Actiune în revendicare admisa împotriva cumparatorului imobilului în temeiul Legii nr.112/1995.

Domeniul Despagubiri, penalitati

Actiune în revendicare admisa împotriva cumparatorului imobilului în temeiul Legii nr.112/1995. Posibilitatea proprietarului evins de a obtine pretul de circulatie al imobilului în temeiul art. 501 din Legea nr. 10/2001 rep. Calitatea procesuala pasiva a Ministerului Finantelor Publice.

C.p.cv., art.304 pct.9, art.312, art.. 501 din Legea nr. 10/2001 rep

CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A IV A CIVILA

decizia civila nr. 92/20.01.2012

Prin actiunea înregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti la data de 02.12.2008, reclamantul ....... a chemat în judecata pe pârâta ......., solicitând obligarea pârâtei sa lase în deplina proprietate, posesie si folosinta apartamentul de la etajul 1 din imobilul situat în Bucuresti, ......., ca urmare a compararii titlurilor de proprietate, cu consecinta evacuarii pârâtei din imobil pentru lipsa de titlu.

Cererea de chemare în judecata a fost întemeiata pe dispozitiile art. 480, 481 Cod Civil, art. 1 Protocol I CEDO, art. 6 C.E.D.O.

Pârâta ....... a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea actiunii, cerere reconventionala, prin care a solicitat obligarea reclamantului-pârât la restituirea contravalorii materialelor si lucrarilor de modernizare a imobilului, precum si cerere de chemare în garantie a Ministerului Finantelor Publice si a Consiliului General al Municipiului Bucuresti, solicitând ca, în cazul admiterii actiunii principale, chematii în garantie sa fie obligati la restituirea pretului de piata al imobilului conform art. 50 alin.1 din Legea nr. 10/2001, precum si la plata daunelor morale si materiale si a spezelor suportate cu prezentul proces.

In drept, cererea de chemare în garantie a fost întemeiata pe dispozitiile art. 1337-1351 C.civ, art. 50 alin. 21 din Legea nr. 10/2001, modificata prin Legea nr. 1/2009.

Reclamantul-pârât ....... a formulat întâmpinare la cererea reconventionala prin care a solicitat respingerea acesteia ca fiind formulata împotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva, aratând ca obligatia de despagubire revine statului sau unitatii detinatoare, conform art. 48 alin. 3 din Legea nr. 10/2001; precum întâmpinare la cererea de chemare în garantie, prin care a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a C.G.M.B. fata de dispozitiile Legii nr. 215/2001, respectiv a solicitat disjungerea acesteia conform art. 63 alin. 2 Cpc.

Prin încheierea din data de 05.06.2009 instanta a respins exceptia inadmisibilitatii si cererea de disjungere a cererii de chemare în garantie, si a unit cu fondul exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului în raport de actiunea principala si lipsa calitatii procesuale pasive a reclamantului-pârât în raport de cererea reconventionala. Cu ocazia concluziilor pe fond, pârâtul a învederat instantei ca nu mai sustine exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului fata de actiunea principala.

Prin încheierea din data de 09.11.2009, instanta a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a chematului în garantie Consiliul General al Municipiului Bucuresti pe cererea de chemare în garantie.

Prin încheierea din data de 08.03.2010 instanta a luat act de renuntarea reclamantului la judecata capatului cererii principale referitor la evacuare.

Prin sentinta civila nr. 20145/18.10.2010 Judecatoria sectorului 1 a luat act de renuntarea reclamantului la judecata capatului cererii principale referitor la evacuare, a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a reclamantului-pârât fata de cererea reconventionala, ca nefondata, a respins exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, invocata de reclamantul-pârât în raport de cererea reconventionala privitoare la plata îmbunatatiri, ca nefondata, a admis în parte actiunea principala, astfel cum a fost completata si precizata, formulata de reclamant. Totodata, a obligat pârâta sa lase reclamantului în deplina proprietate si linistita posesie apartamentul de la etajul 1 din imobilul situat în Bucuresti, ....... sector 1, a respins capatul de cerere privitor la ridicare îmbunatatiri, ca neîntemeiat, a admis cererea reconventionala formulata de pârâta-reclamanta ....... în contradictoriu cu reclamantul-pârât ......., a obligat reclamantul-pârât la plata contravalorii îmbunatatirilor efectuate în valoare de 25.900 lei, a admis în parte cererea de chemare în garantie formulata de parata ....... în contradictoriu cu Ministerul Finantelor Publice si Municipiul Bucuresti prin Primarul General, a obligat chematul în garantie Municipiul Bucuresti prin Primarul General la plata catre pârâta ....... a pretului de piata al imobilului litigant în valoare de 429.200 lei, a respins cererea de chemare în garantie formulata în contradictoriu cu Ministerul Finantelor Publice, ca neîntemeiata, a respins cererea de chemare în garantie formulata în contradictoriu cu Consiliul General al Municipiului Bucuresti, ca fiind introdusa împotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva, a obligat pârâta sa plateasca reclamantului cheltuieli de judecata în cuantum de 2.500 lei (onorariul avocatial), a luat act ca pârâta si-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecata pe cale separata.

