Acţiune în revendicare admisă. Constatare calitate constructor de bună-credinţă

Părţile din prezenta cauza, reclamanţii precum si paratii detin proprietati invecinate in orasul Busteni; toti acestia au dobandit proprietatile avand un autor comun a cărui situatie urmeaza a fi examinata, prin raportare si la autorii proprii.

Astfel, cu actul de vanzare nr. 745 din 11 noiembrie 1935 sotii S au dobandit un teren de 663 mp de la A A. P fiind întocmit la acel moment si un plan de situatie pentru redara vecinatatilor si a dimensiunilor pe laturi ale imobilului instrainat.

Cu actul de donaţiune nr. 330 din 17 iulie 1944 soţii S au savarsit mai multe donatii catre fiica lor GO; printre bunurile donate s-a aflat si suprafata de 350 mp din terenul dobandit astfel cum s-a aratat, pct. 1 din actul de donatie.

Pe acest teren GO a edificat o constructie cu parter si etaj si a instrainat cu contractul nr. 91/15.011964 etajul acestei constructii impreuna cu suprafata de 130 mp teren indiviz din suprafata totala de 330 mp catre CD si CS, autorii reclamantilor C. Cu privire la modul de dobandire a imobilului instrainat, teren de 130 mp indiviz din 330 mp si locuinta situata la etajul constructiei, vanzatoarea GO a invocat actul de donatie nr. 330/1944. Proprietatea astfel dobandita de reclamantii C a fost inscrisa in CF nr. 1359N/Buşteni prin incheierea din 15.10.2003.

Prin Decizia nr. 641/03.04.1980 a Tribunalului Judeţean Prahova s-a soluţionat cererea de împărţeală judiciară a averii succesorale ramase de pe urma defuncţilor S, iar aceasta pricina s-a dedus intre GO ca reclamanta si fratele acesteia SA ca parat. In cadrul acestei judecăţi s-au statuat lucruri cu însemnătate faţă de succesiunea ulterioara a actelor juridice consimţite de aceştia.

Astfel, in primul rand trebuie retinut ca prin aceasta hotarare s-a anulat certificatul de mostenitor nr. 209/1978 emis de Notariatul de Stat Local Campina in urma decesului numitei S E.

In al doilea rand, prin aceeasi hotarare s-a raportat la cererea lui SA donatia consimtita de parinti – SG si E in anul 1944 cu actul nr. 330 in favoarea fiicei lor G O si in atari conditii terenul de 350 mp din Busteni, … a fost inclus in masa bunurilor de impartit si atribuit in lot numitei GO.

In al treilea rand, se va retine ca important si faptul ca la acest moment mostenitorii frati GO si SA nu au afirmat ca ar mai exista in aceeasi locatie respectiv Busteni, … vreun teren neputandu-se stabili pe baza de inscrisuri ce s-a intamplat cu restul de teren de aproximativ 313 mp care ar fi ramas din trupul de 613 dobandit de autorii parinti in anul 1935 in conditiile aratate. Ultima referire la acest rest de teren s-a facut odata cu actul de donatie din anul 1944 cand restul proprietatii donatorilor aparea ca si vecin al proprietatii donate. Faptul ca mostenitorii GO si fratele sau SA nu au afirmat in anul 1979 ca ar mai exista in masa de impartit si acest teren desi au antamat existenta tuturor proprietatilor ramase in patrimoniul defunctilor lor parinti la deces conduce la concluzia ca intr-un mod sau altul acest teren iesise din patrimoniul defunctilor anterior decesului lor.

In anul 1991 GO si SA au proiectat o vanzare catre paratii RD, BJ si BD. La acest moment pentru a putea consimti aceasta vanzare GO si SA au întocmit suplimentul de certificat de moştenitor nr. 1745 din data de 5 decembrie 1745; s-a stabilit ca acesta este certificat care suplimentează certificatul nr. 209/1978, certificat care fusese anulat si nu mai avea o existenta de sine stătătoare.

In cuprinsul acestui certificat suplimentar GO si SA au inscris suprafata de 600 mp teren situat in orasul Busteni, …, fara indicarea vecinatatilor si mentionand ca si mod de dobandire inzestrarea defunctei SE cu prilejul casatoriei in anul 1922.

Cu privire la mentiunile acestui certificat de mostenitor se poate retine ca nu exista nicio dovada ca in patrimoniul defunctei SE la data decesului ar fi existat vreun teren de 600 mp in Busteni, …; in egala măsură se poate retine si faptul ca, daca s-ar fi avut in vedere restul de teren de 313 mp – acesta nu se afla la numarul postal 218 ci la numarul postal 214 si, pe de alta parte, nu mai exista date ca acesta s-ar mai fi aflat in patrimoniul defunctei la data decesului devreme ce mostenitorii ei nu au afirmat acest lucru in procesul de partaj din anii 1979.

