Drepturi reale. Drept de superficie. Condiţii de existenţă.Valabilitatea titlului de proprietate asupra edificiului.

Drepturi reale. Drept de superficie. Condiţii de existenţă. Valabilitatea titlului de proprietate asupra edificiului.

C. civ. – art. 480, art. 492

Legea nr. 7/1996 – art. 19 alin. 1 pct. 6

Pentru existenţa dreptului de superficie, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, este necesară valabila existenţă a dreptului de proprietate asupra edificatului în patrimoniul celui ce solicită recunoaşterea folosinţei asupra dreptului.

Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă, decizia nr. 2549 din 28  noiembrie 2006

Prin decizia civilă nr. 251 din 21 iunie 2006, Tribunalul Arad a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta apelantă S.C. „S.” S.R.L. în contradictoriu cu pârâţii intimaţi G.R. ş.a. împotriva sentinţei civile nr.1104/1 martie 2006 pronunţată de Judecătoria Arad în dosar nr. 11505/2005

Pentru a pronunţa această hotărâre, tribunalul a reţinut că prin sentinţa civilă apelată, Judecătoria Arad a respins acţiunea civilă formulată şi precizată de reclamanta S.C. „S.” S.R.L. Arad în contradictoriu cu pârâţii G.R. ş.a., având ca obiect stabilire drept de superficie.

A admis acţiunea reconvenţională exercitată de reclamanţii reconvenţionali G.R. ş.a., împotriva pârâtei reconvenţionale S.C. „S.” S.R.L.

A obligat pârâta reconvenţională să demoleze ghereta amplasată pe terenul situat în Arad, iar în caz de refuz a obligat pârâta reconvenţională să permită reclamanţilor reconvenţionali să realizeze, pe cheltuiala pârâtei reconvenţionale, această operaţiune, după obţinerea autorizaţilor necesare.

Prima instanţă a reţinut că potrivit cărţilor funciare pârâţii deţine dreptul de proprietate asupra a 10 apartamente situate în Arad, şi dreptul de coproprietate forţată asupra terenului în suprafaţă totală de 1356 mp pârâtul.

În baza autorizaţiilor de construire nr.15, 16 din 20 ianuarie 2000 emise de Primăria Municipiului Arad reclamanta a amplasat pe terenul indicat o gheretă metalică, construcţie extinsă în baza autorizaţiei nr.1333/29 noiembrie 2000. La momentul solicitării autorizaţiilor, statul era proprietar al celei mai mari părţi a imobilului în litigiu. Astfel cum rezultă din contractul de închiriere depus la dosar, reclamanta a folosit terenul pe care este amplasată ghereta în baza contractului de închiriere încheiat cu S.C. „R.” S.A. Arad, iar nu în calitate de constructor de bună credinţă al gheretei.

Din cuprinsul actelor de la dosar instanţa a reţinut că ghereta este o construcţie cu caracter provizoriu, iar în cele trei autorizaţii era menţionat faptul că beneficiarul va dezafecta terenul fără nici o pretenţie materială în termen de 15 zile de la solicitarea Primăriei municipiului Arad. În prezent dreptul de a solicita ridicarea construcţiei revine proprietarilor actuali ai terenului, reclamanta folosind terenul fără a deţine un drept în acest sens.

Terenul pe care se află construcţia se află în indiviziune forţată, reclamanţii reconvenţionali fiind unii dintre coproprietari, fiecare dintre aceştia putând exercita acte de administrare ca şi cel privind cererea de dezafectare a terenului prin demolarea gheretei.

Tribunalul a apreciat că apelul este nefondat, constatând că starea de fapt reţinută de prima instanţă este conformă cu probele administrate, probe apreciate just de instanţă, care a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor art.480, 481, 482, 1073, 1074, 492, 494 C. civ., art.11 din Decretul-Lege nr.115/1938 şi art. 21 din Legea nr. 7/1996.

Împotriva deciziei civile menţionată mai-sus a declarat recurs în termenul legal reclamanta S.C. „S.” S.R.L. criticând-o pentru nelegalitate.

În motivarea cererii de recurs s-a susţinut că hotărârea instanţei de apel a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii, fiind incident astfel art. 304 pct. 9 C. pr. civ., întrucât din probatoriul administrat s-a dovedit că reclamanta a construit o gheretă pe terenul aflat în coproprietatea forţată a pârâţilor înscris în C.F. colectiv Arad şi în C.F. individuale Arad. Lucrările de construcţie au început în anul 2000, când s-a obţinut de către asociatul P.M. prima autorizaţie în vederea amplasării unei gherete metalice pe terenul descris mai sus, aferent imobilului în discuţie. La data de 29.11.2000 P.M.A. a eliberat autorizaţia de construire conform căreia reclamanta avea dreptul să-şi extindă construcţia. La data când societatea recurentă a construit avea contract de închiriere asupra terenului încheiat cu S.C. „R.” S.A. A. care administra terenul proprietatea Statului Român la acea dată.

De asemenea, la data când recurenta a obţinut autorizaţia de construire, proprietarii apartamentelor care fuseseră vândute de către S.C. „R.” S.A. A. din imobilul din litigiu şi care deţineau o cotă parte indiviză de proprietate din terenul total, şi-au dat acordul pentru construire, astfel cum rezultă din înscrisul intitulat „Tabel nominal cu locatarii imobilului din litigiu”.

