Revendicare; grănițuire; intervenție în interes propriu; excepția de garanție pentru evicțiune a vânzătorului

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. …… din ........ de BNP I A, reclamanta ......... a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în intravilanul comunei Limanu, jud. Constanţa, alcătuit din teren în suprafaţă de 1.000 mp şi construcţie C1 edificată în proporţie de 30 %, iar, prin actul de dezmembrare autentificat sub nr. ......... de BNP C L, astfel cum a fost rectificat prin încheierea nr. ......... din ......... emisă de acelaşi birou notarial, reclamanta a împărţit acest imobil în 3 loturi, după cum urmează: lotul nr. 1 compus din teren în suprafaţă de 500 mp şi construcţie C1, lotul nr. 2 alcătuit din teren în suprafaţă de 375 mp şi lotul nr. 3 compus din teren în suprafaţă de 125 mp din acte (suprafaţa rezultată din măsurători fiind de 194 mp).

Ulterior, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. ....... de BNP J V, reclamanta ...... a vândut pârâtului ....... şi soţiei acestuia, intervenienta ........, imobilul situat în comuna Limanu, ............, alcătuit din teren în suprafaţă de 500 mp şi construcţia edificată pe acesta, reprezentând lotul nr. 1 identificat în actul de dezmembrare, iar, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. ......... de BIN C F, intervenienta în interes propriu ....... a dobândit de la numitul ........., care cumpărase la rândul său de la reclamantă, terenul în suprafaţă de 375 mp din com. Limanu............., reprezentând lotul nr. 2 în acelaşi act de dezmembrare.

Între proprietatea reclamantei, respectiv terenul în suprafaţă de 194 mp reprezentând lotul nr. 2 în actul de dezmembrare, şi proprietatea pârâtului nu exista un gard despărţitor, aşa cum rezultă din răspunsurile reclamantei la interogatoriul propus de pârât, astfel că acesta din urmă a edificat un gard, însă, prin raportul de expertiză topografică refăcut, întocmit de către domnul expert D D şi depus la dosar la data de 24.09.2015, expertul a apreciat că linia de hotar dintre proprietăţile părţilor trebuie stabilită pe aliniamentul A – B din planul de situaţie anexa 3 la raport, după ce, în prealabil, a identificat terenul în suprafaţă de 500 mp proprietatea pârâtului şi a intervenientei ........ prin coordonatele de contur A, 13, 14, 15, 16, B.

Prin prezenta acţiune, reclamanta a solicitat instanţei de judecată, pe de o parte, să stabilească linia de hotar care desparte proprietăţile părţilor, iar, pe de altă parte, să-l oblige pe pârât să-i lase în deplină proprietate şi posesie terenul în suprafaţă de circa 4 mp pe care acesta l-a acaparat din proprietatea sa prin edificarea acelui gard, însă susţinerile reclamantei sunt întemeiate doar în parte.

Ca şi chestiune prealabilă, instanţa consideră că primul petit al acţiunii introductive, având ca obiect grăniţuirea, trebuie analizat cu prioritate întrucât de soarta acestuia depinde şi capătul de cerere privind revendicarea dată fiind situaţia particulară dedusă judecăţii, în sensul că reclamanta este autoarea juridică a pârâtului, căruia i-a înstrăinat terenul în suprafaţă de 500 mp, şi are obligaţia, în virtutea răspunderii pentru evicţiune care revine vânzătorului şi care este reglementată de dispoziţiile art. 1337 – art. 1351 din vechiul Cod civil (în vigoare la data perfectării contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. ........ de BNP J V), să garanteze acestuia deplina exercitare a dreptului de proprietate asupra terenului vândut, în limitele teritoriale trasate prin actul de înstrăinare.

În acest context, instanţa apreciază că apărarea pârâtului fundamentată pe excepţia de garanţie pentru evicţiune nu poate conduce la respingerea de plano a acţiunii reclamantei, ci implică şi verificarea conduitei beneficiarului excepţiei pentru a se stabili dacă, exercitându-şi dreptul de proprietate, acesta nu a încălcat la rândul său limitele propriului drept, aducând astfel atingere drepturilor vânzătorului.

Din această perspectivă, instanţa constată că, potrivit dispoziţiilor art. 560 din noul Cod civil, aplicabile în cauză în condiţiile în care faptul care a declanşat acest litigiu, şi anume edificarea de către pârât a gardului dintre terenurile părţilor cu consecinţa pretinsei încălcări a dreptului de proprietate al reclamantei, s-a produs după intrarea în vigoare a acestui act normativ, „proprietarii terenurilor învecinate sunt obligaţi să contribuie la grăniţuire prin reconstituirea hotarului şi fixarea semnelor corespunzătoare, suportând în mod egal cheltuielile ocazionate de aceasta”.

Or, aşa cum instanţa a reţinut anterior, prin raportul de expertiză topografică refăcut, întocmit de către domnul expert D D şi depus la dosar la data de 24.09.2015, acesta a apreciat că linia de hotar dintre proprietăţile părţilor trebuie stabilită pe aliniamentul A – B din planul de situaţie anexa 3 la raport; cum, în prealabil, expertul a identificat terenul în suprafaţă de 500 mp dobândit de pârâtul ........ şi de intervenienta ........ prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. ....... de BNP J V şi a constatat că limitele teritoriale ale acestuia pot fi materializate prin coordonatele de contur A, 13, 14, 15, 16, B, dând eficienţă în această manieră excepţiei de garanţie pentru evicţiune care revine vânzătorului, instanţa îşi va însuşi concluziile expertului şi va stabili linia de hotar dintre proprietăţile părţilor pe aliniamentul A – B din planul de situaţie anexa 3 la raportul de expertiză topografică refăcut, întocmit de către domnul expert D D şi depus la dosar la data de 24.09.2015.

Soluţia instanţei, care va fi pronunţată şi în contradictoriu cu intervenienta în interes propriu .........., proprietara lotului nr. 2 rezultat în urma dezmembrării, nu este de natură să aducă vreo vătămare intereselor acesteia, dat fiind că linia trasată de expert şi însuşită de instanţă nu afectează limitele proprietăţii sale, aşa cum se poate constata di acelaşi plan de situaţie anexa 3 la raport, însă tranşează definitiv problema grăniţuirii dintre cele trei loturi rezultate din dezmembrarea efectuată prin actul autentificat sub nr. .......... de BNP C L.

Mai mult decât atât, prin raportare la soluţia ce va fi adoptată în privinţa primului petit şi la linia de hotar care va fi stabilită pe aliniamentul A – B din planul de situaţie anexa 3 la raportul de expertiză topografică refăcut, instanţa constată că solicitarea reclamantei având ca obiect revendicarea terenului de 4 mp pe care pârâtul l-ar fi acaparat din proprietatea sa, care face obiectul celui de-al doilea capăt de cerere, este neîntemeiată câtă vreme aceasta nu a făcut dovada că pârâtul a ocupat sau ocupă vreo suprafaţă din terenul proprietatea reclamantei, iar linia care desparte în prezent proprietăţile părţilor (între punctele de contur 12 – 17) şi care reprezintă aliniamentul gardului existent în prezent, evidenţiată în culoarea roşie în planul de situaţie anexa 3, se situează, după reconstituirea hotarului corect, pe terenul pârâtului.

Domenii speta

Spete similare