Pentru a pronunta aceasta solutie, prima instanta a retinut, în ceea ce priveste cererea de chemare în garantie formulata de pârâta ....... în contradictoriu cu Ministerul Finantelor Publice si Municipiul Bucuresti prin Primarul General, instanta a constatat ca în cauza este incidenta raspunderea vânzatorului pentru evictiune rezultând din fapta unui tert, respectiv mostenitorul fostului proprietar. În acest caz, este necesara întrunirea urmatoarelor conditii: 1) sa fie vorba de o tulburare de drept, sens în care instanta retine ca actiunea promovata de catre mostenitorul fostilor proprietari se bazeaza pe invocarea dreptului de proprietate (tulburarea provine din dreptul de proprietate invocat de catre mostenitorul fostului proprietar, concretizata în formularea actiunii în revendicare); 2) cauza evictiunii sa fie anterioara vânzarii, conditie întrunita fata de cererea nr. ....... formulata în baza Legii nr. 112/1995 si notificarea din data de ....... catre SC Herastrau Nord SA pentru a nu da curs cererilor de cumparare referitoare la imobil, precum si fata de actiunea in revendicare promovata înca din 1998; 3) necunoasterea de catre cumparator a cauzei de evictiune, in acest sens Primaria Municipiului Bucuresti a emis adresa nr. ....... precizând lipsa litigiilor referitoare la imobil.

Fata de argumentele expuse, instanta a constatat întrunite conditiile garantiei vânzatorului, Municipiul Bucuresti prin Primarul General, pentru evictiunea provenind din fapt unui tert. Conform art. 1341-1346 Cod civil, vânzatorul trebuie sa restituie integral pretul primit si diferenta dintre pret si sporul de valoare dobândit de lucru intre momentul încheierii contractului si data producerii evictiunii (indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau daca sporul a fost sau nu previzibil ori de vânzatorul de buna sau rea-credinta, conform art. 1344 C.civ.).

Fata de cererea de chemare in garantie si valoarea de circulatie a imobilului evins stabilita prin raportul de expertiza, instanta a obligat chematul în garantie Municipiul Bucuresti prin Primarul General la plata catre pârâta ....... a pretului de piata al imobilului litigant în valoare de 429.200 lei.

In solutionarea cererii de chemare în garantie, instanta a constatat, de asemenea, ca nu sunt aplicabile prevederile art. 501 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, modificata.

Având în vedere încheierea de sedinta din ......., prin care s-a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a chematului în garantie Consiliul General al Municipiului Bucuresti, instanta a respins cererea de chemare în garantie formulata împotriva acestuia, ca atare.

Împotriva acestei sentinte au declarat apeluri .......  si chematul în garantie Municipiul Bucuresti prin Primar General.

Chematul în garantie Municipiul Bucuresti prin Primarul General nu a motivat apelul, însa la termenul de dezbateri a sustinut faptul ca hotarârea apelata este nelegala întrucât nu erau aplicabile pe cererea de chemare în garantie prevederile dreptului comun, ci instanta trebuia sa aiba în vedere dispozitiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, principiului specialia generalibus derogant.

Prin decizia civila nr. 663A/22.06.2011 Tribunalul Bucuresti - Sectia a V-a Civila a luat act ca apelanta ....... îsi retrage apelul declarat împotriva sentintei civile 20145/18.10.2010 pronuntata de Judecatoria sectorului 1 Bucuresti si a respins, ca nefondat, apelul declarat de chematul în garantie Municipiul Bucuresti prin Primar General.

Pentru a hotarî astfel, tribunalul a retinut, în ceea ce priveste apelul declarat de Municipiul Bucuresti, prevederile art. 292 alin. 2 C.pr.civ., potrivit carora, în cazul în care apelul nu se motiveaza, instanta de apel se va pronunta, în fond, numai pe baza celor invocate la prima instanta.

