O.u.g. nr. 40/1999. Incheierea noului contract de inchiriere in temeiul art. 6. Conditii.

OUG nr. 40/1999. Incheierea noului contract de inchiriere in temeiul art. 6. Conditii.

Sentinţa civilă nr.483/11.01.2006

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 17.08.2005 sub nr. 19058/2005, reclamanţii PVP şi PM au chemat în judecată pe pârâţii REL şi RSG, solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va da, să oblige pârâţii la încheierea unui contract de închiriere privind apartamentul nr. 8 situat în Bucureşti, str. OC, Sector 1 şi la plata a 100 RON (1.000.000 ROL) pe zi de întârziere cu titlul de daune cominatorii, până la semnarea contractului.

În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că, la data de 24.03.2003, a rămas definitivă şi irevocabilă decizia civilă nr. 2206A/5.11.2002, prin care s-a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. 1490 din 17.09.1997 încheiat de către reclamanţi şi S.C. RV SA şi s-a admis acţiunea în revendicare a pârâţilor din acest dosar.

Reclamanţii au mai arătat că, în conformitate cu dispoziţiile art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 coroborat cu art. 15 din Legea nr. 10/2001 şi Legea nr. 114/1996, pârâţii aveau obligaţia să îi notifice pentru a semna un nou contract de închiriere.

Între părţi s-a stabilit o întâlnire în vara anului 2004 în biroul avocatului pârâţilor unde aceştia i-au informat că ar dori să le ofere un apartament în altă parte, în condiţiile prevăzute de lege, dar că în momentul respectiv nu dispuneau de un asemenea apartament, solicitând un termen în acest sens, reclamanţii făcându-le la rândul lor oferta de a cumpăra apartamentul ce face obiectul litigiului de faţă.

Reclamanţii au învederat instanţei faptul că, pe 22.06.2004 au formulat notificarea nr. 456 prin executor judecătoresc, fără a primi răspuns.

La rândul lor, în iunie 2005 au primit o notificare din partea pârâţilor prin care li s-a pus în vedere să elibereze imobilul până la 15.07.2005.

Reclamanţii au formulat notificarea nr. 575/12.07.2005, solicitându-le pârâţilor ca la data de 14.07.2005, ora 15, să se prezinte la executorul judecătoresc pentru a semna contractul de închiriere privind imobilul în litigiu.

La data sus-menţionată, la sediul executorului judecătoresc s-au prezentat pârâţii şi av. CT, stagiara apărătoarei reclamanţilor, executorul judecătoresc fiind în concediu.

Av. CT a fost de acord cu repetarea notificării la o dată ulterioară, când să fie prezenţi atât executorul cât şi apărătoarea reclamanţilor.

De asemenea, au mai arătat reclamanţii, pârâţii cu rea-credinţă au formulat cerere de ordonanţă preşedinţială, solicitând evacuarea, la mai puţin de două săptămâni de la întâlnirea precedentă.

În drept, au invocat dispoziţiile art. 1073 şi urm. C.civ., art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 coroborate cu art. 15 din Legea nr. 10/2001 şi Legea nr. 114/1996.

În termen legal, pârâţii au formulat întâmpinare solicitând respingerea acţiunii şi arătând că reclamanţii nu au respectat dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999, aceştia locuind efectiv în S.U.A., împrejurare recunoscută la interogatoriul luat în faţa Judecătoriei Sectorului 1 în dosarul nr. 7441/2001 şi fiind permanent reprezentaţi prin procură încă din anul 2001.

De asemenea, au mai arătat pârâţii, în mai 2004 au fost contactaţi de către reclamant căruia i-au oferit în schimbul apartamentului în litigiu o locuinţă similară însă acesta a refuzat oferta.

Pârâţii au mai învederat instanţei ca reclamanţii folosesc de peste 2 ani şi jumătate apartamentul, fără titlu şi fără să achite chirie.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele :

Prin decizia nr. 2206A/5.11.2002 a Tribunalului Bucureşti, rămasă definitivă şi irevocabilă la 24.03.2003, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1490/17.09.1997 privind imobilul în litigiu, încheiat între reclamanţi, în calitate de chiriaşi şi S.C. RV SA şi a fost admisă acţiunea în revendicare a aceluiaşi imobil, formulată de către pârâţii din cauza de faţă.

Prin decizia sus-menţionată s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, reţinându-se că, la momentul achiziţionării, cumpărătorii au fost de rea-credinţă, cunoscând situaţia imobilului, respectiv împrejurarea că acesta a fost preluat de stat cu încălcarea Constituţiei, a tratatelor internaţionale la care România era parte şi a legilor în vigoare la data preluării.

Deşi unul din efectele nulităţii îl constituie repunerea părţilor în situaţia anterioară, în cauză această regulă nu poate primi aplicare, întrucât, faţă de reaua-credinţă dovedită a reclamanţilor, ar fi încălcat principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegans.

Prin urmare, foştii chiriaşi nu şi-au redobândit această calitate după constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, desfiinţarea acestuia neputând face să renască şi contractul de închiriere, reclamanţii neavând un titlu locativ cu privire la imobilul în litigiu.

Este adevărat că, potrivit art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 241/2001, „în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 (...) proprietarul recunoscut în justiţie va încheia cu persoanele care au cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 şi care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani”.

Ca o măsură de protecţie a foştilor chiriaşi, legea a instituit în sarcina proprietarului obligaţia încheierii unui contract de închiriere, dar numai la cererea foştilor cumpărători şi condiţionat de împrejurarea ca aceştia să locuiască în imobilul respectiv.

Această împrejurare trebuie dovedită de către reclamanţi, în caz contrar, prevederile O.U.G. nr. 40/1999 ar fi deturnate de la scopul lor, acela de a asigura o protecţie socială eficientă unei anumite categorii a populaţiei, respectiv chiriaşii şi foştii chiriaşi din casele naţionalizate.

Atât prin întâmpinare cât şi în cadrul răspunsului la interogatoriu, pârâţii au arătat că reclamanţii nu locuiesc efectiv în apartamentul nr. 8 situat pe str. OC, sector 1, Bucureşti, fiind plecaţi în S.U.A., la fiul acestora.

De altfel, din chiar înştiinţarea medicului acestora, dr. JJN, depusă la dosarul cauzei prin apărător, rezultă că nu se poate aprecia, faţă de vârsta reclamanţilor, momentul la care aceştia s-ar mai putea întoarce în România.

În consecinţă, faţă de probele administrate, nu se poate reţine că reclamanţii locuiesc cu caracter stabil în imobilul ce face obiectul litigiului de faţă, condiţie sine qua non pentru a beneficia de prevederile art. 6 din ordonanţă, neputându-li-se aplica aceste dispoziţii.

Pe de altă parte, actul normativ sus-menţionat permite proprietarului să evite încheierea unui nou contract de închiriere privind locuinţa situată în imobilul care i-a fost restituit, punând la dispoziţia chiriaşului o altă locuinţă corespunzătoare.

După cum rezultă din probele administrate, pârâţii au oferit reclamanţilor o altă locuinţă.

Astfel, prin întâmpinare, prin notificarea nr. 575/12.07.2005 şi în cadrul interogatoriului propus a fi luat pârâţilor, reclamanţii au arătat că, la întâlnirea stabilită în vara anului 2004, aceştia i-au informat că ar dori să le ofere un apartament în altă parte, în condiţiile prevăzute de lege.

În urma notificării sus-menţionate, la data de 14.07.2005, pârâţii s-au prezentat la sediul B.E.J. IR, reclamanţii fiind reprezentaţi prin avocat.

În consecinţă, s-a încheiat proces-verbal, reclamanţii arătând că „vor repeta notificarea către notificaţi, procesul-verbal de constatare ofertă neputând fi încheiat în faţa executorului judecătoresc în lipsa unei întâlniri prestabilite de comun acord”.

În cadrul răspunsului la interogatoriu, pârâta REL a arătat că au oferit spre închiriere reclamanţilor apartamentul situat în CV, Sector 1, aflat în proprietate personală, dar că aceştia au refuzat încheierea contractului.

În cauză nu se poate reţine nici prelungirea de drept a contractului de închiriere ca urmare a faptului că pârâţii nu şi-au îndeplinit obligaţia de a-i notifica pe reclamanţi pentru încheierea unui nou contract, având în vedere faptul că aceştia şi-au pierdut calitatea de chiriaşi, astfel cum s-a arătat mai sus.

Potrivit art. 480 C.civ., „proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege”.

De asemenea, conform art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului - (1)„Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional. (2) Dispoziţiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general (...)”.

Curtea Europeană a decis în mod constant că adoptarea unei legislaţii naţionale de protecţie a chiriaşilor priveşte reglementarea folosinţei bunurilor şi reprezintă o măsură de interes general.

Tot instanţa de contencios european a arătat însă în repetate rânduri că este necesar să existe un raport de proporţionalitate între exigenţele interesului general şi imperativul apărării drepturilor fundamentale ale individului, în speţă dreptul de proprietate (ex. : cauza Sporrong şi Lonnroth c. Suediei).

De aceea, instanţa a constatat că obligarea proprietarilor de a încheia un nou contract de închiriere în beneficiul foştilor chiriaşi, care nu şi-au respectat propriile obligaţii prevăzute de lege, ar reprezenta nu numai o încălcare a prevederilor O.U.G. nr. 40/1999 ci şi o ingerinţă vădit disproporţionată şi excesivă în dreptul de proprietate al pârâţilor.

Având în vedere aceste considerente, instanţa a respins primul capăt de cerere ca neîntemeiat.

Ca urmare a acestei soluţii, instanţa a respins şi cel de-al doilea capăt de cerere ca neîntemeiat.

Domenii speta

Spete similare