Contract de închiriere locuinţă încheiat pe durata contractului de muncă. Vânzarea imobilului unei alte societăţi. Încetarea contractului prin voinţa locatorului. Cod civil: art.1441, 1436 alin.2

Dec. civ. nr. 444R din 30.10.2009, irevocabilă

Secţia a IX-a civilă şi pentru cauze privind proprietatea intelectuală

Contract de închiriere locuinţă încheiat pe durata contractului de muncă. Vânzarea imobilului unei alte societăţi. Încetarea contractului prin voinţa locatorului.

Cod civil: art.1441, 1436 alin.2

Deliberând asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 6 Bucureşti la data de 02.04.2007 reclamanta S.C. E.S. SRL. a chemat în judecată pe pârâţii SI,SA,SM şi SV, solicitând instanţei ca prin sentinţa ce se va pronunţa, în principal să se constate încetarea contractului de închiriere nr. 1038/05.02.2003, prin expirarea termenului locaţiunii şi evacuarea necondiţionată a pârâţilor din imobilul situat în Bucureşti, sectorul 6, iar în subsidiar, dacă se va aprecia că locaţiunea a continuat, să se constate încetarea contractului de închiriere prin denunţarea unilaterală a acestuia în baza dispoziţiilor art. IV lit. c din contract şi evacuarea necondiţionată a pârâţilor, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 3921/08.06.2007 pronunţată de Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti - Secţia Civilă s-a admis acţiunea formulată de reclamanta S.C. E.S. SRLL. în contradictoriu cu pârâţii SI,SA,SM şi SV; s-a constatat încetat contractul de închiriere nr. 1038/05.02.2003, prin denunţarea unilaterală din partea locatorului; s-a dispus evacuarea pârâţilor din imobilul situat în Bucureşti, sectorul 6, proprietatea reclamantei; au fost obligaţi pârâţii să plătească reclamantei suma de 58 RON, reprezentând cheltuieli de judecată şi s-a luat act că reclamanta îşi rezervă dreptul de a solicitat pe cale separată onorariu avocat.

Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că la data încheierii contractului de vânzare cumpărare între S.C. E.S. SRLL. şi vânzătoarea S.C.L.S.A, pârâţii SI,SA,SM şi SV ocupau camera nr. 24 din imobilul situat în Bucureşti, sectorul 6, potrivit contractului de închiriere înregistrată sub numărul 1038/05.02.2003, termenul de închiriere fiind reprezentat de durata contractului de muncă de care beneficia pârâtul SI.

Prin decizia nr. 426/31.05.2006 S.C.L.S.A a procedat la desfacerea contractului de muncă al pârâtului în temeiul art. 55 lit. b din Codul Muncii.

Instanţa a reţinut că în speţă ne aflăm în situaţia unui contract de închiriere fără termen născut prin tacita relocaţiune care a dat naştere în patrimoniul pârâtului SI, unor drepturi locative vizând camera nr. 24, din imobilul situat în Bucureşti, sectorul 6, cu privire la care locatorul, reclamanta S.C. E.S. SRLL. a procedat la denunţarea unilaterală la data de 01.02.2007 prin notificarea adresată prin intermediul executorului judecătoresc D. G., comunicată la data de 02.02.2007 conform dovezii de comunicare aflat la dosar.

Instanţa a constatat că a încetat prin denunţare unilaterală contractul de închiriere nr. 1038/05.02.2003, astfel că pârâtul S I nu mai prezintă titlu locativ opozabil locatorului proprietar, astfel încât a dispus evacuarea acestuia din imobil.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul SI, criticând hotărârea pentru respingerea greşită a cererii de suspendare a cauzei, precum şi pentru faptul că în mod greşit a reţinut prima instanţă încetarea contractului de închiriere nr. 1038/ 05.02.2003 ca efect al încetării contractului de muncă.

Apelul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti - Secţia a V-a civilă.

Prin decizia civilă nr. 298 din 26.02.2008 pronunţată în soluţionarea apelului, tribunalul a admis apelul declarat in cauză şi a dispus schimbarea în tot a sentintei, în sensul respingerii acţiunii ca neîntemeiate.

Tribunalul a găsit întemeiat cel de al doilea motiv de apel invocat de apelant.

Astfel, Tribunalul a constatat că în mod greşit a reţinut prima instanţă încetarea contractului de închiriere nr. 1038/05.02.2003 ca efect al încetării contractului de muncă.

