Evacuarea chiriaşilor din imobilul restituit în baza Legii nr. 10/2001. Cerere reconvenţională având ca obiect obligarea reclamanţilor la plata de despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilului în perioada în care pârâta l-a ocupat în calitate ...

Potrivit art. 48 din Legea nr. 10/2001, chiriaşii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile, obligaţia de despăgubire revenind persoanei îndreptăţite dacă imobilul care se restituie a fost preluat cu titlu valabil sau statului ori unităţii deţinătoare dacă imobilul a fost preluat fără titlu valabil.

Decizia civilă nr. 279/R din 04.05.2009 a Curţii de Apel Galaţi

Prin cererea înregistrată la Judecătoria Galaţi sub nr. 716/233 din 17.07.2006, reclamanţii G.C.S. şi A.H.C.S. au solicitat evacuarea pârâtei SC R. Galaţi din imobilul situat în Mun. Galaţi, str. Basarabiei nr. 18, Jud. Galaţi pentru lipsa titlului.

În motivarea cererii au arătat că sunt proprietarii imobilului conform Dispoziţiei nr. 3392/2005 emisă de Primarul Mun. Galaţi şi că în prezent pârâta SC R. Galaţi foloseşte imobilul fără drept, deşi au notificat-o pe aceasta să îl părăsească.

În drept au invocat art. 480 Cod civil şi Legea nr. 10/2001 modificată şi completată prin Legea nr. 247/2005.

Pârâta a formulat cerere reconvenţională prin care a solicitat obligarea reclamanţilor la plata sumei estimative de 168.490,23 RON cu titlu de despăgubiri reprezentând sporul de valoare adus imobilului revendicat la valoarea actualizată cu indicele de inflaţie la momentul plăţii efective şi reţinerea în beneficiul societăţii pârâte a unui drept de retenţie.

Pârâta a arătat că a deţinut imobilul în calitate de chiriaş începând cu anul 1993 şi că, fiind degradat, cu acceptul Primăriei, a efectuat lucrări de consolidare şi de aducere a imobilului în stare de funcţionare.

A invocat, în drept, dispoziţiile art. 53 din Legea nr. 10/2001.

Prin sentinţa civilă nr. 1336/20.02.2008, Judecătoria Galaţi a admis acţiunea formulată, a admis în parte cererea reconvenţională, a dispus evacuarea pârâtei din spaţiul cu altă destinaţie situat în Galaţi, str. Basarabiei nr. 18 şi a dispus obligarea reclamanţilor să plătească pârâtei suma de 90.931 lei pretenţii, cu dobânda legală de la data rămânerii definitive a sentinţei şi până la achitarea integrală a sumei.

Instanţa de fond a reţinut că pârâta a efectuat lucrări de îmbunătăţire şi refacere a imobilului în timpul locaţiei, lucrări a căror contravaloare incumbă proprietarului, respectiv cele care au fost de strictă necesitate, ca lucrări necesare şi utile imobilului.

Cu privire la lucrările efectuate doar pentru amenajarea, dotarea şi adaptarea spaţiului la nevoile activităţii desfăşurate de pârâtă, acestea nu folosesc cu nimic proprietarului şi nici imobilului şi nu sunt lucrări necesare.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta SC R. Galaţi susţinând că toate îmbunătăţirile efectuate profită proprietarului imobilului, aducând un spor de valoare imobilului şi, prin soluţia adoptată de instanţa de fond, se ajunge la o îmbogăţire fără justă cauză pentru reclamanţi.

Şi reclamanţii au declarat apel, învederând că temeiul în drept reţinut de instanţa de fond este greşit. Chiriaşul, conform art. 53 din  Legea 10/2001, are dreptul la despăgubiri doar pentru îmbunătăţirile necesare şi utile, iar conform art. 48 din Legea 10/2001 persoanele îndreptăţite la retrocedare sunt obligate la suportarea acestor despăgubiri doar în cazul în care imobilul a fost preluat cu titlu valabil de către stat, în caz contrar, despăgubirile datorate chiriaşilor fiind suportate de către stat sau de către unitatea deţinătoare.

