Ordonanţă preşedinţială permitere acces

TRIBUNALUL ARGEŞ*

SECŢIA CIVILĂ

DECIZIE Nr. 2900/2015

Şedinţa publică de la 09 Octombrie 2015

Obiectul cauzei:ordonanţă preşedinţială permitere acces

TRIBUNALUL

Deliberând asupra apelului, constată următoarele:

La data de 10.07.2015 a fost înregistrată la Judecătoria Câmpulung sub nr. 2585/205/2015, cererea formulată  de reclamanta (...), prin reprezentanţii legali (...) , şi (...) , , reprezentată convenţional de CI. Av. (...) cu sediul in (...)  a chemat în judecată pe pârâţii (...) , (...) , (...) , solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce va pronunţa cale de ordonanţă preşedinţială-permiterea accesului înspre şi dinspre imobilul construcţie cu destinaţia Moară, proprietatea reclamantei la drumul public, respectiv drumul comunal prin proprietatea pârâţilor, imobil situat în (...) , fără citare, fără somaţie şl cu execuţie vremelnică.

În considerente reclamanta arată,  în esenţă, că la data de 28.02.2013 a convenit cu (...)  să dobândească dreptul de proprietate prin cumpărare asupra unui imobil construcţie cu destinaţia moară, precum şi să devină beneficiara dreptului de superficie pentru suprafaţa de 761 mp, situată în (...) aferentă folosirii şi utilizării construcţiei.

 În acest sens,  menţionează  reclamanta că  la data de 16.10.2013 s-a procedat la emiterea facturii nr. (...)  şi la achitarea preţului integral; că ulterior acestei date au intervenit mai multe litigii între vânzătoarea (...)  şi proprietarii terenului,  ce au avut ca obiect pretenţii diferite unii de la alţii şi în care reclamanta, fie a formulat cerere de intervenţie voluntară,  aşa cum se observă din dovada ataşată şi confirmarea existenţei litigiului 2799/205/2014 (în prezent suspendat), fie a fost introdusă forţat aşa cum rezultă din dovada existenţei dosarului 694/205/2015 (în prezent soluţionat pe fond).

Se mai precizează de reclamantă că prin sentinţa civilă nr. 1370/2005 a Judecătoriei Câmpulung rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr.449/R/15.03.2006 a Curţii de Apel Piteşti s-a statuat ca pârâţii (...)  sunt proprietarii unei suprafeţe de 761 mp situată în intravilanul (…) iar vânzătoarea (...)  a fost obligată astfel să lase în deplină proprietate şi posesie această suprafaţă, fiind creat drept de superficie în favoarea vânzătoarei (...) , asupra suprafeţei descrise pe toata durata utilizării şi funcţionarii construcţiei cu destinaţie moară amplasată pe terenul proprietatea reclamanţilor, cu obligaţia de a plăti o chirie anuală acestora în sumă de 80 lei (800.000lei vechi) anual; în acest sens, se  arată  că  la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra morii prin convenţie de vânzare-cumpărare, a fost înstrăinat şi dreptul de superficie aferent construcţiei, însă proprietarii acestuia refuză să-l respecte şi nu numai că au refuzat categoric ca reclamanta să treacă cu materiale de construcţie pentru renovare, aprovizionare şi definitivarea unui proiect de desfăşurare a activităţii, dar cu rea-credinţă în dosarul nr. 694/205/2015 au şi promovat o cerere reconvenţională prin care societatea (...) , a fost introdusă în cauză, solicitându-i-se demolarea construcţiei şi lăsarea terenului în liberă proprietate şi posesie.

Arată  reclamanta că , după ce au promovat însă această cerere reconvenţională au şi renunţat la ea, interesul pârâţilor (...)  fiind doar acela de a suspenda judecata cauzei nr. 2799/205/2014 în care pârâţii au calitate de reclamaţi, vânzătoarea (...)  calitate de pârâtă, iar (...), calitate de intervenientă forţată. Între timp, se arată de reclamanta (...), că a contactat o firmă care să execute lucrări de reparaţie la imobilul MOARĂ - Dârmăneşti, însă reprezentantul societăţii (...) le-a precizat că lucrările nu pot demara, ca urmare a faptului că accesul la imobilul construcţie proprietatea (...) , nu se poate efectua ca urmare a multiplelor piedici puse de pârâţii (...) .

Se mai precizează că (...)  că îşi achită toate taxele şi impozitele asupra acestei proprietăţi, însă în paralel este împiedicată, atât în exercitarea dreptului de proprietate asupra imobilului, cât şi în derularea contractului de prestări servicii cu societatea de renovare, activitatea fiind întârziată doar ca urmare a refuzului nejustificat al pârâţilor de a respecta dreptul de superficie.

Se susţine că (...) , a fost obligată să formuleze nenumărate plângeri împotriva pârâţilor (...) , vizând permiterea accesului până la soluţionarea definitivă şi irevocabilă a celorlalte litigii de fond 2799/205/2014 suspendat şi 694/205/2015 (soluţionat doar pe fond, aflat în perioada exercitării căii de atac), iar soluţionarea prezentei cereri nu prejudiciază fondul, fiind îndeplinite astfel condiţiile de admisibilitate a ordonanţei preşedinţiale.

În drept s-a  invocat  dispoziţiile  art. 996 şi următoarele NCPC.

S-au  solicita ca probe: înscrisuri.

