Evacuare

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA ……..

SECŢIA CIVILĂ

SENTINTA CIVILĂ Nr. …….

Camera de consiliu din data de  ……….

Completul compus din:

PREŞEDINTE …

Grefier ………

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamant ………. şi pe pârât SC ………. SRL, având ca obiect evacuare.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică se prezintă reprezentanta reclamantei, av. ……….. în baza delegaţiei de la dosar, reprezentantul paratei, av…….. I.…. în baza delegaţiei de la dosar.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier , învederându-se instanţei cele de mai sus, faptul ca la data de ………., paratul a depus la dosarul cauzei prin serviciul registratura, întâmpinare formulata in cauza, după care:

Instanţa constată că este competentă general, material şi teritorial să soluţioneze prezenta cauză, în baza art. 1035 Cod proc. civ.

Instanţa comunica un exemplar din întâmpinare cu reprezentanta reclamantei.

 Reprezentanta reclamantei depune la dosar notificarea catre parata din care comunica un exemplar cu reprezentantul paratei.

Reprezentantul paratei arată că nu contesta faptul că a primit notificarea.

Faţă de obiectul cererii, instanţa constată că nu se impune a se estima durata procesului, conform art 238 Cod proc civ

În probaţiune, instanţa încuviinţează proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei de părţi, apreciindu-le ca fiind pertinente, concludente şi utile soluţionării cauzei, în conformitate cu prevederile art.237 alin.7 şi 255 Cod procedură civilă.

Nemaifiind alte cereri sau probe de administrat, instanţa constată cauza în stare de judecată, declară închisă faza probatorie şi acordă cuvântul în fond.

Reprezentanta reclamantei solicita admiterea actiunii aşa cum a fost formulata, cu cheltuieli de judecata. Aceasta arata ca sunt întrunite condiţiile art.1033 c.pr.civ. De asemenea aceasta arata ca a fost încheiat un contract, însa dreptul s-a stins ca urmare neachitării chiriei, conform art.9 din contract. Totodată conf. prev. art.1037, reclamanta a notificat parata si prin executor judecătoresc pentru a parasi imobilul, iar reclamanta nu poate emite facturi fără existenta unui contract încheiat între părţi.

Reprezentantul paratei solicita respingerea cererii de chemare in judecata, cu cheltuieli de judecata. Acesta arata ca la data de ……., parata a notificat reclamanta pentru a putea achita chiria, însa reclamanta nu a răspuns notificării, motiv pentru care nu a putut achita contravaloarea chiriei. De asemenea acesta arata ca nu exista emisa factura pe seama paratei cu titlu scadent, sens in care nu se poate solicita nici plata chiriei, nici evacuarea paratei. Acesta mai arata ca sentinţei dată în prima instanţă arata ca acest contract este obligatoriu.

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele :

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Oradea la data de ……, sub dosar nr.  …….., timbrată cu 10 lei taxă de timbru (f…..) şi 0,3 lei timbru judiciar, reclamanta ………. a solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâta SC P. IMP….. SRL, evacuarea acesteia din imobilul proprietatea reclamantei din Oradea, str. ……….., jud Bihor, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că la data de ……….. a cumpărat de la vânzătorul Na… V….. imobilul în litigiu, reprezentând spaţiu comercial şi de locuit, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr 36………….de BNPA ……….. În acest imobil îşi desfăşoară activitatea pârâta, în baza contractului de închiriere nr …….., încheiat cu proprietarul iniţial al spaţiului, ocupând o suprafaţă de 15,29 mp.

La data de …….., a notificat pârâta, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, să achite chiria şi cheltuielile cu utilităţile, a indicat contul bancar, a invitat-o să semneze un contract de închiriere, însă nu a primit nici un răspuns.

Potrivit art 9 din contractul de închiriere nr …….., neplata chiriei timp de 2 luni consecutiv de către locatar duce la rezilierea de drept a contractului de închiriere. La data de …….. a notificat pârâta prin executor judecătoresc să elibereze imobilul şi să achite chiria restantă şi utilităţile, însă aceasta nu s-a conformat, motiv pentru care a formulat prezenta cerere.

În drept, au fost invocate prevederile art. 1033-1048 Cod proc civ.

În probaţiune, reclamanta a depus la dosar înscrisuri.

Pârâta a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii ca nelegală şi neîntemeiată.

În motivarea în fapt, pârâta a arătat că între părţi mai există un dosar- nr …….., aflat în prezent în recurs. Prin sentinţa civilă nr ………., instanţa a constatat că vânzarea imobilului în litigiu s-a făcut cu încălcarea dispoziţiilor art 7 pct 5 din contractul de închiriere, recunoscând totodată pârâtei un drept de preferinţă. Totodată, cererea de evacuare a fost respinsă, instanţa constatând că reclamanta-cumpărătoare este datoare să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, întrucât are dată certă, iar în contractul de închiriere nu este prevăzută desfiinţarea acestuia în caz de vânzare a imobilului.

