Pretentii

 ROMÂNIA

TRIBUNALUL COMERCIAL

MUREŞ

SENTINŢA COMERCIALĂ NR. 477

Şedinţa publică din data de 13 februarie 2009

Pe rol fiind pronunţarea acţiunii formulate de reclamanta S.C. T I S.R.L., în contradictoriu cu pârâta S.C. L T S.R.L., pentru pretenţii.

La apelul nominal se constată lipsa părţilor.

S-a făcut referatul cauzei după care:

Se constată că reclamanta S.C. T I S.R.L. a depus la dosar, prin registratura instanţei la data de 09.02.2009, concluzii scrise pentru a fi avute în vedere la soluţionarea cauzei.

La data de 11 februarie 2009 pârâta a depus la dosar note de şedinţă.

Mersul dezbaterilor şi susţinerile părţilor în fond s-au consemnat în încheierea şedinţei publice din data de 06 februarie 2009, când s-a amânat pronunţarea asupra cauzei pentru data de 13 februarie 2009, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

I N S T A N Ţ A,

Prin acţiunea înregistrată la această instanţă sub numărul din antet la data de 14 august 2008, reclamanta SC T I SRL, Tg-Mureş, a solicitat în contradictoriu cu pârâta SC L T  SRL Tg-Mureş următoarele :

1.Admiterea prezentei acţiuni astfel cum aceasta este formulată prin prezenta cerere şi pe cale de consecinţă,

2.Angajarea răspunderii pârâtei pentru garanţia pentru vicii ascunse ale bunului imobil situat in Tg-Mureş, judeţul Mureş, imobil a cărui cedare de folosinţă face obiectul contractului de locatiune, în sensul:

3.Stabilirii că imobilul închiriat este afectat de un viciu ascuns, în sensul că suprafaţa închiriată, astfel cum aceasta este stipulată în contractul de locaţiune - 4.112,89 mp – este superioară suprafeţei reale a imobilului închiriat, respectiv 3.377.43 mp;

4.Stabilirii suprafeţei imobilului clădire a cărei cedare de folosinţă face obiectul contractului de locaţiune raportat la suprafaţa reala, astfel cum aceasta este stabilită printr-un raport de expertiz;

5.Obligării părătei la repararea prejudiciului cauzat, în cuantum de 32.360,24 EURO, respectiv 114.555,24 lei reprezentând cuantumul valoric al chiriei lunare plătite de societate şi nedatorată raportat la diferenţa dintre suprafaţa stabilită în contractul de locaţiune şi suprafaţa reală a imobilului închiriat;

6.Obligării pârâtei la plata sumei de 1.316,93 EURO, respectiv 4.661,93 lei, reprezentând dobânda legala BNR aplicată la suma de 32.360,24 EURO reprezentând cuantumul valoric al chiriei lunare plătite de reclamantă si nedatorată raportat la diferenţa dintre suprafaţa stabilită în contractul de locaţiune şi suprafaţa reală a imobilului închiriat.

Cu cheltuieli de judecată, în temeiul art. 274 alin. 1 din C.pr.civ. 

Se arată de reclamantă că în  anul 2002 a fost perfectat contractul de locatiune între SC L T SRL, în calitate de locator şi reclamantă, în calitate de locatar. Obiectul contractului consta în cedarea folosinţei imobilului situat in Tg-Mureş, judeţul Mureş, suprafaţa totală de 4.112,89 mp. Chiria lunară  a fost stabilită în cuantum de 2,366 Euro/mp. Ulterior, în data de 01.04.2007 a fost modificat cadrul contractual, în sensul că a fost perfectat un nou contract de închiriere cu privire la acelaşi imobil, modificându-se însa chiria lunară care  a fost stabilită în cuantum de 2,75 Euro/mp.

Prin adresa nr. 104/31.01.2008 reclamanta a invitat societatea pârâtă  în data de 08.02.2007 la spaţiul din Tg-Mureş, judeţul Mureş în vederea efectuării măsurătorilor la imobilul închiriat în baza contractului de locaţiune încheiat în data de 01.04.2007. Aceasta deoarece, în urma măsurătorilor proprii, a constatat faptul că suprafaţa efectivă este inferioara suprafeţei prevăzute în contractul de închiriere, ceea ce determină şi un cuantum total al redevenţei lunare net inferior celui achitat până în prezent.

