Soluţionarea litigiilor locative întemeiate pe oug nr.40/1999 raportate la jurisprudenţa cedo, în materia reglementării folosinţei bunurilor.

 Prorogarea contractului de închiriere ca sancţiune pentru nerespectarea dispoziţiilor art.10 din OUG nr.40/1999 are în vedere termenul legal de 5 ani de la intrarea în vigoare a ordonanţei ce a operat deja,  şi nu o durată nelimitată.

 O altă interpretare şi aplicare a dispoziţiilor OUG nr.40/1999 ar duce la o încălcare a dreptului de proprietate al reclamantului, a dispoz.art.1 din Protocolul 1 la Convenţia privind Drepturile Omului.

 Statul are dreptul de a reglementa folosinţa bunurilor dar şi obligaţia să aplice proceduri sau  mecanisme legislative previzibile şi coerente - să asigure un just echilibru între protecţia dreptului individual la respectarea bunurilor cetăţenilor şi cerinţele interesului general.

La 14.10.2005, reclamanţii B.I., B.M., B.O. şi B.F.L. Mariana, au chemat în judecată pe pârâţii D.E., D.M., D.D. şi D.A., solicitând să se dispună evacuarea acestora din imobilul situat în Tr. Severin, str. Cicero nr.48.

În motivare au arătat că sunt proprietarii imobilului din litigiu conform contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere, autentificat sub nr.3847 din 20.12.2002, iar pârâţii îl ocupă fără nici un titlu.

La data de 29.11.2005, pârâţii au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea acţiunii ca nefondată, arătând că ocupă imobilul în baza unui contract de închiriere încheiat cu Primăria Tr. Severin,  şi conform OUG nr.40/1999 privind protecţia chiriaşilor, contractul trebuia reînnoit, dar reclamanţii au refuzat  încheierea contractului.

Prin sentinţa civilă nr.898 din 3 martie 2006, pronunţată de Judecătoria Tr. Severin a fost admisă acţiunea formulată de reclamanţi şi s-a dispus evacuarea pârâţilor din imobil.

Pentru a pronunţa această sentinţă prima instanţă a reţinut că reclamanţii au făcut dovada dreptului de proprietate asupra imobilului în conformitate cu art.480-481  Cod civil  iar pârâţii sunt toleraţi pe o perioadă ce depăşeşte 5 ani de zile, contractul nefiind reînnoit cu proprietarii.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâţii, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, susţinând că, potrivit OUG nr. 40/1999, au solicitat reclamanţilor, în repetate rânduri reînnoirea contractului de închiriere, însă aceştia au refuzat.

Prin decizia civilă nr.403 A din 14 septembrie 2006, pronunţată în dosarul nr.5046/2006, Tribunalul Mehedinţi a admis apelul, a schimbat sentinţa şi pe fond a respins acţiunea.

Instanţa de apel a motivat că, potrivit art.10-11 din OUG nr.,40/1999, reclamanţii aveau obligaţia, ca în termen de 30 zile de la deschiderea rolului fiscal, să notifice pârâţilor, prin executorul judecătoresc data şi locul întâlnirii în vederea încheierii noului contract de închiriere, iar intimaţii reclamanţi – în calitate de proprietari nu şi-au îndeplinit obligaţiile prevăzute de art. 10(1) din ordonanţă, astfel că potrivit art.11 (1) contractul s-a prelungit de drept, iar neplata chiriei nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriaşului.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanţii – susţinând în esenţă că instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit dispoziţiile OUG nr.40/1999 – considerând că  prelungirea locaţiunii la care se referă art.11 – ar fi nelimitată, această prorogare operând doar pe perioada de 5 ani.

Au mai arătat că nu se impunea reînnoirea contractului întrucât locuinţa le este necesară, fiind incidente dispoz. art. 14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999, iar pârâţii au refuzat locuinţa oferită de autorităţile locale.

Recursul este fondat.

Instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit în speţă dispoziţiile art. 11 din OUG nr.40/1999, considerând că prorogarea locaţiunii, în ipoteza neîncheierii contractului de închiriere ca urmare a neîndeplinirii de către proprietar a obligaţiei prevăzută la art.10, este nelimitată.

Efectele OUG nr.40/1999 au încetat la data de 08.04.2004. În temeiul OUG nr. 8/2004 numai contractul de închiriere a unei locuinţe ce aparţine statului poate fi prelungit cu 5 ani ,la cererea locatarului.

Prorogarea de drept intervine atunci când legea arată că ea se produce ca atare, fără a mai fi nevoie de manifestarea de voinţă a părţilor şi la cererea părţii protejate atunci când se prevede că actul se va prelungi în aceste condiţii.

Prorogarea contractului este întotdeauna o obligaţie pentru locator şi un beneficiu derivat din lege, respectiv un drept subiectiv, care trebuie exercitat pentru chiriaş.

Prin Legea nr.17/1994 şi Lg.112/1995, au fost prorogate contractele de închiriere pe perioade de maximum 5 ani.

OUG a apărut ca urmare a expirării prorogării contractelor în baza Lg. 17/1994.

Prorogarea operează de drept pe o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a legii, numai în cazul contractului de închiriere pentru suprafeţele locative deţinute de stat sau de unităţile administrativ teritoriale, indiferent de destinaţia acestora.

După aprobarea cu modificări a OUG nr.40/1999 prin Lg.241/2001 – prorogarea de drept s-a menţinut pentru aceste imobile, fără a se mai menţiona calitatea locatorului, dar pentru locuinţele proprietate privată s-a prevăzut încheierea contractului.

Legea prevede şi un caz de prorogare legală a contractului ca sancţiune pentru nerespectarea notificării reglementată de art.10 din OUG nr.40/1999.

