Hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare în formă autentică cu privire la teren.

Hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare în formă autentică cu privire la teren. Consecintele Deciziei nr. 755/2014 a Curtii Constituţionale, publicată în Monitorul Oficial nr. 101/ 09.02.2015.

Din momentul publicării Deciziei nr. 755/2014 a Curtii Constituţionale în Monitorul Oficial al României, la data de 09.02.2015, dispoziţiile constatate ca fiind neconstituţionale, respectiv dispoziţiile art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, nu mai pot produce efecte juridice, în lipsa unor demersuri legislative ale Parlamentului sau ale Guvernului de a pune în acord norme invalidată cu dispoziţiile constituţionale. Efectele constau în aceea că dispoziţiile Legii nr. 17/2014, inclusiv dispoziţiile art. 5, se aplică de îndată, indiferent de forma în care a fost încheiat antecontractul de vânzare – cumpărare.

Faţă de cele menţionate mai sus, promitentii-cumparatori nu se pot prevala de dispoziţiile art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 pentru a înlătura inadmisibilitatea acţiunii formulate în lipsa întrunirii condiţiilor menţionate de art. 5 din Legea nr. 17/2014, chiar dacă promisiunea bilaterală invocată îmbracă forma actului autentic ce a fost încheiat anterior intrării în vigoare a legii.

Decizia civila nr. 112/03.02.2016

Prin cererea înregistrată la data de 1x.0x.201x, reclamantii AN si ACM au solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâtul M.M. pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare în formă autentică cu privire la terenul ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. Bxxx/1x.0x.201x la BNP MMI.

În motivare, reclamanţii au arătat că prin promisiunea de vânzare-cumpărare au convenit cu pârâtul vânzarea-cumpărarea terenului proprietate a acestuia, imobil teren  extravilan în suprafaţă totală de 2x.xxx mp situat în extravilanul sat B., com. B., jud. Galaţi, contractul de vânzare cumpărare urmand a fi incheiat în formă autentică până la data de 31.12.2014.

Prin sentinţa civilă nr. 2xx/2x.0x.201x, pronunţată de Judecătoria Târgu Bujor, instanţa a respins acţiunea ca neîntemeiată.

Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut că reclamanţii au plătit suma convenita ca pret al vanzarii la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, termenul stabilit pentru perfectarea vânzării fiind stabilit cel târziu până la data de 31.12.0214.

Instanţa a reţinut, de asemenea, că pârâtul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului teren extravilan, prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991.

Având în vedere data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare, respectiv data de 1x.0x.201x, precum şi prevederile art. 102 din Legea nr. 71/2011, care arată că „contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat, în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa”, instanţa a apreciat că are aplicabilitate în cauză Legea nr. 287/2009 (noul Cod Civil), care a intrat în vigoare la data de 01.10.2011.

Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 1669 Cod civil, când una din părţile care au încheiat promisiunea bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.

Instanţa a reţinut că actul încheiat între părţi a generat în sarcina acestora  o obligaţie de a face, respectiv de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, care este obligatoriu ,,ad validitatem”, astfel după cum rezultă din interpretarea coroborată a dispoziţiilor art. 885 Cod civil, cu art. 888 şi 1244 Cod civil.

Prevederile art. 1669 Cod civil., reprezintă aplicarea specială în cazul încheierii unui antecontract, a regulii generale prevăzute de art. 1516 al. 1 Cod civil, care prevăd faptul că vânzătorul, creditor în sensul textului de lege, are dreptul la a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, iar în cazul contrar, potrivit al. 2 pct. 3 al aceluiaşi articol, să folosească, atunci când este cazul, orice alt mijloc prevăzut de lege pentru realizarea dreptului său, iar art. 1669 prevede posibilitatea de a se adresa instanţei de judecată.

Conform clauzelor contractuale, actul de vânzare cumpărare în formă autentică pentru terenul menţionat anterior, trebuia să se perfecteze cel mai târziu la data de 31.12.2014.

Instanţa a reţinut că termenul stabilit de părţi pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, a expirat, fără ca încheierea contractului, în forma autentică cerută de lege să se realizeze.

