Nulitatea absolută a hotărârii adoptate de Adunarea generală a Asociaţiei de proprietari cu nerespectarea termenului de 10 zile stabilit pentru reconvocarea proprietarilor

DOMENIU. PERSOANE JURIDICE

Nulitatea absolută a hotărârii adoptate de Adunarea generală a Asociaţiei de proprietari cu nerespectarea termenului de 10 zile stabilit pentru reconvocarea proprietarilor.

SENTINŢA CIVILĂ NR. 5005/03.04.2012

Deliberând asupra cauzei civile de faţă constată următoarele:

Prin cererea formulată şi înregistrată pe rolul acestei instanţe, reclamantul C.B. l-a chemat în judecată pe pârâta Asociaţia de Proprietari E.R.. Reclamantul a solicitat instanţei să dispună anularea hotărârii adoptate de către Adunarea Generală a Proprietarilor din data de 30.03.2011. Cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 230/2007.

În motivare, a arătat că la data de 04.03.2011 s-a procedat la convocarea proprietarilor prin e-mail în vederea organizării adunării generale a proprietarilor pentru data de 16.03.2012, dată la care nu a fost întrunit cvorumul de jumătate plus unu reglementat de dispoziţiile art. 24 alin. 2 din Legea nr. 230/2007, motiv pentru care preşedintele comitetului executiv a reconvocat adunarea generală a proprietarilor prin e-mail şi prin afişare la data de 23.03.2011, pentru organizarea şedinţei din data de 30.03.2011.

În susţinerea cererii, însoţită de plata taxei judiciare de timbru şi timbre judiciare, au fost depuse la dosar: înscrisuri.

Fiind legal citat, pârâtul a depus la dosarul cauzei întâmpinare înregistrată la data de 31.01.2012, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată.

În motivare, a arătat că recunoaşte faptul că nu s-a respectat termenul de maximum 10 zile reglementat de dispoziţiile art. 24 din Legea nr. 230/2007, însă nu cu 4 zile, ci cu 2 zile, însă legea nu prevede expres o sancţiune, astfel încât hotărârea adoptată de adunarea generală este valabilă.

În susţinerea întâmpinării, a fost depus procesul-verbal din data de 30.03.2011 cuprinzând hotărârea adunării generale.

Instanţa, apreciind ca fiind pertinentă, utilă şi concludentă în vederea soluţionării cauzei, a încuviinţat proba cu înscrisurile depuse la dosar de reclamant şi pârât.

Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

În drept, conform art. 24 din Legea nr. 230/2007, adunarea generală poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari (jumătate plus unu) sunt prezenţi personal sau prin reprezentant legal (alin. 1), dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu, adunarea generală va fi suspendată şi reconvocată în termen de maximum 10 zile de la data primei convocări (alin. 2), la adunarea generală reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi, hotărârile pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor prezenţi, prin votul majorităţii acestora (alin. 3).

În fapt, instanţa reţine, fiind împrejurări de necontestat, că la prima convocare a adunării generale a proprietarilor, ţinută la data de 16.03.2011, nu s-a întrunit cvorumul general de jumătate plus unu din numărul total al proprietarilor, fiind prezenţi proprietari reprezentând un număr de 105 voturi din 279, motiv pentru care a fost reconvocată o a doua adunare generală pentru data de 30.03.2011, la care din nou nu s-a întrunit cvorumul general de jumătate plus unu, fiind prezenţi proprietari reprezentând un număr de doar 111 voturi din 279.

Aşadar, pentru a doua convocare a adunării generale nu s-a respectat termenul de convocare de maximum 10 zile începând de la data primei convocări, reglementat de art. 24 alin. 2 din Legea nr. 230/2007. Prezintă mai puţină importanţă numărul zilelor de întârziere trecute până la data reconvocării, însă pentru acurateţe ştiinţifică instanţa arată că în domeniul de aplicare a Legii nr. 230/2007 în vederea calculării termenelor nu se aplică sistemul zilelor libere reglementat de Codul de procedură civilă, pentru simplul motiv că dispoziţiile acestuia nu sunt aplicabile în speţă, normele tranzitorii ale Legii nr. 230/2007 nefăcând trimitere în completare spre acestea, aşa cum se întâmplă în cazul altor acte normative, cu titlu de exemplu O.G. nr. 2/2001 sau Legea nr. 554/2004.