În aceste condiţii, s-a apreciat că se impune efectuarea de urgenţă a unei măsurători a  întregii suprafeţe închiriate, măsurători care să se realizeze de persoane de specialitate, şi în prezenţa atât a reprezentantului legal al locatorului - pârâta, cât si al reclamantei. Însă, pârâta nu a înţeles să dea curs notificării, astfel încât măsurătorile s-au realizat în absenţa reprezentanţilor legali ai pârâtei.

Ulterior, prin adresa nr. 148/19.02.2008 s-a comunicat pârâtei rezultatul măsurătorilor la care a fost invitată să participe şi la care nu a dat curs, precizând faptul că suprafaţa efectiv închiriată este de 3.377,43 mp. Prin aceeaşi adresă, reclamanta a solicitat pârâtei perfectarea unui act adiţional la contractul de locaţiune încheiat în data de 01.04.2007 prin care să fie modificat obiectul acestuia, în sensul diminuării suprafeţei închiriate, corespunzător suprafeţei reale a imobilului. S-a apreciat că se impune efectuarea unei compensări între sumele plătite pe perioada derulării contractului, cu titlu de redevenţă raportat la suprafaţa închiriată astfel cum era precizată în contract, suma plătită în plus raportata la suprafaţa reală închiriată şi sumele scadente în prezent. Pârâta nu a dat curs nici acestei solicitări.

Totodată, prin invitaţia la conciliere directa, reclamanta a încercat soluţionarea acestui diferend pe cale amiabila, sens în care în cadrul întrunirii din data de 27.05.2008 s-a propus pârâtei modificarea cadrului contractual raportat la suprafaţa efectiv închiriată. Însă, pârâta nu a acceptat soluţia propusă, astfel încât soluţionarea pe cale amiabilă a litigiului a eşuat.

În ceea ce priveşte îndeplinirea condiţiilor generale de admisibilitate a unei acţiuni comerciale, reclamanta a susţinut că cererea ei îndeplineşte toate aceste cerinţe, respectiv are atât capacitate procesuală, cât şi calitate procesuală, justifică un interes procesual în introducerea unei acţiuni în realizarea dreptului. 

De asemenea, a fost îndeplinită şi condiţia parcurgerii procedurii concilierii directe, prev art.720 indice 1 din C.proc.civ. În acest sens, a fost înaintată pârâtei o invitaţie la conciliere, fundamentată pe dispoziţiile art.720 indice 1 C.proc civ , prin care  s-a încercat soluţionarea pe cale amiabilă a diferendului juridic fiind invitată partea adversă  în data de 27.05.2008 la sediul avocatului. Pârâta s-a prezentat la conciliere, însa în urma discuţiilor purtate s-a conchis că este imposibilă soluţionarea pe cale amiabila a litigiului.

Se susţine în continuare că sunt îndeplinite condiţiile pentru angajarea răspunderii pentru garanţia pentru vicii ascunse a locatorului prevăzute de art. 1.422 Codul Civil raportate si la prevederile Codului Comercial dată fiind natura comercială a raporturilor dintre cele două parţi contractante.

Dispoziţiile art. 1420 pct. 3 Cod civil instituie în sarcina locatorului obligaţia „ de a face ca locatarul să se poată folosi neîmpiedicat de lucrul închiriat în tot timpul locaţiunii”. Din dispoziţiile art. 1422-1428 Cod Civil rezultă că obligaţia locatorului de garanţie pentru folosinţa liniştită şi utilă a lucrului închiriat se înfăţişează sub un întreit aspect:

- garanţia pentru tulburări provenite din fapta proprie;

- garanţia pentru tulburări de drept provenite din partea terţilor;

- gatanţia pentru vicii ascunse a lucrului închiriat.

Instituirea principiului răspunderii locatorului pentru stricăciunile si viciile lucrului închiriat este statuată prin dispoziţiile art. 1.422 Cod Civil, potrivit cărora „Locatarul trebuie să fie garantat pentru toate stricăciunile şi viciile lucrului închiriat ori arendat, ce-i împiedică întrebuinţarea, chiar deşi nu au fost cunoscute locatorului la timpul locaţiunii.”

