Cerere

Prin cererea înregistrată la data de … pe rolul Judecătoriei Moineşti sub nr. de dosar …, reclamantul K. R. G. a solicitat în contradictoriu cu pârâta A. V., pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru un teren în suprafaţă de 43048 mp situat în extravilanul com. A..

A arătat reclamantul că la data de 21.10.2010 a încheiat cu pârâta o promisiune de vânzare cumpărare pentru terenul menţionat şi de la aceiaşi dată a intrat în posesia acestuia şi a achitat impozitul aferent.

În temeiul Legii nr. 312/2005 nu a putut dobândi dreptul de proprietate deoarece este cetăţean străin, dar de la data de 01.01.2014 este posibilă transcrierea imobilului în proprietatea sa tabulară.

Pârâta a refuzat autentificarea astfel cum rezultă din declaraţia notarială dată de aceasta la data de 27.01.2014 la BNP C. A..

Conform art. 1073 Cod civil „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare”.

Potrivit art. 1077 Cod civil „nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului”.

Deoarece pârâta refuză să încheie actul în formă autentică este necesară pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1073- 1075 Cod civil.

În susţinerea cererii au fost depuse înscrisuri.

A fost achitată o taxă judiciară de timbru în cuantum de 370 lei.

Pârâta a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, iar pe fond a solicitat respingerea cererii.

A arătat pârâta că nu are calitate procesuală pasivă deoarece nu este proprietara bunului ce face obiectul contractului, acesta fiind vândut la data de 05.02.2014 către numitul I. R. I..

Astfel, nu există identitate între părţi şi subiectele raportului juridic litigios astfel cum se prevede la art. 36 din Codul  de procedură civilă.

Pe fond, s-a arătat că a încheiat cu reclamantul un înscris numit „chitanţă de promisiune de vânzare cumpărare” şi deşi iniţial reclamantul s-a ocupat de teren, din anul 2012 nu s-a mai arătat interesat de acesta.

În această situaţie a apreciat că reclamantul nu mai este interesat de teren, astfel că a achitat taxele şi impozitele aferente ulterior anului 2011 şi i-a vândut numitului I. R. I. terenul în cauză.

Despre intenţia de a rezilia promisiunea de vânzare cumpărare l-a informat pe reclamant prin adresa comunicată la data de 27.01.2014 prin BNP C. A..

s-a mai arătat că noul contract de vânzare cumpărare a fost înscris în cartea funciară şi astfel acţiunea reclamantului este neîntemeiată.

În drept, cererea a  fost întemeiată pe dispoziţiile art. 36, art. 205 şi art. 248 din Codul de procedură civilă.

În susţinerea cererii s-a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, interogatoriu, testimonială şi expertiză topo.

Reclamantul a formulat o cerere adiţională prin care a solicitat în contradictoriu cu pârâta şi cu I. R.I. să se dispună anularea contractului de vânzare cumpărare nr. … şi radierea înscrierii din cartea funciară.

A arătat reclamantul că deşi încheiase cu pârâta o promisiune de vânzare cumpărare, cei doi pârâţi, cunoscând acest fapt au încheiat contractul de vânzare cumpărare a căruia anulare se solicită.

Pentru a nu-şi îndeplini obligaţiile decurgând din promisiune, pârâta a încheiat un act fictiv de vânzare cumpărare cu pârâtul, dar preţul nu a fost plătit, nici una din părţi nefăcând dovada că acesta a fost efectiv achitat.

De asemenea, conform art. 1235 din noul Cod civil „Cauza este motivul care determină fiecare parte să încheie contractul”, iar la art. 1236 se prevede că aceasta trebuie „să existe, să fie licită şi morală”.

Cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului.

În drept, a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1235-1236 şi art. 1238 Cod civil.

Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 363 lei.

De menţionat că în privinţa timbrajului s-a constat la data de 10.02.2015 că acesta a fost calculat greşit şi astfel reclamantul a achitat o diferenţă de taxă de timbru în cuantum de 242 lei aferentă capătului de cerere privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic şi în cuantum de 1230 lei pentru capătul de cerere privind anularea contractului de vânzare cumpărare.

Pârâtul I. R. I. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca nefondată.

A arătat pârâtul că în anul 2014 era interesat să cumpere terenuri în mediul rural şi a aflat că pârâta deţine un teren pe care doreşte să-l vândă. În aceste condiţii, a cumpărat terenul de la pârâtă, dar nu a avut cunoştinţă că aceasta încheiase anterior o promisiune de vânzare cumpărare având ca obiect acest teren. La momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare terenul era înscris în cartea funciară pe numele pârâtei conform certificatului de moştenitor deţinut de aceasta.

Astfel, până la data formulării cererii adiţionale nu a avut cunoştinţă de elementele susţinute de reclamant.

În ce priveşte preţul acesta a fost unul real, sincer , serios şi a fost achitat anterior perfectării contractului.

De asemenea, contractul de vânzare cumpărare a fost înscris în cartea funciară, fiind îndeplinite astfel toate condiţiile prevăzute de lege.

În concluzie, se impune respingerea cererii ca nefondată.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 36, art. 205 şi art. 248 Cod procedură civilă.

În susţinerea cererii s-a solicitat administrarea probei cu înscrisuri.

La data de 24.03.2015 a fost admisă proba testimonială pentru reclamant şi pârâtă, urmând a fi audiaţi în calitate de martor numitul A. G. pentru reclamant şi numitul G. Ş. pentru pârâtă.

De asemenea, a fost admisă proba cu interogatoriul pârâţilor.

