Clauză de răzgândire inserată într-un antecontract de vânzare-cumpărare. Constatare nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare pentru cauză imorală

Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instante sub nr. XXX/2006 reclamantii: S. F, S.V., S. G.I., S.S., M.E., R.D.I. au chemat în judecata pârâtii: P.I., P.M., P.G.G. si M.D.R., solicitând instantei ca prin hotarârea ce se va pronunta sa constate nulitatea absoluta partiala a contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. xxx/2005 de notarul public O. L.; cu cheltuieli de judecata.

 În motivarea cererii, reclamantii au sustinut ca pârâtii P.I., P.M. si P.G. G. au vândut pârâtului M.D.R. prin contractul anterior mentionat opt terenuri situate în comuna S., din care anumite parti de suprafata facusera anterior obiectul unor antecontracte pe care le-au încheiat cu pârâtii-vânzatori:

Au sustinut ca acest contract de vânzare-cumparare a fost încheiat de pârâtii P. în calitate de vânzatori si pârâtul M.D.R. care este nepotul si respectiv fiul lor, în calitate de cumparator si care avea cunostinta de antecontractele mentionate, în conditiile în care terenurile respective se aflau de 3 ani în posesia reclamantilor.

Au apreciat ca a existat o coniventa frauduloasa între vânzatorii si pârâtul din actul autentic, pentru fraudarea intereselor lor, astfel încât actul este lovit de nulitate absoluta pentru cauza imorala si nu trebuie ignorat nici faptul ca în cuprinsul conventiei autentice vânzatorii au precizat ca "imobilul ce-l vindem nu este promis la vânzare", iar cumparatorul putea cu minime diligente sa cunoasca acest lucru.

În drept au invocat disp. art. 966 968 si 948 pct.4 Cod civil, iar în sustinerea cererii au depus înscrisuri (f. 6-14).

Pârâtii P.I., P.M. si P.G.G. nu au formulat întâmpinare, însa în sedinta publica din 31.05.2006 si-a exprimat acordul fata de actiunea promovata de reclamanti (f. 20).

Legal citat, pârâtul M.D.R. a formulat în aparare întâmpinare (f. 27-28), prin care a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiata; cu cheltuieli de judecata.

A mentionat ca prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. xxx/2005 a devenit proprietarul unei suprafete de teren situata în comuna S. si la momentul întocmirii acestei conventii au fost respectate toate cauzele de validitate prevazute de lege, iar faptul ca reclamantii se pretind cumparatori ai unor suprafete de teren în baza unor chitante sub semnatura privata nu poate fi apreciat ca o cauza de nulitate absoluta a unui contract autentic, cu atât mai mult cu cât sunt cunoscute efectele juridice ale unui antecontract si obligatiile ce genereaza.

A mai aratat ca la data încheierii chitantelor circulatia juridica a terenurilor era guvernata de norme imperative în ceea ce priveste forma actului de înstrainare, respectiv forma autentica si ca acel moment nici nu se putea conveni vânzarea unui bun determinat, întrucât succesiunea de pe urma defunctei P.V., autoarea partilor, s-a dezbatut abia în 26.10.2005, o vânzare autentica a unui astfel de bun anterior efectuarii partajului fiind supusa conditiei rezolutorii privind atribuirea bunului vândut în lotul vânzatorului.

La 07.09.2006 reclamantii au precizat actiunea (f. 48) solicitând sa se constate nulitatea absoluta partiala a actului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. xxx/2005, doar cu privire la terenurile indicate în cuprinsul cererii.

Analizând actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:

Prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. xxx/2005 (f. 6-7) pârâtii P.I.. P.G. si P.M. care sunt frati au înstrainat pârâtului M.D.R. fiul pârâtei P.M., opt terenuri si constructia casa de locuit situate în comuna S. din jud. Prahova, pe care le-au mostenit de la parintii acestora, P.V. si P.G.

