Rezoluţiune contract

Asupra cauzei de faţă constată următoarele:

Prin cererea înregistrată sub nr. 0 pe rolul Judecătoriei Bacău reclamantul C în contradictoriu cu pârâtul T solicitat ca prin hotărârea care se va pronunţa să se dispună rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ZZ la BNP LD.

În motivarea cererii reclamantul arată că a încheiat cu pârâtul contractul prin care s-a transferat dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bacău, contând în apartament cu 3 camere şi dependinţe, că au convenit ca preţul să fie de 40.000 euro, că la stăruinţa pârâtului a încheiat contractul la notar urmând ca preţul să fie achitat în termen de 6 luni de la data semnării contractului dar ca de expirare termenului nu a primit nicio sumă ba este chiar refuzat categoric şi ameninţat. Mai arată că sănătatea precară şi presiunile pârâtului l-au determinat sa încheie acest contract, fără a bănui ca va fi înşelat.

În drept reclamantul a invocat  prevederile art. 1549 din Noul cod civil.

În dovedirea cererii reclamantul a depus înscrisuri la dosar şi a  solicitat proba cu înscrisuri, martori şi interogatoriul pârâtului, probe admise de instanţă şi administrate.

În procedura regularizării cererii de chemare în judecată pârâtul a depus întâmpinare  prin care a solicitat respingerea acţiunii motivat de faptul ca daca s-ar  fi înţeles să plătească la o data ulterioară nimic nu i-ar fi împiedicat să prevadă acest aspect în contract in condiţiile în care plata nu s-ar fi făcut in totalitate, că reclamantul convieţuia cu mama lui (in prezent fiind căsătoriţi) şi-a exprimat intenţia de a vinde apartamentul după decesul tatălui său înainte de emiterea certificatului de moştenitor, că el şi soţia lui lucrau in străinătate, că au venit în ţară pentru încheierea tranzacţiei, că s-a înţeles cu reclamantul asupra vânzării şi a preţului dar ca acesta a dorit să fie ajutat financiar să facă documentaţia cadastrală, să întocmească certificatul de moştenitor şi să mai achite nişte datorii personale astfel că din preţul stabilit de 40.000 euro a achita suma de 15.000 euro pentru pregătirea actelor preliminare necesare încheierii actului şi apoi a achitat diferenţa de 25.000 euro, că după obţinerea certificatului de moştenitor au fost la notar unde au încheiat contractul şi unde reclamantul a declarat că a primit suma de 40.000 euro mai înainte de încheierea actului.

 În apărare pârâtul a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, martori şi interogatoriu.

Reclamantul a formulat răspuns la întâmpinare în care arata ca mai mult a fost determinat de către pârât să vândă apartamentul, el fiind într-o stare accentuată de depresie , oboseală vizibilă iar afirmaţia pârâtului că i-ar fi dat banii nu este susţinută de nicio chitanţă, nu se ştie data când s-ar fi dat, şi că după încheierea contractul pârâtul i-a dat timp de 5 luni câte 400 lei, pe care le recunoaşte.

În cauză reclamantul a beneficiat de ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plata taxei de timbru în valoare de 4695,44 lei.

Din probatoriul administrat în cauză instanţa reţine următoarele:La data de  ++ între reclamantul C, în calitate de vânzător, pe de o parte, şi  pârâtul T în calitate de cumpărător, pe de altă parte, a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ZZ la BNP LD din Bacău. 

Contractul are ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Bacău, str contând într-un apartament cu 3 camere şi dependinţe cu suprafaţa utilă de 76,11 mp în schimbul sumei de 40.000 euro.

Ţinând seama de momentul încheierii actului juridic în cauză, de dispoziţiile art.6 alin.2 din Noul Cod civil, instanţa are în vedere dispoziţiile legale incidente la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, respectiv Noul Cod civil.

Potrivit art. 230 lit. a din Legea nr. 71/2011pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil,  la data intrării în vigoare a Noului cod  civil se abrogă: a) Codicele civil (sau Codul civil din 1864), cu modificările şi completările ulterioare, cu excepţia dispoziţiilor art. 1169 - 1174 şi 1176 - 1206, care se abrogă la data intrării în vigoare a Legii nr. 134/2010.

În acelaşi timp instanţa reţine că prezenta acţiune a fost promovata la data de 2013 astfel că procedura aplicată  este guvernată de dispoziţiile Noului cod de procedură civilă dar cu menţiunea că sunt aplicabile dispoziţiile art.  26 din NCPC  „Legea aplicabilă mijloacelor de probă

(1) Legea care guvernează condiţiile de admisibilitate şi puterea doveditoare a probelor preconstituite şi a prezumţiilor legale este cea în vigoare la data producerii ori, după caz, a săvârşirii faptelor juridice care fac obiectul probaţiunii.

