Nulitate contract vânzare cumpărare

Prin cererea înregistrată la această instanţă sub nr.536/324/2011  din 04.02.2011, reclamanta P R  a chemat în judecată civilă  pe pârâţii T T şi TM, C L şi C M  solicitând pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificate sub nr.229/19.01.2007 la BNP „I G” din T încheiat de pârâţii TT , T M şi  C L şi a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 892/26.02.2010 la BNP „I M” , încheiat de pârâta C L cu pârâtul C M, pe motiv că s-a vândut bunul altuia, respectiv al reclamantei care l-a achiziţionat cu act sub semnătură privată în anul 2005; garantarea pentru evicţiune totală a pârâţilor T T şi T M, cu plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea acţiunii reclamanta a arătat că în cursul anului 2005 a achiziţionat de la pârâţii T T şi T M, cu chitanţă sub semnătură privată imobilul situat în Ti, str. V, compus din suprafaţa de 903 mp teren şi casa de locuit edificată pe acest teren formată din 3 camere, 2 holuri şi bucătărie, pentru care a achitat suma de 11000 Euro , în două tranşe, prima la data de 23.02.2005 şi a doua la data de 04.03.2005, vânzătorii pârâţi T T şi T M recunoscând că imobilul a fost achitat în întregime, urmând să se perfecteze actele de vânzare cumpărare în cel mai scurt timp. A mai arătat reclamanta că atât chitanţa sub semnătură privată cât şi predarea banilor s-au făcut în prezenţa pârâtei C L, aceasta fiind cea care a şi redactat chitanţa în totalitate şi care a semnat înscrisul în calitate de martor.

Reclamanta a mai arătat că ulterior vânzătorii pârâţi T T şi T M au plecat din localitate , stabilindu-şi domiciliul în alt loc, spunându-i reclamantei că au lăsat o procură , mandat special numitului A V, concubinul pârâtei CL, pentru a perfecta cu reclamanta , în formă autentică convenţia de vânzare cumpărare, însă acesta a vândut imobilul în litigiu pârâtei C L, cu contractul vânzare cumpărare autentificat sub nr. 229/19.01.2007 la BNP „I G” din T. Reclamanta a arătat că a aflat despre acest lucru abia în cursul anului 2008 când a şi formulat o plângere penală şi că pârâta C L deşi cunoştea că împotriva ei începuse urmărirea penală pentru înşelăciune  în legătură cu acest imobil, a  ipotecat acest imobil la o bancă comercială , după care l-a vândut pârâtului C M  cu contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 892/26.02.2010 la BNP „I M”. A mai arătat reclamanta că pârâtul C M nu poate fi considerat ca fiind cumpărător de bună credinţă deoarece nu a depus toate diligenţele pentru a afla starea faptică şi juridică a imobilului , pe care nici măcar nu l-a vizualizat, mulţumindu-se doar cu încheierea actului. Reclamanta a arătat că începând cu anul 2005 şi până în prezent a locuit continuu în imobil, că până în anul 2010 nu a fost tulburată în nici un fel, că în 201 a fost dată în judecată pentru revendicare de către pârâtul C M.

A mai arătat că în opinia ei vânzarea făcută pârâtei  C L a fost una fictivă, că practic s-a vândut bunul altuia, respectiv al reclamantei, ea considerându-se proprietara imobilului în litigiu,  iar cea făcută pârâtului C M a fost făcută în timp ce se efectuau cercetări penale faţă de C L.

În ceea ce priveşte al doilea capăt de cerere reclamanta a arătat că pârâţii T T şi T M, în calitate de vânzători răspund pentru evicţiune, în baza art. 1337-1339 , astfel că solicită obligarea acestora la restituirea în întregime a preţului achitat, respectiv a sumei de 11000 Euro.

În drept , şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art. 1315,1346 şi 1352 cod civil.

Pentru taxa de timbru în valoare de 3411,00 lei reclamanta a beneficiat de ajutor public judiciar, acordat prin încheierea din 03.03.2011.

În dovedirea acţiunii a solicitat administrarea probei cu acte, martori şi interogatoriul pârâţilor.