Răspunderea locatorului pentru viciile ascunse ale lucrului închiriat operează chiar dacă acesta nu este absolut impropriu folosinţei , însă viciul trebuie să prezinte o anumită gravitate, în sensul că micşorează posibilitatea de folosinţă a lucrului închiriat, astfel încât se poate presupune că daca locatarul ar fi avut cunoştinţă de existenta viciului fie nu ar fi perfectat contractul de închiriere, fie ar fi plătit o chirie mai mică.

Or, exact aceasta este situaţia din cauză alegată prezentei judecaţi. Prin contractul de locaţiune perfectat  între SC L T SRL, în calitate de locator si reclamanta , în calitate de locatar s-a convenit cedarea folosinţei imobilului situat in Tg-Mureş, , judeţul Mureş, suprafaţa totală de 4.112,89 mp. În baza acestei convenţii locatorul a emis facturi fiscale prin care a fost facturată redevenţa lunară raportat la suprafaţa de 4.112,89 mp. Însă, suprafaţa reala a imobilului închiriat este net inferioara celei stipulate de părţi în contract, respectiv este o suprafaţă de 3.377,43 mp.

Viciul ascuns care afecteză imobilul închiriat rezidă în faptul că există o diferenţă valorica a suprafeţei închiriate în cuantum de 735,46 mp. In situaţia în care reclamanta avea cunoştinţă de acest viciu, respectiv de faptul ca suprafaţa imobilului închiriat este de 3.377,43 mp şi nu de 4.112,89 mp, evident că s-ar fi plătit o chirie lunară mai mică, raportat la suprafaţa reală a imobilului.

În acelaşi context,  răspunderea locatorului operează chiar dacă acesta a fost de bună credinţă, în sensul că nu a avut cunoştinţă despre existenţa  viciului la data perfectării contractului de închiriere.

La data perfectării contractului de închiriere locatorul a pus la dispoziţia reclamantei un proiect al construcţiei care urma a fi închiriată şi care preciza că suprafaţa imobilului este de 4.112,89 mp. Chiar şi în această situaţie în care s-ar dovedi ca pârâta este de bună credinţă în sensul că nu a cunoscut existenţa viciului, respectiv nu a ştiut că suprafaţa imobilului este mai mică decât cea stipulată în contract, locatorului îi incumbă obligaţia de garanţie pentru vicii ascunse.

Aducerea la îndeplinire a obligaţiei de garanţie pentru vicii ascunse nu se poate realiza decât prin modificarea cadrului contractual în sensul stabilirii suprafeţei închiriate raportat la suprafaţa reală a imobilului închiriat, astfel cum aceasta se va stabili printr-un raport de expertiza.

Potrivit dispoziţiilor art. 1422 alin. 2 Cod civil. „Dacă din aceste vicii şi defecte derivă pentru locatar o daună oarecare, locatorul este dator de a-l dezdăuna.”

Or, prejudiciul suferit de reclamantă consta în faptul că pe toată durata de derulare a contractului s-a plătit o chirie raportat la o suprafaţă mai mare decât suprafaţa închiriată. Suma solicitată de reclamantă vizează  perioada 30.09.2005 – 31.07.2008, încadrându-se astfel în termenul general de prescripţie de trei ani. Algoritmul de calcul a prejudiciului  a vizat două perioade distincte, în funcţie de valoarea chiriei lunare, astfel:

- perioada 30.09.2005 – 31.03.2007 – când chiria lunară era de 2,366 EURO/MP.

- perioada 30.04.2007 – 31.07.2008 – când chiria lunară era de 2,75 EURO/MP.

Cuantumul valoric al chiriei lunară – raportat la fiecare perioadă – a fost înmulţit cu  735,46 mp - diferenţa de suprafaţă între suprafaţa stabilită în contract 4.112,89 mp si suprafaţa reală, stabilită prin raportul de expertiză anexat în probaţiune 3.377,43 mp.

Prejudiciul suferit de reclamantă consta tocmai în rezultatul acestei înmulţiri  - 32.360,24 EURO si reprezintă suma de bani plătită de reclamantă cu titlu de chirie şi care este o sumă nedatorată deoarece suprafaţa reală închiriată nu  corespunde cu cea stabilită în contract.