(2) Administrarea probelor se face potrivit legii în vigoare la data administrării lor.”

În aceste condiţii, probelor propuse sunt supuse în ceea ce priveşte condiţiile de admisibilitate şi puterea doveditoare a acestora prevederilor Vechiului cod civil (1864) iar  în ceea ce priveşte administrarea probelor sunt supuse dispoziţiilor Noului cod de procedură civilă.

De esenţa contractului de vânzare-cumpărare este transmiterea de către vânzător a dreptului de proprietate asupra unui bun cu obligarea corelativă a cumpărătorului de a plăti preţul convenit (art. 1650 NCC).

 Potrivit art. 1724 din Noul cod civil dacă cumpărătorul nu plăteşte preţul, vânzătorul  poate cere rezoluţiunea vânzării.

Reclamantul afirmă că nu a primit nici un preţ, contrara declaraţiei din contract iar pârâtul că, dimpotrivă, preţul s-a plătit anterior autentificării actului.

Prin răspunsul la întâmpinare reclamantul motivează ca ar fi semnat contractul de vânzare-cumpărare care cuprinde menţiunea referitoare la preţul achitat, la presiunea şi ameninţarea pârâtului însă instanţa reţine că prin aceasta reclamantul nu a solicitat constatarea nulităţii contractului, ci tot rezoluţiunea lui, aşa încât reţine ca unică cauză a cererii reclamantului desfiinţarea contractului prin rezoluţiune pentru neplata preţului.

 Este bine cunoscut că instanţa  se învesteşte cu cererea de chemare în judecată sub aspectul obiectului şi a situaţiei de fapt pe care reclamantul o susţine şi o descrie, la care, după caz, în lipsă, poate aplica temeiul de drept corespunzător.

 Cu privire la situaţia de fapt şi motivarea în drept pe care părţile le invocă în susţinerea pretenţiilor şi apărărilor lor, conform art. 22 alin. 2 NCPC., judecătorul cauzei este în drept să le ceară acestora să prezinte explicaţii, oral sau scris, precum şi să pună în dezbaterea lor orice împrejurări de fapt ori de drept, chiar dacă nu sunt menţionate în cerere sau în întâmpinare, iar conform art. 22 alin. 5 şi 6 NCPC judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecăţii.

Se constată sub acest aspect că , faţă de invocarea  motivelor de fapt şi de drept ale cererii şi răspunsul la întâmpinare, reclamantul nu a solicitat constatarea nulităţii contractului de vânzare, ci rezoluţiunea lui şi că reclamantul nu şi-a modificat cererea sa pe parcursul procesului în condiţii procedurale,  acest obiect fiind neechivoc exprimat, ca şi temeiul de drept al acţiunii: art. 1549 NCC., acţiune pe care reclamantul a semnat-o personal, iar ulterior învestirii instanţei acesta a fost asistat/reprezentat de avocat ales până la momentul rezilierii contractului de asistenţă juridică.

Actul autentic a cărui rezoluţiune a solicitat-o a fost încheiat la 2012, iar cererea de chemare în judecată a fost înregistrată la 2013 , la o distanţă de peste un an, iar în susţinerea motivului de rezoluţiune, anume neplata  preţului de către cumpărător, reclamantul afirmă: „În urma unor discuţii şi negocieri, am convenit cu pârâtul ca preţul întregului imobil să fie in sumă de 40.000 euro. La stăruinţa acestuia, am încheiat contractul sus-menţionat la notar, urmând ca preţul să fie achitat în termen de 6 luni de la data semnării contractului”. Şi continuă: „Starea mea de sănătate precară, cât şi presiunile la care m-a supus pârâtul au determinat încheierea acestui contract, fără însă a bănui că acesta nu urmărea decât sa mă înşele şi să îmi ia casa, fără să plătească”.

 Conform art. 1173 Vechiu cod civil (aplicabil în cauză), actul autentic are deplină credinţă împotriva oricăror persoane despre dispoziţiile şi convenţiile ce constată, el se bucură de prezumţia de autenticitate care conduce la inversarea sarcinii probei, persoana care invocă înscrisul autentic neavând a face nicio dovadă, sarcina de a dovedi falsitatea înscrisului, şi aceasta numai prin procedura înscrierii în fals, revenind celui care-l contestă. 

În categoria constatărilor cu caracter personal aparţinând notarului public care se bucură de cea mai deplină putere doveditoare, atât între părţile contractante cât şi faţă de terţi, dată fiind garanţia de certitudine de care beneficiază notarul public ca agent instrumentator în exercitarea funcţiei sale publice, şi care nu pot fi combătute decât prin înscrierea în fals, se includ: semnăturile părţilor şi ale altor persoane participante, semnătura agentului instrumentator, menţiunile cu privire la prezenţa părţilor, constatarea identităţii lor, data întocmirii înscrisului, locul întocmirii, declaraţiile părţilor că menţiunile pe care înscrisul le cuprinde corespund voinţei lor pe care o exprimă.