Prin rezoluţia din data de 10.07.2015,  instanţa în conformitate cu procedura specială instituită de art. 996N C.P.C. a fixat  termen la  22 iulie 2015  cu  citarea părţilor;

Legal citaţi, pârâţii la data de 21.07.2015 au  formulat  şi  depus  întâmpinare prin intermediul căreia, au înţeles să invoce, excepţia lipsei calităţii procesuale active, a reclamantei în promovarea prezentei cereri, cât şi excepţia lipsei de interes, iar pe fond au solicitat respingerea cererii formulată de  reclamantă, ca fiind inadmisibilă şi nefondată. 

În susţinerea excepţiilor invocate, pârâţii solicită să se constate că nu reclamanta este proprietara imobilului construcţie moară, situată pe raza comunei Dârmăneşti, ci, (...)  este proprietara acestei construcţii, aşa cum rezultă din înscrisurile anexate  la  întâmpinare, respectiv, adresa emisă de Primăria comunei Dârmăneşti, din cuprinsul căreia rezultă, fără putinţă de tăgadă, că (...)  este evidenţiată la rolul Primăriei Dârmăneşti, cu acest imobil construcţie şi tot această societate comercială a fost şi este cea care a plătit impozitul aferent acestei construcţii.

Referitor la înscrisul invocat de către reclamantă, intitulat "convenţie de vânzare-cumpărare imobil",  a  arătat  că acesta nu dovedeşte nicidecum o vânzare-cumpărare a imobilului construcţie moară, ci doar o promisiune pentru viitor, care nu a fost materializată prin act autentic, ci doar în opinia părţilor, prin factură fiscală.

În ceea ce priveşte transmiterea drepturilor şi obligaţiilor în cazul persoanelor juridice,  s-a  susţinut  că acestea se realizează atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înregistrarea operaţiunii, în mod corect, întocmirea inventarului, a bilanţului contabil, întocmit în vederea predării-primirii; în cazul bunurilor imobile, care fac obiectul transmisiunii, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale, se dobândesc numai prin înscrierea în cartea funciară, în baza actului de vânzare, încheiat în formă autentică şi apreciază că transferul dreptului de proprietate, de la vânzător, la cumpărător, nu a operat, deoarece conform disp.art.1676 din Noul Cod Civil, prevede că, în materia vânzării de imobile, strămutarea dreptului de proprietate, de la vânzător, la cumpărător, este supusă dispoziţiilor de carte funciară, ceea ce înseamnă că, un asemenea transfer, va putea opera, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea actului de transmitere, încheiat în formă autentică, în cartea funciară,  urmând  a se  reţine  că nerespectarea acestei condiţii de formă este sancţionată cu nulitatea / absolută, a actului de constituire, ori de transmitere a acelui drept.

S-a  invocat art. 885 Noul Cod Civil,  potrivit  căruia drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară, se dobândesc atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau a faptului juridic, în sens restrâns, care a justificat înscrierea, iar disp. art. 888 Noul Cod Civil, dispun că, înscrierea în cartea funciară, a drepturilor reale, deci şi a drepturilor reale asupra construcţiilor, se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, al hotărârii judecătoreşti rămase definitive, a certificatului de moştenitor, ori în baza unui alt act, emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede acestea.

Susţin pârâţii că este afectată de termen, Convenţia invocată de reclamantă, plata preţului efectuându-se în rate, însă potrivit acelei convenţii, reclamanta de astăzi, nu este ţinută la plata chiriei către ei, reprezentând contravaloarea chiriei anuale, pentru lipsa folosinţei terenului proprietatea noastră, pe care a fost creat drept de superficie, în favoarea (...) , în consecinţă doar (...) , poate avea calitate procesuală activă, ci nu reclamanta de astăzi.

Prin încheierea acelei convenţii, au fost încălcate interesele nudului proprietar şi nu i se specifică obligaţia de plată pentru dreptul de superficie către noi.

Pe  excepţia lipsei de interes a reclamantei în promovarea prezentei cauze, pârâţii susţin că disp. art. 32 N.C.P.C. enumera cele patru condiţii de exercitare a acţiunii civile, cerinţe care trebuie întrunite cumulativ, atât în ipoteza formulării şi susţinerii cererilor în justiţie, astfel cum acestea sunt enumerate de art. 30 alin (2) N.C.P.C., cât şi cea a invocării apărărilor.

În ceea ce priveşte cerinţele legale ale condiţiei interesului de a acţiona, susţin pârâţii că  acesta trebuie sa fie determinat legitim, personal, născut şi actual ori reclamanta de astăzi, nu justifică niciun interes în formularea prezentei cereri, sens în care, vă solicităm, să admiteţi şi această excepţie şi pe cale de consecinţă, să respingeţi cererea formulată de reclamantă.

Privitor la motivarea reclamantei, pârâţii au arătat că această cerere este totodată şi inadmisibilă, deoarece potrivit disp. art. 996 C.P.C., instanţa va putea, să ordone măsuri provizorii în cazuri grabnice, pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere, pentru prevenirea unei pagube iminente şi care nu s-ar putea repara, precum şi pentru înlăturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executări ori reclamanta de astăzi, nu justifică urgenţa şi totodată nu se regăseşte în nicio situaţie din cea prevăzută de disp. art. 996 alin.(l) C.P.C.

În ceea ce priveşte motivarea de către reclamantă, că la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra morii, prin convenţia de vânzare-cumpărare, a fost înstrăinat şi dreptul de superficie aferent construcţiei, susţin pârâţii că  această motivare nu are niciun suport, deoarece însăşi aceasta a formulat în dosarul nr. 2799/205/2014 al Judecătoriei Câmpulung, cerere de intervenţie voluntară în interes propriu, dosar ce are ca obiect majorare chirie,  iar ei suntem reclamanţi,  iar (...) , pârâtă; că acest dosar l-au suspendat, deoarece (...) , i-a acţionat în judecată, conform dosarului civil nr. 694/205/2015 al Judecătoriei Câmpulung, solicitând să se constate nulitatea parţială a titlului de proprietate, cât şi a procesului-verbal de punere în posesie, ambele emise pe numele autorului nostru comun, (...) ; că potrivit Sentinţei civile nr. 1243/2015, pronunţată de Judecătoria Câmpulung, în dosarul nr. 694/205/2015, cerere promovată de către (...) , a fost respinsă, însă hotărârea nu este şi irevocabilă.

