Antecontract de vânzare cumpărare

Antecontract de vânzare cumpărare. Hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare

Prin sentinţa civilă nr. 1795 din 14 octombrie 2015 pronunţată de judecătoria Rm. Vâlcea în dosarul  nr. 1187/223/2015 s-a respins cererea formulată de reclamanta BV  , domiciliată în municipiul Drăgăşani, str. TV, nr., judeţul Vâlcea, în contradictoriu cu pârâtul AN, domiciliat în municipiul Drăgăşani, str. T, nr., judeţul Vâlcea.

Pentru a hotărî astfel instanţa de fond a reţinut că la data de 15 mai 2015 reclamanta BV  , cu domiciliul în municipiul Drăgăşani, str. TV, nr., judeţul Vâlcea a chemat în judecată pe pârâtul AN, domiciliat în municipiul Drăgăşani, str. T, nr., judeţul Vâlcea, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să constate că printr-un înscris sub semnătură privată intitulat ”Antecontract de vânzare-cumpărare”, pârâtul i-a vândut imobilul situat în  extravilanul localităţii Drăgăşani, judeţul Vâlcea, respectiv terenul în suprafaţă de 10.000 mp având categoria de folosinţă arabil, extravilan, tarla 27, parcela 572/32, punctul ”LAZĂR” cu vecinii: N - Drum, E - MII, S - Drum, V -BIT, cu preţul de  1.000 lei, iar hotărârea ce se va pronunţa să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că printr-un înscris sub semnătură privată intitulat ”Antecontract de vânzare-cumpărare” încheiat la 25.03.2013, pârâtul i-a vândut imobilul descris mai sus contra sumei de 1000 lei, bani pe care i-a achitat în totalitate în momentul încheierii antecontractului şi întrucât nu s-a prezentat să încheie actul  hotărârea ce se va pronunţa urmează să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

În drept acţiunea este întemeiată pe dispoziţiile art. 1669 Cod civil, iar în dovedirea acesteia s-a solicitat proba cu înscrisuri.

Examinând actele şi lucrările dosarului instanţa de fond a reţinut că la data de  25 martie 2013 a fost încheiat un înscris sub semnătură privată intitulat”Antecontract de vânzare-cumpărare”, în baza căruia, pârâtul în calitate de proprietar s-a obligat să-i vândă reclamantei  terenul în suprafaţă de 10.000 mp având categoria de folosinţă arabil, extravilan, tarla 27, parcela 572/32, punctul ”LAZĂR” cu vecinii: N - Drum, E - MII, S - Drum, V - BIT, la preţul de  1000 lei.

În interogatoriul luat în instanţă pârâtul a precizat că bunul promis spre vânzare reclamantei provine de la socrii săi şi nu s-a prezentat la notar deoarece nu deţine documentaţia cadastrală pe teren iar preţul convenit nu a fost plătit integral de reclamantă (fila 30 dosar).

Această convenţie încheiată între părţi, deşi se referă la operaţiunea de vânzare-cumpărare a imobilelor descrise mai sus, nu poate avea această valoare juridică datorită lipsei formei autentice, condiţie esenţială de valabilitate pentru ca actul de înstrăinare a imobilelor terenuri şi construcţii să se încheie în mod valabil.

Cu toate acestea potrivit principiului conversiunii actului juridic, dedus din regula de interpretare prevăzută de art. 1266 Cod civil, conform căreia contractele se interpretează după voinţa concordantă a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor, (actus interpredandus est potium ut valeat quam ut peret), se poate considera că actul încheiat între părţi este un antecontract de vânzare-cumpărare ce naşte în sarcina pârâtului obligaţia de a încheia în viitor (a face) actul de vânzare-cumpărare.

Potrivit art. 1669 din Codul civil, când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.

La rândul său art.1279 alin.3 din acelaşi cod, prevede că dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.

Sub aspectul menţionat mai sus instanţa de fond a reţinut că nu există depus la dosar un înscris care să reprezinte o dovadă de  notificare înaintată de Biroul notarului public pentru a se înfăţişa pârâta în vederea  autentificării actului, deşi reclamantul pretinde că ar fi convocat-o pe aceasta, fără  a se produce dovezi în acest scop, astfel încât nu se poate pune problema unui refuz nejustificat,  aşa cum a înţeles legiuitorul să prevadă prin dispoziţiile legale. Mai mult pârâtul recunoaşte că nu deţine documentaţia cadastrală pentru terenul care provine de la socrii săi care iniţial au încheiat convenţia iar preţul convenit nu s-a achitat de către reclamantă.

Prin urmare, se poate vorbi despre o temeinicie a cererii de chemare în judecată doar în ipoteza dovedirii refuzului nejustificat al promitentului vânzător de a încheia contractul promis şi pentru ca instanţa să poată suplini consimţământul părţii care nu-şi îndeplineşte în mod culpabil obligaţiile asumate, se impune să fie îndeplinite toate condiţiile prevăzute de art. 1179  noul Cod civil privind valabilitatea convenţiilor, precum şi cele specifice contractului de vânzare-  cumpărare  raportat la  dispoziţiile art. 1669  alin 1din  acelaşi cod.