Astfel, potrivit contractului încheiat între S.C.C.S.A. şi pârâtul SI, durata închirierii a fost cea a contractului de muncă.

La dosarul cauzei (fila 16 dosar fond) a fost depusă decizia nr. 426/31.05.2006 emisă de S.C.L.S.A. Din ceastă decizie rezultă că, în raport de perfectarea la data de 31.05.2006 a contractului de vânzare cumpărare şi transfer al dreptului de proprietate asupra unei părţi din unitate şi a obiectului de activitate privind fabricarea de obiecte similare din ceramică, între vânzătorul S.C.L.S.A şi cumpărătorul S. M.S.R.L., cumpărătorul este obligat să angajeze, începând cu data de 01.06.2006, cu contract de muncă pe durată nedeterminată, salariaţii care deservesc secţia de obiecte sanitare şi activităţi conexe, în condiţiile respectării prevederilor art. 169 alin. 2 din Codul Muncii. Mai rezultă că începând cu data de 01.06.2006 încetează contractul individual de muncă încheiat pe durată nedeterminată şi înregistrat sub nr. 42219/08.11.1995 al apelantului pârât SI, în funcţia de ceramist în cadrul secţiei de obiecte sanitare, S.C.L.S.A obligându-se să achite toate drepturile băneşti ale angajatului până la data de 01.06.2006, drepturile ulterioare şi dreptul la concediul de odihnă neefectuat aferent anului 2006, transferându-se noului angajator.

Din cuprinsul acestei decizii rezultă că nu a avut loc o concediere propriu zisă, ci un transfer în sensul art. 169 din Codul Muncii, potrivit căruia salariaţii beneficiază de protecţia drepturilor lor în cazul în care se produce un transfer al întreprinderii, al unităţii sau al unor părţi ale acesteia către un alt angajator, potrivit legii. Drepturile şi obligaţiile cedentului, care decurg dintr-un contract sau raport de muncă existent la data transferului, vor fi transferate integral cesionarului. Transferul întreprinderii, al unităţii sau al unor părţi ale acesteia nu poate constitui motiv de concediere individuală sau colectivă a salariaţilor de către cedent ori de către cesionar.

Prin urmare, nu s-a putut reţine că a operat o concediere şi deci o încetare a contractului de muncă al apelantului pârât, ci un transfer atipic, în sensul dispoziţiei legale menţionate.

Ca atare, Tribunalul a apreciat că nu se poate reţine că a încetat contractul de închiriere, încheiat pe durată nedeterminată, în vigoare pe durata contractului de muncă, neexistând nici un temei pentru a se constata încetarea locaţiunii, nici ca urmare a împlinirii termenului, nici ca urmare a denunţării unilaterale. În condiţiile în care apelantul pârât reclamant a consemnat chiria datorată pe numele intimatei reclamante s-a considerat că nu se poate reţine nici existenţa unei cauze de reziliere a contractului pentru neplata chiriei.

Tribunalul a constatat că primul motiv de apel, privind greşita respingere a cererii de suspendare a cauzei în temeiul art. 244 alin. 1 C.pr.civilă, nu este întemeiat, căci dezlegarea prezentei pricini nu atârnă de cererea de anulare a contractului de vânzare cumpărare intervenit între cele două societăţi şi de obligare a fostului proprietar la vânzarea către pârâtul chiriaş a camerei deţinută cu chirie pentru motivele expuse corect de instanţa de fond.

Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs S.C. E.S. SRLL., criticând-o ca fiind nelegală.

Recurenta a susţinut incidenţa în cauză a motivului de recurs prevăzut de  Art. 304 pct. 9 Cod procedura civila - Greşita interpretare a dispoziţiilor art. 1436 Cod civil precum şi a clauzei (art. IV lit. c) din contract privind denunţarea unilaterala a contractului de închiriere.

Astfel, a susţinut recurenta, în mod corect, instanţa de apel a reţinut că "potrivit contractului de închiriere încheiat între S.C. C. SA şi pârâtul SI, durata închirierii este cea a contractului de munca".

In continuarea motivării, instanţa, analizând conţinutul deciziei de desfacere a contractului de muncă, concluzionează că, în fapt, nu s-a produs o concediere propriu-zisă ci un transfer în sensul dispoziţiilor art.169 din Codul muncii.