Potrivit înscrisului intitulat cerere de intervenţie voluntară în interes propriu, susţin pârâţii că fac dovada, că reclamanta de astăzi nu are calitate de intervenientă forţată, aşa cum, în mod eronat afirmă, ci de intervenientă voluntară în interes propriu.

În ceea ce priveşte susţinerea reclamantei, cum că aceasta, îşi achită taxele şi impozitele aferente acestei proprietăţi, respectiv, "moară", pârâţii arată că  nici această susţinere nu este dovedită şi totodată nu corespunde realităţii, deoarece potrivit înscrisurilor emise de Primăria comunei Dârmăneşti, (...) , figurează ca proprietară a acestei construcţii şi tot aceasta a plătit impozitele aferente acestei construcţii moară.

Pentru toate aceste considerente, solicită instanţei  respingerea cererii formulată de reclamantă, pentru motivele prezentate, apreciind totodată că nu sunt îndeplinite condiţiile de admisibilitate prevăzute de disp. art. 996 şi următoarele C.P.C.

S-a  solicitat  ca probe: înscrisuri, relaţii la Oficiul Registrului Comerţului de pe lângă Tribunalul Argeş, pentru a ne comunica, dacă vânzătoarea reclamantei, (...) , la data de 16.10.2013, figura înregistrată, la Registrul Comerţului Argeş, dacă figurează şi în prezent sau a fost radiată, în caz afirmativ, la ce dată.

În drept, s-au  invocat disp. art. 205 şi următoarele C.P.C.

S-au  anexat  la întâmpinare următoarele  înscrisuri: Sentinţa civilă nr. 694/205/2015; Sentinţa civilă nr.1370/05.07.2005; Sentinţa civilă nr.1993/05.11.2013, adeverinţă primărie; Cerere de intervenţie voluntară, formulată de reclamantă, în dosarul nr. 2799/205/2014 al Judecătoriei Câmpulung, dosar  suspendat la data  de  26 Mai  2015.

A fost admisă în cauză ca fiind utilă, pertinentă şi concludentă numai proba cu înscrisuri, fiind respinsă proba solicitată de pârâţi cu înaintarea unor adrese către Registrul Comerţului Argeş şi Primăria comunei Dârmăneşti, judeţul Argeş, probă apreciată ca nefiind utilă cauzei, ce are ca obiect discutarea unei măsuri temporare de trecere.

Prin sentinţa civilă nr. 1462/05.08.2015,  Judecătoria Câmpulung a admis  cererea formulată de reclamanta (...) , a obligat pârâţii să permită societăţii reclamante accesul înspre şi dinspre imobilul construcţie cu destinaţie de moară, pentru reabilitarea şi folosirea obiectivului ,, construcţie Moară ” până la soluţionarea definitivă a dosarului civil nr. 2799/205/2014, aflat pe rolul Judecătoriei Câmpulung, imobil situat în comuna Dârmăneşti, pct ,, La Moară ”, judeţul Argeş şi a  respins  excepţiile invocate de pârâţi prin întâmpinare, ca neîntemeiate.

În considerentele acestei sentinţe au fost reţinute următoarele :

În conformitate cu art. 248 NCPC instanţa va pune cu prioritate în discuţie excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi a lipsei interesului reclamantei în promovarea prezentei cereri, excepţii invocate de pârâţi prin întâmpinare.

Referitor la excepţia lipsei calităţii procesuale active a societăţii reclamante, pârâţii au invocat faptul că societatea nu este proprietara construcţiei ,,Moară” astfel că nu poate sta în proces în calitate de reclamantă şi nu poate pretinde obligarea la acces către această construcţie. Pârâţii susţin că prin actul de vânzare cumpărare invocat de către reclamantă nu s-a transmis proprietatea asupra construcţiei şi nici dreptul de superficie asupra terenului, fapt dovedit şi de faptul că şi în prezent înscris în evidenţele fiscale este societatea (...), cea care le-a şi achitat contravaloarea chiriei asupra terenului pe care s-a constituit dreptul de superficie.

De cealaltă parte, reclamanta susţine că a cumpărat construcţia ,,Moară” şi i s-a transmis şi dreptul de superficie asupra terenului pe care se află construcţia, conform contractului de vânzare cumpărare datat 26. 02. 2013, pentru care a vânzătoarea a emis factura nr. (...) /16 10 2013, fiind achitat preţul integral.

 Art. 36 NCPC defineşte ,,Calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părţi şi subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecăţii. Existenţa sau inexistenţa drepturilor şi a obligaţiilor afirmate constituie o chestiune de fond”.

 Raportat la această definiţie, calitatea procesuală activă presupune existenţa unei identităţi între persoana reclamantului şi cel care este titularul dreptului afirmat.

 În prezenta cauză dreptul pe care reclamanta înţelege să şi-l ocrotească este dreptul de folosinţă, respectiv posesia bunului dobândit prin actul de vânzare cumpărare invocat şi nu dreptul de proprietate

 În atare situaţie, reclamantul nu trebuie să dovedească că este proprietarul obiectivului ,, Moară”, pentru a-şi dovedi calitatea procesuală activă în prezenta cauză.

Este adevărat, că apreciind actul de vânzare cumpărare invocat de reclamantă, ne aflăm în situaţia unui antecontract, dar în acelaşi timp şi în cazul unei proprietăţi extratabulare, astfel că nu a operat transferul dreptului de proprietate asupra bunului, dar a operat transmiterea posesie asupra bunului vândut, respectiv folosinţa asupra acestuia. Acest fapt este dovedit  de adresa nr 73A/10 03 2015 emisă de (...) ( fl 12) şi de adresa nr 100/12 05 2015 şi nr. 172/24 03 2015 prin care reclamanta se adresează Primarului comunei Dârmăneşti pt a fi înscris cu imobilul Moară în evidenţele fiscale( fl 26-30), din care rezultă că societatea reclamantă se află în posesia imobilului ce a făcut obiectul vânzării-cumpărării.

Aşa cum am arătat faţă de obiectul cererii dedus judecăţii reclamanta trebuie să dovedească că are în folosinţă acest imobil pentru a-şi justifica calitatea procesuală activă, ori reclamanta a dovedit acest fapt şi şi-a demonstrat calitatea procesuală activă, motiv pentru care a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale active  ca neîntemeiată.

Analizând cea de a doua excepţie, a lipsei interesului reclamantei în promovarea prezentei cereri instanţa a respins-o  reţinând că  în art. 33 NCPC legiuitorul defineşte ,,Interesul trebuie să fie determinat, legitim, personal, născut şi actual. Cu toate acestea, chiar dacă interesul nu este născut şi actual, se poate formula o cerere cu scopul de a preveni încălcarea unui drept subiectiv ameninţat sau pentru a preîntâmpina producerea unei pagube iminente şi care nu s-ar putea repara”.

Din elementele definitorii ale interesului instanţa a constatat  că reclamanta îşi justifică un interes determinant, legitim, personal, născut şi actual dat de apărarea drepturilor sale de posesor al construcţiei ,, Moară” şi a dreptului de folosinţă asupra acestui obiectiv pe care l-a achiziţionat cu intenţia vădită de a o pune în circulaţie pentru scopul pentru care a fost construită aceea de moară. Prin cererea formulată reclamanta susţine că este împiedicată de pârâţi să aibă acces la acest obiectiv pe calea pe care a folosit-o şi vânzătorul său, astfel că este justificat interesul în promovarea cererii deduse judecăţii.

Prin Sentinţa Civilă nr. 1370 din 05 iulie 2005, pronunţată de Judecătoria Câmpulung, societatea (...)  a fost obligată să lase în deplină proprietate şi posesie pârâţilor suprafaţa de 761 m.p. în punctul „Moară” şi s-a constituit în favoarea societăţii un drept de superficie asupra acestei suprafeţe de teren, cu obligarea la plata chiriei, şi s-a respins cererea  referitoare la constatarea nulităţii absolute parţiale a titlului de proprietate al autorilor pârâţilor, cu nr. 10354/1998, ca lipsită de interes. Dreptul de superficie a fost constituit pe durata construcţiei ,, Moară ” proprietatea societăţii (...)  Sentinţa a rămas irevocabilă prin Decizia Civilă nr. 449/R/15 martie 2006, pronunţată de Curtea de Apel Piteşti, în dosarul nr. 607/2006, intrând în puterea lucrului judecat, atât cu dispozitivul cât şi cu considerentele pe care s-a întemeiat şi este opozabilă pârâţilor din prezenta cauză.

La data de 26. 02. 2013 între societatea reclamantă şi societatea (...)  a intervenit actul de vânzare cumpărare prin care reclamanta cumpără construcţia ,,Moară” şi îi este transmis dreptul de superficie constituit în favoarea vânzătoarei prin Sentinţa Civilă nr. 1370 din 05 iulie 2005.

Reclamanta a făcut dovada că pe rolul acestei instanţe se află spre soluţionare dosarul civil nr. 2799/205/2014 în care a fost admisă în principiu cererea de intervenţie voluntară în interes propriu formulată de reclamantă ce are ca obiect obligarea pârâţilor din prezenta cauză la respectarea dreptului de superficie dobândit prin actul de vânzare cumpărare din data de 26 02 2013 şi de crearea unui drept de servitute pe terenul pârâţilor înspre şi dinspre imobilul Moară, cerere aflată în copie certificată la fl 93-96.

De asemenea, s-a dovedit în cauză din conţinutul întâmpinării şi a atitudinii procesuale a pârâţilor, precum şi din conţinutul adresei nr. 73A/10 03 2015 că pârâţii împiedică accesul societăţii reclamante la imobilul din pct ,, Moară”, care este loc înfundat.

De altfel, pe rolul instanţelor există înregistrate şi alte dosare civile şi penale (dos. civ. nr. 694/205/2015, cauză pen. 1561/P/2014) care atestă situaţia conflictuală dintre reclamantă, vânzătoarea (...)  şi pârâţi.

Potrivit art. 996 C. pr. civ., instanţa stabilind că există în favoarea reclamantului aparenţa de drept, va putea să ordone măsuri provizorii în cazuri grabnice, pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere, pentru prevenirea unei pagube iminente şi care nu s-ar putea repara, precum şi pentru înlăturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executări.

Deci, cererea de ordonanţă preşedinţială este admisibilă atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele cerinţe: aparenţa dreptului, caracterul provizoriu al măsurilor, existenţa unor cazuri grabnice şi neprejudecarea fondului.

Instanţa constată că în cauză sunt îndeplinite condiţiile cerute de textul de lege menţionat mai sus, în sensul că aparenţa dreptului asupra imobilului din pct ,,Moară” este aşa cum am arătat posesia transmisă de către vânzătoarea (...)  către societatea reclamantă prin antecontractul de vânzare cumpărare datat 26 02 2013.