Toate imobilele preluate de către stat în baza Decretului nr. 712/1966 sunt considerate atât de practica judiciară cât şi de doctrină, ca fiind preluate fără titlu valabil.

În condiţiile în care imobilul a fost preluat de stat fără titlu valabil, obligaţia de plată a despăgubirilor solicitate de către SC R. Galaţi revenea statului şi, prin urmare, nu poate fi acordat nici dreptul de retenţie în beneficiul pârâtei.

Prin decizia civilă nr. 394 din 19.09.2008 a Tribunalului Galaţi a fost admis apelul declarat de reclamanţi, a fost schimbată în parte sentinţa atacată în sensul că a fost respinsă ca nefondată cererea reconvenţională formulată de pârâta reclamantă. Au fost înlăturate din sentinţă dispoziţiile contrare şi a fost obligată pârâta către reclamantă la plata sumelor de 14 lei şi echivalentul în lei la data plăţii a sumei de 1396,6 Euro cu titlu de cheltuieli de judecată.

Prin aceeaşi decizie a fost respins ca nefondat apelul declarat de pârâtă.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că potrivit art. 48 din Legea nr. 10/2001, chiriaşii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile, iar alin. (3) stabileşte că în cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligaţia de despăgubire revine statului.

În speţă, preluarea s-a făcut fără titlu valabil, adică prin Decretul nr. 712/1966, acesta fiind interpretat ca fiind un titlu nevalabil, deoarece statul era împroprietărit prin încălcarea Constituţiei şi a Codului civil.

Fiind o preluare fără titlu valabil, instanţa de apel a reţinut că îmbunătăţirile aduse la imobil de către chiriaşi vor fi suportate de către stat şi nu de către proprietar, conform disp. art. 48 alin. 2 din Legea nr. 10/2001.

Împotriva deciziei civile nr. 394 din 19.09.2008 a Tribunalului Galaţi a declarat recurs pârâta criticând-o pe motive de nelegalitate.

În esenţă, recurenta a susţinut că în mod greşit instanţa de apel a reţinut că imobilul în litigiu a fost preluat de stat fără titlu valabil, adică prin Decretul nr. 712/1966 şi Decretul nr. 218/1960 în condiţiile în care prin Dispoziţia nr. 2044/SR din 24.10.2005 emisă de Primarul Municipiului Galaţi, care constituie titlul de proprietate al reclamanţilor, s-a stabilit că imobilul face obiectul art. 2 lit. g din Legea nr. 10/2001 fiind deci un imobil preluat de stat cu titlu valabil.

Recurenta a arătat că, atât timp cât reclamanţii nu au atacat Dispoziţia emisă de Primar sub acest aspect, ea îşi produce efectele în totalitate iar instanţa de apel nu mai putea da o altă calificare juridică preluării imobilului de către stat întrucât Dispoziţia de restituire a imobilului face dovada proprietăţii persoanei îndreptăţite asupra imobilului şi are forţa probantă a unui înscris autentic constituind titlu executoriu pentru punerea în posesie după îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară.

Faţă de acest caracter juridic al Dispoziţiei de retrocedare care stabileşte că imobilul a fost preluat de stat cu titlu valabil, cele reţinute de instanţa de apel, contrare Dispoziţiei de retrocedare sub aspectul titlului statului asupra imobilului reprezintă, din punctul de vedere al recurentei, o încălcare flagrantă a legii, motiv pentru care a solicitat admiterea recursului şi modificarea în tot a deciziei atacate în sensul respingerii apelului declarat de reclamanţi.

Totodată pârâta a solicitat ca, urmare modificării deciziei Tribunalului Galaţi, să se admită apelul său declarat împotriva hotărârii instanţei de fond cu consecinţa admiterii cererii reconvenţionale aşa cum a fost formulată.

Recursul declarat de pârâţi  a fost respins ca nefondat.

Principala problemă pe care instanţa de recurs a apreciat că se impune să o lămurească a fost aceea a existenţei sau inexistenţei titlului statului la momentul preluării imobilului în litigiu întrucât, de acest aspect depinde modul de soluţionare a cererii pârâtei având ca obiect plata despăgubirilor pentru sporul de valoare adus imobilului în perioada în care aceasta l-a deţinut în calitate de chiriaş şi, implicit, a capătului de cerere privind recunoaşterea în favoarea pârâtei a unui drept de retenţie asupra imobilului până la recuperarea acestor despăgubiri.

Instanţa a considerat că această problemă este esenţială întrucât Legea nr. 10/2001 reglementează modalităţi diferite de rezolvare a unei asemenea cereri, în funcţie de existenţa sau inexistenţa titlului valabil al statului.

Astfel, potrivit art. 48 din Legea nr. 10/2001, în forma care era în vigoare la data introducerii prezentei acţiuni, chiriaşii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile, obligaţia de despăgubire revenind persoanei îndreptăţite dacă imobilul care se restituie a fost preluat cu titlu valabil sau statului ori unităţii deţinătoare dacă imobilul a fost preluat fără titlu valabil.

Verificând decizia recurată sub aspectul soluţiei adoptate cu privire la titlul statului asupra imobilului în litigiu, Curtea a constatat că în mod corect instanţa de apel a reţinut că preluarea imobilului s-a făcut fără titlu valabil, respectiv prin Decretul nr. 712/1966.

Astfel, chiar în cuprinsul Dispoziţiei nr. 2044/SR din 24.10.2005 emisă de Primarul Municipiului Galaţi se arată că imobilul a trecut în proprietatea statului conform Decretului nr. 125/1948 şi Decretului nr. 712/1966

Preluarea unor imobile de către stat ca efect al aplicării dispoziţiilor Decretului nr. 712/1966 trebuie considerată ca fiind fără titlu valabil pentru următoarele considerente:

Actul normativ mai sus menţionat prevedea că bunurile ce se încadrează în prevederile art. III din Decretul nr. 218 din 01.07.1960 pentru modificarea Decretului nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă (respectiv bunurile intrate înainte de publicarea acestui decret în posesia statului, a unei organizaţii cooperatiste sau a oricărei alte organizaţii obşteşti, fie fără nici un titlu, fie în cadrul procedurii prevăzute de Decretul nr. 111/1951)  şi care se aflau în posesia unei organizaţii socialiste erau considerate proprietate de stat de la data intrării lor în posesia statului sau a oricărei organizaţii socialiste.

Cu privire la aceste imobile, Decretul nr. 218/1960 prevedea, în art. III, că dreptul la acţiune având ca obiect restituirea acestora în natură sau prin echivalent se prescria în doi ani de la data când a avut loc intrarea în posesie.

În mod evident, preluarea imobilelor de către stat în baza acestor acte normative trebuie apreciată ca fiind una fără titlu valabil, nefiind îndeplinite condiţiile impuse prin Legea nr. 213/1998 referitoare la conformitatea decretului de naţionalizare şi a actelor administrative de aplicare a acestuia cu Constituţia, tratatele internaţionale la care România era parte şi legile în vigoare la data la care bunurile au fost trecute în patrimoniul statului.

Prevederile celor două decrete în baza cărora imobilul în litigiu a trecut în proprietatea statului contraveneau flagrant dispoziţiilor legale în vigoare la acel moment, respectiv dispoziţiilor art. 1847 Cod civil, această formă de împroprietărire a statului, ca efect al împlinirii termenului de prescripţie de doi ani, nerespectând condiţiile textului legal mai sus citat întrucât posesia exercitată de stat nu putea fi considerată utilă, în sensul art. 1847 Cod civil, aceasta fiind fondată pe violenţă.