Mergând mai departe, instanţa îşi argumentează soluţia astfel: " ... nu se poate reţine că a încetat contractul de închiriere, încheiat pe durata nedeterminata, în vigoare pe durata contractului de muncă, neexistând niciun temei pentru a se constata încetarea locaţiunii, nici ca urmare a împlinirii termenului nici ca urmare a denunţării unilaterale. "

Singurul aspect care interesa în speţă pentru a aprecia dacă poate opera denunţarea unilaterală şi care a fost reţinut de instanţa, astfel cum reiese din fraza reprodusă anterior, este că aceste contracte de muncă sunt încheiate pe o durată nedeterminată.

Însăşi prevederile Codului muncii, art.12 alin 1, stabilesc cu valoare de principiu că, contractul individual de muncă se încheie pe durată nedeterminată. Excepţia este prevăzută la art. 12 alin. 2 în sensul că se poate încheia şi pe durată determinată, în condiţiile expres prevăzute de lege.

Durata contractului individual de munca nefiind determinată, înseamnă că şi durata locaţiunii urmează acelaşi regim juridic potrivit principiului de drept accesorium sequitur principale.

La data incheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1288/03.04.2006 de B.N.P. D. M. D. intimaţii-pârâţi ocupau camera nr. 24 din imobilul situat în Bucureşti, sector 6 potrivit contractului de închiriere nr. 1038/05.02.2003 (la dosar), termenul de închiriere fiind reprezentat de durata contractului de munca (nedeterminată), cu începere de la data de 09.08.2003 (art. 1 alin. ultim din contract) .

Astfel, chiar dacă nu a existat o concediere propriu-zisă şi pârâtul ar fi în situaţia unui transfer, operand subrogarea în drepturile şi obligaţiile proprietarului anterior al imobilului, în condiţiile existentei unui contract de închiriere fără termen, contract ce avea prevăzuta la art. IV lit. c o clauza privind denunţarea unilaterală, convenită de părţi, recurenta a procedat la denunţarea unilaterală a contractului la data de 01.02.2007, prin notificarea adresată prin intermediul B.E.J. D. G., conform dovezii de comunicare aflată la dosar, în conformitate cu dispoziţiile art. 1436 alin. 2 Cod civil.

In aceste condiţii, a susţinut recurenta, a avut temei contractual în ce priveşte denunţarea unilaterală dar şi temei legal potrivit dispoziţiilor art. 1436 alin. 2 cod civil. Denunţarea unilaterală a contractului reprezintă exercitarea dreptului de a pune capăt contractului. Acest drept s-a născut din voinţa părţilor, în mod direct, când s-a stipulat clauza de denunţare unilaterală sau în mod indirect, când legea (art. 1436 cod civil) prevede o asemenea posibilitate, acceptată implicit de părţi prin încheierea contractului.

Mai mult decât atât, în cazul contractelor încheiate pe o perioadă nedeterminată, chiar dacă legea nu prevede şi nici părţile nu au stipulat dreptul de a denunţa unilateral convenţia, totuşi aceasta există în virtutea principiului constituţional care consacră libertatea persoanei. Dacă nu ar putea să pună capăt, prin voinţa lor unilaterală, unui contract pe perioadă nedeterminată, ar însemna că între ele se stabileşte o adevărată relaţie de servitute personală.

Aşadar, nu numai că denunţarea unilaterala este posibilă pe temeiul acestor contracte, dar ar fi nulă clauza prin care părţile ar stipula că renunţă la dreptul de a denunţa unilateral un astfel de contract.

In ceea ce priveşte interpretarea clauzei stipulată expres la art. IV lit. c din contractul de închiriere raportat la modalitatea de redactare a acesteia, recurenta consideră că noţiunea respectivă a fost aleasă neinspirat, întrucât rezilierea este o sancţiune care intervine în cazul neexecutării culpabile a unei obligaţii contractuale de către una din părţi. Acceptarea ideii de reziliere ar fi conformă literei textului citat dar ar contraveni spiritului acestuia.

In dreptul comun, dacă părţile sau legea n-au determinat durata locaţiunii, contractul ia sfârşit prin denunţarea unilaterală de către oricare dintre părţi, cu condiţia respectării termenului de preaviz (art.1436 alin.2 Cod civil).

Chiar dacă Legea nr.114/1996, specială prin raportare la dispoziţiile evocate din codul civil, nu face vreo referire expresă la posibilitatea denunţării unilaterale, se poate deduce că, făcându-se aplicarea normei generale, de drept comun, o asemenea posibilitate este deschisă ambelor părţi, cu respectarea însă a termenului de preaviz.