S-a mai susţinut că în speţă este inaplicabil art. 494 C. civ. privitor la accesiunea imobiliară întrucât, atunci când o construcţie, plantaţie sau lucrare se realizează de către o persoană pe terenul altuia pe baza unei convenţii încheiată cu proprietarul terenului, constructorul devine proprietarul acesteia şi titularul dreptului de superficie.

Referitor la cererea reconvenţională s-a învederat că pârâţii reclamanţi reconvenţionali nu sunt toţi proprietarii de teren din cartea funciară, motiv pentru care, nefiind vorba de un simplu act de administrare, acţiunea nu putea fi promovată, iar cu privire la fondul cauzei s-a arătat că în realitate construcţia are caracter de edificiu permanent şi fiind vorba de o construcţie edificată pe terenul altuia cu consimţământul proprietarului, reclamanta devine automat beneficiarul unui drept de superficie constând în dreptul de proprietate asupra construcţiei şi de folosinţă asupra terenului de sub construcţie (pe durata existenţei construcţiei).

Prin întâmpinare, intimaţii au solicitat respingerea recursului ca fiind nefondat, cu cheltuieli de judecată, întrucât instanţele de fond şi de apel au stabilit în mod corect că regimul juridic al construcţiei – ghereta - este acela care rezultă din autorizaţia de construire şi din legea specială din domeniul construcţiilor – Legea nr. 50/1991, astfel că nu sunt întrunite condiţiile pentru recunoaşterea unui drept de superficie – drept de proprietate asupra construcţiei şi drept de folosinţă asupra terenului pe care aceasta se află.

Curtea, analizând recursul prin prisma motivelor de fapt şi de drept invocate a constatat că aceasta este nefondat şi l-a respins pentru următoarele considerente:

Dreptul de superficie este un dezmembrământ al dreptului de proprietate care nu este reglementat de Codul Civil Român în vigoare şi constituie o derogare de la regula înscrisă în art. 492 C. civ. şi poate fi definit ca acel drept ce constă în dreptul de proprietate pe care-l are o persoană denumită superficiar, asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări care se află pe o suprafaţă de teren ce aparţine unei alte persoane, teren asupra căruia superficiarul va avea un drept de folosinţă. Netăgăduit, dreptul de superficie „dezmembrează” proprietatea asupra terenului, pentru că atributul folosinţei acestuia trece la superficiar. Dreptul de superficie poate fi constituit prin convenţia părţilor, prin legat, prin uzucapiune sau prin lege.

În speţă, acordul dat în anul 2000 pentru desfăşurarea în această gheretă a unor activităţi comerciale, nu produce efecte juridice de natură a se admite acţiunea reclamantei – recurente.

Acordul a fost exprimat pentru desfăşurarea activităţii comerciale într-o construcţie provizorie.

În consecinţă, întrucât ghereta din litigiu este o construcţie provizorie, recurenta reclamantă nu poate dobândi un drept de proprietate asupra acesteia, drept care să fie apt de a fi intabulat în cartea funciară.

Potrivit Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, art. 561 – Dreptul de proprietate dobândit prin construire se va putea înscrie în cartea funciară pe baza unui certificat eliberat de primăria localităţii unde este situat imobilul, prin care se atestă, când este cazul, faptul că proprietarul a edificat construcţiile în conformitate cu autorizaţia de construire eliberată potrivit legii, precum şi a unei documentaţii cadastrale.

Câtă vreme recurenta nu deţine un astfel de certificat şi nici nu există vreun temei juridic ca instanţa să constate dreptul de proprietate asupra gheretei (apt de a fi intabulat), nu există nici temeiul pentru intabularea pretinsului drept de proprietate asupra construcţiei.

Consecinţa acestui fapt este aceea că, neexistând un drept de proprietate, apt de a fi intabulat în cartea funciară, asupra construcţiei, nu există nici temeiul juridic pentru recunoaşterea dreptului de folosinţă asupra terenului pe care aceasta se află. Neexistând dreptul de proprietate asupra construcţiei, nu poate exista nici un dezmembrământ al acestuia.

Instanţele de fond şi de apel au stabilit just că regimul juridic al construcţiei este acela care rezultă din autorizaţia de construire şi din legea specială din domeniul construcţiilor – Legea nr. 50/1991, astfel că nu sunt întrunite condiţiile pentru recunoaşterea unui drept de superficie – drept de proprietate asupra construcţiei şi drept de folosinţă asupra terenului pe care aceasta se află.

Referitor la criticile ce vizează modul de soluţionare a cererii reconvenţionale se apreciază a fi nefondate întrucât solicitarea de demolare a gheretei reprezintă o componentă a dreptului de administrare a terenului, care poate fi exercitat doar de o parte dintre coproprietari, cum corect a apreciat şi instanţa de apel.

Şi în literatura juridică a fost împărtăşit acest punct de vedere potrivit căruia o parte din coproprietari pot solicita demolarea unei construcţii situate pe terenul aflat în indiviziune forţată1.

În fine, caracterul permanent al unei construcţii nu este dat de natura materialelor din care este realizată construcţia, ci de conţinutul autorizaţiei de construire.

1 A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti- Bălănescu, Al.Boicoianu, Tratat de drept civil român, vol. 2 Ed. All , Bucureşti, p. 17.

1

Domenii speta

Spete similare