Rezoluţiune contract – culpa pârâtei-reclamante în raport de faptul că a ipotecat imobilul neputând asigura transmiterea, liber de orice sarcină, a imobilului, în patrimoniul reclamantei pârâte

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti la data de 18.02.2015 sub nr….., reclamanta L.G. a chemat în judecată pârâta SC B.R.E.I., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună:

1.Rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nr. BAN 5/22.06.2009 din culpa pârâtei;

2.Repunerea părţilor în situaţia anterioară ca efect al admiterii primului capăt de cerere;

3.Restituirea avansului achitat în baza antecontractului de vânzare-cumpărare nr. BAN 5/22.06.2009, în valoare de 29.563,79 EURO(133.037,07 lei) la cursul BNR din ziua plăţii, la care se adaugă dobânda legală aferentă plăţii de la data perceperii acesteia şi până la data plăţii efective;

4.Plata unei despăgubiri în valoare de 5.780 Euro(26.010 lei), la cursul BNR din ziua  plăţii, reprezentând 10% din valoarea imobilului aşa cum prevede art. 7.3.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare nr. BAN 5/22.06.2009;

5.Să constate instanţa identitate între cele două societăţi comerciale care au încheiat contractul de închiriere nr.BCI 4/22.06.2009 şi antecontractul de vânzare-cumpărare nr. BAN 5/22.06.2009;

6.Să constate instanţa că a încheiat contractul de închiriere nr.BCI 4/22.06.2009 şi antecontractul de vânzare-cumpărare nr. BAN 5/22.06.2009 înainte ca pârâta să devină proprietara imobilului;

7.Nulitatea absolută a contractului de închiriere, având în vedere că a semnat acest contract crezând că ratele lunare reprezintă preţ rate cumpărare imobil şi restituirea sumelor percepute cu titlu de chirie în valoare de 29.333 Euro(132.000 lei), cu dobândă legală aplicată până la data plăţii efective;

8.Obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată;

În motivare, reclamanta a învederat, în esenţă următoarele: la data de 22.06.2009 a încheiat cu pârâta antecontractul de vânzare-cumpărare nr.BAN 5, având ca obiect imobilul situat în ...., în suprafaţă de 42,84 mp compusă din 1 cameră, 1 baie, 1 balcon, achitând un avans de 5.780 Euro, urmând ca diferenţa până la preţul convenit de 57.800 Euro să fie achitată în termen de 60 de luni sau la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, cf. art. 2.3 şi 2.3.2 din antecontract.

De asemenea, conform înţelegerii cu pârâta, la aceeaşi dată a încheiat şi contractul de închiriere nr.BCI 4 pentru acelaşi apartament, urmând ca valoarea chiriilor lunare să fie scăzute din preţul imobilului.

La data de 26.04.2011 a primit la adresa imobilului unde locuia din luna iunie 2009, adresa nr. 863 emisă de A.B.R. SA, prin care i se aducea la cunoştinţă că, conform contractului de garanţie reală imobiliară nr. 148/10.06.2009 încheiat cu pârâta, avea calitatea de debitor cedat până la concurenţa sumei de 8.980, 69 Euro iar la data de 9.12.2011, a primit adresa nr. 2565 prin care a fost informată că este debitor al creanţelor ipotecate până la concurenţa sumei de 49.543 Euro plus TVA. La data de 21.01.2013 a primit adresa nr.252 de la A.B.R. SA prin care i se aducea la cunoştinţă că, potrivit contractului de garanţie reală imobiliară nr. 179/25.11.2011 încheiat cu pârâta, avea calitatea de creditor al creanţelor ipotecate până la concurenţa sumei de 7.867,04 EURO, iar la data de 24.07.2014 a primit adresa nr.3335 prin care era informată ca avea calitatea de debitor al creanţelor ipotecate până la concurenţa sumei de 396,53 EURO/lună plus TVA.

Arată reclamanta că la data de 14.07.2014 a solicitat pârâtei, în scris, o rediscutare a preţului de vânzare-cumpărare, apoi a solicitat pârâtei efectuarea calculului sumelor achitate până la acea dată şi încheierea contractului. Ca urmare a acestei solicitări, pârâta i-a adresat o cerere sub denumirea de „ invitaţie„ în care o informează să la data de 11.08.2014 ora 17,30 să participe la inspecţia garsonierei pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Având în vedere că pârâta nu s-a prezentat la data şi ora stabilite, prin adresa nr. 300/15.10.2014 a solicitat pârâtei un punct de vedere cu privire la plăţile efectuate până la acel moment cât şi cu privire la regimul juridic al imobilului ce urmează să facă obiectul contractului de vânzare cumpărare, iar la data de 15.10.2014 a transmis adresa nr. 299 către A.B. SA pentru a fi informaţi cu privire la regimul juridic al imobilului însă banca a informat-o că nu poate oferi aceste informaţii. Prin adresa nr.85/28.10.2014, pârâta i-a informat cu privire la faptul că imobilul este ipotecat, urmând ca la momentul efectuării plăţii banca să radieze ipoteca, ataşând şi o fişă de cont cu plăţile efectuate.

