Pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare -cumpărare.

La data de 04.03.2007 între reclamantul N. M. si pârâtul P. S. s-a încheiat o conventie care a îmbracat forma unui înscris sub semnatura privata, prin care partile s-au înteles cu privire la vânzarea terenului intravilan în suprafata de 4680 mp din suprafata de 1,69 ha, pentru suma de 12.000.000 lei. În aceasta conventie se precizeaza ca s-a platit suma de 2.000.700 lei vechi reprezentând arvuna pâna la perfectarea actelor, dar partile, în instanta au recunoscut achitarea unui avans de 270 lei.

Potrivit art. 2 alin. 1 din Titlul X privind circulatia juridica a terenurilor, din Legea nr. 247/2005, terenurile cu sau fara constructii, situate în intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de întinderea lor, pot fi înstrainate si dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute. În aceasta situatie, conventia încheiata de parti la data de 04.03.2007 este nula absolut ca act de vânzare cumparare, prin aceasta întelegere nerealizându-se transferul dreptului de proprietate asupra terenului atâta timp cât nu este respectata conditia de încheiere în forma autentica, prevazuta ad validitatem.

Potrivit art. 5 alin. 2  din titlul X al legii nr. 247/2005, în situatia în care una din parti refuza, ulterior încheierii antecontractului, sa încheie contractul în forma autentica, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta pentru pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de contract.

În speta reclamantul nu si-a îndeplinit obligatia de plata a pretului pâna la data formularii prezentei actiuni, respectiv 07.03.2008. Asa cum rezulta chiar din chitanta nr. 0002098 depusa în copie de reclamant si aflata la fila 20 din dosar, acesta a achitat diferenta de pret în suma de 930 la data de 11.04.2008, asadar dupa promovarea actiunii în justitie. Acest aspect este apreciat totusi ca lipsit de relevanta în ceea ce priveste admisibilitatea cererii de pronuntare a unei hotarâri care sa tina loc de act de vânzare cumparare, atâta timp cât conditia prevazuta de textul de lege mentionat mai sus a fost îndeplinita chiar înainte de prima zi de înfatisare.

Pe de alta parte, în ceea ce priveste valabilitatea acestei conventii ca antecontract de vânzare cumparare, instanta constata ca la încheierea ei, partile nu au identificat terenul care ar forma obiectul promisiunii bilaterale. Astfel, în conventie se precizeaza numai suprafata de 4680 mp fara a se mentiona vecinii acestei suprafete, în conditiile în care acest teren face parte dintr-o parcela de 1,69 ha.

Este adevarat ca potrivit titlului de proprietate nr. 67672/14.05.1997 eliberat de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra  terenurilor Dâmbovita, pârâtul este proprietarul suprafetei de 16900 mp, teren extravilan situat pe raza com. Valea Mare, în T 31, P 552/9, dar în lipsa indicarii vecinatatilor, suprafata despre care se pretinde ca a facut obiectul promisiunii de vânzare cumparare nu poate fi identificata în cadrul parcelei mentionate care este cu mult mai mare.

Nici martorii audiati nu au putut indica vecinii terenului cu privire la care ar fi cazut de acord reclamantul si pârâtul, iar la interogatoriu, pârâtul nu a recunoscut vecinatatile pretinse de reclamant. Mai mult, din depozitiile martorilor rezulta ca partile nu s-au deplasat împreuna pe teren pentru identificarea suprafetei.

Astfel, instanta a apreciat ca obiectul antecontractului de vânzare cumparare încheiat la data de 04.03.2007 nu este determinat si nici determinabil, fapt ce atrage nulitatea absoluta a conventiei, potrivit art. 948 Cod civil, afirmatia reclamantului ca din probele administrate rezulta elementele de identificare a suprafetei în cauza neputând fi retinuta.

Solutia a fost mentinuta in caile de atac.

Domenii speta

Spete similare