- antecontract de vânzare-cumpărare, schimbarea intenţiei proprietarului terenului in privinţa vânzării; clauză de dezicere/clauză de arvună.

Prin  sentinţa  civilă nr.  909/23.01.2009  pronunţată de  Judecătoria  Iaşi  au fost  respinse excepţia  lipsei  coparticipării procesuale  pasive  obligatorii  şi  acţiunea  formulată  de  reclamantul  M.  C.  în contradictoriu cu  pârâţii  P.  V.,  P.  Ş.,  P.  A.  şi  P.  A..

Pentru a  pronunţa  această  sentinţă  instanţa  de  fond  a  constatat că, prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Iaşi sub numărul 5051/245 din 19 martie 2008, reclamantul M. C. a chemat în judecată  pârâţii P. Ş., P. V., P. A. şi P. A., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de 5000 mp teren agricol, situat în intravilanul satului Banu, comuna Dumeşti, judeţul Iaşi, cu cheltuieli de judecată.

În fapt, reclamantul a încheiat cu autorul pârâţilor P. T.G. şi cu pârâtul P. Ş. un înscris sub semnătură  privată intitulat contract de vânzare-cumpărare, prin care pârâtul P. Ş. împreună cu tatăl, respectiv autorul celorlalţi pârâţi, i-au vândut suprafaţa de 5000 mp situată în sat Banu, comuna Dumeşti, la punctul  intitulat "Tarlaua Faţă Şosea" având ca vecini pe C. V. şi C. Gh. M.

În fine, se mai arată de reclamant că s-a achitat preţul vânzării de 150 RON şi intrat în posesia terenului.

Autorul pârâţilor a decedat, iar pârâţii au refuzat să se prezinte la Notariat pentru perfectarea vânzării în formă autentică, motiv pentru care s-a formulat prezenta acţiune.

În dovedire s-au ataşat înscrisuri şi aplicat dispoziţiile O.U.G. nr. 51/2008, privind taxa judiciară aferentă.

În completarea probatoriului s-a solicitat proba cu înscrisuri, proba testimonială cu declaraţia martorului  R. D. (fila 33 dosar), interogatoriul pârâţilor P. Ş. şi P.  V. (filele 34, 35 dosar), expertiza topo cadastrală întocmită de ing. exp. I. G. probe încuviinţate şi administrate de instanţă.

Instanţa  a  reţinut că faţă de actele şi lucrările dosarului, prin prisma contestării acţiunii la interogator de către pârâţi, care au declarat la interogator şi în întâmpinare (fila 36 dosar), că terenul a fost lucrat de reclamant cu titlu de arendă, tatăl lor nu a perfectat nici o  vânzare, iar mama lor P. M., fiind în viaţă la data încheierii înscrisului (8.XII.1995), era firesc să semneze la rubrica vânzători, întrucât era coproprietar, că  părinţii lor în permanenţă au înţeles că terenul a fost dat în arendă.

Instanţa a apreciată că reclamantul nu a dobândit imobilul în litigiu prin cumpărarea lui de la autorul pârâţilor deşi s-a efectuat plata preţului însă predarea-primirea terenului la data încheierii antecontractului a fost cu titlu de arendă.

În prezent terenul nu mai este stăpânit de reclamant a declarat martorul R. D., iar cel care a semnat actul a fost numai P. Ş., nu a fost prezent P. T. G. la data când s-a întocmit înscrisul  şi plătit preţul.

S-a mai aratat de pârâţi la fila 36, şi faptul că s-a înserat în respectivul antecontract şi o clauză de dezicere în favoarea vânzătorilor precizând totodată despăgubirea datorată de vânzători în caz de dezicere (răzgândire), respectiv "plata către cumpărător a sumei de 3 (trei) ori mai mult conform cursului valutar", condiţii în care o dată acceptată  în antecontract această clauză, consimţământul vânzătorilor poate fi revocat unilateral şi instanţa nu mai poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

În considerarea acestei clauze de dezicere, moştenitorii după pârâtul  P. T. G., pârâţii P. Ş. şi P. V. din prezenta cauză, au şi încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare inclusiv pentru terenul în litigiu aferent titlului de proprietate nr. 50595 din 23.05.1995, emis pe numele lui P. T. G. către M. A., antecontract autentificat sub nr. 497/21.03.2008 de B.N.P. Iaşi (fila 58 dosar),  act în baza căruia M. A. a şi formulat în condiţiile art. 49-56 Cod procedură civilă, cerere de intervenţie în nume propriu depusă la fila 55 dosar şi cum aceasta nu a fost susţinută, s-a respins admisibilitatea în principiu a cererii de intervenţie.

În virtutea indivizibilităţii raportului litigios, iar vânzarea-cumpărarea având ca obiect un bun imobil  indivizibil, reprezentând un act de dispoziţie ce presupune acordul tuturor coindivizarilor şi motivat de acest aspect, s-a invocat din oficiu lipsa coparticipării procesuale pasive obligatorii în condiţiile în care acţiunea nu a fost formulată în contradictoriu şi cu P. M., soţia supravieţuitoare a lui P. T. G.

Ulterior invocării excepţiei, s-a depus la dosar fila 92 certificatul de deces în extras pentru uz oficial pentru P. M., decedată la 6 mai 2000, astfel că, în raport de acest aspect, s-a respins excepţia ca fiind rămasă fără obiect.