La data de 10.11.2014, a transmis adresa nr.306 către A.B.R. SA, solicitând confirmarea celor menţionate de pârâtă prin adresa nr. 85/28.10.2014 şi s-a adresat încă odată pârâtei cu adresa nr.307/10.11.2014 pe care a invitat-o la data de 8.12.2014 ora 11,00 pentru a stabili exact atât sumele ce apar cu titlu de avans cât şi cu privire la ipoteca care există asupra apartamentului. Întrucât nici aceste demersuri nu au dat rezultate, banca refuzând să o informeze iar pârâta refuzând să facă demersurile necesare pentru radierea ipotecii înainte de perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, iar la data de 8.01.2015 primind extras de informare de la ANCPI din care rezultă că asupra imobilului există interdicţie de grevare şi înstrăinare, a fost nevoită să se adreseze instanţei prin promovarea prezentei acţiuni.

Învederează reclamanta că încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu a fost posibilă din culpa pârâtei care: a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare şi  contractul de închiriere deşi nu era proprietara acestui imobil, întabulându-şi dreptul de proprietate în baza contractului de vânzare-cumpărare nr.512/10.07.2009; nu a respectat clauza contractuală prevăzută la art. 5.8 din antecontract, la data de 10.07.2009 şi 25.06.2010 fiind notate în cartea funciară interdicţii cu privire la înstrăinarea şi grevarea de sarcini şi servituţi; la data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare, pârâta a informat-o că încheie un contract de plată în rate a imobilului, pe care îl denumeşte contract de închiriere, însă sumele încasate lunar  nu vor reprezenta preţ chirie ci preţ rate imobil.

Cu privire la cererea de anulare a contractului de închiriere, aceasta se impune având în vedere că pârâta a acţionat cu rea credinţă, convenţia dintre părţi fiind în sensul în care sumele achitate cu titlu de chirie să fie considerate rate din preţul imobilului, fiind de altfel fără sens achitarea unei chirii de 500 EURO lunar în condiţiile în care chiriile în zonă sunt foarte mici. De asemenea, arată reclamanta, reaua-credinţă a pârâtei rezultă şi din aceea că deşi la data încheierii celor două contracte pârâta îşi schimbase denumirea din B.H.S. SA în B.R.E.I., încă din 25.03.2009 în luna iunie a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare cu denumirea veche.

În drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 194 C.pr.civ, art. 969 şi urm. C.civ, art.994 C.civ. art. 1020-1021 C.civ,. art. 1066-1077 C.civ.

În probaţiune, reclamanta a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri şi a probei cu testimoniale.

Captele 1, 2 şi 3 ale cererii de chemare în judecată au fost legal timbrate cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 3766 lei(f.31 vol II dos. Tribunal); capătul 4 al cererii a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 1388 lei(f.67 vol II dos Tribunal) iar capătul 5 al cererii a fost legal timbrat cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 20 lei(f. 37 vol II Tribunal).

Reclamanta nu a timbrat capele 6 şi 7 ale acţiunii motiv pentru care, prin Încheierea din 23.02.2016, instanţa a admis excepţia netimbrării acestor cereri şi a dispus anularea acestor cereri ca netimbrate.

Pârâta G.I. SA(ca urmare a schimbării denumirii, ulterior înregistrării cererii de chemare în judecată, respectiv la data de 31.03.2015), a formulat Întâmpinare(40 vol II dosar Tribunal) prin care a solicitat instanţei respingerea ca neîntemeiată a cererii de chemare în judecată, învederând instanţei, în esenţă, în apărare, următoarele: reclamanta nu şi-a îndeplinit propriile obligaţii asumate prin antecontract şi nici nu era gata să le execute, reclamanta arătând în scris că nu poate achita restul rămas din preţul de cumpărare, precizând că nu dispune de suma de bani iar suma maximă pe care ar putea-o obţine cu titlu de credit este de 25.000 Euro, în condiţiile în care restul rămas de plată era de 41.353 Euro sau 35.000 Euro+TVA în varianta propusă reclamantei prin adresa din 28.10.2014. Cu privire la încheierea antecontractului cu denumirea veche, arată pârâta, păstrarea acestei denumiri în antecontract reprezintă cel mult o eroare materială din moment ce toate celelalte elemente de identificare-adresa, număr de înregistrare în Registrul Comerţului, codul unic de înregistrare-sunt cele menţionate în cuprinsul contractului de închiriere semnat la aceeaşi dată cu antecontractul, mai mult, a fost aplicată pe antecontract ştampila B.R.E.I. SA. Învederează pârâta că pentru a încheia antecontractul de vânzare-cumpărare nu era necesar să fie proprietară a imobilului, ceea ce, la data încheierii antecontractului nici nu era posibil având în vedere că apartamentul era în curs de edificare, nefiind înscris în Cartea Funciară; că antecontractul şi contractul de închiriere sunt două acte juridice distincte, semnarea contractului de închiriere făcându-se la solicitarea expresă a reclamantei în condiţiile în care aceasta nu s-a obligat la plata preţului de achiziţie în rate lunare ci până la împlinirea a 60 de luni de la data semnării antecontractului, posesia urmând a fi transferată la data semnării contractului de vânzare-cumpărare; că afirmaţiile potrivit cărora existenţa unei ipoteci ce grevează imobilul face imposibil transferul dreptului de proprietate nu pot fi primite în condiţiile în care creditorul ipotecar eliberează bunul sub condiţia achitării integrale a preţului de cumpărare, or, reclamanta este cea care nu poate achita acest preţ. În acelaşi context, arată pârâta, reclamanta a luat cunoştinţă la data de 23.01.2013, când a semnat actul adiţional nr. 1 la contract, că imobilul este grevat de ipotecă însă nu a înţeles să invoce acest aspect decât după cea a realizat că nu poate achita restul de preţ, achitând din preţ doar suma de 13.695,48 EURO+TVA, respectiv 14.380,25 Euro inclusiv TVA.

Clauza prevăzută la art.7.3.2 din antecontract în temeiul căreia reclamanta solicită restituirea sumei de 5780 Euro este o clauză penală în favoarea promitentului vânzător, prin urmare, nu poate fi invocată de reclamantă în favoarea sa.

Cu privire la cererea reclamantei de constatare a identităţii dintre cele două societăţi,arată pârâta că nu înţelege să conteste această identitate însă temeiul de drept invocat de reclamantă, respectiv art. 129 C.pr.civ nu îşi găseşte aplicabilitatea în speţă, acţiunea în constatare vizând existenţa sau inexistenţa unui drept şi nu a unei situaţii de fapt.

În drept, pârâta a invocat dispoziţiile art. 205 C.pr.civ.

În probaţiune, pârâta a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri şi interogatorului reclamantei.

Pârâta a formulat de asemenea cerere reconvenţională(f. 89 vol. II dos. Tribunal)prin care a  solicitat, în principal ca instanţa să dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. BAN 5/22.05.2009; obligarea pârâtei la plata sumei de 5780 EURO cu titlu de daune interese; cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii reconvenţionale, pârâta-reclamantă a învederat că nu există nici un temei pentru scăderea chiriei achitate de reclamantă din preţul imobilului; că reclamanta este cea care nu şi-a îndeplinit obligaţia contractuală asumată, respectiv de a achita diferenţa de preţ până la data de 21.06.2014 , la data de 25.07.2014 reclamanta informând-o în scris că nu va participa la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, solicitând, în schimb, semnarea unui act adiţional la antecontract prin care să se prelungească perioada de plată a preţului şi recalcularea preţului, nefiind de acord cu semnarea contractului nici urmare a reducerii de preţ de 6.353 Euro conform ofertei din 28.10.2014, motiv pentru care devin incidente prevederile art. 7.3.2 din antecontract, fiind îndreptăţită la reţinerea avansului achitat de reclamantă şi obligarea acesteia la plata sumei de 5780 Euro cu titlu de despăgubiri.

De asemenea, arată pârâta, chiar şi în absenţa clauzei penale, plăţile efectuate de reclamantă până la momentul rezilierii nu pot fi restituite faţă de caracterul ireversibil al prestaţiilor în cazul contractelor cu executare succesivă, contractul reziliat încetând să mai producă efecte pentru viitor, dar efectele produse până la data rezilierii rămân neatinse, inclusiv plata avansului de 14.380,25 EURO, inclusiv TVA.

În drept, pârâta reclamantă a invocat dispoziţiile art. 209 C.pr.civ.

În probaţiune, pârâta reclamantă a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri şi interogatoriul reclamantei-pârâte.

Reclamanta-pârâtă a timbrat capătul 1 al cererii reconvenţionale cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 2.385,07 lei şi capătul 2 al cererii reconvenţionale cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 1.376,63 lei, conform chitanţei de la fila 105 dosar.

Reclamanta-pârâtă a formulat Întâmpinare la cererea reconvenţională(f.70) prin care a solicitat instanţei respingerea ca neîntemeiată a cererii reconvenţionale, învederând în esenţă, în apărare, că nu putea achita restul de preţ  întrucât, deşi s-a adresat unei societăţi bancare pentru a perfecta un împrumut bancar, acest lucru nu a putut fi rrealizat atâta timp cât nu se radia ipoteca înscrisă asupra imobilului de către pârâta-reclamantă cu nerespectarea clauzei de la art. 5.8 din antecontract.

De asemenea, arată reclamanata-pârâtă, în baza principiului echilibrului contractual, ambele părţi trebuie să beneficieze de prevederile art. 7.3.2., iar dacă instanţa apreciază contrariul, înţelege să solicite această sumă cu titlu de daune interese, conform art. 1021 şi 1075 C.civ.

Mai învederează reclamanta-pârâtă că pârâta-reclamantă nu a făcut niciun demers pentru încheierea contractului, nu a pus-o în întârziere cu privire la obligaţia de a achita diferenţa de preţ şi de a se prezenta la notar în vederea încheierii contractului, prin convenţia încheiată nefiind stipulată o clauză potrivit căreia, prin ajungerea la termenul din iunie 2014 s-ar afla de drept în întârziere caz în care, simpla ajungere la termenul convenit nu este de natură să îndeplinească cetinţa referitoare la punerea în întârziere.

În drept, reclamanta-pârâtă a invocat prevderile art. 209 C.pr.civ, 992 şi urm., art. 1020-1021, art. 1066 şi urm. C.civ.