Raportat la contractul a cărui rezoluţiune se solicită, intră în categoria constatărilor notarului - ex propriis sensibus - tocmai împrejurarea cu privire la care reclamantul arata ca nu s-ar fi întâmplat , respectiv  că declaraţia sa cu privire la  modalitatea de plată nu exprimă voinţa sa.

Declaraţia reclamantului din cuprinsul actului cu privire la modalitatea plăţii preţului, respectiv a încasării acestuia,  intrând şi ea în categoria constatărilor notarului, în sensul că o atare declaraţie s-a făcut în faţa sa şi că exprimă voinţa reclamantului, se bucură de aceeaşi prezumţie de autenticitate. Conţinutul acesteia este următorul: „Preţul acestei vânzări, pe care eu, vânzătorul, l-am primit integral de la cumpărător, mai înainte de data încheierii şi autentificării prezentului contrcat, este de 40.000 (patruzecimii) euro, echivalent în lei la cursul BNR lei şi declar ca nu mai am niico pretenţie de la cumpărător.”

Întrucât această declaraţie a reclamantului priveşte chiar obiectul contractului de vânzare-cumpărare sub aspectul recunoaşterii executării de către cumpărător a obligaţiei lui principale: plata preţului, sinceritatea şi exactitatea ei face dovadă până la proba contrarie, având aceeaşi putere doveditoare cu a menţiunilor dintr-un înscris sub semnătură privată, conform art. 1174 Vechiul cod civil care dispune: ”Actul cel autentic sau cel sub semnătură privată are tot efectul între părţi despre drepturile şi obligaţiile ce constată, precum şi despre ceea ce este menţionat în act, peste obiectul principal al convenţiei, când menţionarea are un raport oarecare cu acest obiect”

 Acţiunea de faţă are ca obiect exclusiv rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, reclamantul invocând în admiterea ei tocmai neexecutarea de către pârât a obligaţiei de plată a preţului,  afirmând prin răspunsul la întâmpinare că a încasat timp de 5 luni câte 400 lei, obligaţia de plată a preţului fiind circumscrisă obiectului contractului de vânzare-cumpărare.

 În ce priveşte realitatea sau sinceritatea declaraţiei de confirmare a executării obligaţiei de plată a preţului, menţiunea pe care o conţine actul autentic are valoarea unui înscris sub semnătură privată şi cum între părţile semnatare ale actului, înscrisul sub semnătură privată are la rândul său valoare de act autentic, semnătura nefiind contestată, conform art. 1176 C. civ., reclamantul căruia îi aparţine recunoaşterea, pe de o parte, nu ar putea opune cocontractantului lipsa lui de sinceritate, stabilirea adevărului bazându-se în primul rând pe buna-credinţă procesuală a părţilor.

Pe de altă parte, chiar dacă reclamantul ar putea produce dovezi în contra propriei sale recunoaşteri subscrise, dovada cu martori este inadmisibilă conform art. 1191 alin. (1) C. civ., deoarece valoarea creanţei preţului menţionată din actul juridic în speţă este peste limita de 250 lei, situaţie în care este inadmisibilă şi proba prin prezumţii care nu sunt stabilite prin lege, relative, conform art. 1203 C. civ.: prezumţiile nu sunt permise magistratului decât numai în cazurile când este permisă şi dovada prin martori, nefiind în situaţia de excepţie pe care textul o reglementează în raport de obiectul acţiunii: rezoluţiune iar nu anulare.

Oricum, fiind în situaţia unui înscris preconstituit şi semnat de către părţi, potrivit art. 1191 alin. (2) C. civ.„Nu se va primi niciodată o dovadă cu martori, în contra sau peste ceea ce cuprinde actul, nici despre ceea ce se pretinde că s-ar fi zis înainte, la timpul sau în urma confecţionării actului, chiar cu privire a o sumă sau valoare ce nu depăşeşte 250 lei.”

 În aceste condiţii, chiar daca instanţa a încuviinţat  proba cu martori şi a administrat-o, ea nu va ţine cont de relatările martorilor şi le va înlătura, dând astfel eficienţă  dispoziţiilor legale ale Vechiului cod civil aplicabil în speţa de faţă, după cum s-a analizat si s-a concluzionat anterior. 

Faţă de cele expuse anterior şi în temeiul dispoziţiilor legale care au fost enunţate, instanţa va respinge acţiunea reclamantului ca nefondată.

În temeiul art. 19 alin, 1 din OUG nr. 51/2008, cheltuielile procesuale în cuantum de 4695,44 lei avansate de către stat ca urmare a admiterii cererii reclamantului de ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plata taxei judiciare de timbru,  rămân în sarcina statului.

Domenii speta

Spete similare