Pretenţii

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA TULCEA

SECŢIA CIVILĂ ŞI PENALĂ

SENTINŢA CIVILĂ NR. 1101

Şedinţa publică de la 14 Aprilie 2014

Prin acţiunea înregistrată la data de ……., sub nr. ……….. pe rolul Judecătoriei Tulcea, reclamanţii ………… au chemat în judecată pârâta S…………, solicitând instanţei obligarea acesteia la plata sumei de ……… Euro reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului proprietatea lor, pentru perioada noiembrie …… – septembrie ………., precum şi la demolarea construcţiilor aflate pe acest teren, cu cheltuieli de judecată.

În motivare, reclamanţii au arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ……. de B.N.P.A. ………… au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de ……… m.p., având număr …….., înscris în cartea funciară nr. ……… a comunei ……..c, situat în intravilanul ………... Pe acest teren sunt edificate două construcţii respectiv o cabană în suprafaţă de …….. m.p. şi o baracă-dormitor în suprafaţă de …….. m.p., proprietatea pârâtei. Au mai  arătat reclamanţii că, încă din anul ……., au somat pârâta să le plătească suma de …….. Euro pe lună, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului ocupat de aceste construcţii, însă fără rezultat. Proprietarul terenului poate cere ridicarea construcţiilor pe cheltuiala celui care le-a făcut, acesta din urmă putând fi obligat la plata unor daune interese pentru prejudiciile sau vătămările pe care le-a suferit proprietarul terenului. Au susţinut reclamanţii că voinţa lor în calitate de proprietari ai terenului nu este aceea de a păstra construcţiile pârâtei. Chiar dacă la data achiziţionării imobilului teren aveau cunoştinţă despre existenţa construcţiilor, aceasta nu echivalează cu acordul lor pentru o folosinţă gratuită. Pârâta ocupă în mod abuziv terenul, fără acordul proprietarilor şi fără a-i despăgubi în vreun fel pentru această utilizare şi nici nu este de acord să ridice construcţiile de pe teren.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 494 şi următoarele Cod civil.

În susţinere, reclamanţii au depus, în fotocopie, înscrisuri (fila 8-24).

La termenul de judecată din data de ……. pârâta a depus la dosar întâmpinare şi cerere reconvenţională prin care a solicitat disjungerea şi suspendarea capătului de cerere privind obligarea sa la plata contravalorii lipsei de folosinţă a terenului, având în vedere deschiderea procedurii de insolvenţă în cadrul dosarului nr. …….. al Tribunalului Timiş. A mai solicitat pârâta respingerea capătului de cerere privind demolarea construcţiilor proprietatea sa ca inadmisibil, având în vedere că este constructor de bună-credinţă. Prin cererea reconvenţională pârâta a solicitat obligarea reclamanţilor la plata sumei de ……. Euro reprezentând sporul de valoare adus terenului prin edificarea celor două construcţii cu materialele sale. A arătat pârâta că la momentul construirii, terenul în discuţie era proprietatea ………. Ulterior, în baza legilor fondului funciar s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra acestui teren în favoarea numiţilor ……….. Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …….. de B.N.P.A. ……….., aceştia au vândut terenul ………. De asemenea, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …….. de B.N.P.A. ………. au fost vândute şi construcţiile către aceeaşi societate comercială, însă contractul a fost anulat prin Sentinţa civilă nr. ……… pronunţată în dosarul nr. ……… al Tribunalului Tulcea, astfel că bunurile au reintrat în patrimoniul său. Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ………. de B.N.P.A. ……….., ………..a vândut terenul către reclamanţi, existenţa construcţiilor fiind consemnată în mod expres în cuprinsul acestuia. Astfel, reclamanţii au luat cunoştinţă de limitările aduse dreptului lor de proprietate (fila 37-46).