Prin sentinţa civilă nr.4935/18.09.2015, Tribunalul Bucureşti a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, pe rolul căreia cauza a fost înregistrată la data de 9.11.2015 sub nr. …..

Prin Încheierea pronunţată în şedinţa publică din 2.02.2016, instanţa a încuviinţat, la cererea ambelor părţi, proba cu înscrisuri, cu interogatoriu, iar pentru reclamantă şi proba testimonială şi proba cu expertiză contabilă iar la termenul de judecată din 12.04.2016 a dispus efectuarea unei expertize grafoscopice de către Institutul Naţional de Criminalistică.

Analizând actele şi lucrările dosarului prin primsa dispoziţiilor legale incidente, instanţa reţine următoarele:

În fapt

La data de 22.06.2009 între SC B.H.S. SA în calitate de promitentă vânzătoare şi L.G. în calitate de promitentă cumpărătoare s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. BAN 5/22.06.2009 prin care promitentul-vânzător s-a obligat la vânzarea către promitentul-cumpărător a imobilului apartament nr. … situat în ..., la preţul de 57.800 Euro, inclusiv TVA, cu obligaţia pentru promitentul-vânzător de a transfera proprietatea asupra apartamentului la momentul plăţii integrale a preţului de către promitentul-cumpărător.

La aceeaşi dată, respectiv 22.06.2009, între SC B.R.E.I. SA în calitate de locator şi L.G. în calitate de locatar s-a încheiat contractul de închiriere nr. BCI 4/22.06.2009 având ca obiect închirierea aceluiaşi apartament care face obiectul şi a antecontractului de vânzare-cumpărare, cuantumul chiriei lunare fiind de 540 Euro, inclusiv TVA.

Prin actele adiţionale nr.1/10.09.2009, nr.5/19.11.2010 şi nr.6/24.04.2012 la contractul de închiriere, cuantumul chiriei lunare a fost modificat succesiv la suma de 476,85 Euro, inclusiv TVA; 491,7 Euro inclusiv TVA, respectiv 398,02 Euro, inclusiv TVA.

Prin cererea de chemare în judecată şi respectiv prin cererea reconvenţională, atât reclamanta-pârâtă cât şi pârâta-reclamantă au solicitat instanţei să dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, ca efect al neîndeplinirii de către cealaltă parte a obligaţiilor contractractuale, cu repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii antecontractului şi atragerea răspunderii contractuale a părţii culpabile.

Prin urmare, situaţia litigioasă pe care trebuie să o soluţioneze instanţa este următoarea: dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru a dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi care dintre părţi este culpabilă de neîndeplinirea obligaţiilor contractuale.

Cu titlu prealabil efectuării acestei analize se impune stabilirea legii aplicabile fondului litigiului, faţă de prevederile art. 3 din Legea 71/2011 , având în vedere data naşterii raporturilor juridice dintre părţi, respectiv data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, 22.06.2009, instanţa reţinând că în cauză sunt aplicabile dispoziţiile Codului civil de la 1864 la care se v face referire în continuare cu denumirea abreviată de C.civ.

În drept:

Conform art. 1020 C.civ: „ Condiţia rezolutorie este subînţeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una dintre părţi nu îndeplineşte angajamentul său.„

Conform art. 1021 C.civ: „ rezoluţiunea nu operează de drept; partea îndreptăţită trebuie să se adreseze instanţei judecătoreşti cu o acţiune în rezoluţiune.„

Rezoluţiunea contractului este o sancţiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, care are ca efect desfiinţarea retroactivă a acestuia şi repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului.

Rezoluţiunea judiciară a contractului se dispune în cazul îndeplinirii următoarelor condiţii: 1.una din părţi nu şi-a îndeplinit obligaţia contractuală; 2.neexecutarea este imputabilă părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţia; 3.debitorul obligaţiei neexecutate a fost pus în întârziere, în condiţiile prevăzute de lege.

De asemenea, în cuprinsul contractului, părţile pot insera clauze exprese privind rezoluţiunea contractului pentru neexecutare, aceste pacte comisorii fiind perfect valabile şi stabilind condiţiile în care părţile au înţeles  să  aplice această sancţiune.

În speţă, aceste pacte comisorii au fost inserate de părţi la art. 7.2. şi 7.3 din antecontract. Înlăturând greşeala de terminologie utilizată de părţile care fac referire la rezilierea antecontractului şi nu la rezoluţiunea acestuia cum este corect, antecontractul de vânzare-cumpărare fiind o convenţie cu executare uno ictu, instanţa reţine că, potrivit art. 7.2 din antecontract:” Prezentul antecontract poate fi reziliat de către promitentul cumpărător în cazul în care  promitentul vânzător nu încheie contractul de vânzare-cumpărare prevăzut în prezentul antecontract. Rezilierea va avea loc în termen de 30 de zile lucrătoare după scurgerea perioadei de graţie, pe baza notificării scrise a promitentului cumpărător, fără orice altă formalitate sau intervenţie a instanţelor. În cazul unei astfel de rezilieri, promitentul vânzător va rambursa promitentului cumpărător toate sumele primite de la promitentul cumpărător prin prezentul contract plus o penalizare egală cu suma taxei de rezervare în termen de 30 de zile lucrătoare.Rambursarea acestor sume este singurul remediu al promitentului cumpărător pentru rezilierea prezentului contact.„