Concluzionând pe fond, instanţa a constatat  clauza de dezicere înserată în contract, ce împiedică realizarea convenţiei şi în baza căreia promitentul-vânzător nici nu şi-a respectat obligaţia şi vinde lucrul unei alte persoane (A. M.), reclamantul nemaifiind nici în posesia terenului, cum a declarat martorul (la fila 33 dosar), nu poate cere predarea terenului, pentru că nu a dobândit proprietatea.

Înscrisul sub semnătură privată invocat nu consfinţeşte o vânzare validată în contextul dispoziţiilor art. 1073-1077 Cod civil şi ca atare instanţa a dispus  respingerea acţiunii în sensul celor din dispozitivul prezentei sentinţe.

 Împotriva  acestei sentinţe  a declarat  recurs reclamantul  M.  C.

Reclamantul a  arătat  că  au fost  greşit  apreciate  probele  administrate  şi că  stăpâneşte  terenul  de  la  momentul semnării  actului.  Recurentul a  susţinut  că  vânzătorii  se  pot  dezice  doar  în condiţiile  în care  achită  către  cumpărător  de  trei ori preţul  stabilit  iar  nulitatea  antecontractului  încheiat  cu intervenientul  poate fi invocată  şi pe cale de  excepţie.

Recurentul arată că  dacă  vânzătorii  au  încheiat act de  vânzare  cu altă  persoană  nu  înseamnă  că  s-au  dezis  de  actul  încheiat cu el  atât  timp cât  nu  s-a  respectat  obligaţia prevăzută pentru  această situaţie.

A solicitat  admiterea  recursului  şi a  acţiunii.

Legal citaţi  intimaţii P.  V.,  P.  Ş.  au depus  întâmpinare  şi au solicitat respingerea  recursului.

În  susţinerea  întâmpinării  au fost  depuse  acte.

Analizând sentinţa  atacată  în raport  de  motivele  invocate  cât  şi din  oficiu,  conform  art.  3041 Cod procedură civilă, Tribunalul  constată  recursul  neîntemeiat.

Astfel,  prin  convenţia  încheiată  la  8.12.1995  P.  G.  şi Ş.  au  înţeles  să  vândă  lui  M.  Ş.  suprafaţa de 0,5  ha  teren  agricol contra  sumei de  1.500.000 lei (vechi).

S-a  mai stipulat  faptul că  preţul a fost plătit  iar în cazul  în care  vânzătorii  nu vor  respecta  contractul, vor  plăti  cumpărătorului  de  trei ori  preţul  stabilit.

Din  titlul  de  proprietate  la  dosar ( fila  7)  rezultă  că  titularii  dreptului  de  proprietate  pentru  terenul  în litigiu  sunt  P.  V.  şi M..

Actul  în cauză, nu face, prin urmare  legătura  cu titularii dreptului  de  proprietate  menţionaţi  în titlul de  proprietate  de  la fila  7 dar  trimite  la  titlul de  proprietate  de la  fila 83  al cărui  titular  este  P.  G.

Din convenţie  rezultă că  pârâtul  intimat  P.  Ş.  a  semnat  şi în locul lui P.  G.  care a  lipsit la  încheierea  actului, aspect  confirmat  şi  de martorul  semnatar  al convenţiei  R.  D. (fila  33).

Prin urmare, convenţia  a  fost  semnată  de  un  neproprietar  în calitate  de  vânzător.

Martorul  R.  D. (fila  33)  a  declarat  că  în prezent  reclamantul  recurent nu stăpâneşte  terenul.

Nu  sunt  astfel  îndeplinite  condiţiile  de perfectare  a  actului  de  vânzare-cumpărare  atât  timp cât  proprietarii  actuali  terenului, P.  V. şi Ş.. au  primit  spre  vânzare  terenul  altei persoane,  actul  a  fost semnat  de  altă persoană  decât  proprietarul, iar reclamantul  nu mai este  în posesia  bunului. Mai  mult, actul  prevede  şi o clauză  de arvună  şi nu  de  dezicere astfel cum  a  reţinut  instanţa  de  fond.  Clauza  de  dezicere  dă dreptul uneia  sau  ambelor  părţi  contractante  de  a  denunţa  contractul  în schimbul  unei sume  de  bani (dezicere) achitată  cocontractantului.

Clauza  de arvună (art.  1297 - 1298  Cod civil)  se  referă  la faptul că actul  poate  fi  desfiinţat  unilateral, preţul dezicerii  constând  în  pierderea  arvunei  plătite  sau  restituirea  dublului  acesteia. (prin  convenţia  părţilor  poate fi  considerată  tot  o clauză  de  dezicere).

Este  cazul  speţei de  faţă  în care  părţile  au  prevăzut  că în cazul  în care  vânzătorul  se  răzgândeşte  este  obligat a înapoia  cumpărătorului  de  trei  ori  preţul  plătit.  Schimbarea  intenţiei  proprietarilor  terenului  rezultă  tocmai  din  antecontractul  încheiat  cu o  altă persoană.

În legătură  cu  nulitatea  antecontractului de vânzare cumpărare  încheiat  de  actualii  proprietari  cu o  terţă  persoană, aspect la care  se  referă  recurentul, se  poate  invoca  pe cale  de  excepţie  dar  instanţa  de  fond  nu a  fost investită  cu o  astfel de  cerere  pentru a  fi în măsură  să se  pronunţe.

Din  ansamblul  probatoriului administrat  prima  instanţă a  reţinut  corect  că nu sunt  îndeplinite  condiţiile  pentru  perfectarea  actului  iar  recursul formulat  este  nefondat  motiv pentru care a fost respins.

Conform  art.  274  Cod procedură civilă  afost  obligat  recurentul  la plata cheltuielilor de  judecată  suportate  de  intimaţi.

Domenii speta

Spete similare