Prejudiciul suferit de reclamantă a fost cuantificat în EURO deoarece părţile au stabilit chiria lunară în euro, însă aceasta a fost convertită in lei, la cursul BNR leu/euro de la data promovării prezentei acţiuni, respectiv 3,54 Lei/1 euro.

In ceea ce priveşte temeiul juridic şi modul efectiv de calcul al penalităţilor de întârziere datorate de către pârâtă, au fost invocate dispoziţiile cuprinse in OG nr.9/2000 privind nivelul dobânzii legale pentru obligaţiile băneşti, coroborate cu dispoziţiile din Legea nr.469/2002 privind întărirea disciplinei contractuale, coroborate cu dispoziţiile cuprinse în art. 43 din C. Com – (potrivit acestui text de lege , datoriile comerciale lichide si plătibile în bani produc dobânda de drept din ziua când devin exigibile).

La acţiunea de mai sus, reclamanta a ataşat înscrisurile consemnate la fila 10-32, constând în desfăşurătorul de calcul al diferenţei valorice privind chiria suplimentară achitată în opinia reclamantei pentru suprafaţa de spaţiu lipsă în raport de contractul părţilor, invitaţia la conciliere directă, adresele nr. 162, 148, 104 privind corespondenţa dintre părţi purtată după identificarea suprafeţei exacte a imobilului închiriat, contractul de locaţie litigios şi schiţele desfăşurate a activului închiriat.

Pentru termenul din 05 septembrie 2008, reclamanta a depus precizarea de acţiune consemnată la fila 38, 39 prin care a solicitat ca, în cadrul capetelor de cerere 5 şi 6 menţionate mai sus, pârâta să fie obligată la suma de 65.422, 11 euro, respectiv 231.594, 26 lei, respectiv 6.838, 06 euro ( 24.206, 73 lei) cu titlu de dobândă legală B.N.R. aplicată la suma de 65.422, 11 euro. Aşadar, prin această precizare de acţiune reclamanta şi-a modificat doar câtimea pretenţiilor menţionate la capetele 5 şi 6 din acţiunea principală, celelalte solicitări fiind menţinute întocmai.

Prin întâmpinarea consemnată la fila 65-66, pârâta a invocat excepţia inadmisibilităţii cererii reclamantei, susţinându-se de către pârâtă că nu Tribunalul Comercial Mureş ar fi competent material să soluţioneze litigiul, ci Curtea de Arbitraj Comercial din cadrul Camerei de Comerţ, astfel cum părţile au înţeles să stabilească această chestiune prin art. 27 capitolul XVI din contractul de locaţiune. Aşadar, prin întâmpinare pârâta a invocat atât excepţia necompetenţei materiale a instanţei sesizate, cât şi cea a inadmisibilităţii, aceasta din urmă pe considerentul că nefiind în acest moment constituit Tribunalul Arbitral,  cauza nu poate fi declinată, soluţia ce se impune fiind cea a respingerii ei ca inadmisibilă.

Reclamanta a reacţionat la întâmpinarea de mai sus prin răspunsul la întâmpinare consemnat la fila 71- 76 dosar, arătându-se că nici una din cele două excepţii nu pot fi primite. Este adevărat că în contextul disp.art. 340, 341 Cod procedură civilă introducerea într-un contract a unei clauze compromisorii este o abordare legală şi acceptată de legiuitor, însă analizând cu atenţie dispoziţiile art. 27 din contractul de locaţiune, reclamanta consideră că acele dispoziţii sunt inoperante şi prin urmare, competenţa soluţionării cauzei revine instanţei judecătoreşti. Clauza compromisorie ar fi nulă.

Instanţa a respins atât excepţia necompetenţei materiale, cât şi excepţia inadmisibilităţii, pronunţându-se în acest sens prin încheierea din 07 noiembrie 2008 ( fila 77, 78).