Conform art. 7.3 „ Prezentul antecontract poate fi reziliat de promitentul vânzător în cazul în care promitentul cumpărător: 7.3.1. nu se înfăţişează la Notarul Public în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare, la data notificată de promitentul  vânzător sau refuză semnarea contractului de vânzare cumpărare sau 7.3.2 nu plăteşte oricare din sumele prevăzute în prezentul antecontract la data scadentă. Încetarea va avea loc la data notificării promitentului vânzător, fără punere în întârziere sau orice altă formalitate ori intervenţia instanţelor.În cazul unei astfel de încetări, promitentul vânzător va fi îndreptăţit să primească de la promitentul cumpărător avansul şi 10% din preţul imobilului.„

Conform art. 5.7 din contract: „ Părţile vor semna CVC în termen de 30 de zile sau mai mult de la inspecţia apartamentului de către promitentul cumpărător, la 7 zile de la notificarea scrisă transmisă de către promitentul vânzător către promitentul cumpărător indicând data semnării CVC, locaţia unde va avea loc semnarea şi notarul public care va autentifica  CVC.„

Conform art. 5.8 din contract: „Transferul de proprietate, uz şi posesie asupra imobilului către promitentul cumpărător va avea loc după încheierea CVC, imobilul fiind liber de orice ipoteci, servituţi, interdicţii sau alte obligaţii de asemenea natură. În cazul în care plata finală nu va fi efectuată integral după încheierea CVC, transferul dreptului de proprietate asupra imobilului se va realiza după efectuarea integrală a plăţii.„

Conform art. 2.3. preţul imobilului va fi plătit după cum urmează: „ 5.505 Euro, fără TVA, adică 5780 inclusiv TVA(avansul), în termen de 5 zile de la data încheierii prezentului antecontrct de vânzare cumpărare; 49.543 Euro fără TVA, adică 52.020 Euro, inclusiv TVA, reprezentând plata finală, la data încheierii contractului de vânzare cumpărare. În cazul în care plata finală nu va fi efectuată în întregime la data încheierii contractului, transferul dreptului de proprietate asupra imobilului se va realiza după efectuarea plăţii finale„

Din interpretarea coroborată a acestor clauze rezultă următoarele: contractul de vânzare cumpărare se va încheia în condițiile realizării inspecției apartamentului de către promitentul cumpărător, după notificarea scrisă a promitentului cumpărător de către  promitentul vânzător, cu indicarea datei, locației și a notarului public unde se va semna contractul, promitentul cumpărător având obligația de a efectua plata la data încheierii contractului, în caz contrar, transferul dreptului de proprietate urmând a avea loc la data efectuării plății finale. De asemenea, la data încheierii contractului, imobilul trebuie să fie liber de ipoteci, servituți, interdicții sau orice alte obligații.

La data introducerii acțiunii, precum și la data soluționării prezentei cauze, situația de fapt se prezintă astfel:

Conform concluziilor raportului de expertiză contabilă judiciară, necontestate de niciuna din părți, reclamanta-pârâtă a achitat, în executarea obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, suma de 14.380, 25 EURO, inclusiv TVA.

Prin urmare, pentru a achita prețul imobilului, reclamanta-pârâtă trebuia să achite diferența între prețul convenit, de 57.800 Euro și suma de 14.380, 25 Euro.

Reclamanta-pârâtă susține că prețul chiriei, stabilit conform contractului de închiriere încheiat cu pârâta-reclamantă,  reprezintă: 300 Euro avans din prețul imobilului și 240 Euro dobândă, poziția oficială a reclamantei-pârâte fiind exprimată în procesul verbal de negociere din 28.11.2014(f.75-77 vol I dos.Tribunal) și solicită ca instanța să aibă în vedere și plățile efectuate în temeiului contractului de închiriere încheiat între părți ca plăți avans imobil, valoarea totală a acestora, determinată prin raportul de expertiză contabilă, fiind de 23.110, 72 Euro.

Analizând prevederile contractului de închiriere nr. BCI 4/22.06.2009, strict sub aspectul pe care instanța îl poate verifica în limitele cu care a fost învestită,  instanța constată că acesta nu conține nicio clauză care să susțină ipoteza avansată de reclamanata-pârâtă, orice înțelegere verbală care să stabilească un consimțământ diferit al părților contractante, în speță al promitentei cumpărătoare, decât cel exprimat în scris prin contractul de închiriere neputând fi analizat în această cauză, în condițiile în care instanța nu a fost învestită cu nicio cerere care să își aibă fundamental juridic în acest contract de închiriere, capătul de cerere privind constatarea nulității absolute a acestui contract de închiriere fiind anulat ca netimbrat, în condițiile în care, oricum, reclamanta își exprimase dorința de a renunța la judecata acestuia. De asemenea, instanța nu poate reține că valoarea chiriei poate da naștere unei prezumțiii judiciare în sensul susținut de reclamantă, motiv pentru care instanța nu va reține că prețul chiriei reprezintă plată avans din prețul imobilului, astfel că instanța concluzioneză că reclamanta-pârâtă mai avea de achitat din prețul imobilului, suma de 43.419,75 Euro.