În aceste condiţii, în mod legal şi temeinic s-a apreciat de către instanţa de apel că preluarea imobilului în litigiu de către stat s-a făcut fără titlu valabil, situaţie în care, în speţă, devin aplicabile dispoziţiile art. 48 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 în sensul că obligaţia de dezdăunare a chiriaşilor pentru sporul de valoare adus imobilului ce se restituie persoanei îndreptăţite aparţine statului şi nu celui căruia i se retrocedează imobilul.

Prin motivele de recurs, pârâţii au adus în discuţie şi o altă problemă, respectiv faptul că, în condiţiile în care, prin Dispoziţia nr. 2044/SR din 24.10.2005 emisă de Primarul Municipiului Galaţi şi care constituie titlul de proprietate al reclamanţilor  s-a stabilit că imobilul face obiectul art. 2 lit. g din Legea nr. 10/2001, fiind deci un imobil preluat de stat cu titlu valabil, instanţa de apel nu mai putea să dea o altă calificare titlului statului, aceasta cu atât mai mult cu cât reclamanţii nu au înţeles să atace Dispoziţia de retrocedare sub acest aspect.

Sub un prim aspect, Curtea a constatat că în cuprinsul Dispoziţiei de restituire a imobilului nu se face nici o precizare expresă cu privire la faptul că imobilul ar fi trecut în proprietatea statului cu titlu.

Pe de altă parte, însă, se arată în mod expres în Dispoziţie că imobilul a trecut în proprietatea statului conform Decretului nr. 125/1948 şi Decretului nr. 712/1966, aceasta fiind, deci, singura referire la titlul de preluare a imobilului.

În aceste condiţii, s-a apreciat că în mod corect instanţa de apel a reţinut, pentru considerentele deja arătate mai sus, că, în conformitate cu prevederile Legii nr. 213/1998,  preluarea imobilului de către stat s-a făcut fără titlu, dispoziţiile celor două decrete fiind contrare legislaţiei în vigoare la momentul preluării imobilului.

Cât priveşte menţiunea din cuprinsul Dispoziţiei de retrocedare referitoare la faptul că „imobilul face obiectul art. 2 lit. g din Legea nr. 10/2001 modificată şi completată”, Curtea a constatat următoarele:

Art. 2 lit. g din Legea nr. 10/2001, aşa cum era aceasta în vigoare la data emiterii Dispoziţiei Primarului Municipiului Galaţi stabilea că, prin imobile preluate în mod abuziv se înţeleg, între altele şi „imobilele preluate de stat în baza Legii nr. 139/1940 asupra rechiziţiilor şi care nu au fost restituite ori pentru care proprietarii nu au primit compensaţii echitabile”.

Prin urmare, articolul menţionat nu face în nici un caz referire la imobilele preluate de stat cu titlu valabil, astfel încât susţinerile recurenţilor sub acest aspect apar ca fiind lipsite de orice fundament.

Pe de altă parte, referindu-se în mod expres la imobile preluate de stat în baza Legii nr. 139/1940 asupra rechiziţiilor, este evident că art. 2 lit. g din Legea nr. 10/2001 nu îşi găseşte aplicabilitatea în speţa de faţă, imobilul în litigiu neîncadrându-se în categoria acestor imobile, el fiind preluat de către stat în baza Decretelor nr. 125/1948 şi 712/1966 aşa cum, de altfel, se şi reţine prin Dispoziţia emisă de Primar.

În aceste condiţii, menţiunea făcută în cuprinsul Dispoziţiei de retrocedare a imobilului cu privire la incidenţa art. 2 lit. g din Legea nr. 10/2001 nu doar că vine în contradicţie cu menţiunea anterioară pe care aceasta o cuprinde referitoare la faptul că imobilul a trecut în proprietatea statului conform celor două decrete menţionate, dar este şi nereală, contravine actelor existente la dosar care probează fără nici un fel de dubiu modalitatea de trecere a imobilului în proprietatea statului şi, prin urmare, nu poate fi luată în considerare.

