Interpretarea dispoziţiilor art.50 alin.2 din Legea 7/1996

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Galaţi sub nr.1150/233/2006, reclamanta SC A S SRL a formulat plângere împotriva încheierii nr.14672/13.06.2006 prin care a fost admisă cererea de înscriere a dreptului de ipotecă înregistrată în registrul de transcripţiuni sub nr.15853/3 decembrie 1997, în favoarea A R Bank LTD.

În motivarea cererii a arătat că a devenit proprietara hotelului Sofin în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.763/12.08.2004, neavând cunoştinţă de contractul de ipotecă încheiat între A R Bank LTD şi SC Sofin SRL, în 1997.

Încheierea prin care s-a înscris provizoriu ipoteca de rang I în persoana A R Bank LTD este nelegală şi îi prejudiciază dreptul de proprietate.

Un alt motiv de nelegalitate invocat în plângere vizează înscrierea ipotecii şi cu privire la terenul proprietatea petentei, nu doar pentru construcţie, în condiţiile în care contractul de ipotecă are ca obiect exclusiv construcţia.

Totodată s-a invocat în plângere şi prescrierea cererii A R Bank LTD de a înscrie dreptul său de ipotecă asupra imobilului proprietatea petentei.

Judecătoria Galaţi prin sentinţa civilă nr.5725/15.09.2006 a admis în parte plângerea formulată de petenta SC A S SRL Galaţi împotriva încheierii de carte funciară nr.14672/13.06.2006 în contradictoriu cu intimata Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Galaţi, dispunând anularea parţială a încheierii menţionate, în ceea ce priveşte înscrierea provizorie a ipotecii de rang I, transcrisă sub nr.15853/1997, în favoarea A R Bank LTD, pentru imobilul compus din teren şi construcţie situat în Galaţi, numai în ceea ce priveşte terenul.

S-a considerat că susţinerile reclamantei referitoare la prescripţia dreptului creditoarei A R Bank, de a cere înscrierea ipotecii în cartea funciară sunt apărări de fond şi de aceea nu s-a impus pronunţarea asupra excepţiei, aceste apărări fiind nefondate întrucât nu se puteau invoca decât în dosar nr.6853/C/2005, referindu-se la fondul acelei cauze.

Cererea dedusă judecăţii are ca obiect legalitatea înscrierii în cartea funciară a dreptului de ipotecă, fiind o plângere formulată în temeiul disp. art.50 al.2 din Legea nr.7/1996, astfel încât instanţa a apreciat că problema prescripţiei dreptului material la acţiune al creditoarei nu fac obiectul cererii.

Pe fondul cauzei prima instanţă a reţinut că în speţă au fost respectate disp. art.47 al.2 din Legea nr.7/1996, petenta A R Bank  prezentând o hotărâre definitivă şi irevocabilă care îi recunoaşte dreptul şi prin care se dispune înscrierea ipotecii. Nefiind făcută nici o precizare cu privire la partea din imobil asupra căruia se înscrie ipoteca, aceasta se întinde asupra întregului imobil, compus din construcţie şi teren.

Sub acest aspect încheierea s-a considerat nelegală întrucât terenul nu a făcut obiectul contractului de ipotecă, acesta referindu-se doar la construcţie.

Împotriva acestei hotărâri prin care s-a anulat în parte încheierea O.C.P.I. Galaţi, în ceea ce priveşte terenul, petenta SC A S SRL Galaţi a formulat apel.

Apelul vizează, în primul rând, modalitatea greşită în care instanţa a apreciat cu privire la excepţia prescrierii dreptului creditoarei de a cere înscrierea ipotecii în cartea funciară, această excepţie putând fi invocată şi pe calea plângerii ce formează obiectul cauzei deduse judecăţii şi nu numai în dosarul nr.6853/C/2005 arătat de instanţă.

În al doilea rând, susţine apelanta, la momentul când a solicitat eliberarea extrasului de carte funciară necesar pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare a hotelului Sofin, s-a confirmat lipsa oricărei menţiuni referitoare la eventualele sarcini, drepturi reale sau litigii existente asupra imobilului, astfel încât înscrierea ipotecii asupra imobilului dobândit de reclamantă o plasează pe aceasta pe poziţia dobânditorului de bună-credinţă, vis-a-vis de titularul dreptului de ipotecă.

În speţă, pentru apelantă care este proprietara hotelului Sofin (construcţie), cererea creditoarei A R Bank LTD de a înscrie dreptul său de ipotecă născut la 27 octombrie 1997, abia acum, este o cerere tardivă, formulată peste termenul de 3 ani socotit de la data naşterii acestui drept.

Pentru aceste considerente s-a solicitat admiterea apelului şi modificarea hotărârii apelate în sensul respingerii ca tardive a cererii de înscriere a ipotecii de rang I formulată de Anglo Romanian Bank LTD, cu privire la imobilul – hotel Sofin din Galaţi.

Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Galaţi a formulat întâmpinare la apelul declarat invocând, pe cale de excepţie, lipsa calităţii pasive a instituţiei motivat de faptul că procedura înscrierii în cartea funciară are caracter necontencios, iar pe fondul cauzei, solicitând respingerea apelului întrucât încheierea împotriva căreia s-a formulat plângerea, a fost dată pe baza sentinţei civile nr.5466/4.11.2005, definitivă şi irevocabilă, aşa cum prevede art.47 al.2 din Legea nr.7/1996 şi în deplină concordanţă cu disp. art.50 din aceeaşi lege.

Prin decizia civilă nr. 45 din 25 ianuarie 2007 a Tribunalului Galaţi a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Galaţi şi s-a respins ca nefondat apelul petentei SC A S SRL Galaţi, reţinându-se în esenţă faptul că excepţia prescrierii dreptului de a cere înscrierea ipotecii nu poate fi analizată întrucât prin sentinţa civilă nr.5466/2005 s-a dispus completarea cărţii funciare a imobilului în discuţie în sensul înscrierii ipotecii înregistrată în registrul de transcripţiuni.

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs petenta care a susţinut că înscrierea este nelegală  întrucât la momentul achiziţionării imobilului acesta era liber de sarcini.

A mai susţinut recurenta că dreptul creditoarei de a cere înscrierea ipotecii este prescris şi întrucât susţinerile sale nu au fost analizate de instanţa de apel urmează ca potrivit dispoziţiilor art.312 alin.3 teza finală din codul de procedură civilă să se caseze hotărârea acesteia şi să i se trimită cauza spre rejudecare.

În subsidiar, recurenta a solicitat soluţionarea pe fond a cauzei de către instanţa de recurs.

Prin decizia civilă nr. 397/3 iulie 2007 a Curţii de Apel Gl., a fost admis recursul petentei  SC A S SRL şi casându-se hotărârea Tribunalului Gl., a fost trimisă cauza spre rejudecare la această instanţă.

Pentru a pronunţa această decizie Curtea a reţinut faptul că prin plângerea adresată Oficiului de Cadastru Galaţi petenta a contestat încheierea dreptului de ipotecă în favoarea creditoarei A R Bank LTD motivat de faptul că dreptul acesteia de a solicita înscrierea s-a prescris.

A mai susţinut petenta  că la momentul cumpărării imobilului acesta era liber de sarcini aşa cum rezultă din extrasul de carte funciară nr.4752/2004.

Instanţa de fond consideră că excepţia privind prescrierea dreptului de a cere înscrierea ipotecii putea  fi invocată doar în dosarul nr.6853/2005 prin care s-a soluţionat cererea creditoarei de înscriere a ipotecii. Această motivare este preluată şi de instanţa de apel care arată că Oficiul de Cadastru nu a  făcut altceva decât să se conformeze unei hotărâri judecătoreşti devenite irevocabile.

Susţinerile celor două instanţa sunt total eronate în condiţiile în care petenta nu a avut calitatea de parte în dosarul nr.6853/2005, aceasta luând cunoştinţă de hotărâre doar în momentul în care i s-a comunicat încheierea prin care s-a dispus înscrierea ipotecii.

Potrivit disp.art.50 alin.2 din Legea 7/1996 încheierea se comunică tuturor părţilor interesate care au  posibilitatea să o conteste în termenul prevăzut de textul arătat mai sus.

În aceste condiţii, petenta care nu a fost parte în dosarul arătat mai sus, are posibilitatea de a-şi formula apărări, putând invoca excepţii şi combate susţinerile creditoarei.

Dacă am considera legal raţionamentul instanţei de fond şi apel, dreptul de a contesta încheierea de către părţile interesate ar rămâne doar un drept formal fără a produce consecinţe juridice.

A mai susţinut petenta că la momentul achiziţionării imobilului acesta era liber de sarcini, făcând această dovadă cu documentul eliberat sub nr.4752/2004.

Potrivit dispoziţiilor art.1790 cod civil creditorii care au ipotecă înscrisă asupra unui imobil îl urmăresc în orice mână s-ar afla.

Făcând abstracţie de susţinerile petentei şi de dispoziţiile textului de lege arătat mai sus, instanţa de apel nu face nici o referire în motivarea hotărârii la această susţinere.

Potrivit dispoziţiilor art.137 alin.1 cod procedură civilă instanţa se va pronunţa mai întâi asupra excepţiilor de procedură şi a celor de fond care ar face de prisos cercetarea în fond a pricinii.

Aşa cum am arătat mai sus, instanţa nu s-a pronunţat asupra excepţiei privind prescrierea dreptului de a cere înscrierea ipotecii, considerând în mod greşit că aceasta putea fi invocată în dosarul în care recurenta nu a avut calitatea de parte.

De asemenea, instanţa de apel nu a analizat susţinerea petentei făcută prin  prisma dispoziţiilor art.1790 din Codul civil.

Cum au fost încălcate  dispoziţiile art.304 pct.5 şi art.304 pct.9 cod procedură civilă recursul petentei a fost admis.

Domenii speta

Spete similare