La data de …….., reclamanţii pârâţi au depus la dosarul cauzei un răspuns la întâmpinare şi întâmpinare la cererea reconvenţională prin care au arătat că nu se impune disjungerea capătului de cerere în pretenţii şi nici suspendarea, întrucât în discuţie este o creanţă născută după data deschiderii procedurii insolvenţei. Cu privire la cererea reconvenţională, reclamanţii au solicitat respingerea acesteia ca inadmisibilă, iar în subsidiar ca nefondată, motivat de faptul că buna-credinţă nu se prezumă, ci se dovedeşte. Au arătat reclamanţii că legiuitorul nu a instituit un drept în favoarea constructorului de a solicita contravaloarea materialelor şi a manoperei sau sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării, acesta fiind prevăzut doar în favoarea proprietarului terenului. Toate drepturile legate de construcţiile altuia sunt prevăzute în favoarea proprietarului terenului, autorului lucrărilor revenindu-i doar dreptul de a se apăra şi de a solicita eventual instanţei să constate calitatea sa de constructor de bună-credinţă pentru a beneficia de prevederile art. 493-494 Cod civil. Au susţinut reclamanţii că aceste construcţii au fost ridicate cu rea-credinţă pe terenul altuia, în mod abuziv şi fără a deţine  autorizaţie de construire. Buna-credinţă a constructorului nu se poate aprecia doar prin prisma faptului că la data ultimei înstrăinări a terenului s-a făcut menţiune în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare despre existenţa acestor construcţii. Buna-credinţă se apreciază la momentul efectuării lucrării şi la situaţia de fapt şi de drept contemporană cu momentul ridicării construcţiei. Nu are niciun fel de importanţă în stabilirea bunei sau relei-credinţe momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu actualul proprietar al terenului (fila 54-68).

Prin încheierea din data de …….. instanţa a dispus disjungerea capătului de cerere privind obligarea pârâtei la plata sumei de ……… Euro reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului proprietatea reclamanţilor pentru perioada noiembrie ……. septembrie ……., prin formarea unui nou dosar (fila 146).

În baza art. 167 Cod procedură civilă, instanţa a încuviinţat proba cu înscrisuri şi proba cu expertiză tehnică imobiliară, apreciind aceste dovezi ca fiind pertinente, concludente şi utile pentru elucidarea situaţiei de fapt şi soluţionarea cauzei.

Raportul de expertiză tehnică imobiliară a fost întocmit de expert ………. şi a fost depus la dosarul cauzei la data de ……... La acest raport reclamanta pârâtă ………. a formulat obiecţiuni respinse de instanţă la termenul de judecată din data de ……..

Analizând actele şi lucrările dosarului, prin prisma probelor administrate în cauză, instanţa reţine următoarele:

Potrivit facturii fiscale nr. …… din octombrie ……… pârâta reclamantă a achiziţionat de la ………. două construcţii, situate în intravilanul ……… (fila 161).

Ulterior, prin titlul de proprietate nr. ……… s-a reconstituit dreptul de proprietate în favoarea numitului ………. asupra terenului în suprafaţă de ………. m.p. aferent construcţiilor susmenţionate, situat în intravilanul ……….

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ………. de B.N.P.A. …….., soţii …….. au vândut către ………. suprafaţa de ………. m.p. din terenul mai sus menţionat, având număr cadastral …….., înscris în cartea funciară nr. …… a comunei ……., dezmembrat anterior prin actul de dezlipire autentificat sub nr. …… de  B.N.P.A. ………..

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …….. de B.N.P.A. ………. au fost vândute şi construcţiile amplasate pe teren  către aceeaşi societate comercială, însă contractul a fost anulat prin Sentinţa civilă nr. …….. pronunţată de Tribunalul Tulcea, astfel că bunurile au reintrat în patrimoniul pârâtei reclamante (fila 10).

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ……… de B.N.P.A. ……, .………. a vândut la rândul său terenul având număr cadastral ……, înscris în cartea funciară nr. …… a comunei ………., către reclamanţii pârâţi, în cuprinsul acestuia menţionându-se că pe teren se află o ……….. conform Sentinţei civile nr……. a Tribunalului Tulcea şi Sentinţei civile nr. ……… a Tribunalului Tulcea, rămasă definitivă şi irevocabilă în dosarul nr. ………, însă cumpărătorii înţeleg să cumpere în aceste condiţii (fila 11-12).

Instanţa reţine cu prioritate dispoziţiile art. 58 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Noul Cod civil, potrivit cărora în toate cazurile în care accesiunea imobiliară artificială presupune exercitarea unui drept de opţiune de către proprietarul imobilului, efectele sunt guvernate de legea în vigoare la data începerii lucrării.

Având în vedere faptul că din probele administrate în cauză rezultă că situaţia supusă analizei a luat naştere cu mult înainte de intrarea în vigoare a Noului Cod civil, instanţa se va raporta la prevederile art. 489 şi următoarele Cod civil anterior.