Astfel, conform dispoziţiilor art.  54  din Legea nr.7/1996, pentru un astfel de act  prin care urmează să se transmită proprietatea, părţile  sunt obligate sa înfăţişeze notarului public  întreaga documentaţie cadastrala, pentru ca ulterior  imobilul sa poată fi intabulat în cartea funciara, notarul public fiind obligat să ceară din oficiu  aceasta înscriere. Totodată  art.1, alin.1 din acelaşi act normativ, “cadastrul si cartea funciara formează un sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica, de importanta naţională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al tarii”, iar  art.1, alin.4, dispune că “evidenta imobilelor înscrise in planul cadastral si in cartea funciara se realizează şi se actualizează din oficiu la cererea persoanelor interesate sau la iniţiativa autorităţilor publice”.

Având în vedere cele menţionate mai sus instanţa de fond a respins cererea formulată de reclamantă ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentinţe, în termen legal, a formulat apel BV  , criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, în condiţiile prevăzute de art. 466 şi urm. C. pr. civ.

Astfel, se arată că în mod greşit instanţa de fond a respins acţiunea, întrucât cererea de chemare în judecată îndeplineşte cerinţele prevăzute de art. 200 alin. 1 şi 3 C. pr. civ., instanţa de fond reţinând o stare de fapt ce nu corespunde probatoriului administrat şi făcând o greşită aplicare a dispoziţiilor legale.

Or, antecontractul de vânzare-cumpărare prin care intimatul-pârât i-a vândut suprafaţa de 10.000 mp, teren arabil extravilan, în pct. „Lazăr” este încheiat cu respectarea dispoziţiilor legale şi sunt îndeplinite şi celelalte condiţii pentru ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare, faţă de refuzul intimatului-pârât de a se prezenta la notarul public să încheie actul în formă autentică.

Examinând apelul formulat, în raport de motivele invocate, dispoziţiile legale aplicabile şi actele dosarului, tribunalul constată că este nefondat.

Din probatoriul administrat, rezultă că  la data de  25 martie 2013 a fost încheiat un înscris sub semnătură privată intitulat”Antecontract de vânzare-cumpărare”, în baza căruia, intimatul pârât în calitate de proprietar s-a obligat să-i vândă apelantei-reclamante  terenul în suprafaţă de 10.000 mp având categoria de folosinţă arabil, extravilan, tarla 27, parcela 572/32, punctul ”LAZĂR” cu vecinii: N - Drum, E - MII, S - Drum, V - BIT, la preţul de  1000 lei.

Convenţia încheiată de părţi, deşi se referă la operaţiunea de vânzare-cumpărare a imobilelor descrise mai sus, nu poate avea această valoare juridică datorită lipsei formei autentice, condiţie esenţială de valabilitate pentru ca actul de înstrăinare a imobilelor terenuri şi construcţii să se încheie în mod valabil.

Potrivit principiului conversiunii actului juridic, dedus din regula de interpretare prevăzută de art. 1266 Cod civil, conform căreia contractele se interpretează după voinţa concordantă a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor, (actus interpredandus est potium ut valeat quam ut peret) şi, ca atare, se poate considera că actul încheiat între părţi este un antecontract de vânzare-cumpărare ce naşte în sarcina pârâtului obligaţia de a încheia în viitor (a face) actul de vânzare-cumpărare.

Conform art. 1669 din Codul civil, când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.

La rândul său art.1279 alin.3 din acelaşi cod, prevede că dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.

Sub aspectul menţionat mai sus instanţa de fond a reţinut corect că nu există depus la dosar un înscris care să reprezinte o dovadă de  notificare înaintată de Biroul notarului public pentru a se înfăţişa pârâta în vederea  autentificării actului, deşi reclamantul pretinde că ar fi convocat-o pe aceasta, fără  a se produce dovezi în acest scop, astfel încât nu se poate pune problema unui refuz nejustificat,  aşa cum a înţeles legiuitorul să prevadă prin dispoziţiile legale. Mai mult intimatul-pârât a recunoscut că nu deţine documentaţia cadastrală pentru terenul care provine de la socrii săi care iniţial au încheiat convenţia iar preţul convenit nu s-a achitat de către reclamantă.

Prin urmare, se poate vorbi despre o temeinicie a cererii de chemare în judecată doar în ipoteza dovedirii refuzului nejustificat al promitentului vânzător de a încheia contractul promis şi pentru ca instanţa să poată suplini consimţământul părţii care nu-şi îndeplineşte în mod culpabil obligaţiile asumate, se impune să fie îndeplinite toate condiţiile prevăzute de art. 1179  noul Cod civil privind valabilitatea convenţiilor, precum şi cele specifice contractului de vânzare-  cumpărare  raportat la  dispoziţiile art. 1669  alin 1din  acelaşi cod.

Art.  54  din Legea nr.7/1996, dispune că pentru un astfel de act  prin care urmează să se transmită proprietatea, părţile  sunt obligate sa înfăţişeze notarului public  întreaga documentaţie cadastrala, pentru ca ulterior  imobilul sa poată fi intabulat în cartea funciara, notarul public fiind obligat să ceară din oficiu  aceasta înscriere, iar  art.1, alin.1 din acelaşi act normativ, “cadastrul si cartea funciara formează un sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica, de importanta naţională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al tarii”.

Faţă de cele arătate mai sus, în mod corect instanţa de fond a respins acţiunea formulată de reclamantă, iar criticile nelegalitate şi netemeinicie invocate prin cererea de apel nu se justifică.

Verificând şi din oficiu legalitatea sentinţei apelate, tribunalul nu constată că au fost nesocotite dispoziţii legale de ordine publică care să justifice schimbarea în tot sau în parte ori, după caz, anularea acesteia.

Aşa fiind, potrivit art. 480 alin. 1 C. pr. civ., tribunalul urmează să respingă apelul ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare