Radierea inscripţiei ipotecare. Nelegalitatea încheierii Biroului de Carte Funciară prin care s-a dispus radierea ipotecii, în absenţa consimţământului expres al titularului dreptului, sau a unei hotărâri judecătoreşti irevocabile privind rectificare...

Potrivit art. 33, alin.4, coroborat cu art. 51, alin.1, din Legea 7/1996, rectificarea înscrierilor din Cartea Funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţie autentică a titularului dreptului ce urmează a fi rectificat, fie prin hotărâre judecătorească irevocabilă, care suplineşte acordul părţilor în situaţia în care acestea nu se înţeleg .

Legea 7/1996 foloseşte o accepţiune largă pentru termenul de rectificare, înţelegând, potrivit art. 33, alin.2, procedeul tehnico-juridic prin care se radiază, se îndreaptă sau se menţionează înscrierea oricărei operaţiuni susceptibilă să facă obiectul unei înscrieri în cartea funciară.

Prin urmare, operaţiunea de înscriere a unei radieri se circumscrie noţiunii de rectificare, în înţelesul Legii 7/1996, iar admisibilitatea sa este subsumată premiselor prevăzute de art.33, din acest act normativ.

Partea interesată are la dispoziţie, în absenţa acordului exprimat expres de titularul dreptului, posibilitatea de a promova o acţiune în rectificarea cărţii funciare, în scopul realizării concordanţei între conţinutul acesteia şi situaţia juridică reală a imobilului, întemeiată pe dispoziţiile art.33, alin.1, pct.1, din Legea 7/ 1996, în cadrul căreia  se va verifica dacă actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea ipotecii  a fost sau nu valabil.

Prin adresa nr. 47/2006, Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Olt a înaintat instanţei plângerile formulate de M.I.H. AG Bucureşti şi BEJ B.T. Craiova, împotriva încheierii de carte funciară nr. 4784/2006 pronunţată de Biroul de Carte Funciară din cadrul OCPI Olt, prin care s-a dispus radierea inscripţiei ipotecare şi a somaţiei de plată.

Cererea a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Caracal, sub nr. 1847/2006.

În motivarea plângerii, reclamanta M.I.H. AG a arătat că ipoteca a fost instituită asupra bunului garanţilor D.I. şi D.E.L., pentru garantarea realizării creanţei împotriva debitorului B.V., că la data încheierii contractului de ipotecă, a fost verificată înscrierea dreptului de proprietate a debitorilor garanţi D.I. şi D.E.L., în acest sens fiind prezentat un extras eliberat de OCPI Olt.

Reclamanta s-a adresat Executorului judecătoresc B.T. pentru recuperarea creanţei de la debitor, în patrimoniul căruia nu au fost identificate bunuri ori sume de bani urmăribile, astfel încât s-a procedat la iniţierea executării silite imobiliare asupra imobilului adus ca garanţie,  situat în com. Dăneasa, jud. Olt, înscris în Cartea Funciară nr. 11 Dăneasa A+1, nr. cadastral 9, fiind emisă somaţia care a fost înscrisă în cartea funciară.

Cu toate acestea, în urma constatării nulităţii absolute a titlului de proprietate al garanţilor, prin hotărâre judecătorească, Biroul de Carte Funciară a procedat la radierea ipotecii şi a somaţiei emisă în procedura executării silite.

De asemenea, s-a arătat că radierea ipotecii s-a efectuat în baza unei hotărâri care nu-i este opozabilă.

Judecătoria Caracal, prin sentinţa civilă nr. 1789 din 4 iulie 2006, a respins plângerea formulată de M.I.H. AG şi BEJ B.T. – Craiova, împotriva încheierii nr. 4784 din 14 martie 2006 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Olt împotriva pârâţilor B.V., D.I. şi D.L.E.

A reţinut instanţa că, potrivit dispoziţiilor. art. 28 din Legea 7/1996 republicată, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără înscriere în cartea funciară, când provin, printre alte situaţii, şi din hotărâri judecătoreşti.