Rezultă, aşadar, că termenul de 10 zile trebuie calculat în sistemul zilelor pline, modul obişnuit de calcul al termenelor în lipsa unei prevederi speciale, astfel încât acesta a fost nesocotit cu 5 zile, data cea mai târzie a reconvocării adunării generale trebuind să fie la 25.03.2011.

Problema de drept care se ridica este, însă, dacă, într-adevăr, aşa cum susţine pârâtul, este indiferentă respectarea acestui termen, de vreme ce legea nu prevede expres nicio sancţiune.

Soluţia acestei probleme va fi dată având în vedere natura juridică a hotărârii adunării generale a proprietarilor şi regimul juridic al nulităţii în dreptul civil substanţial românesc.

Sub primul aspect, instanţa statuează că hotărârea adunării generale a asociaţiei de proprietari are natura juridică a unui act juridic de drept civil substanţial, pentru a cărui valabilă adoptare legea prevede respectarea unor condiţii de valabilitate de fond şi de formă. Cele de fond vizează, ca şi în cazul oricărui alt act juridic civil, condiţii privitoare la capacitate, consimţământ, obiect şi cauză. Cele de formă, care prezintă importanţă în speţă, vizează condiţiile procedurale de adoptare a hotărârii, în speţă regulile speciale privind convocarea şi cvorumul adunării generale.

Sub al doilea aspect, instanţa reţine că, aşa după cum în mod constant s-a arătat în jurisprudenţă şi doctrină, nulităţile, absolute sau relative, pot să fie exprese (cele mai puţine) sau virtuale (majoritatea din ele) şi intervin ori de câte ori nu s-au respectat condiţiile de valabilitate de fond sau formă ale încheierii actului juridic civil.

În regulă generală, având în vedere că raţiuni de ordine publică impun încheierea unor anumite acte juridice într-o formă specială, nerespectarea condiţiilor de formă atrage nulitatea absolută a actului juridic. În speţă, dispoziţiile art. 24 alin. 1, 2 şi 3 din Legea nr. 230/2007 sunt de ordine publică, căci ele vin să aşeze o anumită disciplină în modul în care sunt convocate, organizate şi ţinute şedinţele adunării generale a proprietarilor, fiind de neconceput ca particularii, pe calea unor convenţii private, să deroge de la acestea.

Această concluzie se impune cu atât mai mult cu cât textul extrem de restrictiv de la art. 24 alin. 2 din Legea nr. 230/2007 are în vedere salvgardarea intereselor generale ale proprietarilor unui condominiu, care, pe de o parte, trebuie protejaţi de riscurile unei pasivităţi prelungite şi pernicioase a majorităţii proprietarilor, de natură a paraliza mecanismul decizional din cadrul adunării generale, iar, pe de altă parte, să fie ocrotiţi de manevre dolosive prin care o minoritate nereprezentativă să controleze discreţionar mecanismul decizional din cadrul adunării generale, fără niciun fel de oprelişte legală.

Or, termenul de maximum 10 zile în care trebuie reconvocată adunarea generală pentru ca aceasta să poată dispune chiar şi în lipsa unui cvorum de jumătate plus unu reprezintă tocmai un astfel de mecanism juridic, gândit şi reglementat de legiuitor în ideea salvgardării unor interese de ordine publică.

În concluzie, reconvocându-se a doua adunare generală la mai mult de 10 zile de la convocarea primei adunări generale, în cadrul căreia nu s-a întrunit cvorumul de jumătate plus unu din numărul proprietarilor, a doua adunare generală nu putea delibera şi hotărî în mod legal decât cu aceeaşi majoritate de jumătate plus unu, ceea ce nu s-a întâmplat în speţă. În mod corect, la data de 30.03.2011, comitetul executiv văzând că nu are majoritate generală, ar fi trebuit să reconvoace o a treia adunare generală, cel mai târziu pentru data de 09.03.2012.

 Pentru toate aceste considerente, observând că hotărârea adoptată de adunarea generală a proprietarilor Asociaţiei Proprietarilor E.R. din data de 30.03.2011 este lovită de nulitate absolută, instanţa va admite cererea de chemare în judecată şi va dispune anularea hotărârii adoptate de către Adunarea Generală a Asociaţiei Proprietarilor E.R. din data de 30.03.2011.

Domenii speta

Spete similare