Acest supliment de certificat de mostenitor a fost intocmit se pare în ideea proiectată a vânzării către pârâţi, el fiind intocmit in 5.12.1991 si vanzarea savarsita in 23.12.1991. Intocmirea lui s-a facut prin inscrierea in cuprinsul masei succesorale de pe urma defunctei SE a unui teren a carui provenienta nu a putut fi dovedita si nu poate fi dovedita nici in prezent neexistand nici un act de inzestare din anul 1922. Toate investigatiile efectuate la Arhivele statului cu privire la actul nr. 333/1922 – din certificatul de mostenitor nr. 1745/1991 indicat in contractul de vanzare cumparare al paratilor pentru a justifica provenienta bunului au evidentiat ca acest act nu se refera si nu are nicio legatura cu autorii partilor – a se vedea adresa nr. 199/2009 emisa de Arhivele Nationale, fila 133. Chiar daca indicatia numerica a actului ar fi rezultatul unei erori materiale, astfel cum s-au aparat paratii, este evident ca nu poate fi dovedita provenienta legitima a acestui bun in patrimoniul instrainatorilor si al autorilor lor.

Toate considerentele expuse anterior contureaza concluzia ca titlul afirmat de parati nu se sprijina, in ce priveste provenienta bunului, pe o forma de dobandire din partea autorilor care sa poata fi sustinuta si dovedita.

In ceea ce o priveste pe reclamanta S.C. X S.R.L. se  va retine ca aceasta a dobandit cu contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 290/22.01.2007 de la vanzatorul RID care la randul sau dobandise de la GO cu contractul de vanzare cumparare nr. 606/16.10.1996 de la GO teren de 200 mp indiviz din 332 mp impreuna cu parterul constructiei C1 din care GO mai instrainase anterior etajul impreuna cu 130 mp indiviz din treupul de 330 mp.

Cu alte cuvinte GO, dupa ce a instrainat familiei C etajul constructiei edificate pe terenul donat si teren indiviz de 130 mp din 33o mp a mai ramas cu 200 mp teren indiviz si parterul locuintei; actul de donatie s-a consolidat dupa raportarea donatiei si partajul savarsit in anul 1980 prin Decizia nr. 641/03.04.1980 a Tribunalului Judetean Prahova. Acest teren si locuinta aferenta s-a instrainat catre RD si ulterior reclamantei iar cu privire la modul de dobandire, s-a facut trimitere in mod legitim la actul de donatie si hotararea de partaj.

Cu alte cuvinte, pe aceasta linie, de la GO la reclamanta S.C. X S.R.L. si respectiv reclamantii C transmiterile sunt dovedite si justificate cu acte juridice care au adus in patrimoniul instrainatorului bunul.

S-ar putea pune intrebarea de ce GO nu a vandut in anul 1991 catre parati afirmand actul de donatie si astfel sa transmita cei 200 mp pe care ii avea inca in patrimoniu. Raspunsul ar putea fi oferit de faptul ca acest teren era aferent parterului, el nu putea fi instrainat decat odata cu parterul locuintei iar acesta era ocupat de instrainatoare si probabil nu intelegea sa renunte la aceasta locuinta.

Toate aceste considerente conduc la concluzia ca titlul afirmat de reclamanti este mai bine caracterizat, el provine prin succesiune care poate fi dovedita de la intaiul si adevaratul autor – parintii vanzatoarei respectiv SG si E. Titlul paratilor nu este la fel de bine caracterizat neputand fi dovedita prin asa numita proba din autor in autor provenienta bunului, nici macar vanzatorii neputand sa dovedeasca modul de dobandire.

Apararea paratului R in sensul ca nu putea verifica legitimitatea titlurilor afirmate de vanzatori si ca astfel este dovedita pozitia sa bazata pe buna credinta este corecta dar nu are nicio relevanta in cauza de fata de revendicare cand se face o comparare de titluri care exclude pozitia bazata pe buna sau reaua credinta a partilor. Pozitia subiectiva a partilor vanzator si cumparator are relevanta numai cand se contestata cu cerere in nulitate valabilitatea unui act juridic dar nu si atunci cand este de examinat o cerere in revendicare.

Pentru toate considerentele de fapt expuse, vazand si art. 480 Cod civil se va admite cererea in revendicare precizata succesiv formulata de reclamanta S.C. X S.R.L. si insusita de reclamantii C si vor fi obligati paratii sa lase libera proprietatea si posesia terenurilor ocupate din proprietatea reclamantilor, respectiv 114 mp, suprapunere de titluri – fila 408 expertiza BN si 27 mp, suprafata cu care dealtfel paratii au fost de acord ca o ocupa in mod nelegitim– aceeasi expetiza.