Prin urmare, recurenta s-a conformat dispoziţiilor exprese ale art. IV lit. c din contractul de închiriere coroborate cu dispoziţiile art. 1436 alin.2 cod civil şi a anunţat intimatului-pârât concediul cu notificarea expediată prin intermediul Biroului Executorului Judecătoresc "D G" cu 30 de zile înainte, aşa cum prevede clauza din contract şi respectând astfel termenul de preaviz.

Nefiind constrânsă să demonstreze vreo culpă a chiriaşului, S.C. E.S. SRLL. poate denunţa contractul independent de condiţiile prevăzute în contract pentru a obţine rezilierea.

Termenul de preaviz a fost respectat atât prin emiterea notificării comunicată intimatului prin intermediul executorului judecătoresc, cât şi prin promovarea acţiunii în evacuare, asimilată unei manifestări neechivoce de voinţă în sensul denunţării contractului.

Întrucât legea nu prevede vreo formă specială pentru denunţare, în toate cazurile "acţiunea de chemare în judecată pentru evacuare constituie manifestarea voinţei de denunţare a contractului ", termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar soluţionării litigiului .

Potrivit art. 480 Cod civil, titularul dreptului de proprietate se poate bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut în limitele determinate de lege. In consecinţă, nimeni nu poate fi îngrădit în exercitarea atributelor dreptului de proprietate (dreptul de a poseda, de a culege fructele şi dreptul de dispoziţie), decât în cazurile şi în condiţiile strict determinate de lege, în cauză neregăsindu-se vreuna din situaţiile pe care legea le reglementează strict şi numai ca o excepţie de la exercitarea în mod exclusiv şi absolut a dreptului de proprietate.

In consecinţă, recurenta, în calitate de proprietara a imobilului nu poate fi limitată în exercitarea prerogativelor dreptului său de proprietate, prin urmare nu poate fi limitată nici sub aspectul exercitării posesiei bunului aflat în proprietatea sa, intimatul-pârât locuind în prezent în imobil fără a putea opune un titlu locativ

 Analizând actele şi lucrările dosarului, în limita motivelor de recurs, Curtea constată recursul ca fiind fondat, potrivit celor ce urmează:

În argumentarea soluţiei, instanţa de apel a procedat în mod nelegal la o interpretare a raporturilor juridice născute în baza contractului de vânzare-cumpărare intervenit între vânzătorul S.C.L.S.A şi cumpărătorul S M S.R.L., trecând peste voinţa acestor părţi contractante în ce priveşte drepturile constituite în favoarea terţilor, între care şi intimaţii pârâţi.

Actele aflate la dosarul cauzei contrazic în mod neechivoc acest mod de interpretare, potrivit căruia în fapt nu a avut loc o concediere colectivă a salariaţilor vânzătorului din contractul menţionat ci un transfer atipic, situaţie în raport de care s-ar fi menţinut toate obligaţiile persoanei juridice de la care ar fi fost transferaţi salariaţii, respectiv, pentru ceeace interesează în cauză, s-ar fi menţinut şi contractul de locaţiune pe durată nedeterminată, cu titlu de accesoriu al contractului de muncă, de natură să le permită intimaţilor să locuiască în imobilul a cărui proprietate a fost dobândită de către recurentă pe întreaga durată a contractului de muncă încheiat ulterior cu societatea cumpărătoare.

În realitate, transferul dreptului de proprietate asupra unei părţi din unitate şi a obiectului de activitate al societăţii vânzătoare, a intervenit fără ca societatea cumpărătoare să-şi fi asumat alte obligaţii fată de chiriaşii intimaţi, decât cele ce rezultă din aplicarea dispoziţiilor art. 1441 Cod civil, potrivit cărora ,,Dacă locatorul vinde lucrul închiriat..., cumparătorul este dator să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare".

Între societatea cumpărătoare şi intimaţii pârâţi nu a intervenit vreun acord cu privire la locaţiunea camerei ocupate în imobilul proprietatea celei dintâi, cu atât mai puţin vreo manifestare de voinţă în sensul de a da locaţiunii existente semnificaţia unor raporturi juridice a căror durată să fie aceeaşi cu cea din contractul de muncă, încheiat între aceste părţi, situaţie în care obligaţia de asigurare a unei locuinţe pentru aceştia din urmă ar fi fost prevăzută în contractul de muncă sau printr-un act adiţional la acesta.