În acest sens a depus la dosarul cauzei, fotocopii, semnate pentru conformitate ale următoarelor acte: contract  de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 229/19.01.2007 la BNP „I G” din Tecuci încheiat de pârâţii T T , T M şi  C L ,  contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 892/26.02.2010 la BNP „I M” încheiat de pârâta CL cu pârâtul C M, înscrisul sub semnătură privată intitulat „ Chitanţă - precontract de vânzare cumpărare” datat 23.02.2005 şi completat la 04.03.2005( fila 7) înscrisul sub semnătură privată intitulat „ Chitanţă –precontract de vânzare cumpărare” datat 23.02.2005, ( fila 8), sentinţa penală nr. 588/29.10.2010 a Judecătoriei Tecuci, declaraţii din dosarul penal 2806/P/2008, respectiv declaraţie parte vătămată C T, declaraţie invinuită C L, ( filele 164 – 177, ) declaraţie martor T T, declaraţie martor T M, declaraţie martor C C S, declaraţie martor C M.

Legal citată pârâta CL nu s-a prezentat la instanţă la nici un termen de judecată, nu a depus întâmpinare şi nici nu a contestat în vreun alt mod susţinerile reclamantei.

Legal citaţi pârâţii T T şi TM nu s-a prezentat la instanţă la nici un termen de judecată. Aceştia au solicitat prin apărătorul ales E T ca luarea interogatoriului admis de instanţă faţă de ei să se efectueze prin comisie rogatorie la Judecătoria Timişoara. Deşi instanţa a admis această cerere ,  ei nu s-au prezentat pentru luarea interogatoriului, astfel că Judecătoria Timişoara, prin încheierea  nr.28 462/22.11.2011 a constata imposibilitatea de îndeplinire a comisiei rogatorii. ( fila 121).

Instanţa a dispus citarea celor doi pârâţi cu menţiunea „ personal la interogatoriu” şi la Judecătoria Tecuci, însă cei doi pârâţi nu s-au prezentat.

Prin concluziile scrise depuse la dosar cei doi pârâţi au solicitat admiterea acţiunii formulate de reclamantă în contradictoriu cu pârâţii C L şi C Ml şi respingerea acţiunii formulate în contradictoriu cu ei.

Legal citat pârâtul C M s-a prezentat la instanţă şi a depus şi întâmpinare prin care solicită respingerea acţiunii, motivat de faptul că el este cumpărător de bună credinţă, că buna credinţă se prezumă, că atunci când a cumpărat imobilul pârâta C L i-a arătat atât actul prin care ea devenise proprietara imobilului, prin cumpărare de la pârâţii  T T şi T M, cât şi actul de proprietate al acestora. A mai arătat că el nu a intrat în imobil deoarece i s-a spus că era închiriat  şi că în momentul în care a vrut să intre în imobil „ i s-a spus de către o persoană că fiica ei este proprietara imobilului şi că nu ştie nimic de actul autentic încheiat de el cu C L.

Ulterior prin concluziile scrise depuse la dosar, pârâtul C Ml a arătat că la momentul când el a cumpărat imobilul nu a ştiut de înţelegerile dintre reclamantă şi familia Tobă, că din moment ce reclamanta nu a autentificat actul încheiat de ea cu pârâţii T, înscrisul sub semnătură privată  invocat de reclamantă nu îi este opozabil . A mai arătat că  pentru un imobil  constând din teren cu construcţie, încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare este obligatorie, şi că antecontractul de vânzare cumpărare nu transferă proprietatea.

În ceea ce priveşte buna credinţă a sa a invocat decizia nr. 976/08.07.2010 a Curţii Constituţional, prin care s-a respins excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art.1898 şi art.1899 alin.2 din Codul civil , precum şi decizia nr. 69/18.02.2003 a Curţii Constituţionale , în considerentele căreia s-a arătat că „ în conflictul de interese legitime dintre adevăratul proprietar şi subdobânditorul de bună credinţă să fie preferat cel din urmă”.

Iniţial pârâtul C M a solicitat în combaterea acţiunii şi în dovedirea întâmpinării administrarea probei cu martori şi interogatoriul pârâţilor T, însă ulterior a renunţat la administrarea acestora ( încheierea din 06.07.2011 şi declaraţie fila 115).

La propunerea reclamantei au fost audiaţi martorii C M şi U I din declaraţiile ( filele 89 şi 90 )  cărora rezultă că reclamanta a cumpărat în 2005,  cu preţul de 11000 Euro, un imobil constând din casă şi teren situat  în T, pe str. V de la pârâţii T T şi T M, imobil în care au locuit aceştia, că s-a întocmit un înscris sub semnătură privată, care a fost semnat în calitate de martor şi de pârâta C L, care era concubina lui A V, că acesta din urmă i-ar fi vândut apoi cu act autentic acelaşi imobil concubinei sale, pârâta Crăciun Liliana, care la rândul ei l-a vândut lui C M.  Martorii au mai arătat că reclamanta împreună cu familia ei ( mama şi fiica) locuiesc din 2005 şi până în prezent în imobil. Martorul UI a mai arătat că a discutat în repetate rânduri la telefon cu pârâţii T, că aceştia i-au spus că adevăratul proprietar al imobilului este reclamata, că ei i-au lăsat procură lui AV pentru „ a face acte pe casă reclamantei”.