Dar, cum, nici la fond, Municipiul Bucuresti, prin Primar General, nu a depus întâmpinare, prin care sa arate exceptiile, dovezile si mijloacele sale de aparare, tribunalul a respins apelul acestuia, ca nefondat.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs chematul în garantie Municipiul Bucuresti prin Primarul General.

În motivarea recursului, recurentul chemat în garantie Municipiul Bucuresti a aratat ca hotarârea pronuntata a fost data cu aplicarea gresita a legii întrucât instanta în mod gresit l-a obligat la plata sumei de 429.200 lei catre pârâta, a constatat ca sunt întrunite conditiile garantiei vânzatorului Municipiul Bucuresti pentru evictiunea provenind din fapta unui tert, conform art. 1341-1346 Cod civil, precum si ca nu sunt aplicabile prevederile art.501 alin. 1 din Legea nr. 10/2001.

Recurentul precizeaza ca nu sunt întrunite conditiile prevazute de art. 1336 si urm. Cod Civil din materia obligatiei vânzatorului de a garanta cumparatorul contra evictiunii.

Recurentul critica decizia instantei de fond, sustinând ca obligatia de restitui suma de 429.200 lei ca pret de piata al imobilului, nu revine institutiei recurente, chiar daca a fost parte contractanta, întrucât pretul efectiv al vânzarii a fost încasat de Ministerul de Finante si nu de catre Municipiul Bucuresti.

Atât timp cât legiuitorul a stabilit în mod expres în continutul Legii nr. 112/1995 (prin art.13 alin.6) ca pretul platit de catre chiriasii cumparatori se constituie într-un fond extrabugetar la dispozitia Ministerului de Finante, este foarte clar ca pretul pe care l-au platit reclamantii a fost virat în contul Ministerului (în fondul extrabugetar), pe care l-a si folosit efectiv pentru acordarea de despagubiri în temeiul Legii nr. 112/1995.

Pe cale de consecinta, aceasta obligatie trebuie stabilita numai fata de Ministerul Finantelor Publice (care a încasat si utilizat pretul) si nu fata de Municipiul Bucuresti prin Primarul General, care nu are calitate procesuala pasiva in cauza.

Un alt argument este dat de faptul ca în contractul de vânzare cumparare încheiat în baza Legii nr.1121l995, nu se prevede nici o clauza referitoare la obligatia de garantie pentru evictiune a vânzatorului.

Conform art. 50 alin. 3 din Legea 10/2001, restituirea pretului actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vânzare-cumparare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile si completarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile se face de catre Ministerul Finantelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 1121l995, cu modificarile ulterioare.

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ

Intimatii nu au formulat întâmpinare în recurs.

Analizând actele si lucrarile dosarului, prin prisma motivelor de recurs, Curtea constata ca recursul este întemeiat pentru urmatoarele considerente:

Potrivit dispozitiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001 rep. "Proprietarii ale caror contracte de vânzare-cumparare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare".

Potrivit art. 50 alin. 2^1 si alin. 3 din lege, potrivit carora: "(21) Cererile sau actiunile în justitie având ca obiect restituirea pretului de piata al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumparare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, care au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru.

 (3) Restituirea pretului prevazut la alin. (2) si (2^1) se face de catre Ministerul Economiei si Finantelor*) din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare".

În conditiile în care la primul termen de judecata în apel apelantul-chemat în garantie Municipiul Bucuresti a invocat gresita aplicare a dispozitiilor de drept comun care reglementeaza actiunea în raspundere civila pentru evictiune si a sustinut aplicabilitatea dispozitiilor cu caracter special edictate prin art. 50 din Legea nr. 10/2001, în mod gresit a constatat tribunalul faptul ca apelul declarat de Municipiul Bucuresti se impune a fi respins, întrucât aceste sustineri formulate în fata instantei de apel echivalau cu invocarea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a apelantului pe cererea de chemare în garantie.

Precizarea facuta de legiuitor în cuprinsul art. 294 alin. 1 C.pr.civ., potrivit caruia exceptiile de procedura nu pot fi considerate cereri noi, se explica tocmai prin aceea ca exceptiile de fond pot fi invocate întotdeauna, fara nicio distinctie, în orice etapa procesuala. Cu atât mai mult, exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a apelantului, fiind o exceptie de fond, absoluta si peremptorie, putea fi invocata direct în apel.