Dreptul de proprietate este acel drept real care conferă titularului său posesia, folosinţa şi dispoziţia asupra unui bun, exclusiv şi perpetuu, în putere proprie şi în interes propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare.

Conform art. 482 Cod civil anterior proprietatea unui lucru mobil sau imobil dă dreptul asupra a tot ce produce lucrul şi asupra a tot ce se uneşte, ca accesoriu, cu lucrul, într-un mod natural sau artificial. Acest drept se numeşte drept de accesiune iar în art. 489 Cod civil anterior se precizează că proprietatea pământului cuprinde în sine proprietatea suprafeţei şi a subfeţei lui.

Art. 494 Cod civil anterior mai statuează că, în condiţiile în care plantaţiile, construcţiile şi lucrările au fost făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ţine pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice. Dacă proprietarul pământului cere ridicarea plantaţiilor şi a construcţiilor, ridicarea se va face pe cheltuiala celui ce le-a făcut. Dacă proprietarul voieşte a păstra pentru dânsul acele plantaţii şi clădiri, el este dator a plăti valoarea materialelor şi preţul muncii, fără a se lua în calcul sporirea valorii fondului, ocazionată prin efectuarea unor asemenea plantaţii şi construcţii. Cu toate acestea, dacă plantaţiile, clădirile şi operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credinţă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea lor, dar va avea dreptul de a i se înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului.

Aşadar, accesiunea funcţionează ca o prezumţie potrivit căreia proprietarul terenului este considerat şi proprietarul lucrării de pe terenul respectiv. Mergând mai departe, accesiunea are şi un efect achizitiv de proprietate, condiţionat de exercitarea dreptului de accesiune de către proprietarul terenului.

În altă ordine de idei, art. 494 Cod civil reglementează două situaţii distincte cu soluţii diferenţiate. Mai întâi, când constructorul este de rea-credinţă, proprietarul terenului are dreptul de a opta între păstrarea construcţiei şi obligarea celui care a făcut lucrarea să o ridice de pe teren. Ridicarea construcţiei se face pe cheltuiala celui care a făcut-o. Dacă proprietarul terenului optează pentru păstrarea construcţiei, el trebuie să plătească celui care a făcut-o valoarea materialelor şi preţul muncii, fără a se ţine seama de sporirea valorii fondului.

Când constructorul este de bună-credinţă, proprietarul terenului nu mai poate cere ridicarea lucrării. El trebuie să o păstreze, dar are un drept de opţiune cu privire la întinderea despăgubirii, putând să aleagă între valoarea materialelor şi preţul muncii, pe de o parte, şi valoarea creşterii fondului, pe de altă parte.

Aşadar, susţinerile reclamanţilor pârâţi în sensul că sunt îndreptăţiţi la demolarea construcţiilor aflate pe terenul proprietatea lor urmează a fi analizate de către instanţa prin prisma probelor administrate pe fondul cauzei şi a temeiului în drept invocat şi nu prin prisma admisibilităţii acestui capăt de cerere iar apărările pârâtei reclamante sub aspectul bunei sale credinţe nu pot conduce la adoptarea unei soluţii contrare.

Buna-credinţă trebuie să existe la momentul efectuării lucrării iar prezumţia de bună-credinţă este considerată ca fiind de aplicare generală, regăsindu-se deci şi în ipoteza de accesiune imobiliară artificială prevăzută în art. 494 Cod civil.

În ceea ce priveşte sfera noţiunii de bună-credinţă este necesar a se cerceta condiţiile în care s-au făcut construcţiile inclusiv sub aspectul pasivităţii sau acceptării proprietarului terenului.

În speţă, pârâta reclamantă a achiziţionat cele două construcţii amplasate pe terenul având număr cadastral ….., înscris în cartea funciară nr. ……… a comunei …… prin factura fiscală nr. …… din octombrie …… iar la acest moment, proprietatea terenului aparţinea comunei ……...

Ulterior, prin titlul de proprietate nr. …….. s-a reconstituit dreptul de proprietate în favoarea autorului reclamanţilor pârâţi iar constructorul poate fi de bună-credinţă şi în lipsa vreunui titlu translativ de proprietate privind terenul, ale cărui vicii să nu-i fie cunoscute.

În raport de datele concrete ale speţei, nu se poate admite că proprietarul terenului la acel moment nu a avut cunoştinţă de efectuarea lucrărilor sau că aceste construcţii s-ar fi edificat cu toate că proprietarul terenului s-a opus.