Poziția reclamantei-pârâte cu privire la achitarea diferenței de preț este certă, rezultând din corespondența oficială purtată între părți, conform adreselor de la filele 43-77 dosar: initial de scădere a prețului imobilului și de achitare a diferenței de preț în rate și în final, de rezoluțiune a antecontractului din culpa pârâtei- reclamante.

Cu toate acestea, instanța reține că deși pârâta-reclamantă a notificat-o pe reclamanta pârâtă cu privire la intenția sa de a-și executa obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, respectiv de a încheia contractul de vânzare cumpărare cu condiția plății de către reclamanta-pârâtă a unei diferențe de preț de 35.000 Euro la care se adaugă TVA(conform notificării nr.85/28.10.2014-fila 56 vol.II dos. Tribunal), în fapt, încheierea contractului nu era posibilă din culpa pârâtei reclamante care, nerespectând dispozițiile art. 5.8 din contract, a ipotecat apartamentul care face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare în favoarea A.B.R. SA, la data de 10.07.2009, pentru garantarea restituirii unui credit în sumă de 6.855.975,2 Euro și 480.936,53 lei plus dobânzi majorate, costuri și speze aferente, conform contractului de credit nr.353/26.10.2007, apoi, la data de 23.06.2010, conform contractului de ipotecă nr.1489 din 23.06.2010 a ipotecat apartamentul în favoarea A.B.R. SA pentru  garantarea restiturii unei creanțe în valoare de 7.837.037,94 Euro, așa cum rezultă din extrasul de Carte Funciară nr.574/8.01.2015(fila 82 dosar).

Instanța reține că deși ipoteca nu instituie o indisponibilizare a bunului, care poate fi însătrăinat de către constituitorul ipotecii către o altă persoană, conform prevederilor antecontractului, promitentul vânzător și-a asumat obligația de a transfera proprietatea imobilului liber de orice ipotecă. Or, contrar susținerilor pârâtei-reclamante, plata de către promitenta-cumpărătoare a diferenței de preț nu are ca  efect obligarea creditorului ipotecar la radierea ipotecii, aceasta fiind indivizibilă.

Prin urmare, pentru ca pârâta reclamantă să poată încheia contractul de vânzare-cumpărare cu reclamanta pârâtă, să se radieze ipoteca şi să transfere imobilul în proprietatea promitentei cumpărătoare era necesar ca aceasta să achite întreaga creanţă pentru a cărei recuperare s-a instituit ipoteca, de 7.837.037,94 Euro şi nu diferenţa de preţ stabilită cu promitenta-cumpărătoare.

Or, promitenta-vânzătoare nu a achitat această creanţa, împotriva sa deschizându-se procedura de insolvenţă, prin s.civ 4157/7.05.2015 pronunţată în dosar nr….. al Tribunalului Bucureşti(f.37-39) la cererea creditoarei A.B.R. SA.

Ipotecarea imobilului pentru garantarea recuperării unei creanţe în cuantum de 7.837.037,94 Euro a făcut imposibilă încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în patrimonial promitentei cumpărătoare, altfel decât în condiţiile restiturii de către promitenta vânzătoare, în integralitate, a sumei împrumutate.

Or, pârâta-reclamantă nu a făcut dovada că ar fi avut disponibilităţile băneşti necesare, la data la care a notificat reclamanta-pârâtă să încheie contractul, pentru a achita împrumutul garantat cu ipotecă asupra imobilului care a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, notificarea sa prin care solicita încheierea contractului de vânzare-cumpărare având caracter pur formal.

În acelaşi context instanţa reţine că şi în condiţiile în care reclamanta-pârâtă ar fi avut disponibilităţile băneşti necesare pentru a achita diferenţa de preţ, contractul tot nu putea fi încheiat din culpa pârâtei-reclamante care a ipotecat imobilul şi care nu putea asigura transmiterea, liber de orice sarcină, a imobilului, în patrimoniul reclamantei pârâte.

Aceasta şi în condiţiile în care reclamanta-pârâtă nu şi-a dat acordul pentru a prelua în proprietate un imobil ipotecat, actul adiţional nr. 1 la antecontractul de vânzare-cumpărare prin care reclamanta-pârâtă era informată cu privire la ipotecarea apartamentului nefiind semnat de reclamanta-pârâtă, aşa cum rezultă din concluziile raportului de expertiză criminalistică.

Mai mult, instanţa reţine că în condiţiile în care, conform art. 5.8 teza a II-a din antecontract, reclamanta-pârâtă avea posibilitatea de achitare a diferenței de preț și după data încheierii contractului de vânzare cumpărare, sub condiția transferului dreptului de proprietate la data efectuării plății integrale a diferenței de preț, ipotecarea imobilului a făcut imposibilă prevalarea reclamantei-creditoare de această clauză contractuală în temeiul căreia, contrar susţinerilor pârâtei-reclamante, plata diferenţei de preţ nu trebuia efectuată la data încheierii contractului de vânzare cumpărare.

Prin urmare, instanţa reţine că cea care a făcut imposibilă încheierea contractului de vânzare-cumpărare este pârâta-reclamantă, motiv pentru care, instanţa reţinând culpa acesteia, va dispune rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nr. BAN 5/22.06.2009 din culpa pârâtei.

