copie: certificat de înmatriculare a S.C. P. COM SRL., actele constitutive ale societăţii, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.595/04.06.1997, certificat de atestare a dreptului de proprietate privată nr.4139/2 eliberat reclamanţilor-pârâţi de Prefectura Municipiului Bucureşti, sentinţa civilă fără număr, pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti în dosar nr.17.614/2000, decizia nr.412/A/12.03.2002 pronunţată de Tribunalul Bucureşti – Secţia a III-a Civilă, sentinţa civilă nr.1885/08.02.2002 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureştidecizia civilă nr.469/20.02.2003 pronunţată de Curtea de Apeel Bucureşti – Secţia a III-a Civilă.

În şedinţa publică de la 10.02.2003 a fost reiterată excepţia lipsei calităţii procesual pasive a pârâţilor J.A. şi J.S. şi au fost invocate excepţiile lipsei calităţii procesual active şi aceea a lipsei de interes, fiind admisă excepţia lipsei calităţii procesual pasive a pârâţilor persoane fizice şi respinse celelalte două excepţii.

În dovedirea pretenţiilor reciproce părţile au solicitat, instanţa încuviinţând, administrarea probelor cu înscrisuri, interogatoriu şi expertiză topografică, fixând ca obiective identificarea terenului şi a construcţiilor existente pe acesta, identificarea suprafeţelor de teren pe care sunt construite garajul şi magazia şi identificarea căii de acces de la stradă la magazie şi garaj, expertul urmând să stabilească care este cea mai eficientă soluţie pentru a permite trecerea unui autoturism precum şi dacă este posibilă partajarea în natură a terenului ce face obiectul litigiului.

Răspunzând obiectivelor stabilite de instanţa de judecată, expertul a identificat şi propus mai multe variante de soluţionare a litigiului, reclamanţii-pârâţi optând pentru una dintre variantele 4 şi 5, în timp ce pârâta-reclamantă a optat pentru varianta 3 propusă de expert.

Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa constată şi reţine următoarele:

Reclamanţii-pârâţi M.M. şi M.M. şi pârâta-reclamantă S.C. P COM S.R.L sunt coproprietari asupra imobilului situat în Bucureşti, str.M. nr.89, sector 2.

În titlul de proprietate al S.C. P. COM S.R.L. - contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.595/04.06.1997- compunerea imobilului vândut este indicată ca fiind: „suprafaţa indiviză de 100 m.p. din suprafaţa totală de 380 m.p., una magazie situată în fundul curţii, în suprafaţă de 20 m.p., construcţie din panouri prefabricate, cu stâlpi prefabricaţi şi fundaţie continuă cu cuzineţi, şarpantă de lemn acoperită cu azbociment ondulat, cât şi garajul care se află pe acest teren, în suprafaţă construită  de 80 m.p., construcţie din zidărie de B.C.A, cu stâlpi monoliţi, fundaţii izolate şi fundaţie continuă pe contur, şarpantă metalică cu tavan fals din lemn şi acoperită cu tablă cutată”.

Aşa cum rezultă din susţinerile părţilor, confirmate de raportul de expertiză, cele două corpuri de construcţie proprietatea pârâtei-reclamante sunt la o distanţă de 30,03 m lungime, suprafaţa de teren de aprox. 100 m.p., ce le desparte, fiind folosită de S.C. P. COM S.R.L.

De altfel, pârâta-reclamantă susţine că la momentul vânzării  a crezut că în compunerea părţii de imobil cumpărată intră şi respectiva suprafaţă de teren, absolut necesară pentru desfăşurarea activităţii de garaj-reparaţii auto, dată fiind distanţa dintre magazia de piese şi garaj.

Stabilirea intenţiei reale a părţilor la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare nu face obiectul prezentei cauze astfel că, dat fiind faptul că în contract se precizează expres că se vinde „suprafaţa indiviză de 100 m.p.” iar suprafaţa de teren ocupată de cele două construcţii este, potrivit expertizei, de 105 m.p., rezultă că acesta este terenul asupra căruia pârâta-reclamantă are drept de proprietate.