Analizând materialul probator administrat în cauză instanţa urmează a reţine următoarele:

- prin acţiune instanţa a fost investiră cu o acţiune pentru constatare nulitate absolută a două contracte de vânzare cumpărare privind un imobil situat în T.

- cererea este de competenţa Judecătoriei T, raportat la dispoziţiile art. 13 cod procedură civilă.

- la  judecarea cauzei instanţa urmează a face aplicarea dispoziţiilor codului civil de la 1864, având în vedere data încheierii contractelor 2007 şi 2010, precum şi dispoziţiile art. 3 şi 102 din legea nr. 71/2011.

- reclamanta a arătat în motivarea acţiunii sale faptul că prin cele două contracte de vânzare cumpărare a căror nulitate a solicită s-a vândut bunul său, că pârâta CL a acţionat cu rea credinţă şi atunci când a cumpărat imobilul şi atunci când l-a vândut.

- în literatura de specialitate s-a apreciat că factorul esenţial al unui contract este acordul de voinţă al părţilor, voinţa lor juridică (art. 942 din Codul civil).

-  Voinţa juridică se concretizează în două laturi esenţiale: consimţământul şi cauza sau scopul actului juridic, iar validitatea unui contract este condiţionată de caracterul licit şi moral al cauzei sau scopului său (art. 948 pct. 2 şi art. 966 - 968 din Codul civil).

- raportat la  ambele aspecte, instanţa urmează  a aprecia că, contractul de vânzare cumpărare autentificat  sub nr.229/19.01.2007 la BNP „I G” din T încheiat de pârâţii T T, T M  prin procurist AV şi  C L nu este valabil, pentru considerentele ce se vor arăta.

Din probatoriile administrate în cauză a reieşit că între pârâţii T T şi T M  pe de o parte în calitate de vânzători şi pârâta C L în calitate de cumpărătoare nu s-a realizat niciodată acordul de voinţă în ceea ce priveşte vânzarea – cumpărarea imobilului situat în Tecuci, str. Vigilenţei nr. 12. Acest lucru rezultă atât din declaraţiile date de pârâţii T T şi T M în dosarul penal, în care au arătat că ei s-au înţeles pentru vânzarea imobilului doar cu reclamanta, că au lăsat procură pentru întocmirea actului  autentic numitului AV ( fila 186  şi 192 ) că nu şi-au dat acceptul pentru vânzarea imobilului către pârâta C L şi nici nu au primit vreun ban de la aceasta ca preţ al vânzării. Ambii pârâţii T au declarat că ei nu au primit bani pentru imobil decât de la reclamantă. Această susţinere a pârâţilor este confirmată şi de declaraţia martorului U I.

Instanţa urmează a aprecia de asemenea că şi scopul contractului de vânzare-cumpărare a fost imoral şi ilicit, câtă vreme prin încheierea acestuia s-a urmărit practic fraudarea intereselor reclamantei. Astfel instanţa urmează a reţine că în cauză pârâta C L a cunoscut existenţa convenţiei dintre reclamantă şi pârâţii T, cu privire la imobilul în litigiu, ea fiind cea care a întocmit înscrisul sub semnătură privată intitulat „ Chitanţă – precontract de vânzare cumpărare” datat 23.02.2005, ( fila 8), pe care l-a şi semnat la rubrica „ martor”, a avut cunoştinţă de asemenea despre faptul că reclamanta a achitat integral preţul de 11000 Euro convenit cu vânzătorii. Instanţa urmează a înlătura ca nesinceră şi nereală susţinerea pârâtei C L din declaraţia dată în dosarul penal, conform cărei pârâţii T T şi T M au vândut reclamantei imobilul părinţilor lui T T , imobil care se afla în aceeaşi curte şi la aceeaşi adresă  cu cel proprietatea lor, şi că procura lăsată lui Avram se referea la imobilul proprietatea lor, nu la cel vândut reclamantei. Această susţinere este infirmată de declaraţiile martorilor C M şi U I, de susţinerile pârâţilor T T, precum şi de faptul că reclamanta s-a mutat şi a locuit în imobilul pârâţilor T T şi T M, nu în cel al părinţilor acestora.