Urgenţa cererii este dată de faptul că reclamantei îi este împiedicat accesul la imobilul aflat în posesia sa de la data cumpărării 28. 02. 2008 pe care există un obiectiv moară pe care doreşte să-l reabiliteze şi folosească în scopul pentru care l-a cumpărat, iar vremelnicia măsurii este îndeplinită întrucât ea poate fi luată până la soluţionarea dosarului civil având ca obiect şi crearea unei servituţi de trecere, reclamanta făcând dovada înregistrării cererii sale aşa cum deja am arătat.

Din dezbateri şi din planşele fotografice existente la dosar, depuse chiar de pârâţi rezultă că vânzătoarea a folosit trecerea prin terenul proprietatea pârâţilor, că acest drum a fost chiar amenajat pentru a permite accesul cu mijloace de transport de mai mare tonaj, există dale betonate.

În raport de cele reţinute şi având în vedere şi dispoziţiile art. 996 C. pr. Civ., instanţa a admis cererea,reţinând şi că în cauză nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanţii (...) ,(...)  ,(...) ,care au formulat următoarele critici :

În ceea ce priveşte excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi lipsei interesului intimatei (...)  ,apelanţii au solicitat să se constate că nu intimata este proprietara imobilului construcţie moară, situată pe raza comunei Dârmăneşti, ci (...) , aşa cum rezultă din înscrisurile anexate  la  întâmpinare, respectiv, adresa emisă de Primăria comunei Dârmăneşti, din cuprinsul căreia rezultă, fără putinţă de tăgadă, că (...)  este evidenţiată la rolul Primăriei Dârmăneşti, cu acest imobil construcţie şi tot această societate comercială a fost şi este cea care a plătit impozitul aferent acestei construcţii.

 Referitor la înscrisul invocat de către intimată , intitulat "convenţie de vânzare-cumpărare imobil",  au  arătat  că acesta nu dovedeşte nicidecum o vânzare-cumpărare a imobilului construcţie moară, ci doar o promisiune pentru viitor, care nu a fost materializată prin act autentic, ci doar în opinia părţilor, prin factură fiscală.

 În ceea ce priveşte transmiterea drepturilor şi obligaţiilor în cazul persoanelor juridice, apelanţii au  susţinut  că acestea se realizează atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înregistrarea operaţiunii, în mod corect, întocmirea inventarului, a bilanţului contabil, întocmit în vederea predării-primirii; în cazul bunurilor imobile, care fac obiectul transmisiunii, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale, se dobândesc numai prin înscrierea în cartea funciară, în baza actului de vânzare, încheiat în formă autentică şi apreciază că transferul dreptului de proprietate, de la vânzător, la cumpărător, nu a operat, deoarece conform disp.art.1676 din Noul Cod Civil, prevede că, în materia vânzării de imobile, strămutarea dreptului de proprietate, de la vânzător, la cumpărător, este supusă dispoziţiilor de carte funciară, ceea ce înseamnă că, un asemenea transfer, va putea opera, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea actului de transmitere, încheiat în formă autentică, în cartea funciară,  urmând  a se  reţine  că nerespectarea acestei condiţii de formă este sancţionată cu nulitatea / absolută, a actului de constituire, ori de transmitere a acelui drept.

S-a  invocat art. 885 Noul Cod Civil,  potrivit  căruia drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară, se dobândesc atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau a faptului juridic, în sens restrâns, care a justificat înscrierea, iar disp. art. 888 Noul Cod Civil, dispun că, înscrierea în cartea funciară, a drepturilor reale, deci şi a drepturilor reale asupra construcţiilor, se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, al hotărârii judecătoreşti rămase definitive, a certificatului de moştenitor, ori în baza unui alt act, emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede acestea.

De asemenea ,apelanţii au susţinut că respectiva convenţie este afectată de termen, plata preţului efectuându-se în rate, însă potrivit acelei convenţii, intimata de astăzi, nu este ţinută la plata chiriei, reprezentând contravaloarea chiriei anuale, pentru lipsa folosinţei terenului proprietatea acestora, pe care a fost creat drept de superficie, în favoarea (...)  În consecinţă ,doar (...) , poate avea calitate procesuală activă .

Prin încheierea acelei convenţii, au fost încălcate interesele nudului proprietar şi nu  se specifică obligaţia de plată pentru dreptul de superficie către acesta.

Referitor la  excepţia lipsei de interes a  intimatei ,apelanţii au  susţinut că disp. art. 32 N.C.P.C. enumeră cele patru condiţii de exercitare a acţiunii civile, cerinţe care trebuie întrunite cumulativ, atât în ipoteza formulării şi susţinerii cererilor în justiţie, astfel cum acestea sunt enumerate de art. 30 alin (2) N.C.P.C., cât şi cea a invocării apărărilor.

În ceea ce priveşte cerinţele legale ale condiţiei interesului de a acţiona, acesta trebuie sa fie determinat legitim, personal, născut şi actual ori intimata  de astăzi, nu justifică niciun interes în formularea prezentei cereri .

Apelanţii au arătat că cererea introdusă de intimată este totodată şi inadmisibilă, deoarece potrivit disp. art. 996 C.P.C., instanţa va putea, să ordone măsuri provizorii în cazuri grabnice, pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere, pentru prevenirea unei pagube iminente şi care nu s-ar putea repara, precum şi pentru înlăturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executări ori reclamanta de astăzi, nu justifică urgenţa şi totodată nu se regăseşte în nicio situaţie din cea prevăzută de disp. art. 996 alin.(l) C.P.C.