Ca efect al rezoluţiunii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare instanţa va dispune repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare nr. BAN 5/22.06.2009.

Instanţa reţine că părţile au determinat, prin clauză penală, întinderea despăgubirii în caz de rezoluţiune, conform dispoziţiilor art. 7.2 din antecontract, în caz de rezoluţiune din culpa promitentei-vânzătoare, aceasta fiind obligată la restituirea către promitenta-cumpărătoare a avansului achitat în baza antecontractului de vânzare-cumpărare nr. BAN 5/22.06.2009, prin urmare, instanţa, reţinând ca fiind întemeiată cererea reclamantei pârâte, va obliga pârâta reclamantă la restituirea către reclamata pârâtă a sumei reţinută de instanţa ca fiind avans din preţul imobilului, cererea reclamantei-pârâte urmând a fi admisă doar în parte, până la concurenţa acestei sume, respectiv  14.380, 25 Euro, inclusiv TVA, la cursul BNR din ziua plăţii.

Cu privire la cererea reclamantei pârâte de acordare a dobâzii legale aferentă sumei restituită de instanță ca efect al rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare instanța reține că această cerere este întemeiată întrucât, conform principilor care guvernează răspunderea civilă contractuală, prejudiciul suferit de creditor ca urmare a neîndeplinirii culpabile, de către debitor, a obligației asumate, trebuie să cuprindă atât pierderea efectiv suferită(damnum emergens) cât și câștigul nerealizat(lucrum cessans). În cazul obligațiilor bănești, în lipsă de stipulație convențională, câștigul nerealizat este reprezentat de dobânda legală calculată la debitul de plată, însă momentul de la care se acordă această dobândă nu este cel al plății efective a sumei cu privire la care s-a dispus restituirea, întrucât debitorul nu se află de drept în întârziere, ci cel de la momentul punerii în întârziere a debitorului, prin notificare scrisă sau cerere de chemare în judecată prin care se pretinde executarea voluntară a obligației de restituire de către debitor.

Or, reclamanta-pârâtă a pus în întârziere pârâta debitoare la data de 29.01.2015, data notificării prin care solicită rezoluțiunea antecontractului și restituirea sumelor achitate în temeiul acestuia, motiv pentru care doar de la această dată reclamanta-pârâtă este îndreptățită la plata dobânzii legale aferentă sumei de 14.380,25 Euro cu privire la care s-a dispus restituirea, dobândă care, având în vedere data de la care se datorează, va fi calculată conform dispozițiilor actului normativ în vigoare la data de 29.01.2015, respectiv OG 13/2011 și care va fi calculată până la data restituirii efective a debitului, instanța urmând a admite, în acest sens, în parte, această cerere a reclamantei pârâte.

Prin urmare,instanţa va obliga pârâta reclamantă la plata către reclamanta pârâtă a dobânzii legale aferente debitului de 14.380,25 Euro, dobândă calculată începând cu data de 29.01.2015 şi până la data plăţii efective.

Pentru a analiza toate motivele invocate de reclamanta pârâtă în susținerea cererii de rezoluțiune a antecontractului de vânzare cumpărare din culpa pârâtei reclamante, instanța reține ca fiind neîntemeiată teza susținută de reclamanta-prâtă privind culpa pârâtei reclamante derivată din lipsa calității acesteia de proprietar al imobilului care a făcut obiectul promisiunii bilaterale, întrucât, chiar daca pârâta reclamantă a devenit proprietara tabulară a imobilului ulterior încheierii acestei promisiuni, la momentul la care aceasta trebuia să perfecteze vânzarea avea calitatea de proprietar, nefiind astfel niciun impediment, derivând din acestă situație, la momentul de referință al încheirii contractului. Mai mult, promisiunea de vânzare a unui lucru care nu aparține promitentului cumpărător nu este în niciun fel sancționată dacă acesta a asigurat realizarea condiției de a avea calitatea de proprietar cerută de lege, la momentul perfectării vânzării.

De asemenea, nici intenția de fraudă a promitentei cumpărtoare nu poate fi dedusă din încheierea antecontractului cu denumirea veche a societății, în condițiile în care toate celelalte date de identificare ale promitentei cumpărătoare sunt corecte, antecontractul este semnat de persoana împuternicită de aceasta și are aplicată ștampila cu noua denumire a societății și oricum, instanța nu a fost învestită cu o acțiune în anulare în care să poată fi analizată o eventuală astfel de intenție a promitentei cumpărătoare.

Cu privire la cererea reclamantei pârâte de plată a sumei de 5780 Euro cu titlu de despăgubiri, în temeiul clauzei penale inserate la art. 5.8 din antecontract, instanța reține ca fiind neîntemeiată această cerere întrucât, așa cum rezultă din chiar lectuarea acestei clauze, dispozițiile art. 5.8 din antecontract reprezintă o clauză penală instituită în favoarea promitentei vânzătoare, stabilind întinderea despăgubirii datorate de promitenta cumpărătoare în caz de neîndeplinire culpabilă a obligațiilor asumate contractual și prin urmare, nu poate fi invocată de reclamanta pârâtă în favoarea sa.