Nu există o atitudine culpabilă a pârâtei faţă de achitarea contravalorii chiriei, întrucât a solicitat reclamantei un cont bancar pentru a o achita, prin adresele din ………... Pârâta şi-a exprimat intenţia de a continua contractul de închiriere încheiat cu proprietarul anterior, în condiţiile şi termenele anterior convenite şi opozabile noului proprietar, însă cu respectarea prevederilor legale privind evidenţierea în contabilitatea persoanelor juridice a cheltuielilor şi încasărilor. A solicitat în repetate rânduri reclamantei emiterea de factură fiscală pentru contravaloarea chiriei restante, lucru cu care aceasta nu a fost de acord, din considerente necunoscute. În privinţa cheltuielilor cu utilităţile, acestea au fost stabilite unilateral, fără acordul pârâtei, astfel că nu pot fi acceptate, neavând la bază o contorizare.

În drept au fost invocate dispoziţiile art 205 Cod proc civ, art 155 alin 5 din legea nr 571/2003..

În probaţiune s-au depus înscrisuri.

In cauză a fost administrate proba cu înscrisuri.

Analizând actele si lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr …….. de BNPA ……., reclamanta a cumpărat de la N.. Ca. ……. imobilul situat în O., str. G. ….., jud Bihor, reprezentând spaţiu comercial şi de locuit.

O suprafaţă de 15,92 mp din acest spaţiu (comercial) a fost închiriată de pârâtă de la N. C. …, prin contractul de închiriere nr ., modificat prin act adiţional, până în data de …..

În sentinţa civilă nr ., pronunţată de Judecătoria Oradea în dosar nr …., având ca obiect un litigiu purtat între părţile din prezenta cauză şi proprietarul anterior al imobilului- N. Ca……, instanţa a respins cererea pârâtei din prezenta cauză de anulare parţială a contractului de vânzare-cumpărare prin care reclamanta a cumpărat imobilul, în ceea ce priveşte partea din imobil ocupată de pârâtă, precum şi cererea prin care pârâta solicita subrogarea în drepturile cumpărătorului şi cererea de a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, faţă de conţinutul acestei sentinţe, pârâta nu are nici un drept real asupra imobilului pe care îl ocupă.

Pe de altă parte, instanţa a reţinut că reclamanta din prezenta cauză are calitatea de având-cauză faţă de vânzător, preluând nu numai drepturile, dar şi obligaţiile acestuia, inclusiv obligaţiile derivate din raporturile de locaţiune. Cererea de evacuare a fost respinsă, reţinându-se că reclamanta este ţinută să respecte contractul de locaţiune.

S-a reţinut şi că pârâta din prezenta cauză nu mai datorează plata chiriei către vânzător, întrucât acesta nu mai are calitatea de proprietar al imobilului, ci aceasta este datorată actualului proprietar - reclamanta din prezenta cauză.

Concluzionând, se reţine că instanţa a stabilit că reclamanta este ţinută să respecte dreptul locativ al pârâtei, născut în baza contractului nr .,…, iar pârâta este ţinută să plătească reclamantei chiria lunară.

La data de ……, pârâta a primit notificarea reclamantei, emisă în …., prin care aceasta din urmă îi solicita plata chiriei restante, din …………, precum şi plata utilităţilor, indicând în acest sens contul bancar. Totodată, reclamanta s-a arătat dispusă a continua contractul de închiriere până în anul 20………, aşa cum s-a prevăzut iniţial, comunicând un proiect al acestui contract, invitând pârâta să comunice opinia sa şi solicitându-i să comunice data la care se poate prezenta pentru semnarea acestuia.

La această notificare, reclamanta nu a primit nici un răspuns.

La data de ………, reclamanta a notificat pârâta, prin executor judecătoresc, cu notificarea nr ………, ca în termen de 30 zile să elibereze şi să predea spaţiul din Oradea, str. G. …….. În cuprinsul acesteia, reclamanta a considerat contractul de închiriere nr ………. ca reziliat de drept, pentru neplata chiriei timp de 2 luni consecutiv, conform art 9 din contract. Totodată, s-a reiterat solicitarea de plată a chiriei restante şi a utilităţilor.

La aceasta, pârâta a răspuns, solicitând emiterea de facturi cuprinzând contravaloarea chiriei, arătând că în lipsa acestora nu poate face plăţile.

În drept sunt aplicabile următoarele dispoziţii legale:

Art 1037 alin 1 Cod proc civ Atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmarea încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de 30 de zile de la data comunicării notificării.

Art 1040 Cod proc civ Dacă locatarul sau ocupantul notificat în condiţiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunţat la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatarul sau proprietarul va solicita instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.

Raportând situaţia de fapt la textele legale menţionate, instanţa constată că cererea reclamantei este întemeiată, pentru considerentele ce succed:

În primul rând, cu respectarea celor reţinute prin sentinţa nr …………, ambele părţi litigante erau obligate să respecte contractul de închiriere nr ………, în sensul că reclamanta era obligată să respecte dreptul pârâtei de folosinţă a spaţiului închiriat, iar aceasta din urmă era obligată să achite chiria lunară reclamantei.

Reclamanta şi-a îndeplinit obligaţia, şi-a manifestat expres intenţia de a continua derularea contractului de închiriere şi a solicitat plata chiriei, indicând în acest sens un cont bancar.

Pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţia corelativă de plată a chiriei, singurul motiv fiind lipsa unei facturi. Contractul de închiriere nr …… nu cuprinde însă nicăieri obligaţia proprietarului-locator de a emite o factură şi nici nu condiţionează plata chiriei de emiterea unei facturi ci menţionează doar, la art 5 şi 6, că plata chiriei se face lunar, în data de 1 a fiecărei luni, pentru luna precedentă, plata făcându-se în lei, la cursul B.N.R. din ziua plăţii.

Astfel, dacă pârâta pretinde respectarea contractului iniţial, are obligaţia de a-l respecta ca atare, nu de a adăuga, unilateral, obligaţii în sarcina părţii adverse, respectiv obligaţia de a emite factură pentru chiria lunară.

În măsura în care pârâta susţine că nu poate face plata legal, decât în condiţiile existenţei unei facturi, avea posibilitatea de a accepta oferta reclamantei şi de a încheia un contract de închiriere cu aceasta, valabil până în anul 2017. Este de domeniul evidenţei că doar în aceste condiţii, reclamanta ar putea emite o factură, respectiv dacă ea ar presta un serviciu- ar asigura pârâtei folosinţa spaţiului. În lipsa unui astfel de contract, factura nu ar avea ce menţiuni să cuprindă, pentru că, legal, reclamanta nu prestează nici un serviciu pârâtei, în lipsa unui contract (art 155 din legea nr 571/2003).

Pârâta a refuzat însă şi semnarea unui astfel de contract, fără nicio explicaţie plauzibilă.

Faţă de cele de mai sus, instanţa reţine că pârâta nu şi-a îndeplinit, în mod culpabil, obligaţia contractuală de plată a chiriei.

Art 9 din contractul de închiriere nr 205/2007 prevede că neplata chiriei timp de 2 luni consecutiv, de către locatar, duce la rezilierea de drept a contractului, în favoarea locatorului.

Pârâta nu a achitat nicio chiriei reclamantei din septembrie 2011, de când aceasta a devenit proprietara spaţiului.

Chiar dacă s-ar reţine că această obligaţie s-a stabilit, în mod definitiv, doar de la data pronunţării sentinţei nr …………, care a tranşat problema celui îndrituit la a primi chiria (.) sau doar de la data la care reclamanta a comunicat pârâtei contul bancar în care poate achita chiria (…….) tot a trecut un interval mai mare de 2 luni, în care pârâta nu a achitat chiria, deşi a folosit spaţiul comercial.

Art 9 din contract instituie un pact comisoriu de grad III, rezilierea operând de drept, fiind însă necesară punerea în întârziere. O astfel de punere în întârziere a existat, prin notificarea comunicată de reclamantă pârâtei.

Prin urmare, contractul de închiriere a încetat de drept, pentru neplata chiriei, conform art 9 din contract, iar pârâta nu mai are nici un drept asupra imobilului pe care îl ocupă.

Reţinând, faţă de cele de mai sus, că dreptul pârâtei-locatar de a folosi imobilul s-a stins, iar aceasta nu a eliberat imobilul în termen de 30 de zile de la data notificării prin executor judecătoresc, instanţa va admite cererea de chemare în judecată şi va dispune evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea reclamantei, situat în Oradea, str. …………

Conform art. 453 alin. 1 C.proc. civ. partea care pierde procesul va fi obligată, la cerere, la plata cheltuielilor de judecată. În speţă, pârâta este cea care a căzut în pretenţii, existând şi cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată. Prin urmare, instanţa va admite cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată şi o va obliga pe pârâtă la plata către reclamantă a sumei de …… lei reprezentând: ….lei taxă judiciară de timbru, ….. lei timbru judiciar, ….0 lei onorariu avocat, conform chitanţei nr ……

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta ……….., cu sediul în …………… în contradictoriu cu pârâta SC …………. SRL, C.U.I. 5501223, nr de ordine la …….., cu sediul în …... ……...

Dispune evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea reclamantei, situat în O……., str. ……….. jud. B….., înscris în CF ……..

Obligă pârâta la plata în favoarea reclamantei a cheltuielilor de judecată în cuantum de …….. lei, reprezentând 1…………lei taxă de timbru, 0,3 lei timbru judiciar, …………lei onorariu avocat.

Executorie.

Cu drept de apel in termen de 5 zile de la pronunţare, care se va depune la Judecătoria …………….

Dată în camera de consiliu şi pronunţată în şedinţă publică, azi, ..

Preşedinte, Grefier,

.

Domenii speta

Spete similare