Instanţa urmează a aprecia că pârâta nu a  dovedit în nici un fel faptul că pentru imobilul achiziţionat prin contractul de vânzare cumpărare autentificat  sub nr. 229/19.01.2007 la BNP „I G” din T încheiat cu  pârâţii TT ,T M  prin procurist A V ar fi plătit  preţul de 50 000lei . Susţinerile acesteia din declaraţia dată  în dosarul penal conform cărora ea şi concubinul ei AV ( actualmente soţul ei ) ar fi împrumutat pe pârâţii T cu suma de 50 000 lei şi că au trecut această sumă drept preţ al vânzării  deoarece nu le-a fost restituit acel împrumut,  nu sunt dovedite cu nici un mijloc de probă şi sunt infirmate de pârâţii T.

Mai mult,  conduita ulterioară a pârâtei C L,  care a ipotecat acel imobil la o bancă pentru obţinerea unui împrumut chiar în anul în care l-a cumpărat, ( conform propriei declaraţii ) iar apoi l-a vândut în anul 2010, în timpul cercetărilor penale,  pârâtului C M cu un preţ mai mic, decât cel pretins  că l-ar fi achitat la achiziţionarea acestuia,  denotă cu certitudine că scopul urmărit la încheierea ambelor contracte de vânzare cumpărare  a fost  unul ilicit şi ilegal.

Conform dispoziţiilor art. 966 din Codul civil, sancţiunea încheierii unui contract cu cauză imorală şi ilicită este nulitatea absolută.

De altfel , în literatura de specialitate , s-a apreciat că vânzarea încheiată cu o altă persoană, în dauna beneficiarului cumpărător al unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, constituie o fraudă cu ocazia transferului dreptului de proprietate, urmărindu-se sustragerea de la obligaţia asumată prin antecontract, instanţa urmează a aprecia că este  necesar să facă câteva clarificări cu privire la efectele înstrăinării bunului promis către o altă persoană chiar dacă, faţă de concluzia la care a ajuns cu privire la cauza contractului de vânzare-cumpărare, această discuţie ar putea să pară neimportantă.

Teoria de specialitate face distincţie în raport de buna sau reaua-credinţă a terţului cumpărător , afirmând fără rezerve că, indiferent de poziţia promitentului vânzător, dacă terţul a fost de bună-credinţă, înstrăinarea făcută cu titlu oneros rămâne valabilă, rămânând celui prejudiciat o acţiune în răspundere contractuală sub forma obligării la daune-interese a promitentului vânzător. Dacă însă terţul a fost de rea-credinţă, s-a apreciat că reaua-credinţă a părţilor constituie motiv de nulitate absolută a unui contract numai prin raportare la cauză, privită ca element esenţial al contractului, şi nu "in abstracto". În speţă s-a făcut dovada că pârâta C L a fost de  rea credinţă la încheierea contractului, scopul urmărit de ea şi concubinul ei fiind acela de fraudare atât a intereselor reclamantei cât şi cele ale pârâţilor T T şi T M.

În ceea ce priveşte pe pârâţii T T şi T M instanţa urmează a aprecia că în cauză nu s-a făcut dovada că ei s-ar fi înţeles cu pârâta C L să –i vândă imobilul în litigiu, sau că ar fi urmărit să se sustragă  de la perfectarea actelor de vânzare cumpărare cu reclamanta, totuşi aceştia au o culpă în crearea acestei situaţii litigioase, prin faptul că deşi au susţinut că au dat mandat de reprezentare numitului AV doar pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare cu reclamanta nu au reacţionat în nici un fel ( în sensul anulării actului,  a formulării unei acţiuni pentru depăşirea limitelor mandatului sau pentru neplata preţului) atunci când au aflat că în realitate contractul de vânzare cumpărare în formă autentică nu s-a încheiat cu reclamanta ci cu o altă persoană cu care ei nu s-au înţeles. În aceste condiţii instanţa urmează a aprecia că  faţă de reclamantă ei au aceeaşi culpă în încheierea actului ca şi pârâta cumpărătoare C L.

Pentru considerentele arătate, instanţa va constata că voinţa juridică, sub cele două laturi esenţiale ale sale, nu a existat, fiind încălcat principiul libertăţii de voinţă în materia contractelor şi în consecinţă să dispună anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.229/19.01.2007 la BNP „ I.G.” din Tecuci încheiat de pârâţii TT şi T  M, prin mandatar A V şi pârâta C L cu privire la imobilul situat în T, str. V compus din suprafaţa de 903 mp teren şi casa de locuit edificată pe acesta formată din 3 camere, 2 holuri şi o bucătărie.