Prin completarea întâmpinării depusă pentru termenul din 03 octombrie 2008 ( fila 97- 100), pârâta a invocat şi excepţia prescripţiei extinctive, având în vedere obiectul cererii de chemare în judecată, şi anume angajarea răspunderii contractuale ale pârâtei pentru vicii ascunse ale imobilului. Excepţia este motivată prin aceea că părţile au procedat la predarea/ primirea imobilului, încă în cursul anului 2002, mai exact luna octombrie a anului respectiv. Art.11 din Decretul nr. 167/1958 stabileşte că prescripţia dreptului la acţiune privind viciile ascunse ale unui lucru transmis sau ale unei lucrări executare începe să curgă de la data descoperirii viciilor, „ însă cel mai târziu de la împlinirea unui an de la predarea lucrului sau a lucrării”. Art. 5 al aceluiaşi act normativ prevede la rându-i că „ dreptul la acţiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis sau ale unei lucrări executate se prescrie prin împlinirea unui termen de 6 luni în cazul în care viciile nu au fost ascunse cu viclenie”. Ca atare, termenul maxim ce putea fi luat în discuţie şi anume de un an, s-a împlinit în luna noiembrie 2003. Desigur că şi cele 6 luni amintite au fost depăşite cu mult dacă s-ar pune problema calculării lor chiar şi din ultima zi a termenului de un an amintit. În acest context pârâta explică şi împrejurarea în care s-au încheiat cele două contracte, precizându-se că cel de-al doilea contract încheiat în cursul anului 2003 nu a avut nimic deosebit în afara faptului că prin al doilea contract nu s-a mai închiriat etajul al doilea, corpul administrativ A parter şi depozitul de zidărie. Însă chiar dacă s-ar calcula termenul de un an plus 6 luni de la data unei noi presupuse predări a imobilului ( 1 aprilie 2007), acţiunea este vădit prescrisă şi faţă de contractul al doilea.

Cât priveşte fondul acţiunii, pârâta a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată. Se susţine ca fiind eronată pretenţia potrivit căreia în cursul anului 2002 între părţi s-ar fi încheiat contractul de închiriere având ca obiect suprafaţa de 4.112, 89 mp. Acest prim contract a avut în realitate suprafaţa de 6.447, 65 mp construcţii şi 3.218, 50 mp teren. Preţul chiriei a fost stabilit în mod global la suma de 40.000 euro + TVA. Ulterior, părţile au convenit modificarea chiriei de la 40.000 euro începând cu 01 septembrie 2005 la suma de 181.950, 60 euro + TVA anual. La data de 31 martie 2007 a intervenit rezilierea contractului, părţile convenind la data de 01 aprilie 2007 încheierea unui nou contract de închiriere pentru o suprafaţă mai restrânsă, mai exact suprafaţa de 4.112, 89 mp, chiria a fost stabilită diferenţiat pentru anumite perioade de timp, însă cert e că părţile au urmărit clar ca obiectul acestui contract de închiriere să fie cel specificat într-o planşă anexă, certificată de ambele părţi pentru suprafaţa construită de 4.112, 89 mp.

Pârâta mai precizează că, deşi reclamanta contestă suprafaţa reală închiriată, aceasta foloseşte şi un alt spaţiu în suprafaţă totală de 360 mp pentru care nu plăteşte nici o chirie, decât cea menţionată în contractul litigios. Faţă de cele arătate, pârâta concluzionează că nu se poate vorbi de un viciu ascuns fiindcă reclamanta avea posibilitatea firească să măsoare exact suprafaţa pe care a înţeles să o închirieze, aceste măsurători nepresupunând calificări speciale, fiind cu uşurinţă la îndemâna reclamantei.

Prin răspunsul la această din urmă întâmpinare, reclamanta a solicitat respingerea excepţiei prescripţiei, poziţie argumentată prin memoriul depus la fila 107- 111. Reclamanta pretinde că excepţia prescripţiei nu poate fi primită, fiindcă disp.art. 111 din Decretul 167/1958 se referă doar la actele juridice translative de proprietate, la care se adăugă şi contractele de antepriză, nu şi cele privind cedarea folosinţei unui bun. În cauza de faţă, ne aflăm în faţa unui contract de locaţiune, drepturile şi obligaţiile părţilor fiind cele ce rezultă din prevederile art. 1351, 1420 şi respectiv art. 1422 Cod civil.