Cu privire la cererea reconventionala completata instanta va retine ca paratul RD este constructor de buna credinta a constructiilor la care se refera cererea sa reconventionala. Calitatea de constructor de buna credinta deriva din aceea ca faptul construirii, localizat la nivelul anilor 1991 s-a bazat pe permisiunea numitei GO, autoarea reclamantei S.C. X S.R.L. precum si pe starea de eroare cu privire la intinderea titlului sau in ceea ce priveste terenul in proprietate eroare care se pare ca se lamureste abia in cauza de fata. Apararea reclamantei in ce priveste faptul ca nu poate avea calitate in pasiv fata de aceasta pretentie nu se sustine fiind evident ca este succesoare cu titlu particular a vanzatoarei si preia in ce priveste constructia edificata pe terenul sau toate drepturile si obligatiile pe care vanzatoarea le avea in patrimoniu inclusiv pe cele referitoare la constructorul pe terenul altuia. Sustinerea reclamantei in sensul ca nu a cunoscut ce conduita a avut GO la momentul construirii fata de constructorul RD nu poate fi primita fiind aceasta o stare de fapt care poate si este dovedita in cauza asa cum s-a aratat.

Cu privire la creanta in despagubire a constructorului reclamanta s-a aparat invocand prematuritatea aratand ca nu a iesit din pasivitate pentru a cere insusirea sau demolarea constructiei astfel ca cererea paratului este prematura. Este evident ca aceasta exceptie nu poate fi primita intrucat atata timp cat reclamanta a promovat cererea in revendicare de fata, atata timp cat a afirmat preeminenta titlului sau, este cert ca a iesit din pasivitate, s-a manifestat ca proprietar atat asupra terenului cat si asupra a tot ceea ce s-a incorporat fizic cu el prin faptul accesiunii.Toate ceste considerente conduc la respingerea exceptiei prematuritatii cererii ca neintemeiata.

A mai invocat reclamanta si lipsa calitatii sale procesuale pasive si in ce priveste aceasta pretentie aratand pe de o parte ca pentru o parte din constructii a platit catre RD pretul la momentul cumpararii si, pe de alta parte ca nu se poate indrepta paratul decat impotriva constructorului respectiv pentru o suprafata care ocupa teren din zona CFR catre acestia.

Se va retine ca este intemeiata exceptia numai in ce priveste anexa WC identificata prin expertiza DL cu denumirea de „hol si cabine”; aceasta constructie a facut obiectul vanzarii de la RD la reclamanta S.C. X S.R.L., pentru aceasta reclamanta a platit un pret catre vanzatorul RD astfel ca obligatia de despagubire apartine vanzatorului care s-a imbogatit fara cauza justa.

In rest exceptia se va aprecia ca neintemeiata; reclamanta S.C. X S.R.L. are obligatia de a despagubi pe constructor intrucat ii profita lucrarile realizate de acesta iar intinderea creantei nu poate fi valoarea de circulatie propusa intr-o varianta de experta D; valoarea de circulatie nu se regaseste in materia accesiunii imobiliare ci pretul tehnic al edificiului astfel ca instanta va acorda aceasta suma.

Cuantumul sumei se va raporta la cota parte din teren ce apartine reclamantei fiind vorba de cota de 61% corespunzator suprafetei de 200 mp indiviz din 130 mp; in materia accesiunii prezumtia de proprietate asupra edificiului apartine in folosul proprietarului terenului; in cauza terenul este detint in indiviziune de reclamanta S.C. X S.R.L. 61% si reclamantii C 39%  dar pretentiile paratului s-au dedus numai fata de reclamanta S.C. X S.R.L., cu trimitere directa la faptul ca aceasta detine constructia. Astfel fiind reclamanta S.C. X S.R.L. nu poate fi obligata la mai mult de a despagubi decât potrivit cotei sale urmând ca ulterior, după partaj să se producă desocotirea paratului cu cel care va avea efectiv in lotul atribuit exclusiv construcţia.

Astfel fiind, pe baza expertizei D, instanţa va retine ca valoarea pentru construcţia anexa bucătărie si baie – în suprafaţă de 11,61 mp raportata  la preţul tehnic actualizat de 16940 lei stabilit pentru întreaga suprafaţă de 16,56 mp, suprafaţa care include si pe cea înlăturată ca nedatorata aferenta anexei WC compusa din hol si cabina este de 11876,41 lei. La aceasta suma de bani vom raporta procentul datorat de reclamanta S.C. X S.R.L., de 61 % si se obţine astfel suma datorata de 7244,36 lei la care va fi obligata aceasta reclamanta.

Apărarea reclamantei in sensul ca o parte din construcţie – zidul -  este situata pe terenul din zona CFR nu este de natura sa schimbe datele cauzei in legătură cu obligaţia de despăgubire fiind evident ca aceasta construcţie profita reclamantei si ea nu poate avea fizic o existenta fracţionată prin dărâmarea zidului de sprijin.

Astfel fiind văzând si art. 492 si următoarele Cod civil se va admite in parte reconvenţională completată a pârâtului reclamant RD astfel cum s-a arătat anterior.

Domenii speta

Spete similare