Împrejurarea că Dispoziţia emisă de Primar nu a fost atacată de reclamanţi sub acest aspect este lipsită de relevanţă.

 De altfel, în condiţiile în care, prin Dispoziţia emisă de Primar, reclamanţilor li s-a restituit în natură imobilul revendicat, aceştia nici nu aveau interes să atace această dispoziţie, cu atât mai mult cu cât era evident că art. 2 lit. g din Legea nr. 10/2001 nu îşi găsea aplicabilitatea în speţă, din toate actele depuse la dosar rezultând că trecerea imobilului în proprietatea statului s-a făcut în baza Decretului nr. 712/1966 şi nu în baza Legii nr. 139/1940 privind rechiziţiile.

Prin urmare, susţinerea recurenţilor în sensul că instanţa de apel ar fi ignorat Dispoziţia emisă de Primar şi că ar fi făcut alte aprecieri cu privire la titlul statului asupra imobilului decât ceea ce deja se reţinuse prin prevederile acesteia, au fost apreciate ca nefondate.

În consecinţă, Curtea a reţinut că imobilul în litigiu a trecut în proprietatea statului fără titlu, în temeiul Decretului nr. 712/1966, decret ce contravenea art. 1847 Cod civil în vigoare la momentul preluării imobilului de către stat, astfel încât, cererea pârâtei privind despăgubirea sa pentru sporul de valoare adus imobilului în perioada în care l-a ocupat în calitate de chiriaş nu poate fi soluţionată în contradictoriu cu reclamanţii, în cauză fiind aplicabile dispoziţiile art. 48 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora obligaţia de despăgubire revine statului. În aceste condiţii, câtă vreme reclamanţii nu au nici o obligaţie de despăgubire faţă de pârâtă, nici recunoaşterea unui drept de retenţie asupra imobilului în favoarea acesteia din urmă nu este posibilă.

Notă:

În speţă a fost formulată o opinie separată în sensul admiterii cererii reconvenţionale.

S-a reţinut în motivarea soluţiei că instanţa nu poate să mai analizeze valabilitatea titlului statului întrucât cu ocazia soluţionării notificării formulate de reclamanţi, Primăria Galaţi a stabilit în cuprinsul dispoziţiei nr. 3392/2005 că imobilul a trecut în proprietatea statului cu titlu.

Petenţii, în condiţiile în care erau nemulţumiţi de dispoziţia emisă, aveau posibilitatea  contestării acesteia la Tribunalul Galaţi lucru pe care nu l-au făcut.

În acest context, dispoziţia a rămas definitivă, inclusiv constatarea că imobilul în discuţie a trecut în proprietatea statului cu titlu valabil.

Potrivit disp. art. 48 din Legea nr. 10/2001, proprietarii imobilului urmează  să-i despăgubească pe chiriaşi pentru sporul de valoare adus imobilului întrucât aşa cum arătam mai sus imobilul a trecut în proprietatea statului cu titlu valabil.

S-a apreciat că întinderea contravalorii îmbunătăţirilor aduse imobilului a fost corect stabilită de pârâta reclamantă, prin acestea aducându-se un spor de valoare imobilului şi care vor folosi şi noilor proprietari.

Aşa cum rezultă din concluziile raportului de expertiză spaţiile existente au fost recompartimentate pentru o mai bună utilizare, sau montat pereţi din rigips, uşi, ferestre, gresie, faianţă sau amenajat grupuri sanitare, toate acestea fiind necesare pentru o mai bună exploatare a imobilului şi care vor profita şi reclamanţilor.

Fiind obligaţi la plata contravalorii îmbunătăţirilor aduse imobilului, s-a reţinut în favoarea pârâţilor şi un drept de retenţie asupra imobilului până la achitarea integrală  a acestora.

Domenii speta

Spete similare