Analizând exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive a recurentului, invocata prin motivele de recurs, dar si în apel, Curtea constata ca sustinerile recurentului sunt întemeiate, întrucât dispozitiile art. 501 coroborate cu cele ale art. 50 alin. 21 si alin. 3 din Legea nr. 10/2001 rep., constituie norme speciale, derogatorii de la dreptul comun privind obligatia vânzatorului de a raspunde pentru evictiune (art. 1341 C.civ). Prin urmare, ele se aplica cu precadere, potrivit principiului de drept conform caruia "norma speciala deroga de la norma generala" (specialia generalibus derrogant), atunci când instanta de judecata retine ca situatia de fapt expusa de reclamant se încadreaza în ipoteza normei juridice.

Or, textul de lege cu caracter derogatoriu de la dreptul comun instituie o forma de raspundere extracontractuala speciala, ce stabileste în mod expres calitatea procesuala pasiva a Ministerului Finantelor Publice în ceea ce priveste restituirea pretului de piata al imobilelor, în situatia în care contractele de vânzare-cumparare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile.

În consecinta, regulile de drept comun în materia evictiunii - relative la instituirea raspunderii contractuale pentru evictiune a vânzatorului, respectiv recurentului Municipiul Bucuresti - nu erau incidente în solutionarea procesului de fata, în conditiile existentei dispozitiilor legale mentionate mai sus cuprinse în Legea nr. 10/2001, cu caracter special si derogatoriu de la dreptul comun din materia evictiunii.

În al doilea rând, Curtea constata ca erau îndeplinite conditiile pentru aplicarea dispozitiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, având în vedere faptul ca titlul de proprietate al pârâtei reclamante în cererea de chemare în garantie ......., respectiv contractul de vânzare-cumparare nr. ....... încheiat în procedura Legii nr. 112/1995, a fost lipsit de efecte juridice în urma admiterii actiunii în revendicare a fostului proprietar, reclamantul ......., prin hotarârea de fond, ramasa irevocabila prin neapelare sub aspectul solutiei pronuntate asupra actiunii principale având ca obiect revendicare.

Situatia admiterii actiunii în revendicare a fostului proprietar echivaleaza cu situatia desfiintarii contractului ca urmare a promovarii unei actiuni în anulare.

Aceasta interpretare se fundamenteaza chiar pe dispozitiile Legii nr. 10/2001, respectiv art. 20 alin. 21 din lege, potrivit carora: "(2^1) În cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, chiriasii care au cumparat cu buna-credinta imobilele în care locuiau si ale caror contracte de vânzare-cumparare au fost desfiintate, fie ca urmare a unei actiuni în anulare, fie ca urmare a unei actiuni în revendicare, prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuinte din fondurile de locuinte gestionate de consiliile locale si/sau de Ministerul Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintelor". Prin urmare, chiar legiuitorul a avut în vedere, în definirea notiunii de "desfiintare" a contractului de vânzare-cumparare a unui imobil vândut cu respectarea dispozitiilor Legii nr. 112/1995, atât ipoteza admiterii actiunii în anularea respectivului contract, cât si ipoteza admiterii actiunii în revendicare, prin hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila.

Pentru aceste considerente, în temeiul dispozitiilor art. 312 alin. 1 si 2 rap. la art. 304 pct. 9 C.pr.civ., Curtea va admite recursul declarat de recurentul chemat în garantie Municipiul Bucuresti prin Primarul General împotriva deciziei civile nr. 663 A/22.06.2011 pronuntata de Tribunalul Bucuresti Sectia a V-a civila, în dosarul nr. 21592/299/2008, în contradictoriu cu intimatul reclamant pârât ......., intimata pârâta reclamanta ....... si intimatul chemat în garantie Ministerul Finantelor Publice, va modifica în parte decizia recurata, în sensul ca va admite apelul declarat de Municipiul Bucuresti prin Primarul General împotriva sentintei civile 20145/18.10.2010 pronuntata de Judecatoria sectorului 1 Bucuresti, va schimba în parte sentinta civila apelata, în sensul ca va respinge cererea de chemare în garantie a Municipiului Bucuresti, ca fiind introdusa împotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva; va admite cererea de chemare în garantie formulata de ....... în contradictoriu cu Ministerul Finantelor Publice si va obliga Ministerul Finantelor Publice la plata sumei de 429.200 RON reprezentând valoarea de circulatie a imobilului catre Radina Emilia, mentinând celelalte dispozitii ale sentintei si deciziei.

Domenii speta

Spete similare