În situaţia în care, prin sentinţa civilă nr. 11/17.01.2006 a Tribunalului Dolj – Secţia Comercială şi de Contencios Administrativ, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.843/2005 al BNP R.B. – Slatina, şi s-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul reîntoarcerii în patrimoniul reclamantului a imobilului situat în com. Dăneasa, jud. Olt , sunt incidente în cauză dispoziţiile art. 36 din Legea 7/1996 modificată.

Împotriva acestei sentinţe a formulat apel reclamanta , criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, susţinând că în mod greşit dispoziţiile art. 34, 36 şi 26 din Legea nr. 7/1996 au fost  interpretate de către instanţa de fond, în condiţiile în care OCPI OLT nu putea să admită direct cererea de radiere provizorie a ipotecii atâta timp cât nu fusese promovată şi admisă o acţiune în rectificare pentru radierea ipotecii.

Mai mult, radierea ipotecii nu se putea face decât la cererea titularului acestui drept, respectiv a creditorului ipotecar, iar pârâtul B.V. nu a dispus de o hotărâre judecătorească prin care să se fi constatat nevalabilitatea contractului de ipotecă al apelantei.

Tribunalul Olt, prin decizia civilă nr. 419 din 26 octombrie 2006, pronunţată în dosarul nr. 3176/C/2006, a respins ca nefondat apelul reclamantei. 

Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs reclamanta, susţinând că hotărârea instanţei de apel a fost dată cu interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 20, alin.2 din Legea  7/1996,  menţinând soluţia de radiere a ipotecii, deşi în cauză titularul acestui drept real nu a consimţit în acest sens, şi nu există nici o hotărâre judecătorească în rectificarea cărţii funciare prin care să se dispună acest aspect.

În plus, arată recurenta, s-a ignorat de către instanţele de fond faptul că, deşi contractul translativ de proprietate ce constituia titlul de proprietate al garantului ipotecar a fost constatat nul absolut prin hotărâre judecătorească irevocabilă, actul în temeiul căruia s-a născut ipoteca, respectiv, contractul de garanţie imobiliară, nu fost desfiinţat, păstrându-şi în continuare valabilitatea.

Recurenta a mai arătat că sentinţa civilă nr. 11/17.01.2006 a Tribunalului Dolj - Secţia comercială, nu îi este opozabilă, potrivit principiului relativităţii hotărârilor judecătoreşti, ea nefiind parte în litigiul finalizat cu pronunţarea acesteia.

Recursul este fondat, şi se va admite, pentru următoarele considerente:

Instanţele de fond au pronunţat hotărâri cu încălcarea dispoziţiilor legale instituite, sub aspectul  radieri drepturilor reale, de Legea 7/1996  a cadastrului şi publicităţii imobiliare.

În speţă, petentul B.V.  a solicitat înscrierea radierii provizorii a inscripţiei ipotecare operate în Cartea Funciară, la data de  10.03.2006, motivându-şi cererea pe împrejurarea că prin hotărâre judecătorească definitivă, dar nu şi irevocabilă, a fost constatată nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 843/04.02.2003,încheiat de BNP R. B., Slatina, ce constituia titlul de proprietate al proprietarilor tabulari înscrişi anterior în Cartea Funciară,  care consimţiseră la instituirea ipotecii asupra imobilului  situat în com. Dăneasa, jud. Olt, in scopul garantării executării obligaţiei de plată a unei sume de bani de către debitoarea S.C. N.C.G. Trans S.R.L. către creditoarea  S.c. M.I.România S.R.L.

Petentul a susţinut că, în urma constatării nulităţii absolute a actului de vânzare cumpărare, părţile au fost repuse în situaţia anterioară, astfel că bunul imobil asupra căruia a fost instituită ipoteca s-a reîntors în patrimoniul său, liber de orice sarcini, dreptul de proprietate al dobânditorului ce consimţise la instituirea acestui drept real de ipotecă fiind desfiinţat cu efect retroactiv, iar în temeiul principiului de drept potrivit căruia un act nul nu poate produce nici un efect juridic (quod nullum est, nullum producit efectum), se impune radierea ipotecii instituite în temeiul acestuia.

Această operaţiune trebuie, însă, efectuată  în condiţiile legii.

Potrivit art. 33, alin.4, coroborat cu art. 51, alin.1, din Legea 7/1996, rectificarea înscrierilor din Cartea Funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţie autentică a titularului dreptului ce urmează a fi rectificat, fie prin hotărâre judecătorească irevocabilă, care suplineşte acordul părţilor în situaţia în care acestea nu se înţeleg .

Aceste prevederi legale se completează cu cele cuprinse în art.22, alin.2, teza I, din Legea 7/1996, conform cărora radierea înscrierii dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale se va face în temeiul actului care exprimă consimţământul titularului lor la stingerea lor, cu excepţia drepturilor care se sting la împlinirea termenului menţionat în înscriere sau a drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor.

În cauză, titularul dreptului real de ipotecă ce s-a solicitat a fi radiat este reclamanta creditoare, căci în scopul asigurării realizării creanţei sale împotriva debitoarei S.C. N.C.G. S.R.L. a fost instituită această sarcină asupra bunului imobil.

Reclamanta nu a consimţit voluntar, prin declaraţie unilaterală autentică, la radierea ipotecii, caz în care, partea interesată trebuie să promoveze o acţiune în rectificarea înscrierii, şi numai în baza hotărârii judecătoreşti irevocabile pronunţată în acest litigiu, registratorul poate să pună de acord cuprinsul cărţii funciare cu situaţia juridică reală a imobilului, prin radierea ipotecii.

Nu poate fi primită susţinerea intimatei în sensul că prin cererea formulată nu s-a solicitat, şi prin încheierea nr.4784/ 14.03.2006 nu s-a dispus, rectificarea cărţii funciare, ci doar s-a operat o înscriere a radiere a  inscripţiei ipotecare.

Legea 7/1996 foloseşte o accepţiune largă pentru termenul de rectificare, înţelegând, potrivit art. 33, alin.2, procedeul tehnico-juridic prin care se radiază, se îndreaptă sau se menţionează înscrierea oricărei operaţiuni susceptibilă să facă obiectul unei înscrieri în cartea funciară.

Prin urmare, operaţiunea de înscriere a unei radieri se circumscrie noţiunii de rectificare, în înţelesul Legii 7/1996, iar admisibilitatea sa este subsumată premiselor prevăzute de art.33, din acest act normativ.

Partea interesată are la dispoziţie, în speţă, în absenţa acordului exprimat expres de titularul dreptului, posibilitatea de a promova o acţiune în rectificarea cărţii funciare, în scopul realizării concordanţei între conţinutul acesteia şi situaţia juridică reală a imobilului, întemeiată pe dispoziţiile art.33, alin.1, pct.1, din Legea 7/ 1996, în cadrul căreia  se va verifica dacă actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea ipotecii - contractul de garanţie imobiliară - a fost sau nu valabil, în raport de împrejurarea că dreptul de proprietate al titularului a fost desfiinţat cu efect retroactiv.

Prin urmare, se reţine, că în mod nelegal, biroul de carte funciară a admis cererea formulată, în lipsa acordului titularului dreptului real, sau a unei hotărâri judecătoreşti irevocabile prin care să se fi dispus rectificarea cărţii funciare în acest sens.

Respingând plângerea formulată de reclamantă, împotriva încheierii mai sus menţionate, ambele instanţe de fond au pronunţat hotărâri cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art.33 şi 51, din Legea 7/1996, aspect ce face incident motivul de modificare reglementat de art.304, pct.9, Cod pr. Civilă.

În temeiul acestor dispoziţii legale, vizând dispoziţiile art. 312, Cod pr. Civilă, s-a admis recursul, s-au  modificat ambele hotărâri, în sensul admiterii plângerii formulate, şi a respingerii cererii de înscriere a radierii provizorii a  inscripţiei ipotecare şi a somaţiei de plată nr. 218/2005 emisă de BEJ B.T.

Domenii speta

Spete similare