De asemenea, principiul echilibrului contractual sau acordarea acestei despăgubiri în temeiul dispozițiilor legale care reglementează cu titlu general răspunderea contractuală, invocate de asemenea de reclamanta pârâtă în argumentarea acestei cereri nu reprezintă un temei care să conducă la o concluzie contrară întrucât nu pot înfrânge forța obligatorie a contractului încheiat între părți și nu pot adăuga la contract, peste voința acestora, instanța neputând acorda decât ceea ce părțile însăși au stabilit că poate fi acordat în cazul apariției unui caz de culpă care face imposibilă încheierea contractului de vânzare cumpărare.

Prin urmare, instanța va respinge ca neîntemeiată această cerere.

Cu privire la cererea reclamantei-pârâte de constatare a identităţii dintre cele două societăţi care au încheiat contractul  de închiriere și antecontractul de vânzare-cumpărare, instanța reține că această acțiune este inadmisibilă întrucât pe cale acțiunii în constatare nu se poate cere decât constatarea existenței sau inexistenței unui drept și nu a unei situații de fapt, astfel cum cerere reclamanta-pârâtă, instanța urmând să respingă ca atare această cerere, reţinând totuşi în considerente că această identitate a fost recunoscută fără rezervă de către pârâta reclamantă.

 Având în vedere soluția instanței cu privire la cererea principală, respectiv rezoluțiunea antecontractului din culpa pârâtei reclamante și motivarea care a stat la baza pronunțării acestei soluții, instanța nereținând existența unei culpe a reclamantei-pârâte pentru neperfectarea contractului de vânzare cumpărare, cumulativ cu principiul potrivit căruia rezoluțiunea unei convenții nu poate fi cerută de partea culpabilă de neexecutarea acesteia, instanța va respinge ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă, cu ambele capete de cerere, având în vedere și că soluția cererii de obligare a reclamantei-pârâte la plata de daune ca efect al rezoluțiunii, urmează soarta cererii principale având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.

Cheltuieli de judecată

În aplicarea prevederilor art. 453 C.pr.civ, având în vedere soluția de admitere în parte a cererii de chemare în judecată precum și fundamentul acordării de cheltuieli de judecată, respectiv culpa procesuală, instanța va admite în parte cererea reclamantei-pârâte de obligare a pârâtei reclamante la plata de cheltuieli de judecată, pentru suma de 8.986 lei din care: suma de 3766 lei reprezentând taxă judiciară de timbru achitată pentru capetele 1,2 și 3 ale cererii de chemare în judecată, suma de 900 lei reprezentând onorariu expertiză grafoscopică, suma de 120 lei reprezentând valoarea taxelor achitate de OCPI pentru obţinerea extrasului OCPI cu privire la apartament(instanța reținând că administrarea acestei probe a fost necesară pentru pronunțarea soluției de admitere a capetelor 1,2 și 3 ale cererii de chemare în judecată prin urmare nu se poate dispune reducerea acesteia prin raportare la soluția de admitere în parte a cererii  de chemare în judecată) suma de 3850 lei reprezentând ½ din onorariul avocatului care a reprezentat reclamanta-pârâtă în prezenta cauză şi suma de 300 lei reprezentând ½ din onorariul expertului contabil, instanța având în vedere în această privință soluția de admitere în parte a cererii de chemare în judecată.

Având în vedere soluția ce va fi pronunțată cu privire la cererea reconvențională, instanța va respinge ca neîntemeiată cererea pârâtei reclamante de obligare a reclamantei pârâte la plata de cheltuieli de judecată, reținând că lipsește fundamentul juridici al acordării de cheltuieli de judecată, respectiv culpa procesuală a reclamantei-pârâte.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite în parte acţiunea formulată de reclamanta L.G. cu domiciliul …. în contradictoriu cu pârâta SC G.I. SA cu sediul procesual ales ….

Dispune rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nr. BAN 5/22.06.2009 din culpa pârâtei.

Dispune repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare nr. BAN 5/22.06.2009.

Dispune restituirea de către pârâta reclamantă a avansului achitat în baza antecontractului de vânzare-cumpărare nr. BAN 5/22.06.2009, în valoare de 14380, 25 Euro, inclusiv TVA, la cursul BNR din ziua plăţii, la care se adaugă dobânda legală aferentă acestei sume, calculată începând cu data de 29.01.2015 şi până la data plăţii efective.

 Respinge ca neîntemeiată cererea reclamantei pârâte de obligare a pârâtei reclamante la plata unei despăgubiri în valoare de 5.780 Euro la cursul BNR din ziua plăţii.

Respinge ca inadmisibilă cererea reclamantei-pârâte de constatare a identităţii între cele două societăţi comerciale care au încheiat contractul de închiriere nr.BCI 4/22.06.2009 şi antecontractul de vânzare-cumpărare nr. BAN 5/22.06.2009.

 Respinge ca neîntemeiată cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă.

Obligă pârâta reclamantă la plata către reclamanta pârâtă a sumei de 8.986 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Respinge ca neîntemeiată cererea pârâtei-reclamante de obligare a reclamantei-pârâte la plata de cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria sectorului 1 Bucureşti.

 Pronunţată în şedinţă publică, azi, 13.09.2016.

PREŞEDINTE  Grefier

Domenii speta

Spete similare