Reclamanta concluzionează că în cauză se pune problema unei neexecutări integrale a obligaţiilor pârâtei care nu i-a pus la dispoziţie întreaga suprafaţă construită la care s-a angajat prin contract. Nu este vorba de răspunderea pentru vicii ascunse aferente transmiterii unui bun, ci este în discuţie o acţiune pentru viciu bunului în raport de fapta ilicită comisă de locator. Prin urmare, textul ce trebuie avut în vedere în privinţa calculării termenului de prescripţie este art. 8 din Decretul Lege nr. 167/1958. Conform acestuia, „ angajarea răspunderii contractuale se prescrie în termen de 3 ani de la data la care păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască atât paguba, cât şi pe cel care răspunde de ea”.

Instanţa a administrat în cauză proba cu interogatoriile consemnate la fila 85- 88 şi respectiv 94-96. De asemenea, la fila 112, 113 s-au consemnat obiectivele pentru expertiza tehnică în construcţii, probă cerută de reclamantă în dovedirea temeiniciei acţiunii sale precizate. Şi pârâta şi-a exprimat poziţia în subsidiar faţă de această probă pusă în discuţie. Spunem în subsidiar, întrucât la termenul din 06 februarie 2009 instanţa a amânat pronunţarea asupra excepţiei prescripţiei pentru a permite părţilor să depună concluzii scrise. Administrarea probei cu expertiza nu se va mai impune, deoarece deliberând asupra excepţiei prescripţiei, aceasta va fi primită, urmând să fie respinsă acţiunea ca prescrisă.

Această soluţie asupra excepţiei prescripţiei se impune din următoarele considerente:

S-a lămurit în cauză că reclamanta a declanşat o acţiune patrimonială în răspundere contractuală pentru vicii ascunse ale bunului ce i-a fost predat prin contractul de locaţiune, depus ca probă scrisă la fila 20-26, contract care a avut anterior un raport juridic întemeiat pe contractul încheiat la data de 31 octombrie 2002, depus la rândul său la fila 45-51. Astfel cum lămureşte şi reclamanta, bunul închiriat i-a fost predat încă din anul 2002, convenindu-se suprafaţa totală de 4.112, 89 mp, cu chiria de 2,366 euro/ mp. Intervenţia în modificarea raportului juridic ce a avut loc la data de 01 aprilie 2007 nu a reprezentat decât o modificare a cadrului contractual existent până atunci. Reclamanta precizează în acest sens că acest act adiţional a fost „ cu privire la acelaşi imobil, modificându-se însă chiria lunară care a fost stabilită în cuantum de 2,75 euro/mp”. S-a probat totuşi  că cel de-al doilea contract a avut un obiect restrâns, privind suprafaţa închiriată, însă pretenţiile reclamantei, vizează şi raportul juridic inţial.

Din perspectiva îndeplinirii obligaţiei pârâtei în calitate de locator, indiferent care moment ar fi luat în discuţie şi de la care se calculează termenul reglementat de art. 11 corelat cu art. 5 din Decretul nr. 167/1958, acţiunea este prescrisă. Dacă ne referim la primul contract, acest moment este cel prin care s-a pus în executare contractul iniţial şi anume când  a fost predat imobilul. Părţile şi-au restrâns ulterior doar obiectul închirierii şi au modificat cuantumul chiriei. Or, acest termen, ( chiar dacă s-ar calcula ca fiind de un an + 6 luni ), este vădit depăşit faţă de data predării imobilului ( 31 octombrie 2002) şi data introducerii cererii de chemare în judecată 14 august 2008.

Dacă ne referim exclusiv la cel de-al doilea contract din data de 1 aprilie 2007 ( fila 20 – 26 ) şi interpretăm că a avut loc ( sau trebuia să aibă loc ), o nouă predare a imobilului, vom observa că termenul maxim de prescripţie nu se mai întinde pe perioada maximă de un an + 6 luni. Mai precis, nu se mai pune problema prorogării momentului de debut al curgerii termenului de 6 luni “ până la expirarea unui an de la predarea bunului “, în varianta ultimei teze a art. 11 al. 1 din Decretul 167/1958. Asta deoarece, viciile ascunse pretinse de reclamantă au fost descoperite de către aceasta înainte de trecerea unui an de la predarea bunului în aplicarea contractului din data de 1 aprilie 2007. Dovadă în acest sens este adresa reclamantei nr. 104/31.01.2008 depusă la dosar la fila 18, 19, prin care aceasta comunica pârâtei că “ în urma măsurătorilor proprii “, a “ constatat faptul că suprafaţa efectivă este inferioară suprafeţei prevăzute în contractul de închiriere “ A convocat din acest motiv pârâta la negocieri, însă nu rezultă din nici o probă intervenţia vre-unei cauze de întrerupere a cursului prescripţiei. Prin urmare, termenul de prescripţie de 6 luni prevăzut de art. 5 din decretul menţionat a început să curgă la data de 31.01.2008 şi s-a împlinit la 31 iulie 2008. Or aşa cum am arătat mai sus, data introducerii cererii de chemare în judecată a fost 14 august 2008.