La termenul din data de 05.05.2015 au fost luate interogatoriile pârâţilor şi s-a solicitat de către reclamant înlocuirea martorului A. G. cu martora A. M., deoarece martorul este plecat în străinătate. Pronunţarea pe această chestiune a fost prorogată pentru următorul termen, dată la care reclamantul trebuia să facă dovada imposibilităţii prezentării martorului pentru a putea fi dispusă înlocuirea, iar pentru pârâtă s-a dispus înlocuirea martorului deoarece acesta a fost prezent în sala de judecată pe parcursul şedinţei din data menţionată.

De la această dată şi până la soluţionarea pe fond a cauzei, reclamantul nu a depus nici o dovadă în sensul celor arătate mai sus, astfel că s-a respins cererea de înlocuire şi s-a constatat decăderea din dreptul de a mai administra proba.

Din actele şi lucrările dosarului, prin prisma probatoriului administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

Prin chitanţa de promisiune de vânzare cumpărare autentificată sub nr. 721/21.10.2010 la BNP C. A., pârâta s-a obligat ca în schimbul sumei de 1000 euro să-i vândă reclamantului un teren în suprafaţă de 43048 mp situat în extravilanul com. A., jud. B., cu menţiunea că preţul a fost achitat.

Părţile s-au obligat ca de la data la care cetăţenii străini vor putea cumpăra terenuri pe teritoriul României, să se prezinte la notar pentru încheierea actului de vânzare cumpărare în formă autentică.

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. … la BNP B. V. D., pârâta a vândut terenul în cauză către pârâtul I.R. I., pentru preţul de 5000 euro achitat integral anterior semnării actului.

Prin cererea ce formează obiectul primului capăt de cerere se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic având ca obiect terenul menţionat, solicitându-se ulterior şi anularea contractului de vânzare cumpărare încheiat de pârâţi.

În ce priveşte contractul de vânzare cumpărare, instanţa constată că potrivit declaraţiei dată de pârâtă în cadrul contractului, reiese că preţul a fost achitat de către pârât anterior încheierii în formă autentică.

Astfel, până la stabilirea că în mod fals pârâta a susţinut că a primit preţul, se prezumă că preţul a fost achitat.

În legătură cu susţinerea că vânzarea- cumpărarea a fost efectuată doar pentru a nu mai fi obligată pârâta să vândă bunul către reclamantul, iar pârâtul avea cunoştinţă de această chestiune, se constată că din probatoriu nu a rezultat acest lucru.

Din probatoriu rezultă însă că pârâtul are calitatea de cumpărător de bună credinţă, că bunul era înscris în cartea funciară pe numele pârâtei, chestiune care reiese şi din faptul că s-a menţionat acest lucru chiar în contract, iar reclamantul nu avea înscrisă în cartea funciară promisiunea de vânzare cumpărare.

Astfel, în cauză nu s-a dovedit că între pârâţi ar fi existat vreo înţelegere ilicită prin care să dorească scoaterea bunului din patrimoniul pârâtei în scopul de a frauda interesele reclamantului.

În aceste condiţii, solicitarea de anularea a contractului de vânzare cumpărare este nefondată.

În legătură cu solicitarea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic se reţine că acest aspect necesită analizarea elementelor de fond ale contractului.

Prin act juridic civil se înţelege manifestarea de voinţă făcută cu intenţia de a produce efecte juridice, de a naşte, modifica sau stinge un raport juridic civil concret. Din această definiţie rezultă că elementele caracteristice actului juridic civil sunt: prezenţa unei manifestări de voinţă, manifestarea de voinţă să fie exprimată cu intenţia de a produce efecte juridice, efectele juridice constând în a da naştere, a modifica sau a stinge un raport juridic civil concret. Codul civil consacră principiul voinţei reale, acordând prioritate voinţei interne a părţilor.

În speţa de faţă instanţa apreciază că intentia reclamantului şi a pârâtei a fost aceea de încheia un contract de vânzare-cumpărare. Potrivit art. 1294 Cod civil, vânzarea-cumpărarea este un contract prin care una din părţi, vânzătorul, strămută dreptul de proprietate asupra unui bun al său asupra celeilalte părţi-cumpărătorul, care se oblige în schimb a plăti preţul bunului vândut.

Astfel, una din condiţiile de bază pentru admiterea prezentei cereri este dovedirea calităţii de proprietar al pârâtei asupra bunurilor vândute.

În prezenta cauză, din înscrisurile depuse reiese că pârâta nu mai deţinea dreptul de proprietate asupra terenului la data sesizării instanţei, astfel că una din condiţiile de bază pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic nu este îndeplinită în speţă.

Se mai constată că pârâta şi-a luat angajamentul de a încheia ulterior actul în formă autentică, precum şi faptul că la aproximativ 4 ani după încheierea promisiunii a vândut bunul, astfel că singura acţiune pe care o mai are reclamantul la dispoziţie este solicitarea de obligare a pârâtei la plata preţului achitat, neputând fi suplinit consimţământul pârâtei cu privire la vânzarea unui bun ce nu-i mai aparţine.

Pentru aceste motive instanţa constată că cererea este neîntemeiată, dar neîntemeiată este şi excepţia invocată de pârâtă deoarece deşi nu mai are bunul în proprietate, este parte a promisiunii de vânzare cumpărare, fapt ce-i conferă calitate procesuală pasivă în cauză.

Pentru toate aceste considerente, va fi respinsă excepţia şi va fi respinsă şi acţiunea ca nefondată.

Domenii speta

Spete similare