Nici lipsa prezentării unei autorizaţii de construcţie nu duce automat la concluzia existenţei relei-credinţe, căci autoritatea administrativă competentă să emită această autorizaţie nu avea şi competenţa de a statua cu privire la drepturile reale.

Cât priveşte posibilitatea obligării proprietarului terenului la exercitarea dreptului de accesiune, aceasta nu a fost tratată în mod unitar de-a lungul timpului nici în doctrină, nici în jurisprudenţă.

Sub acest aspect, instanţa apreciază că atât timp cât proprietarul nu are posesia sau stăpânirea materială asupra terenului şi nici posesia lucrării, el are libertatea să îşi exercite sau nu dreptul de accesiune, în sensul că este liber să hotărască dacă îşi manifestă voinţa de a lua în stăpânire terenul şi lucrarea sau dacă îl lasă în continuare pe autorul lucrării să o posede.

Numai dacă proprietarul terenului îşi manifestă voinţa de a relua stăpânirea asupra acestui bun, se pune problema exercitării dreptului de accesiune care se rezolvă în mod diferit în funcţie de buna sau reaua-credinţă a autorului lucrării.

În ipoteza în care autorul lucrării este de bună-credinţă, reluarea stăpânirii terenului nu este posibilă decât odată cu exercitarea pozitivă a acestei prerogative a dreptului de accesiune. În acest caz, odată ce a cerut să reia în stăpânire terenul, proprietarul este obligat să îşi exercite dreptul de accesiune în formă pozitivă, libertatea sa fiind restrânsă sub acest aspect de legiuitor în considerarea bunei-credinţe a autorului lucrării.

Odată ce proprietarul terenului şi-a exercitat dreptul de accesiune, cerând atât reluarea stăpânirii terenului, cât şi intrarea în posesia lucrării, se naşte dreptul de creanţă pur şi simplu al autorului lucrării cu privire la despăgubiri.

Cu alte cuvinte, autorul lucrării nu are un drept de creanţă pur şi simplu împotriva proprietarului terenului decât în momentul în care acesta îşi exercită dreptul de accesiune în formă pozitivă. În literatura de specialitate s-a arătat că până în momentul exercitării dreptului de accesiune în formă pozitivă, autorul lucrării are un drept de creanţă sub condiţie suspensivă.

În cauza de faţă, reclamanţii pârâţi au arătat expres că voinţa lor în calitate de proprietari ai terenului nu este aceea de a păstra construcţiile pârâtei. Or, prin manifestarea reclamanţilor pârâţi sub forma solicitării de a se ridica construcţiile de pe teren, respectiv a refuzului de a prelua construcţiile existente odată cu terenul, dreptul proprietarului acestora cu privire la despăgubiri nu s-a născut.

Concluzionând instanţa apreciază că un constructor pe terenul altuia nu are deschisă o acţiune în realizare privind obligarea proprietarului fondului la satisfacerea creanţei născute din faptul construirii, fără a se condiţiona admisibilitatea ei de valorificarea prealabilă a dreptului proprietarului.

Acceptarea unei soluţii contrare ar avea cel puţin indirect semnificaţia obligării proprietarului terenului la exercitarea unui drept recunoscut de lege, respectiv al dreptului de accesiune, sau chiar mai mult, a suplinirii consimţământului acestuia în actul juridic unilateral prin care se exercită dreptul de accesiune.

A-l obliga pe proprietarul terenului (care nu şi-a manifestat încă voinţa de a prelua construcţia) să-l despăgubească pe constructor (care nu a fost lipsit de folosinţa lucrării) peste voinţa sa, ar însemna să i se creeze o situaţie împovărătoare deşi, potrivit alternativelor prevăzute în art. 494 Cod civil, neajunsurile trebuie să le suporte acesta din urmă.

Tocmai de aceea, el are deschisă o acţiune în constatarea drepturilor sale, ce îmbracă forma unei acţiuni declaratorii.

Având în vedere toate cele mai sus menţionate, urmează a se respinge acţiunea principală formulată de către reclamanţii pârâţi, în contradictoriu cu pârâta reclamantă, ca nefondată.

Se va respinge cererea reconvenţională formulată de pârâta reclamantă, în contradictoriu cu reclamanţii pârâţi, ca inadmisibilă.

Se va respinge cererea reclamanţilor pârâţi privind obligarea pârâtei reclamante la plata cheltuielilor de judecată, ca nefondată.

Domenii speta

Spete similare