Parte din terenurile mentionate în acest act autentic au format anterior obiectul unor promisiuni bilaterale de vânzare-cumparare ce au fost încheiate între reclamanti, pe de o parte si pârâtul P.G., respectiv pârâtul P.I. pe de alta parte.

Astfel reclamantii S.F. si S.V. au convenit atât cu pârâtul P.I., prin conventia încheiata la 14.01.2003 (f. 12) si materializata prin înscrisul sub semnatura privata intitulat "chitanta-contract de vânzare-cumparare", cât si cu pârâtul P.G., prin înscrisul sub semnatura privata din 08.05.2003, aflat în copie la fila 13, sa cumpere doua terenuri, primul în suprafata de 5.300 m.p., situat în comuna S., pct. "L.L.", iar cel de-al doilea în suprafata de 30 m.p. situat la pct. "A.", în intravilanul comunei S..

La 20.03.1995 o alta promisiune bilaterala de vânzare-cumparare a intervenit între P.G. si M.C. privind terenul în suprafata de 2.500 m.p. situat în comuna S., pct. "G.V." ("F.") (f. 9).

Beneficiar al unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumparare a fost si reclamantul S.S., astfel cum reiese din conventie încheiata la 03.12.2002 si materializata prin înscrisul sub semnatura privata intitulat "chitanta" (f. 10), vizând terenul în suprafata de 5.500 m.p. situat în pct. "V.C." .

Pârâtul P.G. a mai încheiat înca doua antecontracte de vânzare-cumparare, la 03.07.2003 cu reclamantul R.D.I. având ca obiect terenul în suprafata de 6.000 m.p. situat în pct. "P.", astfel cum reiese din înscrisul intitulat "chitanta-contract de vânzare-cumparare" (f. 14), iar la 04.08.2003 cu reclamantul S.G.I., privind terenul în suprafata de 2.500 m.p. situat în pct. "L.L" ("P.L."), elocvent în acest sens fiind înscrisul sub semnatura privata intitulat "chitanta vânzare cumparare" (f. 11).

Prin actiunea precizata reclamantii, mai putin S.F. care a renuntat la judecata cererii, solicita a se constata nulitatea absoluta partiala a contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. xxx/2005, pentru cauza imorala, fata de existenta celor 6 antecontracte de vânzare-cumparare ce au fost încheiate cu cei doi pârâti P.G. si P.I. si fata de coniventa frauduloasa ce a existat între pârâti, respectiv între vânzatorii si cumparatorul din actul autentic.

Potrivit art. 966 Cod civil, pentru a fi valabila, cauza actului juridic trebuie sa îndeplineasca cumulativ trei conditii, respectiv sa existe, sa fie reala, licita si morala, iar conform art. 968 Cod civil, cauza este nelicita când este prohibita de legi, când este contrara bunelor moravuri si ordinii publice, astfel încât daca se constata ca scopul imediat al unui act juridic, adica motivul determinant la încheierea lui, ca element subiectiv al contractului, a fost imoral, întrucât era de natura sa nesocoteasca normele de convietuire sociala care pretind ca obligatiile asumate sa fie respectate si ca drepturile subiective sa fie exercitate cu buna-credinta, actul respectiv este lovit de nulitate absoluta.

Raportând aceste dispozitii legale la speta de fata, instanta constata ca actiunea formulata este neîntemeiata, urmând a fi respinsa ca atare, pentru urmatoarele considerente:

Asa cum rezulta din cuprinsul a 5 din cele 6 antecontracte de vânzare-cumparare (f. 9, 11, 12, 13 si 14), ce au fost încheiate cu M.C., S.G.I., S.F., S.V. si R.D.I. partile acestor conventii au prevazut clauza - pe care au acceptat-o prin semnatura - ca în cazul în care promitentul vânzator se va razgândi, va plati cumparatorului o despagubire egala cu fie de 10 ori valoarea sumei primite, fie în cazul conventiei aflata la fila 12, de trei ori suma primita.