Ca urmare, locaţiunea de care era ţinută recurenta a fost una pe durată nedeterminată, în acord cu dispoziţiile art. 1437 Cod civil, potrivit cărora, în situaţia locaţiunii considerate ca reînoite, ,,efectele ei se regulează după dispoziţiile articolului relativ la locaţiunea fără termen", cum în mod corect a apreciat şi prima instanţă, poziţie adoptată de recurentă prin prezentele motive de recurs.

Aşa fiind, Tribunalul nu putea înlătura de la aplicare dispoziţiile art. 1436 alin.2 Cod civil, potrivit cărora ,,dacă contractul a fost fără termen, (n.n. este necesar concediul locatarului), concediul trebuie să se dea de la o parte la alta", dispoziţii care, dincolo de orice îndoială, se regăsesc şi în cuprinsul contractului la a cărei respectare era ţinută recurenta, la capitolul IV pct. c în care s-a stipulat posibilitatea rezilierii unilaterale a contractului de către proprietar ,,cu condiţia notificării chiriaşului cu 30 de zile înainte".

Astfel cum în mod corect a argumentat recurenta, chiar dacă la acest capitol părţile contractante au folosit termenul de reziliere, situaţiile în privinţa cărora au înţeles să convină au depăşit sfera acestei modalităţi de încetare a raporturilor juridice specifice situaţiei în care una dintre părţile contractului nu-şi respectă obligaţiile contractuale, reglementând, în mod distinct, încetarea contractului din voinţa locatorului şi, corespunzător, din cea a locatarului, ca manifestare a principiului libertăţii contractuale.

Curtea nu poate să-şi însuşească concluziile intimaţilor, în acord cu decizia recurată, privind incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 169 alin.2 din Codul muncii, care ar obliga cesionarul să preia ca atare drepturile şi obligaţiile cedentului decurgând din contractele sau raporturile de muncă existente la data transferului şi pentru următoarele argumente:

Decizia nr. 426 din 31.05.2006 emisă de S.C.L.S.A, de încetare a contractului de muncă încheiat cu intimatul SI pe temeiul dispoziţiilor art. 55 lit. b din codul muncii - ca urmare a acordului părţilor, chiar dacă face vorbire în preambulul ei de obligaţii asumate de societatea cumpărătoare în temeiul art. 169 alin.2 din Codul muncii nu se coroborează în sensul susţinerilor intimaţilor cu adresa acestei societăţi, către locatarii căminului de nefamilişti, (fila 49 dosar fond) prin care li se aduce la cunoştinţă acestora că urmare cumpărării de către recurenta reclamantă a căminului, ,,urmează a fi contactaţi de noul proprietar, în vederea stabilirii noilor relaţii locative".

Pe de altă parte, acceptând teza potrivit căreia locuinţa ocupată ar fi fost accesoriu la contractul de muncă, Curtea reţine că potrivit răspunsului la interogatoriul ce le-a fost luat intimaţilor S A şi S I de către prima instanţă, rezultă că aceştia îşi au domiciliul la o altă adresă decât cea la care se află locuinţa în litigiu, situaţie în raport de care nici nu se justifică, în planul necesităţii imediate, continuarea locaţiunii, câtă vreme locatarul nu justifică cu necesitate continuarea unei asemenea locaţiuni.

Nu în ultimul rând, îngrădirea dreptului de proprietate dobândit de către recurentă în baza unor acte încheiate cu respectarea dispoziţiilor legale trebuie să fie justificată de un scop legitim, iar pentru situaţia de speţă, astfel cum a fost prezentataă anterior, un asemenea scop legitim nu poate fi reţinut, câtă vreme potrivit hotărârilor judecătoreşti depuse în dosar, pronunţate în cereri aflate la acest moment pe rolul altor instanţe, recunoaşterea locaţiunii asupra camerei ocupate în căminul de famileşti nu reprezintă atât un fapt necesar, pus în directă legătură cu contractul de muncă încheiat cu fosta societate C. şi nevoile locative ale salariaţilor, ci o premisă a anulării contractului de vânzare-cumpărare încheiat între S.C.L.S.A şi cumpărătorul S.M. S.R.L. şi de obligare a cedentei la vânzarea camerelor din cămin către foştii salariaţi.

În consecinţă, Curtea, găsind incidente motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, va admite recursul declarat în cauză de reclamantă şi va dispune, în baza art. 312 alin.1 şi 3 modificarea deciziei recurate în sensul respingerii ca nefondat a apelului declarat de pârâţi.

Se va lua act că nu se solicită cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare