Rezoluţiune antecontract de vânzare – cumpărare. Clauza penală

DOMENIU. REZOLUŢIUNE

Rezoluţiune antecontract de vânzare – cumpărare. Clauza penală.

SENTINŢA CIVILĂ NR. 7059/23.06.2010

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, reclamantul S.C.I.C., în contradictoriu cu pârâţii I.I.R. şi I.C.M., a solicitat rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat de B.N.P. A.N. la data de 06.07.2009 din culpa pârâţilor şi obligarea pârâţilor în solidar să plătească suma în lei echivalentă cu 120.00 euro, precum şi la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea în fapt a cererii, reclamantul a arătat că a încheiat cu pârâţii antecontractul de vânzare cumpărare autentificat la data de 06.07.2009 prin care pârâţii se obligau ca până la data de 06.10.2009 să construiască şi să vândă reclamantului, imobilul cu destinaţia de locuinţă situat în Bucureşti, sector 2, la preţul de 95.000 euro, din care reclamantul a plătit pârâţilor suma de 60.000 euro la încheierea antecontractului, iar diferenţa de 35.000 euro urma să fie plătită la perfectarea vânzării prin act autentic.

Se arată că antecontractul prevede clauza penală, stabilindu-se ca, în cazul în care promitenţii vânzători nu-şi respectă obligaţiile, să plătească dublul sumei plătite ca avans de acesta. Astfel, reclamantul arată că pârâţii nu şi-au îndeplinit următoarele obligaţii: de a finaliza construcţia, de a dezmembra ca unitate locativă distinctă apartamentul, inclusiv cota indiviză din teren şi din părţile comune, de a efectua toate operaţiunile juridice şi toate formalităţile cerute de lege, de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică pentru imobilul promis.

Reclamantul mai arată instanţei că a notificat pârâţii să se prezinte în data de  23.12.2009 la B.N.P. A.N. în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare, unde s-a prezentat numai pârâtul I.I.R. şi a declarat că nu este în măsură să perfecteze vânzarea imobilului promis.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1019 -1021 Cod civ. şi art. 965,969, art. 1039 şi următoarele, art. 1066, 1068, 1297, şi art. 1298 C. civ.

Cererea a fost legal timbrată cu taxa judiciară de timbru de 9017 lei şi timbrul judiciar de 5 lei.

În susţinere s-a solicitat proba cu înscrisuri si interogatoriu si au fost depuse următoarele înscrisuri: chitanţe, antecontract de vânzare cumpărare, dovezile de comunicare ale notificării, notificarea, proces verbal de conciliere, încheierea de certificare, în copii certificate pentru conformitate cu originalul.

La data de 24.02.2010, reclamantul a depus cerere de întregire a acţiunii, prin care a solicitat ca pârâţii să fie obligaţi să încheie un contract de vânzare cumpărare asupra imobilului situat în Bucureşti, sector 2, intabulat în cartea funciară şi având nr. cadastral.

Prin întâmpinarea formulată de pârâţi la data de 07.05.2010 s-a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

Totodată s-a invocat excepţia netimbrării capătului 1 al cererii şi al capătului de cerere nou formulat prin cererea de întregire.

În motivarea întâmpinării pârâţii au arătat că nu s-au îndeplinit condiţiile rezoluţiunii, nefiind respectată obligaţia de a pune în întârziere pe debitor deoarece nu i s-a acordat un termen de executare suficient şi nici nu s-a făcut dovada culpei pârâţilor în executarea cu întârziere.

Astfel, aceştia susţin că se aplică în cauză regulile răspunderii pentru riscul contractului datorită intervenirii unei cauze fortuite, culpa fiind a unei terţe persoane, P.J., de care au depins într-o anumită măsură procedurile de intabulare.

De asemenea, se arată că la acest moment pârâţii sunt în măsură să-şi îndeplinească obligaţia de a transmite proprietatea şi solicită acordarea unui termen de graţie în acest scop.

Pârâţii mai arată că, în data de 23.12.2009, s-a prezentat la conciliere I.R., ocazie cu care s-a încheiat procesul verbal cu nr. 3352-3354/23.12.2009 pe care a refuzat să îl semneze având în vedere pretenţiile mult prea oneroase ale reclamantului.

Pentru aceleaşi motive, pârâţii susţin că şi cererea de obligarea a acestora la plata sumei de 120.000 euro este neîntemeiată.

În drept, au fost indicate dispoziţiile art. 114 Cod proc.civ., art. 1020, 1021, 1073, 1079 Cod civ.

În dovedire, pârâtul a solicitat proba cu înscrisuri şi interogatoriul reclamantului

Instanţa a respins ca neîntemeiată excepţia netimbrării primului capăt de cerere, a luat act de renunţarea reclamantului prin mandatar la cererea completatoare prin care se solicita obligarea pârâţilor la încheierea contractului şi a încuviinţat pentru ambele părţi proba cu înscrisuri. De asemenea, s-a respins ca nefiind relevantă, deci utilă cauzei, proba cu interogatoriul reclamantului.

Analizând actele şi lucrările dosarului, reţine următoarele:

În fapt, prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de 6.07.2009 de BNP N.A.N., pârâţii, în calitate de promitenţi vânzători, s-au obligat să vândă reclamanţilor, în calitate de promitenţi cumpărători, cel mai târziu până la data de 6.10.2009, termen ce poate fi prelungit cu acordul ambelor părţi cu încă 2 luni prin încheierea unui act adiţional la antecontract, apartamentul nr. 3 situat la mansarda imobilului ce urmează a se finaliza la adresa din Bucureşti, sector 2, cu o suprafaţă construită de aproximativ 104 mp, în stadiul de execuţie actual, adică fără finisaje şi instalaţii interioare, fără tâmplăria exterioară, fără şapă, fără termoizolaţia sarpantei dar cu finisaje şi instalaţii (gaz şi curent) în stare de funcţionare aferente părţilor comune întregului imobil, în stadiul fizic „la gata”, împreună cu o cotă parte indiviză din spaţiile comune şi terenul pe care se află construcţia.

În ceea ce priveşte plata preţului s-a prevăzut expres faptul că s-a achitat, la data încheierii antecontractului, suma de 60.000 euro, restul de 35.000 euro urmând a fi achitat  integral la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

 Prin convenţia părţilor s-a stabilit că, în cazul în care promitenţii vânzători, ori moştenitorii acestora, nu vor mai fi de acord cu autentificarea contractului de vânzare-cumpărare privind apartamentul de mai sus sau dacă nu-şi respectă obligaţiile asumate, aceştia vor restitui beneficiarului cumpărător dublul sumei achitată astăzi. În continuare se arată că, în situaţia în care promitentul cumpărător nu va mai fi de acord cu autentificarea contractului va pierde suma plătită ca avans.

În urma notificării pârâţilor prin executorul judecătoresc C.I.-I. la 17.12.2009, prin care aceştia au fost puşi în întârziere pentru neîndeplinirea obligaţiilor asumate prin antecontract, solicitându-li-se de asemenea să se prezinte pe data de 23.12.2009, orele 13.00, la sediul BNP N.A.N. pentru încheierea contractului autentificat de vânzare-cumpărare. Li s-a adus de asemenea la cunoştinţă care sunt înscrisurile pe care trebuie să le aibă asupra lor.

Doar reclamantul şi pârâtul I.I.-R. s-au prezentat la BNP N.A.N. la 23.12.2009, pârâtul neprezentând documentele solicitate prin notificare, respectiv înscrisurile necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentic. Deşi s-a încercat negocierea, punându-se problema prelungirii termenului contractual cu 2 luni cu condiţia suportării de către pârâţi a unor costuri, pârâtul nu a fost de acord şi a refuzat semnarea procesului-verbal de certificare nr. 3352-3354 întocmit la  23.12.2009.

Pârâtul a susţinut că nu este de acord cu propunerile, ieşirea din indiviziune, alimentarea cu gaze au fost făcute dar nu din culpa acestuia, ci a lui P.J., coproprietar.

În schimb reclamantul a prezentat în original extras de cont din 23.12.2009 emis de Banca Transilvania prin care a făcut dovada că este gata să-şi îndeplinească obligaţia de plată a restului de preţ.

În drept, potrivit art. 1020 C.civ., condiţia rezolutorie este subînţeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice, în cazul în care una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său, iar potrivit art. 1021 C.civ., partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenţia, când este posibil, sau să-i ceară desfiinţarea, cu daune-interese.

Condiţiile rezoluţiunii sunt îndeplinite în speţă, în sensul că pârâţii nu şi-au executat obligaţiile ce le reveneau, neexecutarea le este imputabilă şi au fost pus în întârziere.

1. Astfel, pârâţii s-au obligat să transmită dreptul de proprietate asupra imobilului cel mai târziu la data de 6.10.2009. Executarea acestei obligaţii presupunea şi îndeplinirea obligaţiei, de asemenea, asumată prin antecontract, de a obţine actele necesare în acest sens.

Nici până la 23.12.2009, când a avut loc întâlnirea reclamantului cu pârâtul, şi nici până la formularea prezentei cereri de chemare în judecată, la 3.02.2010, pârâţii nu au obţinut documentele necesare.