Astfel, legea acordă o protecţie chiriaşului dacă contractul nu a fost prelungit sau reînnoit independent de culpa chiriaşului, însă cei 5 ani la care se referă Legea 241/23 nov.2001 au în vedere termenul legal deja scurs din anul 1999 până la intrarea sa în vigoare.

Prin urmare, prelungirea locaţiunii, ca sancţiune în temeiul art.11 din OUG nr.40/1999, a expirat la 08.04.2004 când a expirat durata de 5 ani prevăzută de lege.

O altă interpretare şi aplicare a acestor dispoziţii legale  ar duce la o încălcare a dreptului de proprietate al reclamanţilor, a dispoz. art.1 din Protocolul 1 la Convenţia privind Drepturile Omului, aşa cum s-a statuat în jurisprudenţa CEDO ( Cauza Radovici şi Stănescu contra României) pe baza următoarelor considerente.

Conform art.1,  din Protocolul 1, orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât din cauza unei utilităţi publice pentru condiţii prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.

Aceste dispoziţii nu aduc atingere dreptului pe care-l deţin statele de a pune în vigoare legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosirea bunurilor în conformitate cu interesul general dar  păstrând  un just echilibru  în privinţa garantării dreptului individual

Refuzul instanţelor naţionale de a admite acţiunile în evacuare a locatarilor înseamnă o ingerinţă în dreptul reclamanţilor de a-şi folosi bunul lor imobiliar – refuz justificat din punct de vedere al alin.2 al art. 1 al protocolului 1 – cu titlu de reglementare a folosirii bunului.

Retrocedarea imobilelor foştilor proprietari este în acest caz total lipsită de eficienţă în condiţiile impuse de OUG nr.40/1999.

Protecţia socială este astfel reglementată încât, în practică proprietarii în exclusivitate sunt însărcinaţi să asigure  această protecţie prin obligaţia ce li se impune de a  păstra în imobilele lor locatarii timp nelimitat, fără plata chiriei.

Statul are dreptul de a reglementa folosinţa bunurilor dar din moment ce implică riscul de a  impune locatorului o sarcină excesivă în privinţa posibilităţii de a dispune de bunul său are obligaţia să aplice proceduri sau mecanisme legislative previzibile şi coerente, să prevadă garanţii pentru punerea lor în practică, iar incidenţa lor asupra dreptului de proprietate al locatorului să nu fie nici arbitrară şi nici imprevizibilă.

OUG 40/1999 nu cuprinde dispoziţii care să evite arbitrariu şi  riscurile de imprevizibilitate.

Dispoziţiile art. 11 (1) se limitează să indice vag că această prelungire are „loc până la încheierea unui nou contract” fără a preciza în ce condiţii acest nou contract poate fi încheiat.

Nici o informaţie în privinţa căii de care dispune proprietarul care a omis să respecte condiţiile de formă impuse de art.11 al OUG –pentru a înlocui statul în vederea încasării chiriei.

Restricţiile suferite de reclamanţi în privinţa folosirii imobilului lor – imposibilitate în care s-au aflat timp de mai mulţi ani , de a obliga pârâţii la plata chiriei – din cauza lipsurilor din legislaţie  relevate – nu au permis un echilibru just între protecţia dreptului individului la respectarea bunurilor sale şi cerinţele interesului general.

A sancţiona proprietarii care au omis să se conformeze condiţiilor de formă prevăzute de art.10 din OUG nr.40/1999 impunându-le o obligaţie atât de grea ca aceea de a păstra locatarii în imobilele lor pe timp nelimitat, fără nici o posibilitate concretă şi reală de a încasa o chirie, a făcut să apese asupra lor o sarcină specială şi exorbitantă de natură să întrerupă echilibrul just dintre interesele generale şi cele ale individului – fiind încălcat art.1 din Protocolul 1.

Art.20 (2) din Constituţie prevede că dacă există neconcordanţă între pactele şi tratatele privitoare la drepturile fundamentale ale omului la care România este parte şi legile interne au prioritate reglementările internaţionale.

|Prin urmare în cazul în care legislaţia internă  nu cuprinde norme  care să asigure respectarea dreptului de proprietate  sau cele existente  contravin  Convenţiei privind  Drepturile Omului şi Protocoalelor  anexa,  sunt aplicabile dispoziţiile  Convenţiei privind Drepturile Omului , în speţă ale art.1 din Protocolul 1, în sensul considerentelor de mai sus.

Cum prelungirea contractului de închiriere pentru locuinţa în litigiu prevăzută de art.11 din OUG 40/1999 a expirat – pârâţii ocupă în prezent fără nici un titlu locuinţa, astfel că soluţia ce se impune în speţă este de admitere a acţiunii, de a se dispune evacuarea pârâţilor din imobilul proprietatea reclamanţilor.

Întrucât în speţă nu s-a încheiat contract de închiriere  pentru spaţiul în litigiu nu se pune în discuţie reînnoirea contractului şi deci incidenţa art.14 din OUG 40/999. Chiar în ipoteza în care s-ar considera că prorogarea locaţiunii  în baza art.11 din ordonanţă ar echivala cu încheierea contractului , reînnoirea nu se impune  pentru că art.14 ali2 litera c prevede  dreptul proprietarului d a refuza  reînnoirea contractului dacă chiriaşul nu a plătit chiria 3 luni consecutiv, situaţie existentă în speţă.

Faţă de toate aceste considerente şi în baza art.312 raportat. la art.304 pct.9 Cod procedură civilă, urmează a se admite recursul şi a se modifica decizia în sensul respingerii apelului, şi menţinerii  sentinţei.

4

Domenii speta

Spete similare