Faţă de practica judiciară în materie, instanţa a reţinut că reclamantul şi-a îndeplinit toate obligaţiile asumate prin promisiunea de vânzare, fiind consemnat faptul că a achitat integral, la data semnării promisiunii de vânzare cumpărare, suma cu titlu de preţ al vânzării.

Potrivit certificatului de sarcini emis de O.C.P.I. Galaţi, terenul nu figurează cu sarcini din anul 1969 şi până în prezent, iar certificatul fiscal emis de Primăria B. atesta la momentul emiterii că pentru acest teren nu existau datorii la bugetul local.

Întrucât suprafeţele de teren promise spre vânzare nu pot fi identificate prin măsurare, ele reprezentând, faţă de istoricul imobilului, doar cote ideale şi abstracte, şi nici nu s-a dovedit că pârâtul este singurul moştenitor, s-a apreciat că există o dublă imposibilitate de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, deoarece identificarea suprafeţelor de teren cumpărate de promitentul-vânzător pentru care acesta deţine titlu nu se poate face, suprafeţele fiind în indiviziune, reprezentând doar o cotă parte ideală şi abstractă din întregul teren, iar promitentul-vânzător nu este unicul titular al dreptului de proprietate asupra suprafeţelor promise spre vânzare.

Împotriva sentinţei au declarat apel reclamanţii, solicitand schimbarea în tot a hotărârii apelate şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare pentru imobilul indicat. Au subliniat apelanţii că promitentului – vânzător i-a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra suprafeţei de teren în cauză, fiind singurul titular al dreptului de proprietate.

În şedinţa publică din data de 2x.0x.201x, instanţa, din oficiu, a pus în discuţie excepţia inadmisibilităţii acţiunii, prin prisma dispoziţiilor Legii nr. 17/2014 şi excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei A.C.M.

Instanta de apel a retinut ca potrivit art. 4 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, publicată în Monitorul Oficial nr. 178/12.03.2014, înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.

Procedura referitoare la respectarea şi exercitarea dreptului de preemţiune, derogatorie de la dispoziţiile de drept comun, cuprinse în art. 1730 C.civ., este descrisă de art. 6 – art. 8 din legea nr. 17/2014.

Potrivit art. 9 din actul normativ menţionat, avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafaţa de peste 30 de hectare, de către structura centrală.

În sensul art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.

Actul normativ menţionat este de imediată aplicare şi vizează şi situaţia din speţa de faţă, referitoare la un teren situat în extravilanul satului B., comuna B., pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic fiind inadmisibilă fără îndeplinirea condiţiilor cumulative prevăzute de art. 3, 4 şi 9 din lege.

Or, potrivit susţinerilor reclamanţilor şi conform certificatului emis de OCPI Galaţi, imobilul ce face obiectul cauzei nu este înscris în cartea funciară, nefiind îndeplinită, astfel, una dintre condiţiile de admisibilitate impuse de art. 5 din Legea nr. 17/2014. Mai mult, reclamanţii nu au prezentat avizul final necesar pronunţării de către instanţă a unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare, care să ateste respectarea dreptului de preemţiune recunoscut, prin lege, coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului. Adeverinţa emisă de Primarul Comunei B. atestă doar împrejurarea că imobilul nu este gajat, sechestrat sau confiscat, însă nu reprezintă avizul final, emis ca urmare a parcurgerii procedurilor impuse de art. 6 – art. 8 din Legea nr. 17/2014.

Este adevărat că, potrivit art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, prevederile legii nu se aplică antecontractelor şi pactelor de opţiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia.

Este de remarcat, însă, că, prin Decizia nr. 755/2014, publicată în Monitorul Oficial nr. 101/ 09.02.2015, Curtea Constituţională a constatat că prevederile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituţionale.

A reţinut Curtea că „având în vedere că situațiile juridice în care se află părțile antecontractului de vânzare încheiat în formă autentică, cât și ale celui neautentificat nu diferă în esență, nu poate fi justificată nici aplicarea, în privința acestora, a unui tratamentul juridic diferit. Valorizarea diferențiată a antecontractelor de vânzare, respectiv în funcție de criteriul formei încheierii actului, are drept consecință consacrarea unui tratament juridic diferit între persoane care au încheiat antecontracte de vânzare având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, aspect în legătură cu care Curtea urmează a analiza dacă se întemeiază pe un criteriu obiectiv și rațional”.

De asemenea, examinând textul legal criticat raportat la dispozițiile art. 16 alin.(1) coroborate cu cele ale art.44 alin.(2) din Constituție, Curtea a constatat că „ însuși criteriul care a stat la baza aplicării unui tratament juridic diferențiat, respectiv forma încheierii antecontractului, este unul subiectiv și aleatoriu, criteriu care conferă, astfel, beneficiarului său un veritabil privilegiu în valorificarea dreptului său de creanță.”

Potrivit art. 31 alin. 3 din Legea nr. 47/1992, dispoziţiile din legile şi ordonanţele în vigoare constatate ca fiind neconstituţionale îşi încetează efectele juridice la 45 de zile de la publicarea deciziei Curţii Constituţionale dacă, în acest interval, Parlamentul sau Guvernul, după caz, nu pune de acord prevederile neconstituţionale cu dispoziţiile Constituţiei. Pe durata acestui termen, dispoziţiile constatate ca fiind neconstituţionale sunt suspendate de drept.

În consecinţă, din momentul publicării deciziei invocate în Monitorul Oficial al României la data de 09.02.2015, dispoziţiile constatate ca fiind neconstituţionale, respectiv dispoziţiile art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, nu mai pot produce efecte juridice, în lipsa unor demersuri legislative ale Parlamentului sau ale Guvernului de a pune în acord norme invalidată cu dispoziţiile constituţionale. Efectele constau în aceea că dispoziţiile Legii nr. 17/2014, inclusiv dispoziţiile art. 5, se aplică de îndată, indiferent de forma în care a fost încheiat antecontractul de vânzare – cumpărare.

Faţă de cele menţionate mai sus, tribunalul a reţinut că reclamanţii nu se puteau prevala de dispoziţiile art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 pentru a înlătura inadmisibilitatea acţiunii formulate în lipsa întrunirii condiţiilor menţionate de art. 5 din Legea nr. 17/2014, chiar dacă promisiunea bilaterală invocată îmbracă forma actului autentic ce a fost încheiat anterior intrării în vigoare a legii.

În acest context, s-a reţinut că, la data pronunţării sentinţei contestate (2x.0x.201x), prima instanţă avea obligaţia de a verifica întrunirea condiţiilor de admisibilitate impuse de art. 5 din Legea nr. 17/2014, dar şi obligaţia de a da eficienţă Deciziei Curţii Constituţionale nr. 755/2014.

Astfel, Curtea a reţinut că „instanța de judecată învestită în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești. Așadar, îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.” (par. 20). Or, momentul eventual al realizării transferului dreptului de proprietate este momentul la care hotărârea judecătorească ce ar ţine loc de act autentic ar rămâne definitivă.

De asemenea, s-a reţinut că „aplicarea prevederilor legale criticate, respectiv a celor referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, nu echivalează cu încălcarea dispozițiilor art.15 alin.(2) din Constituție, ci este în concordanță cu principiul activității legii, potrivit căruia orice act normativ acționează cât timp este în vigoare, fiind aplicabil tuturor actelor, faptelor și situațiilor juridice născute după acest moment. În acest sens este și jurisprudența Curții Constituționale, potrivit căreia legea nouă este aplicabilă de îndată tuturor situațiilor care se vor constitui, se vor modifica sau se vor stinge după intrarea ei în vigoare, precum și tuturor efectelor produse de situațiile juridice formate după abrogarea legii vechi (a se vedea, în acest sens, cu titlu exemplificativ, Decizia nr.287 din 1 iulie 2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.729 din 12 august 2004)”.

Totodată, tribunalul a reţinut, contrar susţinerilor reclamanţilor, exprimate în cuprinsul concluziilor scrise, că, aşa cum rezultă şi din jurisprudenţa Curţii Constituţionale (a se vedea Decizia nr. 223/13.03.2012), deciziile prin care se constată neconstituţionalitatea unui text normativ se aplică cauzelor pendinte la momentul publicării acestora, cauze în care respectivele dispoziţii sunt aplicabile

Or, la momentul publicării în Monitorul Oficial al României a Deciziei Curţii Constituţionale nr. 477/2014 (09.02.2015), cauza de faţă era în curs de judecată (era pendinte), instanţa fiind obligată a se conforma deciziei Curţii, faţă de normele imperative cuprinse în art. 31 din Legea nr. 47/1992.

Mai mult, potrivit Deciziei nr. 12/2011, pronunţate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie într-un recurs în interesul legii, ale cărei argumente sunt aplicabile prin analogie şi în prezenta cauză,  ca urmare a deciziilor Curţii Constituţionale de declararea a neconstituţionalităţii unor texte normative, acestea şi-au încetat efectele si nu mai pot constitui temei juridic pentru cauzele nesoluţionate definitiv la data publicării deciziilor instanţei de contencios constituţional in Monitorul Oficial.

 Art. 147 alin. (4) din Constituţie prevede că decizia Curţii Constituţionale este general obligatorie, atât pentru autorităţile şi instituţiile publice, cât şi pentru particulari, şi produce efecte numai pentru viitor, iar nu şi pentru trecut. Cum este vorba de o normă imperativă de ordine publică, aplicarea ei generală şi imediată nu poate fi tăgăduită, deoarece altfel ar însemna ca un act neconstituţional să continue să producă efecte juridice, ca şi când nu ar fi apărut niciun element nou in ordinea juridică, ceea ce Constituţia refuză in mod categoric. Împrejurarea că deciziile Curţii Constituţionale produc efecte numai pentru viitor dă expresie unui alt principiu constituţional, acela al neretroactivităţii, ceea ce înseamnă că nu se poate aduce atingere unor drepturi definitiv câştigate sau situaţiilor juridice deja constituite.

Aceasta presupune, referitor la problema analizată, în care este vorba de situaţii juridice în curs de constituire (facta pendentia), că acestea sunt sub incidenţa efectelor deciziilor Curţii Constituţionale, care sunt de imediată şi generală aplicare.

Nu se poate spune că, fiind promovată acţiunea la un moment la care era in vigoare art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, înseamnă că efectele acestui act normativ se întind în timp pe toată durata desfăşurării procedurii judiciare, întrucât nu avem de-a face cu un act juridic convenţional ale cărui efecte să fie guvernate după regula tempus regit actum.

Din punctul de vedere al dreptului intern, judecata nu se poate întemeia pe o dispoziţie legală inexistentă din punct de vedere juridic, ca urmare a declarării ei ca fiind neconstituţională.

În consecinţă, constatând, că, în speţă, nu sunt îndeplinite condiţiile de admisibilitate impuse de art. 5 din Legea nr. 17/2014, tribunalul a apreciat că excepţia inadmisibilităţii, invocată din oficiu, este întemeiată.

Faţă de dispoziţiile art. 248 C.proc.civ. reţine că prima instanţă era ţinută să se pronunţe mai întâi asupra excepţiilor de procedură, precum şi asupra celor de fond care fac inutilă, în tot sau în parte, administrarea de probe ori, după caz, cercetarea în fond a cauzei.

Or, în mod greşit prima instanţă nu a avut în vedere dispoziţiile art. 248 C.proc.civ. şi condiţiile de admisibilitate instituite de art. 5 din Legea nr. 17/2014 care trebuia să fie analizate prioritar faţă de fondul cererii.

În consecinţă, în temeiul art. 480 C,proc.civ., a admis apelul, a anulat în tot sentinţa civilă şi, în rejudecare, a admis excepţia inadmisibilităţii acţiunii pe care a respins-o ca inadmisibila.

În acest context, a reţinut că, în împrejurarea în care soluţia pronunţată în rejudecare vizează doar condiţiile de admisibilitate apreciate ca nefiind întrunite la acest moment, iar soluţia primei instanţe a vizat fondul, în cauză nu au fost încălcate dispoziţiile art. 481 C.proc.civ., referitoare la neînrăutăţirea situaţiei părţii în propria cale de atac.

De asemenea, dat fiind principiul enunţat de art. 248 C.proc.civ., a apreciat că nu se mai impune analiza excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamantei A.C.M., invocată din oficiu.

Domenii speta

Spete similare