În ceea ce priveşte contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 892/26.02.2010 la BNP „I M” , încheiat de pârâta CL cu pârâtul C M, instanţa urmează a aprecia că şi acesta este lovit de nulitate pentru următoarele considerente:

-  Caracterul translativ de proprietate al contractului de vânzare-cumpărare determină aplicarea în această materie a unui principiu consacrat, potrivit căruia vânzătorul trebuie să fie proprietarul bunului ce înstrăinează "nemo plus juris ad allium transferre potest quam ipse habet" sau, altfel spus, nimeni nu poate transmite ceea ce nu are ("nemo dat quod non habet").

Faţă de cele arătate, rezultă că contractul de vânzare-cumpărare încheiat de vânzător în frauda dreptului proprietarului, cu complicitatea cumpărătorului, care a cumpărat, pe riscul său, un bun al altuia, este lovit de nulitate absolută, conform art. 948 din Codul civil.

- în cauză instanţa a constat nulitatea absolută a contractului de vânzarea cumpărare autentificat sub nr. 229/19.01.2007 la BNP „ I.G.” din T, desfiinţându-se astfel titlul vânzătoarei , urmează să se desfiinţeze şi actul subsecvent, conform principiului „ resoluto jure dantis resolvitur jur accipientis”, în cauză fiind dovedită rea-credinţă şi a cumpărătorului, respectiv a pârâtului C M.

- astfel se observă că acesta a cumpărat imobilul în litigiu, ce includea şi o casă de locuit, fără ca măcar să-l vizioneze, să verifice măcar dacă avea sau nu numărul de camere menţionat în act, şi despre care existau discuţii că ar aparţine altei persoane, ( aspect pe care , chiar pârâtul l-a  menţionat în întâmpinarea depusă la dosar) , a plătit un preţ cu mult mai mic decât cel plătit anterior de vânzătoare .

- mai mult vânzarea s-a făcut fără ca imobilul  să-i fie predat, deşi sub aspectul realităţii fizice, efectul principal al vânzării este predarea materială a lucrului vândut, pentru ca dobânditorul să se bucure de acesta. În speţă se observă că nici măcar vânzătoarea CL nu a avut vreodată posesia imobilului, aceasta fiind exercitată din 2005 şi până în prezent de către reclamantă.

- instanţa urmează a înlătura şi susţinerile făcute de pârâtul CM, potrivit cărora el a verificat imobilul la Cartea Funciară, rezultatul fiind că la momentul vânzării imobilul era înscris pe numele pârâtei Crăciun Liliana, ceea ce denotă buna credinţă a pârâtului la încheierea actului, deoarece „în practica judiciară s-a stabilit, că în cazul imobilelor nici chiar întabularea unei asemenea vânzări ( a lucrului altuia sau a unei vânzări nule absolut ) nu este în măsură să conserve dreptul astfel dobândit; principiul publicităţii şi încrederii publice în cărţile funciare nu apără decât pe cumpărătorul de bună credinţă , nu şi pe cel de rea credinţă.” ( a se vedea D. Chirică – Drept civil  - contracte speciale , Ed. Lumina Lex 1997).

Faţă de cele expuse mai sus instanţa urmează  a dispune şi anularea şi a contractului  de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 892/26.02.2010 la BNP „ I.M” din T încheiat de pârâta C L cu pârâtul C M, cu privire la imobilul situat în Tecuci, str. Vigilenţei nr. 12 compus din suprafaţa de 903 mp teren şi casa de locuit edificată pe acesta formată din 3 camere, 2 holuri şi o bucătărie.

În ceea ce priveşte capătul II din acţiunea formulată de reclamantă privind obligarea pârâţilor T T şi TM la plata sumei de 11000 euro, ca urmare a răspunderii acestora pentru evicţiune, instanţa urmează a-l aprecia ca neîntemeiat, având în vedere soluţia pronunţată la primul capăt de cerere şi motivarea culpei acestora.

Conform art. 18 din OUG 51/2008 în referire şi la art. 274 cod procedură civilă instanţa urmează să oblige pe  pârâţi să plătească statului, prin Primăria Tecuci, Serviciul impozite şi taxe, în contul destinat colectări taxelor judiciare de timbru,  suma de 3411,00 lei reprezentând taxă timbru pentru care reclamanta a beneficiat de scutire.

Dispune comunicarea prezentei sentinţe, după rămânerea definitivă şi irevocabilă la OCPI BCF T şi la Primăria T.

Domenii speta

Spete similare