În ceea ce priveşte motivarea de către intimată  potrivit căreia , la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra morii, prin convenţia de vânzare-cumpărare, a fost înstrăinat şi dreptul de superficie aferent construcţiei, aceasta nu are niciun suport, deoarece însăşi intimata  a formulat în dosarul nr. 2799/205/2014 al Judecătoriei Câmpulung, cerere de intervenţie voluntară în interes propriu, dosar ce are ca obiect majorare chirie, în care (...)  are calitatea de  pârâtă; că acest dosar l-au suspendat, deoarece (...) , i-a acţionat în judecată, conform dosarului civil nr. 694/205/2015 al Judecătoriei Câmpulung, solicitând să se constate nulitatea parţială a titlului de proprietate, cât şi a procesului-verbal de punere în posesie, ambele emise pe numele autorului comun, (...) ; că potrivit Sentinţei civile nr. 1243/2015, pronunţată de Judecătoria Câmpulung, în dosarul nr. 694/205/2015, cerere promovată de către (...) , a fost respinsă, însă hotărârea nu este şi irevocabilă.

Potrivit înscrisului intitulat cerere de intervenţie voluntară în interes propriu, intimata  de astăzi nu are calitate de intervenientă forţată, aşa cum, în mod eronat afirmă, ci de intervenientă voluntară în interes propriu.

Apelanţii au arătat faptul că  ,instanţa de fond ,în mod greşit,a reţinut că apelanta a dovedit că are în folosinţă  imobilul  construcţie Moară ,ori din cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intimată în dosarul nr. 2799/205/2014 al Judecătoriei Câmpulung rezultă că intimatei nu i-a fost transmis dreptul de superficie asupra terenului. Nici  faptul reţinut de instanţa de fond conform căruia intimatei i-a fost admisă cererea de intervenţie  voluntară în interes propriu nu corespunde realităţii deoarece la termenul de judecată din data de 26.05.2014 nu a fost pusă în discuţie admisibilitatea  cererii de intervenţie.

 Instanţa de fond a reţinut greşit şi faptul că ar fi obstrucţionat accesul reprezentanţilor intimatei  la imobilul construcţie moară ,întrucât au aflat despre încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare dintre (...) şi intimată doar cu ocazia judecării dosarului nr. 2799/205/2015,când a fost depusă întâmpinarea în acest dosar.

În ceea ce priveşte susţinerea intimatei  potrivit căreia  achită taxele şi impozitele aferente acestei proprietăţi, respectiv, "moară", apelanţii au susţinut că nu este dovedită şi totodată nu corespunde realităţii, deoarece potrivit înscrisurilor emise de Primăria comunei Dârmăneşti, (...) , figurează ca proprietară a acestei construcţii şi tot aceasta a plătit impozitele aferente acestei construcţii moară.

De asemenea ,au arătat că terenul pe care este amplasată construcţia moară nu este loc înfundat  deoarece potrivit vecinătăţilor  din acte ,acest teren se învecinează pe latura de nord cu drumul comunal ,iar din planşele foto depuse la dosar rezultă că pe această latură există o deschidere  a terenului,de cel puţin 30 ml.Intimata şi-a creat un drum de acces şi pe latura de vest a terenului de 761 mp ,iar până la betonarea acestui drum ,intimatei îi era asigurat accesul pe terenul proprietatea acesteia ,care se învecinează cu drumul de acces.

Apelanţii au mai susţinut că intimata nu justifică o aparenţă de drept,ci doar o aparenţă în privinţa promisiunii de vânzare  şi nu cunoaşte din ce înscris a reţinut prima instanţă de judecată că intimata are posesia imobilului din data de 28.02.2008 întrucât antecontractul de vânzare –cumpărare este datat 26.02.2013.

Prima instanţă de judecată a reţinut greşit şi faptul că vânzătoarea către intimată a folosit trecerea tot prin terenul proprietatea apelanţilor,adică pe latura de vest ,în continuarea terenului în suprafaţă de 761 mp .(...)  nu a folosit niciodată acest drum edificat şi betonat de intimată ,deoarece aceasta are intrare pe latura de nord a terenului în suprafaţă de 761 mp ,latură ce se învecinează cu drumul comunal .Acest drum betonat deserveşte doar intimatei  şi a fost edificat de aceasta în mod nelegal şi abuziv,intimata nedepunând autorizaţia de construcţie pentru acest drum. În plus,acest drum este betonat  şi nu sunt puse dale,aşa cum a reţinut prima instanţă .

Intimata nu a făcut dovada dreptului de proprietate, (...) fiind proprietara construcţiei moară  şi nici a îndeplinirii condiţiilor cumulative prev. de art. 996 C.pr.civ.

În drept,au fost invocate disp. art. 996 şi urm . şi art. 466C.pr.civ.

Intimata nu a depus întâmpinare.

Analizând sentinţa civilă apelată ,prin prisma criticilor formulate de apelanţi şi a disp. art. 477 alin. 1 C.pr.civ. , tribunalul constată că apelul este fondat, pentru următoarele considerente:

Prin motivele de apel ,apelanţii au invocat  mai întâi greşita soluţionare de către prima instanţă de judecată a excepţiilor lipsei calităţii procesuale active şi lipsei interesului intimatei (...)  în promovarea cererii de ordonanţă preşedinţială. Ambele excepţii au fost susţinute prin  contestarea dreptului de proprietate al intimatei asupra construcţiei moară ,drept pe  care intimata a pretins că l-a dobândit prin convenţia de vânzare –cumpărare imobil (activul Moară ) încheiată la data de 28.02.2013. Acest înscris a fost depus în copie la filele 13-15 ale dosarului de fond. Printr-o verificare sumară ,limitată doar la existenţa acestui înscris întrucât analiza valabilităţii convenţiei de vânzare –cumpărare imobil (activul Moară ) excede cadrului procesual de faţă determinând  o  prejudecare a fondului  ,tribunalul, reţinând  că intimata a opus apelanţilor un titlu pentru justificarea dreptului de proprietate în temeiul căruia a acţionat,soluţia de respingere a celor două excepţii este corectă. Dreptul de proprietate vehiculat de intimată,stabilit numai prin raportate la  simpla existenţă a  acelei convenţii  conferă acesteia atât calitate procesuală activă ,cât şi interesul de a acţiona.