Deşi prin întâmpinare pârâţii au susţinut că deţin toate înscrisurile necesare încheierii contractului autentificat de vânzare-cumpărare, aceştia nu au depus dovada dobândirii dreptului de proprietate pe cota parte din dreptul de proprietate asupra terenului, fiind intabulat doar dreptul de proprietate în cotă nespecificată pe construcţie dobândit prin construire, consolidare, rezultând deci din înscrisurile depuse faptul că nici până în prezent pârâţii nu şi-au îndeplinit toate obligaţiile.

2. Contrar apărărilor formulate de pârâţi, instanţa reţine că această situaţie le este imputabilă, iar reclamantul a fost gata să-şi execute obligaţia de plată a restului de preţ la 23.12.2009.

Potrivit art. 1082 Cod civ., culpa debitorului pentru neîndeplinirea în termenul contractual a obligaţiei asumate este prezumată, iar în cauza de faţă prezumţia nu a fost răsturnată.

Astfel, deşi termenul stabilit pentru încheierea contractului a fost 6.10.2009, iar notificarea a fost formulată şi comunicată de reclamant prin executor abia la 17.12.2009, deci la mai mult de 2 luni de la împlinirea termenului contractual, întâlnirea fiind la 23.12.2009, pârâţii nici nu s-au prezentat împreună, fiind evident faptul că nu se putea încheia contractului în lipsa unui dintre ei, şi nici nu au prezentat toate înscrisurile necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Deşi se invocă culpa unui terţ P.J., instanţa arată că aceasta nu are relevanţă în stabilirea culpei pârâţilor, ei fiind cei care s-au obligat prin contract faţă de reclamant şi răspund pentru neîndeplinirea obligaţiilor, iar în cazul în care ar putea fi dovedită culpa terţului, aceştia se pot regresa împotriva lui pentru despăgubiri.

De asemenea, se invocă existenţa cazului fortuit motivată însă în fapt tot pe culpa terţului P.J., nefiind deci vorba despre o împrejurare imprevizibilă ori a apariţiei unei imposibilităţi obiective de a-şi îndeplini obligaţiile, pentru a fi îndeplinite condiţiile cazului fortuit ori a riscului contractului, ci despre nerespectarea de către o altă persoană a obligaţiilor pe care aceasta şi le-a asumat printr-un contract în care reclamantul nu e parte.

Mai mult, şi în cazul în care aceste susţineri ar putea fi considerate relevante în aprecierea culpei pârâţilor, instanţa arată că aceştia nu au făcut dovada susţinerilor lor potrivit art. 1169 Cod civ. şi art. 129 alin.1 teza finală Cod proc.civ.

3. În ceea ce priveşte punerea în întârziere a pârâţilor, aceasta s-a făcut printr-un executor judecătoresc cu respectarea dispoziţiilor art. 1079 Cod civ.

Susţinerea pârâţilor în sensul că această condiţie nu ar fi respectată prin aceea că li s-a acordat, pentru a-şi îndeplini obligaţiile, un termen prea scurt, de 5 zile din care 2 zile lucrătoare (de la 17.12.2009 la 23.12.2009), este neîntemeiată motivat de faptul că pârâţii se obligaseră să-şi îndeplinească toate obligaţiile până la data de 6.10.2009, deci cu mai mult de 2 luni înainte de termenul notificat. Mai mult, nici termenul acordat prin notificare nu este relevant, formalitatea punerii în întârziere nefiind condiţionată de acesta.

Prin urmare, în temeiul art. 1021 C.civ. şi cu respectarea principiilor libertăţii contractuale şi a forţei obligatorii a contractelor, se va dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat la data de 06.07.2009 între părţi.

În ceea ce priveşte al doilea capăt de cerere, instanţa reţine că daunele interese reprezentând echivalentul prejudiciului suferit de creditor pentru neexecutarea obligaţiei debitorului au fost evaluate de părţi prin antecontractul desfiinţat.

Clauza penală prevăzută în contractul părţilor este aplicabilă, culpa pârâţilor în neexecutare obligaţiilor asumate fiind dovedită, motiv pentru care, în temeiul art. 969, 970 Cod civ., aceştia vor fi obligaţi la plata către reclamant a sumei reprezentând dublul avansului achitat de creditorul reclamant, respectiv 120.000 euro, la cursul BNR din ziua plăţii.

În temeiul dispoziţiilor art. 274 alin.1 Cod proc.civ., având în vedere culpa procesuală exclusivă a pârâţilor în declanşarea litigiului de faţă, instanţa va admite cererea reclamantului de obligare a acestora la plata cheltuielilor de judecată în cuantum total de 9.022 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru în sumă de 9017 lei  şi timbrul judiciar de 5 lei.

Domenii speta

Spete similare