Instanţa nu-şi poate însuşi poziţia exprimată de reclamantă faţă de excepţia prescripţiei, în sensul că dispoziţiile art. 11 din Decretul nr. 167/1958 s-ar aplica doar la actele juridice translative de proprietate, cât şi la contractele de antepriză. Nu rezultă de nicăieri o asemenea restrângere a aplicării textului legal sus citat. Dimpotrivă, în opinia instanţei, reglementarea acoperă şi situaţiile din actele juridice în materie locativă câtă vreme legiuitorul se referă la „ lucrul transmis....”. Se ştie că actele translative de proprietate vizează în esenţă transmiterea dreptului, iar predarea obiectului nu este de esenţa actului. Aceasta din urmă presupune o prestaţie cu un obiect material, ca stare de fapt. În actele translative de proprietate, spre exemplu în contractul  de  vânzare cumpărare, de regulă, dreptul de proprietate se transmite din momentul întâlnirii cererii cu oferta conform principiului consensualismului. Însă termenul de prescripţie în angajarea răspunderii pentru vicii ascunse curge de la predarea lucrului şi nu de la transmiterea dreptului. Iată deci că raţiunile pentru aplicarea generală a regulii stabilite de art. 11 din decretul menţionat, adică inclusiv în materie de locaţiune sunt general aplicabile ori de câte ori printr-un act, părţile se obligă să predea un lucru. Fiindcă  şi la contractul de locaţiune, la fel ca şi la vânzare cumpărare, de pildă, predarea lucrului este o prestaţie cu execuţie instantanee.  Locatorul nu predă apoi , zilnic, sau la o altă perioadă de timp, din nou, bunul închiriat, astfel că ar curge numeroase termene de prescripţie, potrivit art. 12 din Decretul nr. 176/1958. Aşa cum este de pildă în cazul chiriilor, însă din perspectiva obligaţiei respective ce revine chiriaşului, prestaţia locatarului este cu executare succesivă în timp, la scadenţele stabilite. Din momentul predării lucrului, adică după îndeplinirea obligaţiei prevăzute de art. 1420, pct 1, locatorul nu mai are decât obligaţiile menţionate de pct. 2 şi 3 din acelaşi text şi anume de a menţine în starea necesară scopului închirierii şi obligaţia de garanţie.

De altfel, în acest sens se identifică şi o practică unitară, comentată astfel şi în literatura de specialitate ( de pildă, Contracte civile şi comerciale, autor Francisc Deac, ediţia LUMINA LEX  1993, pg. 97, 98). Concluzia este că în materie de vicii ascunse, “ se aplică regulile generale aplicabile contractelor sinalagmatice “.

Se impune aşadar admiterea excepţiei prescripţiei şi respingerea, în consecinţă, a acţiunii precizate promovate de reclamantă.

Instanţa mai constată că, deşi pârâta a solicitat cheltuieli de judecată, nu s-a justificat prin probe suportarea unor asemenea cheltuieli din perspectiva aplicării dispoziţiilor art. 274 Cod procedură civilă.

Pentru aceste motive

ÎN NUMELE LEGII

H O T Ă R Ă Ş T E:

Admite excepţia prescripţiei extinctive invocată de pârâta SC “ L T “ SRL Tg. Mureş, cu sediul în Tg. Mureş, jud. Mureş.

Respinge în consecinţă acţiunea formulată şi precizată de către reclamanta SC “ T I ” SRL Tg. Mureş, cu sediul în Tg. Mureş, jud. Mureş, împotriva pârâtei susmenţionate.

Constată că pârâta nu a justificat cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţa publică din data de 13 februarie 2009.

1

Domenii speta

Spete similare