Prin aceste clauze, partile conventiilor au consimtit implicit ca promitentul-vânzator poate reveni asupra acordului de vointa dat de a se încheia contractul de vânzare-cumparare în forma prevazuta de lege (autentica), cu toate consecintele ce decurg din aceasta.

Este adevarat ca potrivit art. 969 Cod civil, conventiile au putere de lege între partile contractante si ca în principiu conventiile nu pot fi revocate decât prin acordul ambelor parti, numai ca în speta, beneficiarii promisiunilor de vânzare-cumparare (M.C., S.G.I., S.V. si R.D. I.) au achiesat la înscrierea clauzei de razgândire, prin care promitentul vânzator a fost în drept sa revoce unilateral conventia de vânzare-cumparare, cu singura obligatie asumata de a despagubi pe beneficiarii promisiunii cu valoarea de 10 sau de 3 ori a sumelor remise de acestia.

Prin urmare, prin acceptarea acestei clauze reclamantii (mai putin S.S.)  si-au asumat riscul ca pâna la autentificarea vânzarilor consemnate în înscrisurile sub semnatura privata analizate, conventiile încheiate cu pârâtii P.I. si P.G. sa poata fi desfiintate în mod unilateral de catre acestia.

În atare conditii, faptul înstrainarii catre pârâtul M.D.R. prin contractul autentificat sub nr. xxx/2005 de catre cei doi pârâti P.I. si P.G. a terenurilor mentionate în antecontractele de vânzare-cumparare încheiate cu M.C., cu sotii S.F. si V., precum si cu R.D. I. nu eludeaza disp. art. 966 si 996 Cod civil, vânzarea-cumpararea nefiind afectata de nicio cauza imorala.

De altfel, în acest sens s-a pronuntat si CSJ prin decizia nr. 2199/1992, în cuprinsul careia s-a mentionat ca în cazul în care se insereaza într-un înscris o clauza de dezicere în favoarea ambelor parti si se precizeaza si despagubirea datorata de aceea care împiedica realizarea conventiei, dezicerea vânzatorului prin încheierea unei vânzari perfecte fata de alti cumparatori, se înscrie în conditiile stabilite de comun acord prin înscrisul întocmit, iar actul autentic de înstrainare a imobilului este deplin valabil.

În ceea ce priveste pe reclamantul S.S., instanta constata ca acesta, spre deosebire de restul reclamantilor, invoca un antecontract de vânzare-cumparare care nu are inserata nicio clauza de dezicere, de razgândire (f. 10), însa care are mentionat faptul ca pretul terenului situat în pct. V.C. în suprafata de 5.500 m.p. este de 22.000.000 lei, din care promitentul vânzator P.G. a primit la data încheierii conventiei, 03.12.2002, suma de 18.000.000 lei, urmând ca diferenta de 4.000.000 lei sa o primeasca ulterior.

Având în vedere ca prin încheierea unei promisiuni de vânzare-cumparare partile se obliga sa încheie în viitor, la pretul stabilit, contractul de vânzare-cumparare si constatând ca reclamantul S.S. nu a remis pârâtului P.G. întregul pret si nici nu a manifestat diligenta în perfectarea vânzarii-cumpararii în forma autentica ceruta de disp. legale în vigoare, invocându-si implicit propria culpa, constata ca prin includerea în actul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. xxx/2005 si a terenului ce a format obiectul chitantei din 03.12.2002, actul autentic în discutie nu este afectat de o cauza imorala, în conditiile în care astfel cum s-a retinut beneficiarul promisiunii nu si-a respectat întocmai obligatiile asumate.

Se retine de asemenea - fata de cele anterior expuse - ca motivele invocate de reclamanti privind existenta unei conivente frauduloase între pârâti, precum si inserarea în cuprinsul actului autentic a faptului ca imobilele ce se vând nu au fost promise la vânzare, nu au relevanta în cauza.

Pentru cele ce preced, urmeaza a respinge ca neîntemeiata actiunea precizata formulata de reclamantii: S.V., S.G.I., S.S., M.E., R.D.I..

Domenii speta

Spete similare