Vânzarea locuinţelor către chiriaşi, în baza oug nr.130/2004. Preţul vânzării. Stabilirea cuantumului.

Potrivit art.4 din OUG 130/2004,stabilirea preţului pentru vânzarea-cumpărarea de locuinţe aflate în proprietatea unor societăţi comerciale din domeniul energetic, din care face parte şi recurenta pârâtă, se face după evaluarea acestora de evaluatori persoane fizice sau juridice autorizate, potrivit legii.

În absenţa unei referiri exprese la o lege specială, dispoziţia din art.4 trebuie înţeleasă în sensul că evaluarea se face potrivit normelor generale de evaluare, avute în vedere de experţii în materie.

Prin acţiunea înregistrată la  23.11.2005 reclamantul M.C a chemat în judecată pârâta SC Complexul Energetic Craiova SA -  Sucursala Minieră Prigoria solicitând să fie obligată să încheie cu reclamantul contract de vânzare cumpărare pentru imobilul situat în Tg. Cărbuneşti, str. Pădurea Mamului, bl.38, ap.2, et.2, jud. Gorj, la preţul calculat potrivit Decretului Lege 61/1990.

Prin sentinţa civilă nr. 329/10.02.2006, pronunţată de Judecătoria Tg.Cărbuneşti în dosar nr. 2537/317/2006, a fost admisă acţiunea, a fost obligată pârâta să încheie cu reclamantul contract de vânzare-cumpărare pentru apartamentul  în litigiu la preţul de 2972,99 lei,  cu cheltuieli de judecată.

Prin decizia civilă nr.331 din 18.04.2006 a Tribunalului Gorj ,  s-a respins apelul ca nefondat.

Recursul declarat de pârâtă a fost admis prin decizia civilă 2535/5.09.2006 a Curţii de Apel Craiova, care a  casat ambele hotărâri şi a trimis cauza spre rejudecare, cu motivarea că Sucursala Minieră Prigoria nu are personalitate juridică şi pentru  a se cita în cauză Complexul Energetic Craiova SA.

După rejudecare, Judecătoria Tg. Cărbuneşti a  respins acţiunea prin sentinţa civilă 3045/11.09.2007, motivând că reclamantul nu are calitate procesuală  activă, neavând calitatea de chiriaş, deoarece contractul de închiriere nr. 9224/1993 a fost încheiat cu Nebelea Alexandru, socrul reclamantului.

Prin decizia civilă 513/20 dec. 2007 Tribunalul Gorj a  admis apelul reclamantului, a schimbat sentinţa în sensul admiterii acţiunii. A  fost obligată pârâta să încheie cu reclamantul contract de vânzare cumpărare pentru apartament, la preţul de 3298 lei. S-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale  active şi a fost menţinută sentinţa privind respingerea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a Sucursalei Miniere Prigoria. Intimata a fost obligată la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a se pronunţa astfel, tribunalul a reţinut că  reclamantul are calitatea de chiriaş deoarece prin actul adiţional nr. 2/2007 la contractul de închiriere a devenit titularul contractului.  S-a considerat că sunt aplicabile dispoz. art.7 din Lg.85/1992, potrivit căreia locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat până la data intrării în vigoare a legii, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decr.Lg.61/1990 şi Lg.85/1992, fiind prevăzute şi condiţiile de stabilire a preţurilor de vânzare a locuinţelor.

S-a arătat că actele normative  menţionate  realizează  o măsura de protecţie socială,  în favoarea chiriaşilor.

 Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC Complexul Energetic Craiova, pe care a criticat-o între altele sub aspectul  preţului  stabilit de instanţa de apel, arătându-se că  preţul de vânzare trebuie stabilit la 12 495 lei. S-au invocat şi alte hotărâri judecătoreşti date de instanţe de judecată în sensul celor solicitate de recurentă. S-a arătat că legea 85/1992 nu poate fi aplicată deoarece la data intrării în vigoare a acesteia  locuinţa nu era finalizată, fiind dată în funcţiune la 4.11.1992.

La data de  19 martie 2008 intimatul a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului şi arătând  că stabilirea unui preţ  la valoarea de circulaţie  încalcă prevederile art 6 şi 13 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.

Recursul este fondat pentru următoarele considerente.

Recurenta pârâtă s-a apărat în sensul că locuinţa,  nefiind finalizată la data apariţiei legii 85/1992, nu poate face obiectul vânzării către chiriaşi. O astfel de apărare este fondată în ce priveşte  obligaţia de a vinde potrivit legii 85/1992, însă obligaţia vânzării este instituită prin OUG 130/2004, act normativ special, adoptat pentru vânzarea locuinţelor din patrimoniul unităţilor din  domeniul energetic.

 Chiar dacă temeiul dreptului reclamantului de a  cumpăra nu îl constituie legea 85/1992, există obligaţia unităţii pârâte de a vinde, în condiţiile actului normativ special, aşa cum s-a  arătat mai sus.

Vânzarea cumpărare de locuinţe aflate în patrimoniul unor societăţi comerciale reprezintă un  contract căruia, prin legi speciale, i s-au prevăzut anumite clauze, condiţii, pe care părţile contractante sunt ţinute să le respecte, astfel că voinţei de a contracta i-au fost adăugate de legiuitor anumite îngrădiri.

Potrivit art 4 din OUG 130/2004,  stabilirea preţului pentru vânzarea cumpărarea de locuinţe aflate în proprietatea unei  societăţi comerciale din  domeniul energetic, din care face parte şi recurenta pârâtă, se face după evaluarea acestora de  evaluatori persoane fizice sau juridice autorizate, potrivit legii.

Expresiei ” potrivit legii” introdusă în  prima frază a articolului 4 din ordonanţă  i se pot da două interpretări. Prima, ar fi aceea că autorizarea evaluatorilor se face potrivit legii, deci sintagma ar privi substantivul „evaluatori” aflat înaintea virgulei, în propoziţie. O astfel de interpretare nu poate fi primită, deoarece în propoziţia imediat următoare,  ordonanţa face referire expresă la selecţionarea  evaluatorilor, ceea ce duce la concluzia că ar fi fost inutil a se repeta  în acelaşi text de articol că evaluatorii trebuie  autorizaţi în condiţiile legii.

Cea de a doua interpretare, apreciată de instanţă ca fiind cea avută în vedere de legiuitor, este aceea că sintagma „ potrivit  legii” se referă la faptul că evaluarea propriu zisă se face conform legii, adică potrivit oricăror acte normative care stabilesc modalităţi de evaluare  a imobilelor. Prin urmare, sintagma priveşte modul de evaluare, iar nu modul de numire sau autorizare a  evaluatorilor.

OUG 130/2004 nu cuprinde referiri la legea după care se face  evaluarea locuinţei, nu face trimitere la Decretul Lege 61/1990 sau la legea 85/1992, care, fiind legi cu caracter special,  trebuie aplicate doar acelor situaţii care îndeplinesc toate  condiţiile stabilite de ele. În absenţa unei referiri exprese la o lege specială, dispoziţia din art. 4 trebuie înţeleasă în sensul că evaluarea se face potrivit normelor generale de  evaluare, avute în vedere de experţii în materie, la care s-au raportat şi evaluările făcute de pârâtă şi care sunt diferite de preţul pieţii.

Concluzia care se impune este aceea că reclamanţii nu pot pretinde a se încheia contractul de vânzare cumpărare al locuinţei ce nu era recepţionată de proprietar  anterior lunii iulie 1992 la preţul special stabilit de legea 85/1992, iar în situaţia în care locuinţa este proprietatea unei societăţi comerciale din domeniul energetic, vânzarea trebuie făcută în condiţiile actului normativ special, OUG 130/2004. Potrivit acestuia, evaluarea  locuinţei pentru stabilirea preţului de vânzare nu se face prin raportare la legea 85/1992, ci la legislaţia cu caracter general în materia  evaluării construcţiilor, respectiv Decretul 93/1977.

O astfel de interpretare a legii, respectiv a OUG 130/2004 nu  este discriminatorie şi nu încalcă dreptul reclamantului la un proces echitabil, în sensul art 6 din CEDO.

Potrivit art 14 din convenţie, constituie discriminare aplicarea unui tratament, unui regim juridic diferit unor situaţii similare, fără existenţa unor diferenţieri obiective. Aşadar, art 14 interzice aplicarea unei diferenţe de tratament unor situaţii analoage sau comparabile ( Hotarârea Marcks c. Belgiei din 13.06.1979 şi Hotărârea Beian c. României din 6.12.2007).

În speţă, însă, legea specială  diferenţiază calitatea de chiriaş  în funcţie de unitatea care are în patrimoniu locuinţa ce urmează a fi cumpărată şi, mai mult, legea cu caracter general,  nr 85/1992, nu poate fi aplicabilă cât timp una din condiţiile cerute de ea pentru existenţa obligaţiei de vânzare nu era îndeplinită şi anume aceea  de a fi  construită  locuinţa la data intrării  sale în vigoare.

Prin urmare, nu există identitate de situaţie între chiriaşii are au cumpărat locuinţa potrivit actului normativ general şi cei cărora li se aplică actul normativ cu caracter special, iar acolo unde nu există identitate de situaţie se pot  institui tratamente juridice diferite.

OUG nr. 130/2004  îndeplineşte condiţiile calitative cerute legii  de Curtea Europeană  a Drepturilor Omului, fiind o lege accesibilă şi previzibilă. Astfel, dreptul la cumpărarea locuinţelor şi prevederea specială a stabilirii preţului în condiţiile art. 4 este conţinut într-un act normativ compatibil cu principiul preeminenţei dreptului recunoscut în preambulul CEDO,  care oferă suficiente garanţii împotriva încălcărilor arbitrare ale drepturilor recunoscute chiriaşilor.

Preţul stabilit în condiţiile art 4 din OUG 130/2004 , deşi mai mare decât cel calculat  potrivit Decretului Lege 61/1990, nu este unul la nivelul  pieţei imobiliare,  ci un preţ accesibil, calculat de experţi pe baza unui decret care cuprinde criterii de evaluare fixe,  expres determinate,  ceea ce  asigură protejarea intereselor şi drepturilor chiriaşilor. 

Potrivit art 304 pct 9 c.p.c, constatând că tribunalul a făcut o greşită aplicare a dispoz art 4  din OUG 130/2004, se va admite recursul şi în temeiul art 312 c.p..c se va modifica în parte  decizia în  sensul că se va stabili preţul de vânzare al locuinţei la suma de  12 495 lei. Se vor menţine restul dispoziţiilor deciziei, privind modul de soluţionare  a cererii pentru obligarea la cheltuieli de judecată la fond şi în apel şi privind obligaţia de a vinde  stabilită în sarcina pârâtei.

4

Domenii speta

Spete similare