Referitor la condiţiile de admisibilitate a cererii de ordonanţă preşedinţială deduse judecăţii ,trebuie reţinut faptul că ,motivând demersul său judiciar,intimata a invocat în cererea introductivă de instanţă dreptul de proprietate asupra construcţiei moară , susţinând că, deşi,achită toate impozitele şi taxele aferente acestei proprietăţi este împiedicată atât în exercitarea acestui drept,dar şi în derularea contractului de prestări servicii cu societatea de renovare.

Verificând aparenţa de drept,prima instanţă de judecată a stabilită că aceasta ar fi de partea intimatei (...) care ar avea folosinţa asupra bunului obiect al acelei convenţii de vânzare-cumpărare.

În combaterea acestei concluzii la care a ajuns instanţa,apelanţii s-au referit la nevalabilitatea convenţiei de vânzare-cumpărare care nu ar îndeplini condiţiile  de formă prevăzute de lege pentru a fi un act translativ de proprietate şi la obiectul acesteia,în sensul că nu s-ar fi convenit şi asupra transmiterii dreptului de superficie,sens în care au făcut trimitere la formularea de către apelantă a unei cereri de intervenţie voluntară în interes propriu în dosarul nr. 2799/205/2014 având ca obiect tocmai constatarea dreptului de superficie în favoarea acesteia.

Pornind strict de la aceste critici ,tribunalul are în vedere faptul că apelanţii nu au combătut exercitarea de către intimată a unor acte de folosinţă asupra imobilului moară,sentinţa civilă apelată având în vedere  faptul că ,deşi nu a operat transferul dreptului de proprietate în temeiul convenţiei de vânzare-cumpărare ,totuşi a operat transmiterea posesiei asupra bunului vândut. Aşadar , prima instanţă de judecată a reţinut existenţa unei  posesii ,ca stare de fapt,pe care intimata ar avea-o asupra  construcţiei moară . Apărările formulate de apelanţi sub acest aspect au privit numai data reţinută de instanţă ca fiind cea a intrării intimatei în posesia acestui imobil,respectiv 28.02.2008,faţă de data de 26.02.2013,data încheierii convenţiei de vânzare-cumpărare .În condiţiile în care nu a fost contestată stăpânirea ce ar fi fost exercitată de către apelantă asupra construcţiei moară anterior introducerii cererii de chemare în judecată,această dată apare ca fiind  lipsită de relevanţă .

Aşadar,criticile formulate de apelanţi nu au privit în mod concret aspectele reţinute de prima instanţă de judecată , iar printr-o verificare a încheierii de şedinţă pronunţată de Judecătoria Câmpulung în dosarul nr. 2799/205/2014 la termenul de judecată din data de 26.05.2015 , rezultă că ,în pofida celor susţinute de apelanţi ,această instanţă a încuviinţat în principiu cererea de intervenţie voluntară în interes propriu formulată în acest dosar. Câtă vreme prima instanţă de judecată nu a reţinut că ar fi operat transferul dreptului de proprietate la intimata (...), nu se impune examinarea criticilor legate de valabilitatea,eficacitatea sau inopozabilitatea convenţiei de vânzare-cumpărare asupra construcţiei moară .Împrejurarea că intimata  s-a întemeiat în demersul său pe un drept care este litigios nu poate împiedica pronunţarea unei ordonanţe preşedinţiale atâta timp cât în cadrul acestei proceduri este suficient a se verifica numai dacă cel care o iniţiază justifică de partea sa aparenţa de drept.

 În concluzie, apelanţii nu au infirmat concluzia la care a ajuns prima instanţă de judecată în legătură cu acea condiţie de admisibilitate a ordonanţei preşedinţiale ce se referă la afirmarea că către promotorul acesteia a unei aparenţe de drept.

 Sub aspectul urgenţei, trebuie avut în vedere faptul că aceasta se apreciază în concret,atât prin raportare la conţinutul subiectiv şi obiectiv al situaţiei juridice generatoare,cât şi prin raportare la data introducerii şi judecării  cererii .

 Din punct de vedere al pretinsei împiedicări a exercitării dreptului de proprietate asupra imobilului moară , tribunalul constată că ,raportat atât  la data încheierii actului de care se prevalează intimata pentru justificarea acestui drept,respectiv 28.02.2013, cât şi la data de 16.10.2013 , când a fost eliberată factura fiscală pentru preţul convenit şi reţinând data introducerii cererii de ordonanţă preşedinţială -10.07.2015,nu se poate vorbi despre o situaţie caracterizată prin urgenţă .Intimata nu a invocat producerea vreunui eveniment,în afara acelor lucrări de reparaţii , în acest interval de timp care să justifice necesitatea de a interveni pe cale judecătorească în vederea prevenirii unei pagube iminente şi care nu s-ar putea repara. Aşa cum reiese din susţinerile sale , împiedicarea folosirii imobilului  s-ar fi perpetuat în timp încă de la momentul dobândirii dreptului de proprietate. Or , în acest caz nu se poate concluziona în sensul existenţei unei situaţii caracterizată prin urgenţă.