Diferenţa de teren, de 275 m.p., din care 89 m.p. suprafaţă construită, este proprietatea reclamanţilor pârâţi, situaţia faptică a celor două suprafeţe de teren, indicate în actele de proprietate ca fiind în indiviziune, permiţând sistarea stării de coproprietate prin atribuirea în natură către fiecare parte a suprafeţei de teren la care este îndreptăţită,  fără a cauza o scădere a valorii acestuia şi fără a fi afectată destinaţia sa economică.

Pretenţiile reclamanţilor-pârâţi  de a li se atribui întreaga suprafaţă de teren situată în str. M. nr.89, sector 2, reprezintă o încercare de modificare a clauzelor contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.595/04.06.1997, care, potrivit dispoziţiilor art.969 C.civ, reprezintă legea părţilor.

Câtă vreme părţile nu se înţeleg cu privire la modificarea clauzelor contractuale, o asemenea situaţie este inacceptabilă în condiţiile în care încă de la momentul vânzării reclamanţii ar fi trebuit să aibă reprezentarea faptului că terenul pe care l-au vândut „nu poate exista ca o entitate distinctă” aşa cum susţin în justificarea cererii de atribuire a întregului teren.

Pe de altă parte, nu se justifică nici atribuirea către pârâta-reclamantă a suprafeţei de teren ce desparte cele două construcţii proprietatea sa, chiar dacă interesul acesteia este evident, deoarece  a acceptat să cumpere numai 100 m.p. cu toate că, în mod evident, pentru desfăşurarea activităţii sale avea nevoie de întreaga suprafaţă, atât de aceea de sub construcţii cât şi de  aceea pe care o foloseşte drept cale de acces.

În consecinţă instanţa va admite în parte cererea de ieşire din indiviziune şi  va atribui reclamanţilor pârâţi în deplină proprietate suprafaţa de 275 m.p. din care 89 m.p. suprafaţă construită şi pârâtei-reclamante suprafaţa de 105 m.p. – suprafaţă construită, respectiv 22 m.p. (4,00 x 5,50m) pe care este amplasată magazia şi 83 m.p (6,56 m x 12,69 m) pe care este amplasat garajul.

Având în vedere că accesul către magazia proprietatea pârâtei reclamante nu se poate face decât trecând pe terenul proprietatea reclamanţilor-pârâţi, instanţa urmează să admită cererea reconvenţională întemeiată pe dispoziţiile art.616 C.civ.  şi, faţă de dispoziţiile art.617 - 618 C.civ., care impun ca la constituirea servituţii legale de trecere să se aleagă trecerea cea mai scurtă şi prin locul care ar provoca cea mai redusă pagubă pentru proprietarul fondului aservit, va stabili în favoarea pârâtei-reclamante o servitute de trecere pe proprietatea reclamanţilor-pârâţi pe o suprafaţă de 29,33 mp (13,33 m  x 2,20 m) între magazie şi garaj, conform variantei 3 (acces auto) a raportului de expertiză, identificată conform schiţei – anexa nr.3 la raportul de expertiză.

Instanţa apreciază că prin stabilirea acestui drum de trecere se respectă atât interesele obiective şi subiective ale proprietarilor fondului aservit – reclamanţii-pârâţi -  care au consimţit la vânzarea către pârâta-reclamantă a părţii din imobil şi care au acceptat timp de 6  ani  folosirea de către aceasta a  suprafeţei de teren ce desparte garajul de magazie, cât şi nevoile proprietarului fondului înfundat.

Cu toate că servitutea de trecere nu este gratuită, întrucât nu s-a solicitat de către reclamanţii-pârâţi obligarea pârâtei-reclamante la plata unei despăgubiri proporţionale cu pagubele ce li s-ar putea ocaziona prin stabilirea drumului de trecere, instanţa nu se poate pronunţa asupra sumei ce li se cuvine cu acest titlu,  suma stabilită de expert şi pe care pârâta-reclamantă se oferă să o plătească reprezentând sulta pe care acesta ar fi datorat-o dacă i s-ar fi atribuit respectiva suprafaţă de teren în proprietate.

Va obliga pârâta-reclamantă la plata sumei de 100,85 USD – echivalent în lei la data plăţii cu titlu de sultă pentru cei 5 m.p. teren atribuiţi în plus faţă de cei 100 m.p. dobândiţi prin cumpărare.

În temeiul art.276 C.proc.civ., instanţa va compensa în tot cheltuielile de judecată efectuate de părţi.

Domenii speta

Spete similare