Din punct de vedere al imposibilităţii de a demara lucrările de renovare a construcţiei moară ,în baza înţelegerii încheiate cu o societate de construcţii,tribunalul reţine ,pe de o parte ,faptul că intimata nu a invocat un prejudiciu material legat de suportarea unor costuri derivate din această înţelegere ,ci s-a prevalat tot de imposibilitatea de a exercita prerogativele de proprietar asupra construcţiei. Examinând această susţinere ,prin prisma situaţiei de fapt invocată de intimată constând în angajarea unor lucrări de renovare a imobilului moară care nu ar putea fi demarate din pricina comportamentului apelanţilor,prin înscrisurile depuse la dosar ,intimata a probat faptul că ar fi contactat (...) . Astfel, la fila 12 se află depusă adresa nr. 73A /10.03.2015 prin care această societate informează pe intimată că nu începe lucrările de reparaţie la imobilul Moară Dârmăneşti, jud. Argeş  din cauza litigiului existent pentru accesul la imobilul mai sus menţionat. La dosar nu a fost depus vreun contract pentru a se putea verifica data de începere a lucrărilor de reparaţii,relevantă pentru examinarea condiţiei urgenţei,raportat la momentul în care intimata a hotărât să se adreseze instanţei de judecată.

 În lipsa unei referiri a expeditorului acestei adrese la un anumit contract  în baza căruia trebuiau prestate lucrările de reparaţie şi la un anumit moment de începere a acestor lucrări ,observând că adresa datează din 10.03.2015, iar cererea de ordonanţă preşedinţială a fost introdusă la data de 10.07.2015,măsura solicitată de intimată nu apare ca fiind justificată de urgenţă .Perioada mare de timp ,de patru luni ,scursă între cele două momente face ca în cauză să nu fie îndeplinită condiţia urgenţei ,nefiind în prezenţa unui caz grabnic,astfel cum prevede art. 996 alin. 1 C.pr.civ., care să justifice luarea unei măsuri de tipul celei solicitate de intimată  în scopul preîntâmpinării producerii unei pagube.În cauză nu se poate  reţine existenţa unei reacţii prompte a intimatei  în a solicita luarea unei măsuri provizorii  în vederea prevenirii unei pagube.

Inexistenţa unui înscris care să materializeze convenţia avută cu (...) în privinţa datei de execuţie a lucrărilor la imobilul Moară Dârmăneşti,jud. Argeş determină instanţa de judecată,ca în aprecierea existenţei sau inexistenţei urgenţei,ca şi condiţie de admisibilitate a ordonanţei preşedinţiale,să aibă în vedere faptul că acestea ar fi trebui începute în luna martie 2015.În sprijinul acestei aprecieri,pe lângă data emiterii adresei de către (...) , trebuie avut în vedere că în înscrisul de la fila 10 ce materializează  corespondenţa electronică aparţinând juristului intimatei ,din data de 08.07.2015  în legătură cu lucrările de reparaţie la imobilul Moară Dârmăneşti  se face vorbire despre o deplasare a destinatarului acestui mesaj  la faţa locului în luna martie a acestui an , când a fost contactat prima dată telefonic. Faptul neexecutării lucrărilor din pricina litigiului legat de accesul la imobil a fost făcut cunoscut intimatei încă din luna martie 2015,în lipsa unor dovezi contrare şi aceasta nu a acţionat decât în luna iulie 2015,astfel că nu se poate reţine existenţa unei situaţii care reclamă luarea unor măsuri de urgenţă.

Referitor la înscrisul depus la fila  10 mai sus amintit ,acesta cuprinde solicitarea adresată de juristul intimatei de a oferi un răspuns scris,urgent ,pentru neînceperea lucrărilor de reparaţii a imobilului Moară Dârmăneşti .Acest înscris ,deşi datat 08.07.2015,deci cu două zile înainte de data introducerii cererii de chemare în judecată , nu este însoţit de un răspuns,astfel că nu se poate pune pe seama apelanţilor împrejurarea pretins a genera pagube pentru intimată şi pentru stoparea căreia ,aceasta  a solicitat dispunerea de măsuri pe cale de ordonanţă preşedinţială .

Posibilitatea de a folosi calea ordonanţei preşedinţiale este condiţionată de urgenţa măsurii solicitate ,dar intimata nu a făcut această dovadă  , astfel că nefiind îndeplinite în mod cumulativ cerinţele de admisibilitate prevăzute de art. 996 C.pr.civ. , tribunalul, fără a mai examina şi celelalte susţineri ale apelanţilor , care nu se mai impun faţă de acest caracter cumulativ ,în temeiul art. 480 C.pr.civ.,va admite apelul şi va schimba sentinţa ,în sensul că va respinge cererea ca inadmisibilă.

În conformitate cu disp. art. 453 rap. la art. 451 C.pr.civ. ,intimata va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 1050 lei  către apelanta (...) , reprezentând contravaloare taxă judiciară de timbru şi onorariu de avocat achitate în apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Admite apelul formulat de reclamanţii (...) , (...)  , (...) ,  împotriva Sentinţei civile nr. 1462/05.08.2015, pronunţată de Judecătoria Câmpulung, în dosarul nr. 2585/205/2015, intimată  fiind pârâta  (...)  , prin reprezentanţi legali  (...)  şi  (...)

Schimbă sentinţa în sensul că respinge cererea ca inadmisibilă.

 Obligă intimata să plătească suma de 1050 lei cheltuieli de judecată către apelanta (...) . Definitivă. Pronunţată în şedinţa publică de la 09 Octombrie 2015

Domenii speta

Spete similare